ღირს ბინის გაქირავება? გაქირავებული ბინის მფლობელის მთავარი შეცდომები

დღესდღეობით ქირავდება არა მხოლოდ წარსული თაობიდან მემკვიდრეობით მიღებული უძრავი ქონება, როგორც ეს ადრე ხდებოდა.

ამ დღეებში ბევრი ადამიანი ყიდულობს ბინებს მხოლოდ იმისთვის, რომ ბაზარზე გამოვიდეს. და ეს ეხება არა მხოლოდ ახალ შენობებს. კოსმეტიკური რემონტის გაკეთების შემდეგ, შეგიძლიათ მომგებიანად იქირაოთ საცხოვრებელი სახლი ძველ შენობაშიც კი. რა თქმა უნდა, ღირებულება გარკვეულწილად დაბალი იქნება, მაგრამ ხარჯები საკმაოდ სწრაფად გადაიხდება.

მომგებიანია ბინის გაქირავება? ბინის დაქირავება მომგებიანია, თუ სწორად გაკეთდა.ბევრი რისკი და ხარვეზი შეიძლება წააწყდეს მფლობელს, რომელიც სთავაზობს საცხოვრებელ ფართს ქირავდება.

მაგალითად, არაკეთილსინდისიერმა მოიჯარეებმა შეიძლება დაამტვრიონ აღჭურვილობა, დააზიანონ ავეჯი, თუ დამქირავებელთა შორის იყვნენ ბავშვები - თქვენ უნდა ინერვიულოთ კიდეც შპალერზე, რომელიც გამოსახლების შემდეგ შეიძლება აღმოჩნდეს მოხატული. ეს ყველაფერი გულისხმობს იმას, რომ თქვენ მოგიწევთ ფულის დახარჯვა ისევ რემონტზე და, ვთქვათ, ერთი წლის ქირით შეგროვებული თანხა ისევ „მიმოქცევაში“ შევა.

ᲛᲜᲘᲨᲕᲜᲔᲚᲝᲕᲐᲜᲘ:ბინის ქირავნობის წერილობითი ხელშეკრულება დაეხმარება მფლობელს დაიცვას თავი არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეებისგან. ის უნდა შეიცავდეს პასპორტის მონაცემებს და ძირითად დებულებებს როგორც მოიჯარის, ისე მესაკუთრის უფლებებისა და მოვალეობების შესახებ.

ასეთ დოკუმენტს აქვს იურიდიული ძალა და პრეტენზიების, დავის ან კონფლიქტის შემთხვევაში მისი განხილვა შესაძლებელია სასამართლოში.

რომელი განთავსება არის საუკეთესო?

რომელია საუკეთესო საცხოვრებელი ბინის გასაქირავებლად? პასუხი ძალიან მარტივია - კარგი. ბინა უნდა იყოს სუფთა და მოწესრიგებული. სულაც არ არის საჭირო ოთახის გარემონტება და ძვირადღირებული დიზაინერის ავეჯით მოწყობა. მხოლოდ ამის შემდეგ იქნება საცხოვრებელი უძრავი ქონების გაქირავებიდან მაღალი შემოსავლის მიღების გარანტია.

ბინებისთვის ყველაზე პოპულარული ვარიანტია ნათელი, მყუდრო ოთახი, აღჭურვილი თანამედროვე ავეჯით და საჭირო ტექნიკით. თუ თქვენ იყიდეთ ან მემკვიდრეობით მიიღეთ ბინა, რომლის გაქირავება გსურთ, რეკომენდებულია ყურადღება მიაქციოთ შემდეგს:

• ოთახი:გარდერობი, კომოდი, დივანი, ტელევიზორის სტენდი, მაგიდა;
• დერეფანი:გარდერობი, ფეხსაცმლის სადგამი;
• სამზარეულო:სამზარეულო კომპლექტი, სამზარეულოს მაგიდა, სამი ან ოთხი სკამი.

• ოთახი:ტელევიზორი, კონდიციონერი;
• აბაზანა:ელექტრო გამწოვი, სარეცხი მანქანა;
• სამზარეულო:ღუმელი, მაცივარი, მიკროტალღური.

განხორციელების მეთოდები

ბინის გასაქირავებლად მომზადების შემდეგ თქვენ უნდა გადაწყვიტოთ როგორ გაქირავებთ მას: საკუთარ თავს თუ რეალტორის მეშვეობით.

რა თქმა უნდა, თქვენ შეგიძლიათ დააკავშიროთ ორივე ვარიანტი, მაგრამ სააგენტოები ბევრად უფრო მზად არიან შესთავაზონ თავიანთ კლიენტებს ის ბინები, რომლებიც არ არის საჯაროდ ხელმისაწვდომი ინტერნეტში. რეალტორებს ყოველთვის აწუხებთ ის ფაქტი, რომ ჩვენების შემდეგ პოტენციური მოიჯარე წავა საფიქრებლად და უბრალოდ იპოვის მფლობელის შეთავაზებას ინტერნეტით.

ყურადღება:არ შეადგინოთ ბინის გაქირავების ფასი თქვენი თავით. დასაწყებად, მოიძიეთ ონლაინ მსგავსი შეთავაზებები თქვენს მხარეში. ამისათვის გადადით ნებისმიერ პოპულარულ უძრავი ქონების საძიებო საიტზე და განსაზღვრეთ მოთხოვნის კრიტერიუმები: ფართობი, ოთახების რაოდენობა და ა.შ.

