კომერციული უძრავი ქონება, როგორც ბიზნესი: რა უნდა იცოდეთ. ყველაფერი ქსელის მეპატრონეებისთვის შენობების გაქირავებასთან დაკავშირებით. ვეძებთ მოიჯარეებს საცალო ფართისთვის

სად შემიძლია ვიქირაო კომერციული არასაცხოვრებელი ფართი ან საწყობი? როგორ ვიქირაოთ საცალო ფართი მაღაზიისთვის? როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება სწორად?

მოგესალმებით ყველას, ვინც ეწვია პოპულარული ონლაინ ჟურნალის "HeatherBeaver"-ის ვებგვერდს! ჩვენთან გვყავს ექსპერტი - დენის კუდერინი.

დღევანდელი საუბრის თემა კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებაა. სტატია გამოადგება ბიზნესმენებს, არასაცხოვრებელი ფართების მფლობელებს და ყველა მათ, ვინც დაინტერესებულია მიმდინარე ფინანსური საკითხებით.

სტატიის ბოლოს თქვენ იხილავთ მიმოხილვას ყველაზე სანდო რუსული უძრავი ქონების კომპანიების შესახებ, რომლებიც უზრუნველყოფენ შუამავალ მომსახურებას კომერციული ქონების იჯარით.

ასე რომ, დავიწყოთ!

1. რატომ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას?

წარმატებული ბიზნეს საქმიანობა დიდწილად დამოკიდებულია ბიზნესის კეთების კარგად შერჩეულ პირობებზე. ეს განსაკუთრებით ეხება ვაჭრობას და მომსახურების სფეროს. ქალაქის დატვირთულ ნაწილში მყუდრო, კეთილმოწყობილი მაღაზია თავისთავად იზიდავს მომხმარებელს.

იგივე შეიძლება ითქვას ოფისებზე. ყველა თავმოყვარე კომპანიას უნდა ჰქონდეს კარგი სივრცე სამუშაოდ და ვიზიტორების მისაღებად. მაშინაც კი, თუ თქვენ ყიდით საქონელს ონლაინ მაღაზიის საშუალებით, გჭირდებათ ადგილი, რომ შეავსოთ და გასცეთ შეკვეთები, ასევე მოაგვაროთ დავები მომხმარებლებთან.

ყველა ბიზნესმენს, განსაკუთრებით დამწყებს, არ შეუძლია შეიძინოს არასაცხოვრებელი ფართი. ასეთ შემთხვევებში სამაშველოში მოდის კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება.

ჩვენ ჩამოვთვლით გაქირავების ყველა უპირატესობას:

შედარებით დაბალი ფინანსური ხარჯები;
უფრო მარტივი დოკუმენტაციის პროცედურა შესყიდვებთან შედარებით;
ნებისმიერ დროს მესაკუთრის შეცვლისა და სხვა შენობაში გადასვლის შესაძლებლობა;
უძრავი ქონების დიდი არჩევანი, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში.

საპირისპირო პროცესს - შენობების გაქირავებას - ასევე ბევრი უპირატესობა აქვს. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის პასიური შემოსავლის საიმედო წყარო. კარგი საინვესტიციო ვარიანტია კომერციული ფართის საკუთრების შეძენა (საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სხვა).

სანამ კერძო ბიზნესი იარსებებს, მის წარმომადგენლებს მუდმივად დასჭირდებათ ფართები ბიზნესის განსახორციელებლად, რაც ნიშნავს, რომ ქონების მფლობელებს ექნებათ სტაბილური მოგება დიდი შრომის გარეშე.

ბიზნესისთვის შესაფერისი ფართის პოვნა პრობლემური საქმეა. ობიექტის პოვნის ყველაზე სწრაფი და საიმედო გზაა პროფესიონალი შუამავლების მომსახურებით სარგებლობა.

ჩვენს ვებგვერდზე არის დეტალური სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს თანამედროვე.

2. როგორ ვიქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება - 5 სასარგებლო რჩევა

კომერციული ფართების დაქირავებისას, მაქსიმალურად ფრთხილად უნდა იყოთ მათ შერჩევაში. შენობის პარამეტრები და ფუნქციონალური მახასიათებლები განსაზღვრავს, თუ რამდენად მალე შეგიძლიათ დაიწყოთ ბიზნეს საქმიანობა და სრულად დააკმაყოფილებს თუ არა ობიექტი თქვენი ბიზნესის მიზნებს.

პირველ რიგში, გადაწყვიტეთ როგორ ეძებთ შესაფერის შენობებს - დამოუკიდებლად ან სააგენტოს დახმარებით. პირველი მეთოდი ითვალისწინებს თავისუფალი დროის შეუზღუდავი მიწოდების არსებობას და ასოცირდება სხვადასხვა რისკებთან. მეორე ვარიანტი უფრო უსაფრთხო და საიმედოა.

დამატებით ინფორმაციას შუამავლებთან მუშაობის თემაზე ნახავთ სტატიაში "".

ექსპერტის რჩევა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მოიჯარეების საერთო შეცდომები.

რჩევა 1. ყურადღებით შეისწავლეთ გამწოვი და ვენტილაციის სისტემები

თქვენ ან თქვენი თანამშრომლები იმუშავებთ ოთახში, ამიტომ მოქმედი სავენტილაციო სისტემების არსებობა ყველაზე მნიშვნელოვანია. შენობაში მძლავრი და ავტონომიური ვენტილაციის არარსებობა რეალური დაბრკოლებაა კაფეს, რესტორნის ან სასურსათო მაღაზიის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის.