კარგი რემონტი და ავეჯისა და აღჭურვილობის ხელმისაწვდომობა გაზრდის გაქირავების ფასს დაახლოებით სამიდან ოთხ ათასამდე საშუალო შეთავაზების ღირებულებიდან.

ბინის მომგებიანად გაქირავება საკმაოდ მარტივია. მთავარია ამ საკითხს სწორად მივუდგეთ. მოვლილ, მყუდრო აპარტამენტებზე ყოველთვის იქნება კარგი მოთხოვნა. რაც მთავარია, არ დაგავიწყდეთ ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმება.დაიცვათ საკუთარი თავი და ქონება უყურადღებო და არაკეთილსინდისიერი დამსაქმებლებისგან.

მოსკოვში საცხოვრებელი სახლი იმდენად ძვირია და ბინების გაქირავების სარგებელი იმდენად დაბალია, რომ ინვესტიციის გამართლება მხოლოდ ათწლეულების შემდეგ შეიძლება.

ტექსტი: ნადეჟდა ნიკოლაევა

რუსებისთვის უძრავი ქონების ყიდვა ყოველთვის ითვლებოდა ხელმისაწვდომი სახსრების საიმედო ინვესტიციად. მართლაც, 5-10 წლის განმავლობაში მზარდ ბაზარზე ეს იყო მომგებიანი აქტივი ინვესტორებისთვის. თუმცა, ახლა, როცა უძრავი ქონების ფასების დაცემა სტაგნაციას ტოვებს და დეველოპერები აღარ ოცნებობენ ფასების ზრდაზე, ასეთი შესყიდვა ძალიან სარისკოა. და თუ გავითვალისწინებთ გადაყიდვაზე გადასახადის გამოანგარიშების ახალ წესს, ინვესტორი შესაძლოა ზარალში აღმოჩნდეს.

ამჟამად, ინვესტორებს შეუძლიათ დაეყრდნონ მხოლოდ გაქირავების შემოსავალს - იმ სახსრებს, რომელთა მიღებაც შესაძლებელია საცხოვრებლის გაქირავებით. პორტალმა „Elite.RU“-მ გადაწყვიტა უძრავი ქონების სააგენტოების წარმომადგენლებისგან გაერკვია, რამდენად გამართლებულია ბინის სპეციალურად გასაქირავებლად ყიდვა ან ბაზარი ისევ არაპროფესიონალ მემამულეებს აქვთ დარჩენილი.

Est-a-Tet-ის ძვირადღირებული უძრავი ქონების განყოფილების დირექტორი ანა კარპოვა

- მაღალი ფასების სეგმენტებში გაქირავების ბიზნესის მომგებიანობა, თუნდაც ბაზრის ზრდის პერიოდში, საკმაოდ მოკრძალებული ჩანდა. ევროპის ქალაქებთან შედარებით, ზოგიერთში ქირავნობის სარგებელი 7-8%-ს აღწევდა წლიურად. მოსკოვში "მსუქან" წლებში ეს მაჩვენებელი არ აღემატებოდა წელიწადში 5% -ს. დღეს, ძვირადღირებული ბინების რენტაბელობა მერყეობს 2-4% წელიწადში, ხოლო ანაზღაურებადი პერიოდი 20 წლიდან.

პრემიუმ და ელიტარულ სეგმენტში გაქირავების ბიზნესს არ შეიძლება ეწოდოს მომგებიანი

მომგებიანობის გამოსათვლელად, მიღებულია გარკვეული იდეალური ფორმულა - შესყიდვის ფასი იყოფა საშუალო გაქირავების განაკვეთზე. საერთო ჯამში, კომუნალური გადასახადების ჩათვლით, ბინის შენარჩუნების ყველა ხარჯი თვეში შეიძლება მიაღწიოს 80 ათას რუბლს. მაგალითად, სამოთახიანი ბინის ანაზღაურებადი პერიოდი დაახლოებით 35 წელია. ამრიგად, პრემიუმ და ელიტარულ სეგმენტში გაქირავების ბიზნესს არ შეიძლება ეწოდოს მომგებიანი, მაგრამ ეს არის სტაბილური ყოველთვიური შემოსავალი.

ახლა თითქმის არ არსებობენ ახალი შენობების მყიდველები, რომლებიც მტკიცედ არიან დარწმუნებულნი, რომ ისინი გაქირავებენ შეძენილ ბინას და ბაზარზე პროფესიონალური გაქირავების ბიზნესით დაკავდებიან. ჩვენი კლიენტების უმეტესობა გადაწყვეტს, თუ როგორ გამოიყენებს ქონებას გასაღების მიღებისას - იცხოვრებენ თუ არა ისინი თავად იქ თუ გადაადგილდებიან ზრდასრულ ბავშვებში, გადაყიდიან თუ გაქირავებენ.

Point Estate-ის მმართველი პარტნიორი პაველ ტრეივასი

– კრიზისამდე გაცილებით ფართოდ იყო გავრცელებული იჯარით გაცემის პრაქტიკა. დღეს პრაქტიკულად არ არსებობს ხალხი, ვისაც სურს ინვესტიცია განახორციელოს არასტაბილურ და დაბალმომგებიან ბიზნესში. ბოლო ორი წლის განმავლობაში, კერძო გაქირავების ბიზნესმა დაკარგა თავისი მომგებიანობა ბაზრის ყველა სეგმენტში. მომგებიანობის მაჩვენებელი 2007 წლის 7-8%-დან დღეს 3-4%-მდე შემცირდა. ხოლო თუ გავითვალისწინებთ უმოქმედობას (დრო, როდესაც ბინა რჩება მოიჯარეების გარეშე), რაც ხდება იმ შემთხვევაში, თუ მეპატრონე გაზრდის ქირავნობის ფასს, მაშინ ის 2-3%-მდე ეცემა.