საკვები პროდუქტები უნდა ინახებოდეს შესაბამის პირობებში, სტუმრები და გამყიდველები არ უნდა შეაწუხონ უცხო სუნი. უფრო მეტიც, სანიტარული მომსახურება უბრალოდ არ მოგცემთ საშუალებას გამოიყენოთ ობიექტი, როგორც კვების ობიექტი ან სასურსათო მაღაზია, თუ მას აქვს მხოლოდ ზოგადი ვენტილაცია.

რჩევა 2: ფოკუსირება მოახდინეთ დატვირთვისა და განტვირთვის ადგილებში

კაფეების, რესტორნების, სასადილოების და მაღაზიების მფლობელებისთვის კიდევ ერთი საკვანძო ადგილია საქონლის დატვირთვა-გადმოტვირთვის მოსახერხებელი ადგილი.

მნიშვნელოვანია, რომ ტერიტორია, სადაც ჩატარდება დატვირთვა-გადმოტვირთვა ოპერაციები, არ გადაჰყურებს საცხოვრებელი კორპუსის ეზოს ან გზის სავალი ნაწილის. თუ აწუხებთ მოსახლეობას ან მძღოლებს, თქვენ დაგატანჯავთ ჩივილებით.

ადეკვატური ელექტრომომარაგების საკითხი განსაკუთრებით აქტუალურია მოიჯარეებისთვის, რომელთა ბიზნესი ენერგომოხმარებადი აღჭურვილობის - მაცივრების, ელექტრო ღუმელების, ჩარხების და ა.შ.

დარწმუნდით, რომ ოთახში ელექტრო კაბელები საკმარისად ტევადია, რათა სრულად დააკმაყოფილოს საწარმოს საჭიროებები.

რჩევა 4. ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების პირობები

იჯარის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის ხელმოწერამდე, ყურადღებით წაიკითხეთ პირობები, რომლითაც დებთ გარიგებას.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

გაქირავების პირობები, ღირებულება და გადახდის მეთოდი;
თუ შენობა ქირავდება აღჭურვილობით, მაშინ უნდა შედგეს ქონების ინვენტარიზაცია;
მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულების დარღვევისთვის;
ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

კომუნალური გადასახადების, ნაგვის გატანის, ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემის მოვლა-პატრონობისა და უსაფრთხოების განგაშის ხარჯებს, როგორც წესი, ეკისრება მოიჯარე. თუმცა, მესაკუთრე იხდის ძირითად რემონტს, საჭიროების შემთხვევაში, მათ შორის სანტექნიკის კომუნიკაციებისა და ელექტრო გაყვანილობის შეცვლას, თუ ისინი ვერ მოხერხდება.

წინასწარ განიხილეთ მესაკუთრესთან ქონების დაზღვევის საკითხი - გაფორმდება თუ არა ასეთი ხელშეკრულება და თუ არა, გადაწყვიტეთ ვინ გადაიხდის ზარალს გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში.

აუცილებელია მესაკუთრის საკუთრების დოკუმენტების შემოწმება - ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება, ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიდან საკუთრების უფლების შესახებ.

დარწმუნდით, რომ შენობა რეალურად ეკუთვნის იმ ადამიანს, ვინც მას აქირავებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ერთ დღესაც გამოჩნდება ობიექტის რეალური მფლობელი შესაბამისი უფლებამოსილებით. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ ფართი არ იყოს იპოთეკით, არ არის ჩამორთმეული ვალების გამო, ან ჰქონდეს სხვა ტვირთი.

პირმა, რომელიც შორს არის საბინაო კანონმდებლობის სირთულეებისგან, უნდა ისარგებლოს პროფესიული დახმარებით არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავების ან შეძენისას. მაგალითად, შეგიძლიათ თავად განმარტოთ ყველა გაუგებარი პუნქტი Pravoved ვებსაიტზე, რესურსზე, სადაც მუშაობენ იურისპრუდენციის ყველა სფეროს სპეციალისტები.

თქვენ შეგიძლიათ დასვათ თქვენი შეკითხვა რეგისტრაციის გარეშეც, პირდაპირ მთავარ გვერდზე. თქვენ მიიღებთ იურიდიულად სწორ და კომპეტენტურ პასუხს სულ რამდენიმე წუთში და სრულიად უფასოდ. თუ თქვენი პრობლემა მოითხოვს სიღრმისეულ შესწავლას, მოგიწევთ გადაიხადოთ პროფესიონალების მომსახურება, მაგრამ თქვენ გაქვთ უფლება თავად დაადგინოთ საფასურის ოდენობა.

ნაბიჯი 2. განსაზღვრეთ ქირის ოდენობა

გაქირავების ოპტიმალური ფასის გასარკვევად გამოიყენეთ ორიდან ერთი ვარიანტი. პირველი არის პირადად გადახედოთ თქვენი ქალაქის მონაცემთა ბაზებს და დაადგინოთ სავარაუდო ფასის დიაპაზონი მსგავსი შენობების დაქირავებისთვის. მეორე, გადაანაწილეთ ეს დავალება რეალტორს.

სხვათა შორის, უძრავი ქონების სააგენტოების გარდა, შუამავლის მომსახურებას კერძო ბროკერები ახორციელებენ. ისინი, როგორც წესი, იხდიან 25-50%-ით ნაკლებს თავიანთი სამუშაოსთვის, ვიდრე კომპანიები. თუმცა, მხოლოდ რამდენიმე კერძო სპეციალისტი მუშაობს არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, თუნდაც დიდ ქალაქებში.

5. თუ ვაქირავებ კომერციულ უძრავ ქონებას - 3 ძირითადი რისკი მესაკუთრისთვის

ყველა მესაკუთრეს აწუხებს თავისი ქონების მდგომარეობა და სურს მიიღოს მოგება ქირით და არა ზარალით.

ჩვენ ჩამოვთვლით ძირითად რისკებს კომერციული ქონების მფლობელებისთვის და გაჩვენებთ, თუ როგორ ავიცილოთ თავიდან ისინი.

რისკი 1. შენობის სხვა მიზნებისთვის გამოყენება

თითოეული კარგად შედგენილი იჯარის ხელშეკრულება განსაზღვრავს რა მიზნით და როგორ იქნება გამოყენებული იჯარით აღებული ფართი. ეს ასევე ეხება აღჭურვილობას, რომელსაც ქირაობთ დაქირავებასთან ერთად.

თუ დამქირავებელი დაჰპირდა საწყობის გამოყენებას, მაგრამ მასში დაამონტაჟა საცალო მაღაზია, თქვენ გაქვთ უფლება დააჯარიმოთ იგი ან შეწყვიტოთ ხელშეკრულება ქირის ფასის დაბრუნების გარეშე.

რისკი 2. ქონების დაზიანება ან დაკარგვა

თქვენ გადაეცით დაწესებულება და აღჭურვილობა, როგორც პატივსაცემი მოქალაქე გეგონებოდათ, მაგრამ მან, დიპლომატიური ენით რომ ვთქვათ, არ გაამართლა თქვენი მოლოდინი. კერძოდ, მან შენობა დანგრეულ მდგომარეობაში მიიყვანა, დაამტვრია აპარატურა, ნათურები გაშალა და საერთოდ ღორივით იქცეოდა.

ასეთ შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის სრულად ანაზღაურება. უფრო მეტიც, არა მხოლოდ სარემონტო ხარჯები უნდა ანაზღაურდეს, არამედ დაზიანებული აღჭურვილობის საბაზრო ღირებულებაც.

პასუხისმგებლობა არ არის გათვალისწინებული, თუ ობიექტი და ქონება დაზიანდა გაუთვალისწინებელი გარემოებების - მაგალითად, ხანძრის ან წყალდიდობის შედეგად.

რისკი 3. მოიჯარის უარი ყოველთვიური ქირის გადახდაზე

დაუდევარი გადამხდელები უნდა დაისაჯონ რუბლით. თუმცა, ეს შესაძლებელია, კიდევ ერთხელ, თუ იჯარის ხელშეკრულება შედგენილია ყველა წესის მიხედვით. ანუ დოკუმენტში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ყოველთვიური გადასახადების ვადები და ოდენობა.

6. თუ ქირაობთ კომერციულ უძრავ ქონებას - მოიჯარისთვის 3 ძირითადი რისკი

მოიჯარე ასევე შეიძლება დაზარალდეს მესაკუთრის უკანონო ან არასანქცირებული ქმედებების შედეგად.

რისკი 1. შენობის დაქირავება, რომელზედაც „მეიჯარეს“ არ აქვს კანონიერი უფლება

თუ ფართი გაქირავებულია პირის მიერ, რომელსაც არ გააჩნია მესაკუთრის კანონიერი უფლებები ქონებაზე, ხელშეკრულება ჩაითვლება ძალადაკარგულად. ამის თავიდან ასაცილებლად საჭიროა სათაურის დოკუმენტების წარდგენა.

თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად მიიღოთ ამონაწერი Rosreestr-ისგან, დაუკავშირდით მრავალფუნქციურ ცენტრს. მომსახურება ფასიანია, მაგრამ თქვენ ნამდვილად გეცოდინებათ "ვინ არის ბოსი".

რისკი 2. საკეტების შეცვლა შენობაში წინასწარი გადახდისთანავე

დიახ, ასეთი სიტუაციები ჯერ კიდევ ხდება ბუნებაში. ხელს აწერ ხელშეკრულებას, იხდი ავანსი, ხელიდან ხელში იღებ გასაღებს და როცა გინდა შენს საკუთრებაში გადახვიდე, გამოდის, რომ საკეტები შეცვლილია და „მფლობელების“ კვალიც არ არის. “.

ასეთ ვითარებაში გამოსავალი მხოლოდ ერთია - პოლიციასთან დაკავშირება და თაღლითობის ფაქტზე სისხლის სამართლის საქმის აღძვრა.

რისკი 3. ქვეიჯარა

ამის ახსნის საუკეთესო გზა მარტივი მაგალითია.

მაგალითი
დამქირავებელმა ანდრეიმ, დამწყებ მეწარმემ, იქირავა ფართი მაღაზიისთვის ერთი წლით, წინასწარ გადაიხადა ექვსი თვით. ამასთან, ბიზნესმენმა არ გადაამოწმა საკუთრების საბუთები, მეიჯარის პატიოსნებაზე დაყრდნობით.
ერთი თვის წარმატებული ვაჭრობის შემდეგ, ნამდვილი მფლობელი გამოჩნდა მაღაზიაში ორიგინალური დოკუმენტების სრული კომპლექტით. მან თავაზიანად სთხოვა დამქირავებელს, დაკავებული ფართიდან გასულიყო. ანდრეი ცდილობდა მოეპოვებინა ქვემოქირავნე, რათა სულ მცირე თანხა წინასწარ დაებრუნებინა, მაგრამ მეწარმე შუამავალი არასოდეს პასუხობდა არც ზარებს და არც SMS-ს.
დედააზრი: გაუმკლავდეთ პირდაპირ მფლობელს. სულ მცირე, მან უნდა იცოდეს ყველა ის მანიპულაცია, რაც ხდება მის საკუთრებაში.
7. პროფესიონალური დახმარება მოიჯარეებისა და მემამულეებისთვის - TOP-3 უძრავი ქონების სააგენტოების მიმოხილვა
კვალიფიციური შუამავლის პოვნა რთული ამოცანაა. მკითხველების დასახმარებლად, ჩვენ შევადგინეთ მიმოხილვა რუსეთში ყველაზე სანდო კომპანიების შესახებ, რომლებიც მუშაობენ კომერციულ უძრავ ქონებასთან.
1) სააგენტო.net
უძრავი ქონების მართვის სააგენტო. დაეხმარება მემამულეებს და მოიჯარეებს დაქირავონ და იქირავონ: ოფისი, საცალო ფართი, სახელოსნო, საწყობი, სასახლე და ნებისმიერი სხვა კომერციული უძრავი ქონება. კომპანიაში დასაქმებულია მხოლოდ გამოცდილი და კვალიფიციური იურისტები და რეალტორები.
კომპანიის მნიშვნელოვანი უპირატესობაა მისი პროფესიული მიდგომა, დეტალური ვებგვერდის არსებობა და ოფისის თითოეული კლიენტისთვის ინდივიდუალური სტრატეგიის შემუშავება. არ არსებობს უძრავი ქონების სერვისები, რომლებსაც კომპანიის სპეციალისტები ვერ მიაწვდიან მომხმარებლებს.
კომერციული უძრავი ქონება მოსკოვსა და რეგიონში კომპანიის მთავარი სპეციალიზაციაა. Respect ბაზარზე 2004 წლიდან მუშაობს. სააგენტოს თავდაპირველი მიზანი იყო კლიენტებისთვის უძრავი ქონების გაქირავებასთან, ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული მომსახურების ფართო სპექტრის მიწოდება.