აღსანიშნავია, რომ ბოლო ორი წლის განმავლობაში, ქირავნობის ბაზრის ელიტარულ სეგმენტში, ყველა გადახდა დაიწყო რუბლით. და თუ ადრე მესაკუთრე, რომელიც ქირაობდა ბინას თვეში 5 ათას დოლარად, იღებდა 155 ათას რუბლს, დღეს ის აგრძელებს მის დაქირავებას თვეში 155 ათასი რუბლით, მაგრამ მისი შემოსავალი მხოლოდ 2,4 ათასი დოლარია.

თქვენი ქონების შეძენაში, განახლებასა და პოპულარიზაციაში ინვესტიციის და შემდეგ მოიჯარეების გარეშე დარჩენის რისკი ძალიან მაღალია.

მდგომარეობას ამძიმებს შემოთავაზებების ჭარბი რაოდენობა მფლობელებისგან, რომელთაც სურთ საცხოვრებლის გაქირავება. დღეს ბინებს ქირაობენ ინვესტორებიც, რომლებიც ელიან ბაზრის ზრდას და ქონების უფრო მაღალ ფასად გაყიდვას. თუმცა, ბაზარზე საკმაოდ ბევრია ადამიანი, ვინც ქირაობს ბინებს, რომლებიც მათ მემკვიდრეობით ერგო, მაგალითად, ბებიისგან. ისინი არ ახორციელებენ არანაირ ოპერაციებს უძრავ ქონებასთან მისი მომგებიანობის გაზრდის მიზნით, არ ყიდულობენ, არ ყიდიან, არ „თამაშობენ“ საბაზრო ფასების რყევებზე, უბრალოდ იღებენ მცირე სტაბილურ შემოსავალს გაქირავებიდან. ამიტომ, თქვენი ქონების შეძენაში, განახლებასა და პოპულარიზაციაში ინვესტიციის და შემდეგ მოიჯარეების გარეშე დარჩენის რისკი ძალიან მაღალია.

Metrium Group-ის ძვირადღირებული უძრავი ქონების დეპარტამენტის დირექტორი ილია მენჟუნოვი

– გაქირავების ბაზარი გასული წლის განმავლობაში ღრმა კრიზისშია, საშუალო მაჩვენებელი 15%-ით შემცირდა; შედეგად, ქირავნობის სარგებელი, მაგალითად, ეკონომ კლასში არ აღემატება 4-6%-ს წელიწადში. ხოლო მაღალბიუჯეტიანი სეგმენტი იტანჯება ეფექტური მოთხოვნის და სანქციების შეკუმშვის გამო, რამაც აიძულა მრავალი დასავლური კომპანია შეეწყვიტა თანამშრომლობა რუსეთთან.

დღევანდელ რეალობაში საბანკო ანაბარი უფრო მომგებიანი ინვესტიციაა

საერთაშორისო ფირმებმა დაიწყეს თავიანთი თანამშრომლების გაწვევა და სწორედ ემიგრანტებმა შექმნეს მოიჯარეების ხერხემალი. იგივე ეხება ადგილობრივ ბიზნესმენებს და რეგიონების ტოპ მენეჯერებს, რომლებმაც მივლინების დროს ბინები იქირავეს. შესაბამისად, შემცირდა საინვესტიციო მოთხოვნაც.

დღევანდელ რეალობაში უფრო მომგებიანი ინვესტიციაა საბანკო დეპოზიტი, რომლის სარგებელი 7%-დან 12%-მდე მერყეობს. ამიტომ, როგორც წესი, გასაქირავებელი ბინები ხდება კონსერვატიული ინვესტიცია, რომელიც მიმართულია სახსრების დაზოგვისკენ და არა ზრდისკენ. და, არსებული ვითარების შედეგად, დღეს საინვესტიციო ოპერაციების წილი არ აღემატება 10%-ს.

TWEED მეცნიერებათა აკადემიის გენერალური დირექტორი ირინა მოგილატოვა

– ელიტარულ სეგმენტში მყიდველების არაუმეტეს 5% ყიდულობს ბინებს მათ გაქირავების მიზნით. ასეთი კლიენტების მოტივები შეიძლება განსხვავებული იყოს. მაგალითად, გვყავდა კლიენტი, რომელმაც მოსკოვში რამდენიმე ბინა იყიდა და საზღვარგარეთ წავიდა საცხოვრებლად. დედამისი, რომელიც რუსეთში რჩება, ქირის ფულით ცხოვრობს. ხდება ისე, რომ უძრავ ქონებას ყიდულობენ მცირეწლოვანი ბავშვების სარგებლობაში და რომ ბინა უსაქმოდ არ დადგეს, გაქირავებულია. გაქირავების ბიზნესს საბანკო დეპოზიტს შევადარებდი. თუმცა, რა თქმა უნდა, გაქირავების ბიზნესის ანაზღაურებადი პერიოდი საკმაოდ გრძელია. მაგალითად, თუ ქირაობთ მილიონ დოლარად ნაყიდ სახლს და წელიწადში 60 000 დოლარს გამოიმუშავებთ, ინვესტიციის ანაზღაურებას დაახლოებით 20 წელი დასჭირდება. საშუალოდ, ელიტარული პირებისთვის ანაზღაურებადი პერიოდი 10-დან 15 წლამდე მერყეობს.

რუსეთში Savills-ის გაქირავების განყოფილების დირექტორი ელენა კულიკოვა

– ჩვენი კლიენტ-მემამულეების უმეტესობა არის მესაკუთრეები, რომლებიც განიხილავენ გაქირავებაში ინვესტიციას, როგორც გარკვეულ ეტაპს, რომელიც გადაჭრის მათ ამჟამინდელ საკითხებს: დანაზოგის შენარჩუნება, შემდგომი გაყიდვისთვის ინვესტიციები, საკუთარი თავისთვის, ბავშვებისთვის ან მშობლებისთვის შეძენილი ბინების დროებითი გაქირავება და ა.შ. ბოლო ოთხი. წლების განმავლობაში, მაღალბიუჯეტიანი ბინების გაქირავებაზე საბაზრო საშუალო შემოსავალი 1%-ით შემცირდა და ახლა წლიური 4%-ია. ამავდროულად, ჩვენ ვსაუბრობთ აგრეგირებულ „შეფასებებზე“, ანუ გადასახადების გამოკლებით.

AN Spencer Estate-ის მმართველი პარტნიორი ვადიმ ლამინი

– ჩემი აზრით, სპეციალური გაქირავება ახლა სრულიად წამგებიანია. რა თქმა უნდა, თუ კარგი ვარიანტი აღმოჩნდა ბინისთვის, რომელშიც, მაგალითად, ბავშვები გადაადგილდებიან ხუთ წელიწადში, მაშინ რატომაც არა, ან დაახლოებით მსგავსი ვარიანტები. ფაქტია, რომ მინიმუმ 5%-იანი მომგებიანობა რომ მიიღოთ, ძალიან უნდა ეცადოთ პროცესის ოპტიმიზაციას.

უფრო მეტიც, ვითარება უარესდება - ქირავნობის ტარიფები, მინიმუმ, არ იზრდება, განსხვავებით კომუნალური გადასახადებისა და გადასახადებისგან. ბოლო დროს ბიზნესი და ელიტური სეგმენტი საგრძნობლად დაეცა. პირველ რიგში ეფექტური მოთხოვნის დაცემის გამო. კარგი დრო, როცა 10-12%-იანი მომგებიანობა ნორმად ითვლებოდა, დიდი ხანია გავიდა და, როგორც ჩანს, შეუქცევად წავიდა.

– დღეს საინვესტიციო შესყიდვების წილი ყველა სეგმენტში ოდნავ შემცირდა. 2014 წლის ბოლოს, მასობრივ სეგმენტში ინვესტორების წილმა შეიძლება მიაღწიოს 40% -ს ახლა დაახლოებით 14% -ს შეადგენს ბიზნეს კლასში, ხოლო 33% -ს ეკონომ და კომფორტის კლასში. ამასთან, ძნელია იმის დადგენა, თუ რა წილი აქვს მის გაქირავებას ექსპლუატაციაში გაშვების შემდეგ და ვინც აპირებს მის გაქირავებას.

შავებში რჩება მხოლოდ ის, ვინც ბინა მემკვიდრეობით მიიღო

იჯარის შემოსავალი ეცემა. ამაზე გავლენა მოახდინა კრიზისის დროს მოსახლეობის ზოგადი გადახდისუნარიანობის შემცირებამ - ვიღაცამ დაკარგა სამსახური, იძულებული გახდა მოსკოვიდან რეგიონში გადასულიყო ან რეგიონებში დაბრუნებულიყო და ასე შემდეგ, ანუ ნაკლები პოტენციური მოიჯარე იყო. არ არსებობს გზა, რომ სრულად შეიტანოთ გადასახადების გადახდის ღირებულება (პატენტის შეძენა ან პირადი საშემოსავლო გადასახადი) იჯარის განაკვეთში - ამან შეიძლება გაასხვისოს მოიჯარეების უმეტესობა (უპირველესად, მასობრივი გაქირავების სეგმენტში, რა თქმა უნდა).

უძრავი ქონების გადასახადი ახლა გამოითვლება საკადასტრო ღირებულების მიხედვით და განაკვეთი ყოველწლიურად გაიზრდება 5 წლის განმავლობაში, ეს არის დამატებითი ხარჯი მესაკუთრისთვის. გამოჩნდა შენატანები ძირითადი რემონტისთვის. ეს და სხვა გადასახადები, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების მოვლასთან, არ შეიძლება უსასრულოდ გადაეცეს მოიჯარეს. შავში რჩება მხოლოდ ის, ვინც ბინა მიიღო მემკვიდრეობით (ანუ მის შეძენაზე ინვესტიციები და ხარჯები არ ყოფილა) - ამ ობიექტების გაქირავება, ცხადია, გაგრძელდება.