ქალაქები:

ნიჟნევარტოვსკი

Საკონტაქტო ინფორმაცია:

დარეგისტრირდით საკონტაქტო ინფორმაციის სანახავად.

„პირველი სიახლე“, მინიმარკეტები

ჩვენ ვაქირავებ საცალო ფართს საოფისე ტრაფიკში სასურსათო ჯაჭვის მინი-მარკეტის განსათავსებლად. შენობის მოთხოვნები:

S - 180-350 მ2;

1 სართული, პირველი ხაზი ან შენობა დიდ საოფისე ცენტრში/პარკში;

ელ სიმძლავრე 50 კვტ-დან, მოწყობის შესაძლებლობა ტექ. გამწოვები;

სასურველია ალკ-ის მიღების შესაძლებლობა. ლიცენზიები;

დარეგისტრირდით საკონტაქტო ინფორმაციის სანახავად.

კომპანია "სალაუთი"

ვეძებ გამოსაცვლელ სახლს 15 კვ.მ სავაჭრო ცენტრთან ფეიერვერკების გასაყიდად. გამოსაცვლელი იქნება მორთული როგორც საახალწლო მაღაზია და ფეიერვერკების გაყიდვის ყველა მოთხოვნით - სახანძრო სიგნალიზაცია, ცეცხლმაქრები, ლიცენზიები და ა.შ. ასევე განვიხილავ ოთახს სასურსათო მაღაზიის სალაროში.ჩვენი კომპანია 25 წელზე მეტია ყიდის ფოიერვერკებს საახალწლო პერიოდში. დაინტერესებულია მოსკოვისა და მოსკოვის რეგიონის ობიექტებით. მოსკოვის ბეჭედი გზიდან 80 კმ-მდე.პერიოდი 10 ნოემბრიდან 10 იანვრამდე.

ჩვენ ვირჩევთ მოიჯარეს, რომელიც მიიღებს მაქსიმალურ შემოსავალს, რათა გადაიხადოს ყველაზე მაღალი ქირა.

თუ "ოთახის დაქირავებაზე" ფიქრობთ, მაშინ ჩვენ სასწრაფოდ მოვალთ, ვურჩევთ და ყველაფერს გავაკეთებთ, რომ თქვენი გეგმები განხორციელდეს. ამისთვის გარკვეული კვლევითი სამუშაოები მიმდინარეობს. ჩვენ ვქმნით შემაჯამებელ ცხრილებს, ვუყურებთ კონკურენტულ უპირატესობებს და ვითვალისწინებთ მოიჯარეების გამოცდილებას ამ და მსგავს სფეროებში. ასევე, გარდა ყველაფრისა, რაც ითქვა, ვათვალიერებთ სამუშაო სტატისტიკას და განვსაზღვრავთ შემდგომი მოძრაობის მიმართულებებს. ზოგადი კონცეფცია აგებულია პროექტის უდიდესი ეფექტურობის, მისი უდიდესი მომგებიანობის მოპოვების თვალსაზრისით.
ჩვენს კომპანიას ასევე შეუძლია უზრუნველყოს საბროკერო მომსახურება საცალო ვაჭრობისთვის.

რა შეგვიძლია გავაკეთოთ თქვენთვის:

თუ თქვენ გაქვთ ფართი, რომლის გაქირავებაც გსურთ, ჩვენ დაგეხმარებით და სწრაფად გაგიქირავებთ ნებისმიერ კომერციულ ფართს.

ვაქირავებ კომერციულ ფართებს;
ვაქირავებ კომერციულ ფართებს მოსკოვში;
ქირავდება არასაცხოვრებელი ფართები;
ქირავდება ქონება;
უძრავი ქონების გაყიდვა;
გარიგებაზე თანამოლაპარაკება;

საქმე გვაქვს ფართებზე 5 კვ.მ. და მეტი.

თუ დაგჭირდებათ შენობის დაქირავება სააგენტოს მეშვეობით, ჩვენ შევძლებთ საფუძვლიანად გამოვიკვლიოთ თქვენთვის ყველა შესაძლო პოტენციური მოიჯარე. ჩვენ არ შემოვიფარგლებით, ისევე როგორც სხვა რეალტორები, ინფორმაციის განთავსებით. ჩვენ არ ვართ ზარმაცი. ჩვენ დღეში საშუალოდ 2000 ზარს ვაკეთებთ და ყველა მათგანი მიზნად ისახავს მოიჯარეებთან კომუნიკაციას, რათა გადავიტანოთ ისინი თქვენს შენობაში.

გასაქირავებელი ფართის ოდენობიდან გამომდინარე, მოიჯარეების პოვნის სხვადასხვა ვარიანტი არსებობს, კერძოდ, ფართის გაქირავება ერთ ადამიანზე, მაგრამ უფრო იაფად, ან რამდენიმე მოიჯარისთვის საზღვრების შექმნა, რაც უფრო მომგებიანი იქნება. ასევე აირჩიეთ სწორი პროდუქტი და თემატური მიმართულება. ჩვენი კომპანია დაკავებულია კომერციული ფართების იჯარით, რაც ეხმარება მფლობელებს მიიღონ სტაბილური და მაღალი შემოსავალი. ძირითადი საქმიანობა, რომელსაც ჩვენ ვაწარმოებთ მოსკოვში შენობების გასაქირავებლად, იყოფა სამ ძირითად ეტაპად - შენობისა და გარემოს ანალიზი სწორი მოიჯარეების არჩევისთვის, შემდეგ პოტენციურ მოიჯარეებთან მოლაპარაკებები და იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება.

1. შენობისა და გარემოს ანალიტიკა;
2. მოლაპარაკებები პოტენციურ მოიჯარეებთან;
3. ფართის გაქირავება;

ასე რომ, აქ არის ძირითადი აქტივობები, რომლებსაც ჩვენ ვახორციელებთ თქვენი ფართის გასაქირავებლად:

ეტაპი 1 - ოთახისა და გარემოს ანალიტიკა

კონკურენციის ანალიზი

ეს წერტილი, რა თქმა უნდა, ერთ-ერთი ფუნდამენტურია მოიჯარეების არჩევისას. შენობა უნდა გაქირავდეს ძლიერ მოიჯარეზე, რომელსაც ექნება კარგი მოთხოვნა ამ ტერიტორიაზე არსებულ პროდუქტებზე. ჩვენ გავაანალიზებთ ყველა მოიჯარეს 10 წუთის სავალ მანძილზე და განვსაზღვრავთ თითოეული მათგანის შემოსავალს. ამ ინფორმაციის საფუძველზე, ჩვენ ვქმნით პროდუქტის მატრიცას, რომელიც წარმოდგენილია ტერიტორიაზე და განვსაზღვრავთ დაუკმაყოფილებელ მოთხოვნას. რა თქმა უნდა, მოიჯარეები თავად აკეთებენ ანალიტიკას, მაგრამ იმისათვის, რომ დავიცვათ მესაკუთრე ცუდი შესრულების გამო დამქირავებლის უეცარი წასვლისგან, ჩვენ მაინც თავად ვუმკლავდებით ამ პროცესს და თავდაჯერებულად ვაფორმებთ ხელშეკრულებას მოიჯარესთან, რომელიც ნამდვილად იმუშავებს შესანიშნავად. მოცემული ტერიტორია.
ეს ელემენტი ასევე საშუალებას გაძლევთ:

განსაზღვრეთ გაქირავების ობიექტური ტარიფი

შეარჩიეთ ფართობის ოპტიმალური ზომა თითოეული მოიჯარისთვის

იდენტიფიცირება ყველაზე წარმატებული ფორმატები ამ სფეროში და ქსელური კომპანიები, რომლებიც წარმოადგენენ მათ

ობიექტის გამოსახულება მისი ყველაზე ძვირფასი ქონებაა!

ასევე, შესაძლებელია სიტუაციები, როდესაც რამდენიმე ახლომდებარე კონკურენტი აღარ მოქმედებენ როგორც კონკურენტები, არამედ იწყებენ ტრაფიკის გენერირებას. იმათ. ადამიანები უკვე სპეციალურად მიდიან ამ ადგილას, რათა მიიღონ ფართო არჩევანი დიდი ასორტიმენტიდან. ასეთი სიტუაციები ძალიან ხშირად ხდება და დადებითად აისახება მოიჯარეების ქირასა და შემოსავალზე. ასევე შესაძლებელია სატესტო გაშვებები მოსკოვში, რომლებსაც შეუძლიათ ეწვიონ ადგილს მოკლე პერიოდის განმავლობაში შემოსავლის შესაფასებლად. თუ შედეგი კარგია, იდება გრძელვადიანი კონტრაქტი. ესენი არიან ძირითადად 150 კვ.მ-მდე მცირე ფორმატის მოიჯარეები.

როგორ არის აგებული ბაზრისა და კონკურენციის ანალიტიკა?

მახლობლად მდებარე მთავარი კონკურენტი საცალო მაღაზიების ტრაფიკის ანალიზი;
შერჩეული საცალო მაღაზიების ასორტიმენტი;
მოიჯარეების, გაქირავების ხარჯების, ასევე საქონლის ღირებულების ანალიზი მოცემულ პუნქტებში;
ძირითადი განსხვავებები საცალო ობიექტებს შორის მაქსიმალური და მინიმალური ტრაფიკით შერჩეულ ტერიტორიაზე;
დასკვნები და გამოთვლები ზემოაღნიშნული სავაჭრო ობიექტებისთვის, წარმატებისა და წარუმატებლობის მიზეზები;
მოცემულ საცალო ობიექტებში ქსელის მოიჯარეების ყოფნისა და ტერიტორიების მიხედვით კონკურენციის ცხრილის აგება;

როგორც ზემოთ აღვნიშნეთ, ამ თვალსაზრისით, ჩვენ შეგვიძლია ბევრი ვისწავლოთ შენობის გაქირავების პარამეტრების შესახებ:

გაქირავების ტარიფი - ეფუძნება განაკვეთებს გარემოში და კონკურენტების შედეგებზე;

შეარჩიეთ ფართობის შესაბამისი ზომა თითოეული პროდუქტის ხაზისა და მოიჯარისთვის;

განსაზღვრეთ ყველაზე წარმატებული ფედერალური ქსელები და ფორმატები მოცემულ ზონაში და შეეცადეთ პირველ რიგში მათ იჯარით გამოსცეთ შენობები;

დაადგინეთ სხვა მაღაზიების დადებითი და უარყოფითი მხარეები და გამოიყენეთ ეს თქვენს სასარგებლოდ.