Miel-Arenda კომპანიის დირექტორი მარია ჟუკოვა

– შემდგომი გასაქირავებლად უძრავი ქონების ყიდვისას არსებობს ზოგადი წესი - რაც უფრო დიდია ინვესტიცია, მით ნაკლებია მომგებიანობა. მაგალითად, ეკონომიკის კლასში ბინების ანაზღაურებადი პერიოდი მინიმუმ 18 წელია, მომგებიანობა არის დაახლოებით 4-7% წელიწადში. მაშინაც კი, თუ ინვესტორს აქვს მნიშვნელოვანი თანხა, უფრო მიზანშეწონილია იყიდოს ორი იაფად ერთ ან ოროთახიანი ბინა იაფ სეგმენტებში, ვიდრე ერთი ძვირადღირებული ქონება. პირველ შემთხვევაში, ინვესტიცია უფრო სწრაფად გადაიხდება. ამრიგად, ჩვენი გათვლებით, მაქსიმალური მოთხოვნა - 70% - არის 40 ათას რუბლამდე ღირებულების ბინებზე. თვეში, ხოლო საცხოვრებლის ინტერესი 130 ათას რუბლს აღემატება. თვეში - არაუმეტეს 1%.

პრაქტიკული გამოცდილების მცირე განზოგადება - ჩემი და ჩემი კოლეგების სემინარის უბედურებაში.

ნაწილი პირველი. « აკრძალულია» მათთვის, ვინც ქირაობს (მემამულეებს).

1. არ შეგიძლიაბინის გაქირავება მეგობრებზე და ნათესავებზე (არ არის მიზანშეწონილი სამუშაო კოლეგებისთვის).

უსაფუძვლოდ არ ამტკიცებს ხალხური სიბრძნე, თუ გინდა დაკარგო მეგობარიც და ფულიც, ისესხე შენს მეგობარს ფული. რა თქმა უნდა, თუ მეგობარს გაუქირავებ ბინას, არ დაკარგავ მას. Უფრო მეტად. მაგრამ ბევრი პრობლემა გექნებათ მე ნამდვილად არ მინდა. 99%-იანი ალბათობით.

კატეგორიის თითოეული მოთხრობისთვის მეგობარს მყავდა გადაღებული და ყველაფერი კარგად იყო,რამდენიმე ათეული პრობლემური შემთხვევაა. უფრო მეტიც, ახლო დამსაქმებელი, სავარაუდოდ, დარწმუნებული იქნება, რომ თქვენი წმინდა მოვალეობაა აჩვენოთ გაუთავებელი გაგება და უსაზღვრო დათმობა. ზოგადად, მეგობრობა უანგარო ცნებაა და ის არ უნდა გააფუჭოს ფულადმა ურთიერთობებმა.

2. არ შეგიძლიაქირავდება ბინა საერთოდ წერილობითი ხელშეკრულების გარეშე.

მხოლოდ ერთი შეხედვით ჩანს, რომ რუსეთში ქირავნობის ხელშეკრულება არის მარტივი ფორმალობა, რომელიც არავის არაფრისგან იცავს და არავის არაფრის გარანტიას არ აძლევს. ფაქტობრივად, მკაფიო კონტრაქტი ორივე მხარეს იხსნის ზედმეტი კამათისგან იმის შესახებ, თუ ვინ, რა, ვის, როდის და რამდენი აქვს დავალიანება. არა მარტო ფულადი, არამედ სხვადასხვა სახის არაფულადი ვალდებულებებიც. შინაური ცხოველების ნაქირავებ ბინაში შენახვადან დაწყებული მათი რამდენიმე დღით ცხოვრების გაშვების შესაძლებლობამდე დეიდა მარიუპოლიდან.

3. არ შეგიძლიანაქირავებ ბინაში დატოვონ არაფერი ღირებული, რაც არ შედის გადაცემის აქტში (ან თუნდაც ქონების ინვენტარიზაციაში).

სხვათა შორის, ბინას გირაოს გარეშე ვერ გაქირავებთ. ისტორიები იმის შესახებ, თუ როგორ იღებდა მფლობელს დროებითი მაცხოვრებლების წასვლის შემდეგ კოლოსალური გადასახადები ტელეფონის/დენის/წყლის შესახებ, ისეთივე ძველია, როგორც დაქირავების ბაზარი. მაგრამ... ისევ და ისევ არ წყვეტენ გამოჩენას.

4. არ შეგიძლიაბინის გაქირავებისას მიაწოდეთ თქვენი მთავარი მობილურის ნომერი ან, უფრო უარესი, თქვენი სახლის ტელეფონის ნომერი რეკლამას ან აგენტებს.

მინიმუმ, არასაჭირო შემაშფოთებელი ზარების კვალი გაგრძელდება მრავალი თვის განმავლობაში. მაქსიმუმ შესაძლებელია დაუპატიჟებელი სტუმრების უსიამოვნო ვიზიტები, რადგან ამჟამინდელი ტელეფონის ნომრის გამოყენებით ადამიანის პოვნა რთული არ იქნება (ვინც თავს იწუხებს იმის გაგებაზე, თუ რაზეა საუბარი, მიხვდება).

5. არ შეგიძლიაროდესაც მაცხოვრებლები ტოვებენ ნაქირავებ ბინას, დატოვეთ მასში იგივე საკეტები.

მინიმუმ ერთი საკეტის ცილინდრი უნდა შეიცვალოს. ქირავდება ბინებისთვის ყოველდღიურადდაქირავება არ არის ცოდვა, რომ გქონდეს მინიმუმ ნახევარი ათეული კომპლექტი გასაღები და ცილინდრები.

და მეტი გასაღებების შესახებ. ბინის გაქირავებისა და ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ შეინახეთ ერთი კომპლექტი თქვენთვის. სიტუაციები, როდესაც მოსახლეობა რამდენიმე დღით წავიდა და შენობა საჭიროებს საგანგებოდ წვდომას სპეციალურად უფლებამოსილი ადამიანების მიერ, ითვლება საგანგებო მდგომარეობად. მაგრამ, სამწუხაროდ, ისინიც ხდება. და ბევრად უკეთესია, თუ ასეთი წვდომა იქნება თქვენი თანდასწრებით (აუცილებელია იმის თქმა, რომ მეზობლებს უნდა ჰქონდეთ თქვენი სასწრაფო დახმარების ტელეფონები).