ეს მოგვცემს საშუალებას გამოვიყენოთ კონკრეტული სტატისტიკა და გავითვალისწინოთ სხვა ადამიანების შეცდომები. ასევე, მოცემულ ზონაში საშუალო შემოწმების ღირებულებისა და სავაჭრო ცენტრების მაქსიმალური ტრაფიკის ცოდნით, შეგვიძლია გამოვთქვათ ვარაუდები საკვლევ სავაჭრო ცენტრებში მოიჯარეების მიერ მიღებული შემოსავლების შესახებ (არსებობს სხვა, უფრო ზუსტი გზები კომპანიის შესახებ ინფორმაციის მისაღებად შემოსავლები). რა შეიძლება გამოვიყენოთ ჩვენი ობიექტის კონცეფციის განსაზღვრის ან კორექტირების სამუშაოში.

მოითხოვეთ უფასო ზარი, ჩვენ დაგიკავშირდებით ერთ წუთში და გაგიწევთ კონსულტაციას ნებისმიერ საკითხზე, რაც შეიძლება გქონდეთ

ეტაპი 2 - მოლაპარაკებები პოტენციურ მოიჯარეებთან

ეტაპი 3 - იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება - ვაქირავებ ფართს

ყველაზე სასურველი ეტაპი გარიგებაში მონაწილე ყველა მხარისთვის. საოფისე, საცალო ან სასაწყობო ფართი უნდა იქირავოთ ისე, რომ მომავალში არაფერი ინანოთ. ორივე მხარისთვის იურიდიულად კომპეტენტური და სასურველია ორმხრივი იჯარის ხელშეკრულების ხელმოწერა ორმხრივად მომგებიანი თანამშრომლობის გასაღებია. რაც შეიძლება მეტი დაზიანებული ურთიერთობა და შეწყვეტილი კონტრაქტია მხოლოდ იმიტომ, რომ დამქირავებელსა და მესაკუთრეს შორის ურთიერთობის მრავალი ასპექტი საფუძვლიანად არ იყო შემუშავებული. ჩვენ სპეციალურად შევიმუშავებთ შეთანხმების ფორმატს, რომელშიც გავითვალისწინებთ აბსოლუტურად ყველა დეტალს, ასევე შეთანხმების შემდეგ მხარეებს:

გადახდის პირობები, მათ შორის. ჯარიმები და ჯარიმები;

პასუხისმგებლობა ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობაზე - დენი, წყალი, უფასო შესვლა

ჯარიმების ორმხრივი ოდენობა

მარეგულირებელ ორგანოებთან (მეხანძრეები, სანიტარული ინსპექტორები და ა.შ.) ურთიერთქმედების პროცედურა;

ინდექსაცია და პირობები ინდექსაციისა და ქირის შეცვლისთვის (მოიჯარეები ხშირად აყენებენ ულტიმატუმს ითხოვენ ქირის და ინდექსაციის შემცირების შესახებ, ემუქრებიან ხელშეკრულების შეწყვეტას);

ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცედურა არის ცალმხრივი ან ორმხრივი, რა მიზეზების გამო შეიძლება მისი შეწყვეტა. წინასწარი გაფრთხილება მეორე მხარისთვის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ.

ასევე ქირავნობის ურთიერთობების შემდგომი მხარდაჭერა.

ჩვენი მომსახურება შედარებით იაფია, მაგრამ ძალიან პროფესიონალური. ჩვენ შეგვიძლია სრულად მხარი დავუჭიროთ თქვენს გარიგებას, პრეზენტაციის მომზადებიდან იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებამდე და ქონების შემდგომ მართვამდე.

ჩვენი კომპანია გთავაზობთ შემდეგ სერვისებს:

რას ვიღებთ ჩვენი სამუშაოსთვის? არა მხოლოდ მომხმარებლის მადლიერება, არამედ მეგობრობაც. ჩვენ ბევრი მეგობარი შევიძინეთ ზეპირად. როგორ გავაკეთოთ ეს? - ღრმად იყავი იდეით გამსჭვალული და ყურადღება მიაქციე ყველა დეტალს, თუნდაც ყველაზე უმნიშვნელოს. ეს არის ერთადერთი გზა შექმნათ ნამუშევარი, რომლითაც იამაყებთ. აუცილებელია ქონების გაქირავება ისე, რომ მოიჯარე კმაყოფილი იყოს და მესაკუთრემ ისარგებლოს. დამქირავებლის საფუძვლიანი არჩევანი, ყურადღება საიჯარო ხელშეკრულების ყველა პუნქტზე და გარიგების იურიდიულად კომპეტენტური მხარდაჭერა. პირადად მე მიყვარს ადამიანებთან ურთიერთობა და ყოველთვის ვცდილობ საერთო ენის გამონახვას, ამიტომ მსიამოვნებს რასაც ვაკეთებ.

ანტონ ბოროვიცკი
კომპანიის ხელმძღვანელი

ელენა ზემცოვა, Delta Estate-ის მმართველი პარტნიორი

გაქირავების ბიზნესი, რომელიც დაფუძნებულია მსხვილ სასურსათო ქსელებზე ფართების იჯარით გაცემაზე, ისევე როგორც კვების ქსელებზე, დღეს უძრავ ქონებაში ინვესტირების ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული გზაა.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - ნებისმიერი დიდი ქსელი ყოველთვის მოთხოვნადია, რადგან ისინი სტაბილურები არიან და ერთგული გრძელვადიანი თანამშრომლობისთვის.