Მეორე ნაწილი. « აკრძალულია» მათთვის, ვინც ქირაობს/ქირაობს (მოიჯარეებს).

1. არ შეგიძლიაგადადით ნაქირავებ ბინის სანახავად სრული თანხით (ქირა + ანაბარი + საკომისიო) „ყოველ შემთხვევისთვის“, თუნდაც აგენტმა გირჩიოთ.

ინციდენტების შეჯამება, სამწუხაროდ, საკმაოდ ხშირად ივსება უიღბლო დამსაქმებლების განცხადებებით, რომლებიც ყველაზე უსირცხვილოდ გაძარცვეს, თუნდაც შესასვლელში. და ზოგადად, დიდი ოდენობით ნაღდი ფულის ტარება სახიფათოა.

2. არ შეგიძლიადატოვე ანაბარი ბინაში და, მით უმეტეს, გააფორმე იჯარის ხელშეკრულება პირადად ორი რამის გადამოწმების გარეშე:
ა) სანამ იქნება საიჯარო ქონების მფლობელი ან მისი უფლებამოსილი წარმომადგენელი;
ბ) მას აქვს საკმარისი უფლებამოსილება ქირავნობის ხელშეკრულების დასადებად.

ეს არ ეხება მხოლოდ ბინის თაღლითებს, რომლებიც, სამწუხაროდ, ბაზარზე ბევრია. მაგალითად, ერთ-ერთ მეუღლეს არ შეუძლია ბინის გაქირავება მეორე ნახევრის თანხმობის გარეშე. სჯობს იქირაოთ ქონება, რომელიც გაქირავებულია პროქსით გამოცდილი აგენტის მხარდაჭერით. და ეს მაინც გარკვეულწილად ლატარიაა.

3. არ შეგიძლიაქირავდება ბინა ხალხისგან, თუ ოდნავი ეჭვი ეპარებათ მათ ადეკვატურობასა და ქმედებების მართვის უნარში.

ზოგადად, ნახვის დროს, არანაკლებ ყურადღება მიაქციეთ მფლობელს, ვიდრე თავად სახლის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებს.

5. არ შეგიძლიაგადარიცხოს ნებისმიერი თანხა ბინის მფლობელს მისი მიღების ქვითრის გარეშე.

როგორც ჩანს, ეს აშკარაა, მაგრამ ისტორიები იმის შესახებ, თუ როგორ, როდესაც მოიჯარეები ტოვებენ გარეთ, გამქირავებელი დაჟინებით ამტკიცებს, რომ მან არ მიიღო ანაბარი, არ გახდა ანაქრონიზმი.

5. არ შეგიძლიანაქირავებ ბინაში განახორციელეთ რემონტი, შეცვალეთ და გადაიტანეთ ავეჯიც კი, მესაკუთრის თანხმობის გარეშე.

გარანტიას - წერილობითი თანხმობის გარეშე, რომელიც ითვალისწინებს ყველა ნიუანსს.

ეს შენიშვნა მხოლოდ შეხსენებაა, იმედი მაქვს, არ გამოდგება მათთვის, ვისაც ჯერ კიდევ სერიოზულად არ გაუფუჭებია საბინაო პრობლემა.

რა თქმა უნდა, მასში ჩამოთვლილი ყველაფერი არის ძირითადი და ბევრისთვის ცხადიც კი. მაგრამ სტატისტიკის მიხედვით, უსიამოვნებების უმეტესობა წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც ადამიანი უგულებელყოფს სისულელეებს. ასე რომ, ეს მარტივი რეკომენდაციები თქვენს ხელთაა.

ბინის გაქირავებით შეგიძლიათ მიიღოთ სტაბილური გადასახადები, მაგრამ ინვესტიციის ანაზღაურების თვალსაზრისით, ქირაობა საკმაოდ საკამათო ინსტრუმენტია. ”ამ შემთხვევაში ინვესტიციების ანაზღაურებადი პერიოდი დაახლოებით 15-20 წელია და, შესაბამისად, ყველაზე ხშირად ისინი ქირაობენ ბინებს, რომლებიც საკუთრებაში შევიდა, მაგალითად, მემკვიდრეობით”, - თვლის ის. NDV-Real Estate კომპანიის ურბანული უძრავი ქონების განყოფილების უფროსი სვეტლანა ბირინა.

მეორე მხრივ, ხშირია შემთხვევები, როცა ბინას ყიდულობენ ფულის დაზოგვის მიზნით და არა საცხოვრებლად. ასეთი შესყიდვა საშუალებას გაძლევთ არა მხოლოდ დაზოგოთ ფული (არაფერი არ არის გამოგონილი უფრო უსაფრთხოდ, ვიდრე ინვესტიცია უძრავ ქონებაში), არამედ ფულის გამომუშავება ფასების ზრდისგან. ამ შემთხვევაში ბინის გაქირავება არის დამატებითი შემოსავლის გამომუშავების საშუალება, რომელზეც უარი არ უნდა თქვათ.