რა სფეროებს ითხოვენ ქსელის მომხმარებლები?

რაც შეეხება შენობის ზომას, ფართობი, პირველ რიგში, დამოკიდებულია დამქირავებლის პროფილზე. სასურსათო სუპერმარკეტებისთვის ოპტიმალური ფართობია 350-500 კვადრატული მეტრი. მ, სპეციალიზებული მაღაზიებისთვის, როგორიცაა Vkusville, Myasnov - 100-დან 300 კვ. მ. სილამაზის სალონები, აფთიაქები, სამედიცინო ცენტრები, ტანსაცმლისა და ფეხსაცმლის მაღაზიები ეძებენ ფართებს 80-დან 200 კვ.მ. მ. კვების სეგმენტში ყველაფერი დამოკიდებულია ფორმატზე. ასე რომ, რესტორნებს სჭირდებათ საშუალოდ 300-700 კვ. მ, სწრაფი კვების, კაფეები და ყავის მაღაზიები - 100-300 კვ. მ, ხოლო პატარა „ყავის“ დაწესებულებებისთვის საკმარისია 10-40 კვ.მ. მ.

ტექნიკური მახასიათებლები არის მთავარი, რასაც ინვესტორი ყურადღებას აქცევს

შენობა მაშინ მიმზიდველია ინვესტიციებისთვის, როდესაც არსებობს ალტერნატიული პოტენციური მოიჯარეების დიდი ჯგუფი. და ეს პირველ რიგში განისაზღვრება მისი ტექნიკური მახასიათებლებით. ყველაზე მოთხოვნადია შენობები, რომლებიც მდებარეობს პირველ სართულებზე, ღია განლაგებითა და გამოფენის ფანჯრებით, ასევე რამდენიმე შესასვლელით, სულ მცირე, მთავარი მთავარი ქუჩიდან და დამატებითი „ეზოდან“ განტვირთვისა და ევაკუაციისთვის. რამდენიმე მთავარი შესასვლელის არსებობა ასევე საშუალებას მისცემს, საჭიროების შემთხვევაში, დაიყოს შენობა ბლოკებად და შემდგომში იქირაოს იგი უფრო მაღალ ფასად. გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია ელექტროენერგიის ოდენობა, მინიმალური მნიშვნელობა 0,2 კვტ 1 კვ. მ. მაგრამ აუცილებელია პოტენციური მოიჯარეის სპეციფიკის გათვალისწინება. მაგალითად, სასურსათო მაღაზიებსა და კვების ობიექტებში გაზრდილია ელექტროენერგიის მოხმარება სამაცივრო და სამზარეულოს აღჭურვილობის გამო. ოთახის პლიუსი არის კვების ქუდის არსებობა ან მისი აღჭურვის შესაძლებლობა.

რაც შეეხება კომპლექსურ შენობებს, ეს, პირველ რიგში, სარდაფები და სარდაფებია, კაბინეტით ან მრავალ დონის განლაგებით, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ ყველა კედელი მზიდია და შეუძლებელია ხელახალი განვითარება. და ბუნებრივია, ტერიტორიები, რომლებიც მდებარეობს ტრაფიკის გარეშე, არ არის მოთხოვნადი.

ინვესტორებს არ აინტერესებთ საოფისე ფართი

საცხოვრებელ კორპუსებში მდებარე სუფთა საოფისე ფართები, განსაკუთრებით ეკონომ კლასის, დღეს დიდი მოთხოვნა არ არის. უფრო მოთხოვნადია საცალო და თავისუფალი სარგებლობის ფართები ცალკე შესასვლელით, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას სხვადასხვა ბიზნეს ფორმატებისთვის. ისინი ხშირად იზიდავენ მოიჯარეებს მომსახურების სექტორიდან: სილამაზის სალონები, ფიტნეს კლუბები, სამედიცინო და საგანმანათლებლო ცენტრები - ის, რაც მოთხოვნადი იქნება საცხოვრებელი კომპლექსისა და ტერიტორიის მაცხოვრებლებში. მაგალითად, ჩვენ ვაქირავებ საკუთარ ოთახებს La Défense საცხოვრებელ კომპლექსში მე-3 ფრუნზენსკაია 19-ში ბავშვების ინტელექტუალური განვითარების სკოლაში, ხოლო შენობას ნეჟინსკაია 1-ში მონტესორის სკოლაში.

როგორ მოქმედებს შენობის დანიშნულება გაქირავების ბიზნესის ტიპზე?

ბუნებრივია, შენობის დანიშნულება გავლენას ახდენს გაქირავების ბიზნესის ტიპებზე, რომლებიც შეიძლება მასში ორგანიზებული იყოს. ამდენად, ტერიტორიების კულტურული, საგანმანათლებლო და სამედიცინო დანიშნულება აშკარად მოითხოვს მათი კვების მიზნის შეცვლას. მაგრამ გასათვალისწინებელია, რომ არსებობს გარკვეული შეზღუდვები გარკვეული ტიპის ბიზნესის გახსნაზე. მაგალითად, საგანმანათლებლო დაწესებულებების მახლობლად ალკოჰოლის ბაზრის გახსნა შეუძლებელია. ასევე, ბარისა თუ რესტორნის ალკოჰოლის ლიცენზიის აღება ამ შემთხვევაში შეუძლებელი იქნება და ბევრი კვების ობიექტისთვის ალკოჰოლური სასმელების რეალიზაცია შემოსავლის მნიშვნელოვან წილს წარმოადგენს. გარდა ამისა, ყოველთვის არ არის შესაძლებელი კვების ქუდის აღჭურვა, თუ ეს წინასწარ არ არის გათვალისწინებული დეველოპერის მიერ.

რა განსაზღვრავს გაქირავების ბიზნესის ლიკვიდობას?

უპირველეს ყოვლისა, ადგილმდებარეობა გავლენას ახდენს გაქირავების ბიზნესის ლიკვიდობაზე. ყველაზე დიდი მოთხოვნაა ობიექტებზე, რომლებიც მდებარეობენ გადატვირთული ქუჩების პირველ ხაზზე, მაღალი ეფექტური ტრაფიკით. ინვესტორებისთვის შენობების ლიკვიდობა იზრდება ღია განლაგებით, ბლოკებად დაყოფის, რამდენიმე შესასვლელის, ჩვენების ფანჯრების შესაძლებლობით, აგრეთვე კვების ქუდის არსებობით და დიდი რაოდენობით გამოყოფილი ელექტროენერგიით.

რაც შეეხება ახალ შენობებში გაქირავების ბიზნესს, ასეთი ობიექტების ლიკვიდობა დიდწილად დამოკიდებულია პროექტის განვითარების სტადიაზე, ამიტომ კომპლექსის დაკავება მნიშვნელოვანი ფაქტორია, რომელიც გასათვალისწინებელია. რაც უფრო დიდია პროექტი, 2500 ბინიდან, მით უფრო აქტიურად არის დასახლებული და ეს პირდაპირ აისახება სამომხმარებლო ტრაფიკზე. აუცილებელია გავითვალისწინოთ შენობის მდებარეობა ფეხით მოსიარულეთა მოძრაობასთან და მისასვლელ გზებთან და შეფასდეს შეიცვლება თუ არა სიტუაცია რამდენიმე წელიწადში. სავსებით შესაძლებელია, რომ პროექტი მოიცავს სავაჭრო ცენტრის მშენებლობას, ამიტომ სასურსათო მაღაზიები, რომლებიც დღეს სტაბილურ ტრაფიკს წარმოქმნიან, რამდენიმე წელიწადში აღარ იქნება ასეთი თხევადი.

რაც შეეხება ანაზღაურებას?

მოსკოვში გაქირავების ბიზნესის საშუალო ანაზღაურება 7-10 წელია, სარგებელი 8-დან 15%-მდე, ადგილმდებარეობის მიხედვით. ამრიგად, ცენტრში, წლიური 10% სარგებელი ითვლება კარგად, მესამე სატრანსპორტო რგოლში - 12%, ხოლო მოსკოვის ბეჭედი გზისა და ახალი მოსკოვის მიდამოებში - 13-15%.

რა უნდა ვეძებოთ ბაზარზე შეთავაზებების შესწავლისას

ახალ საცხოვრებელ კომპლექსში გასაქირავებელი ბიზნესის შეძენის გადაწყვეტილების მიღებისას თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა კომპლექსის მშენებლობისა და დაკავების ეტაპები და ქონების რეგისტრაციის დრო. სასარგებლო იქნება დეტალურად გაეცნოთ შენობის ტერიტორიის განლაგებას, რათა შეაფასოთ შენობის მდებარეობა სახლებთან და ფეხით მოსიარულეთა ნაკადებთან მიმართებაში. ასევე აუცილებელია მომავლისკენ მიხედვა: კიდევ რა კომერციული ობიექტები შედის პროექტში, შეიცვლება თუ არა მოძრაობის მიმართულება, მაგალითად, თუ მალე იგეგმება მეტროპოლიტენის გახსნა ან ახალი გზის გაყვანა. მნიშვნელოვანია გაეცნოთ კონკურენტულ გარემოს დღეს და ხვალ, რათა გაარკვიოთ პოტენციური მოიჯარეების ინტერესი ამ ლოკაციით.

საიდუმლო არ არის, რომ არსებობენ არაკეთილსინდისიერი გამყიდველები, რომლებიც ხელოვნურად ზრდიან ქირავნობის ფასებს და აფუჭებენ შვებულებას და ინდექსაციას. ასევე შესაძლებელია უბრალოდ იჯარის ხელშეკრულებაში ნომრების „დახატვა“. გარდა ამისა, თუ ვსაუბრობთ მოიჯარესთან შენობის ყიდვაზე, მაშინ გამყიდველმა შეიძლება განზრახ გაჩუმდეს მოიჯარის სურვილზე, შეამციროს ქირავნობის ტარიფი, ან რომ ის მალე გადავა შენობიდან. ამიტომ, შენობის ადგილმდებარეობისა და ზოგადი მახასიათებლების გარდა, აუცილებელია დეტალურად შეისწავლოს თავად მოიჯარე და მასთან დადებული ხელშეკრულება.

უმჯობესდება თუ არა ბაზარზე მიწოდება?

ახალ შენობებში, რა თქმა უნდა, შემოთავაზებული სივრცის ხარისხი უფრო მაღალი ხდება. ეკონომიური კლასის საცხოვრებლის დეველოპერებმაც კი დაიწყეს ფიქრი საცალო ვაჭრობის ეფექტურობაზე. ბევრ პროექტში პირველი სართულები თავდაპირველად დაპროექტებულია ღია გეგმით, მინიმუმ მზიდი კედლები, ცალკე შესასვლელები და საჩვენებელი ფანჯრები, გათვალისწინებულია მაღალი ჭერი, გათვალისწინებულია გამონაბოლქვი გამწოვი კვებისათვის და მეტი ელექტროენერგია ეთმობა მას. შენობა.

აღსანიშნავია, რომ არა მხოლოდ ახალ შენობებში შესამჩნევია ქუჩის საცალო შენობების ხარისხის მატება. მაგალითად, ცენტრში უძველეს შენობებს ადაპტირებენ თანამედროვე გამოყენებისთვის: მოწყობილია ცალკე შესასვლელები და ვიტრინები.