Დრო არის ფული

მომავალი მემამულეების მთავარი შეცდომა ის არის, რომ ისინი ყიდულობენ საცხოვრებელს "თავისთვის". უნდა გახსოვდეთ, რომ მოიჯარეების საჭიროებები ყოველთვის არ ემთხვევა თქვენსას. ადამიანები, რომლებიც მოსკოვში სამუშაოდ ჩადიან, ქირაობენ საცხოვრებელ ფართს და მათთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი, როგორც წესი, საცხოვრებლის ადგილმდებარეობაა. ყველაზე ხშირად, მოიჯარეები ირჩევენ ბინას სამუშაო ადგილთან უფრო ახლოს, რაც იმას ნიშნავს, რომ შორეულ მოსკოვის რეგიონში საცხოვრებელი სახლი, რაც არ უნდა იყოს მისი დამსახურება, ცუდად გაქირავდება.

„მე გირჩევთ განიხილონ ტერიტორიები, რომლებიც მდებარეობს მესამე სატრანსპორტო რგოლში ან უშუალოდ მის მიმდებარედ. ამ სფეროში კონცენტრირებულია პრესტიჟული ბიზნეს კომპლექსების დიდი რაოდენობა. ამრიგად, მესაკუთრეს აქ გარანტირებული აქვს გადამხდელი კლიენტების სტაბილური ნაკადი“, - თვლის ალექსანდრე პოდუსკოვი, KR Properties-ის გაყიდვების დირექტორი. ქირავდება საუკეთესო ბინები მეტროსთან ან მატარებლის სადგურებთან ახლოს. ამიტომ, უძრავ ქონებაში ინვესტიციის დროს, თქვენ უნდა შეამოწმოთ მთავრობის გეგმები სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის მშენებლობასთან დაკავშირებით.

მომგებიანი გაქირავების წესები

მნიშვნელოვანია დაუყოვნებლივ გადაწყვიტოთ ვის გეგმავთ ბინის დაქირავებას. როდესაც საქმე ეხება სტუდენტებს, ემიგრანტებს ან ცვლის მუშებს, საცხოვრებლის ხარისხს და მის ფართს იშვიათად აქვს დიდი მნიშვნელობა. თუ ის უნდა გადაეცეს ბავშვებთან ერთად ოჯახს, მაშინ სხვა წესი მოქმედებს. ამ შემთხვევაში საცხოვრებელი არ შეიძლება იყოს ერთოთახიანი, უნდა იყოს აღჭურვილი სარეცხი მანქანით და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის მინიმალური კომპლექტით და განთავსდეს სკოლასთან და საბავშვო ბაღთან. გარდა ამისა, ასეთი ბინა უნდა გაიაროს მინიმალური კოსმეტიკური რემონტი. ამ უკანასკნელს აქვს აზრი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მას შეუძლია რეალურად გაზარდოს საცხოვრებლის გაქირავების ღირებულება. ასე რომ, თუ ბინა მდებარეობს მეტროდან მოშორებით და აქვს მცირე ფართობი, მაშინ შეგიძლიათ მთლიანად თავი შეიკავოთ რემონტისაგან. მასალების არჩევისას უნდა დაიცვან ოქროს წესი: ნუ ჩადებთ ინვესტიციას რემონტში, რომელსაც ვერ „ანაზღაურებთ“ ქირის ერთ-ორ თვეში.

მეორადი თუ პირველადი ბაზარი?

მეორად და პირველად ბაზრებზე ბინების გაქირავების ღირებულება დაახლოებით ერთნაირია და დამოკიდებულია არა სახლის ასაკზე, არამედ მდებარეობაზე და ნებისმიერი უძრავი ქონებისთვის საერთო სხვა ფაქტორებზე. ყველაზე ხშირად მეორად ბაზარზე ბინები უკვე გარემონტებულია, რაც ნიშნავს, რომ მათი დაუყოვნებლივ გაქირავება შესაძლებელია. გარდა ამისა, ასეთი საცხოვრებელი ფართი განლაგებულია არსებული ინფრასტრუქტურით, რაც ზრდის ქირის ღირებულებას. მეორეს მხრივ, ახალ კორპუსში ბინა მშენებლობის საწყის ეტაპზე 20-30%-ით ნაკლები ღირს, ვიდრე დასრულებული საცხოვრებელი, რაც ნიშნავს, რომ ასეთი შენაძენი შეიძლება იყოს მომგებიანი. გარდა ამისა, ბინის გაქირავებისას მნიშვნელოვანი იქნება ახალი რემონტი.

"პანელი" და ბინები

პანელის სახლსა და მონოლითურ სახლში გაქირავების ფასი დიდად არ განსხვავდება, მაგრამ პირველისთვის მშენებლობის დრო დაახლოებით 8-12 თვეა, ხოლო მეორესთვის - 1,5-3 წელი. ეს ნიშნავს, რომ თქვენ შეგიძლიათ დაიწყოთ ბინის გაქირავება ახალ პანელის შენობაში, ვიდრე დახარჯოთ დრო და ფული მშენებლობის დასრულებამდე.

ასევე ღირს ყურადღება მიაქციოთ ბინებს. ეს საცხოვრებელი საკუთრებაშია, მაგრამ ამავე დროს თქვენ არ შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ მასში. თუ მუდმივი საცხოვრებლისთვის რეგისტრაციის არარსებობა შეიძლება იყოს გადამწყვეტი ფაქტორი, მაშინ მოიჯარეებისთვის ეს არც ისე მნიშვნელოვანია. აღსანიშნავია ისიც, რომ ბინების გაქირავების ტარიფი დიდად არ განსხვავდება ბინის გაქირავების ტარიფისგან და 20-30%-ით ნაკლები ღირს.

ექსკლუზიურობა მთავარი კოზირია

არაჩვეულებრივი ბინები (ლოფები, სხვენი, სარდაფის საცხოვრებელი) დიდი მოთხოვნაა მდიდარ მოიჯარეებს შორის, განსაკუთრებით ეგრეთ წოდებულ „ექსპატებში“ (რუსეთში მომუშავე უცხოელი ტოპ მენეჯერები). ემიგრანტები უაღრესად მიმზიდველი აუდიტორია არიან მემამულეებისთვის: ისინი მზად არიან გადაიხადონ უფრო მაღალი ტარიფები მიმზიდველი საცხოვრებლისთვის და ძალიან ფრთხილად არიან მათი გაქირავებული ქონების მიმართ. გარდა ამისა, ემიგრანტებისთვის უძრავ ქონებას ყველაზე ხშირად ქირაობს კომპანია, ანუ ხელშეკრულება გაფორმებულია იურიდიულ პირთან. ეს შეიძლება სასარგებლო იყოს კამათის შემთხვევაში.

რისკები ბინის გაქირავებისას

ბინის დაქირავება დაკავშირებულია სხვადასხვა რისკებთან, რაც ხშირად აიძულებს მფლობელებს მიატოვონ იგი. უპირველეს ყოვლისა, დაქირავება მოიცავს დროის დაკარგვის რისკს: ყველას არ სურს რამდენიმე დღე, ან თუნდაც კვირა გაატაროს შესაფერისი მოიჯარეების ძიებაში. მეორეც, არსებობს საშიშროება, რომელიც დაკავშირებულია მოიჯარეების მიერ ქონების დაზიანებასთან. კარგად შედგენილი ხელშეკრულება, რომელიც მოიცავს ქონების ინვენტარიზაციას, დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ პრობლემები.

ოჰ, ახლა ყველაფერს გეუბნები: 8 წელზე მეტია ვიქირავე ბინები. თავიდან ჩემი ოროთახიანი ბინა ვიქირავე და მეუღლესთან ერთად ვცხოვრობდი. ოროთახიან ბინას "ბებიის" რემონტი და ძველი ავეჯი ჰქონდა. ახალი ნივთები მოიცავს მაცივარს და მიკროტალღურ ღუმელს. იაფად ქირავდებოდა, ბინა ქირავდებოდა 4 წლით. პირველი მცხოვრები ახალგაზრდა ცოლ-ქმარია, ცოლი დიასახლისია. ჯოჯოხეთური ნაბიჭვარი ყოველთვის ფულისთვის მოდიოდა, იატაკზე ბოთლები ეყარა! მაგრამ მშვიდი, მშვიდი მეზობლები არ უჩივიან, დროულად გადაიხადეს. ჩვენს ბინაში წავედით და ყველაფერი დავლიეთ! ბინა იყო იდეალურად სუფთა! მაცივარიც კი გაყინეს და გაასუფთავეს! მეორეც ოჯახური იყო ჩემი ცოლი ორსულად, 8 თვის. გულუბრყვილოდ მეგონა, რომ სისუფთავე და წესრიგი იქნებოდა. კაცი დილიდან საღამომდე ბევრს მუშაობდა, სახლში იყო ბავშვთან ერთად, რამდენჯერმე მოვიდა - ყველაფერი სუფთა და მოწესრიგებული იყო. მან თქვა, გადარიცხე ფული ბარათზე, რატომ შეწუხდე? მაშინ ჩამოვედი, როცა მათი შვილი 7 თვის იყო. მთელი ტუალეტი კვამლია, შემოსვლა შეუძლებელია, დერეფანში მთელ სართულზე ეტლიდან შავი ზოლებია, ეტლიდან ყველა კუთხე ჩამოგლეჯილია, აივანი ქვიშით, ჭუჭყით, ნაგვით არის მოფენილი, ლინოლეუმი აივანი მთლიანად ჩამოგლეჯილია ეტლით. გაირკვა, რომ ცოლმა ბავშვი აივანზე გაიყვანა, სადაც დაძინებამდე, სუფთა ჰაერზე აკანკალებდა. მე გამოვყავი ისინი. შემდეგებმა, ჯანდაბა, ისევ ოჯახური წაიყვანეს, წელიწადნახევრის შვილთან ერთად. ყოველთვიურად მოდიოდა ფულისთვის, ყველაფერს ათვალიერებდა, ეტყობა სუფთა იყო, ყველაფერი რიგზე იყო, მთელ სახლში ეკიდა საკუთარი ფარდები, საბნები, ყვავილები... . ექვსი თვის შემდეგ ისინი სასწრაფოდ გადავიდნენ გარეთ, მან ჩამოხსნა ყველა ფარდა, მან არ ჩამოკიდა ჩემი - ფანჯრები შიშველი იყო! ჩემი საბნები საწოლიდან და დივანებიდან ჭუჭყში და აივნის კარადაში აღმოჩნდა, სარეცხი მანქანის სახელური, ღუმელი ღუმელში ჩამტვრეული იყო, ბავშვმა ყველა ხალიჩაზე, დივანზე და სავარძელზე იწურა (როცა მე მოვიდა, ყოველთვის ისეთი გემრიელად ასდიოდა ვანილის სუნი, მე მეგონა რაღაცას ამზადებდა და ბავშვის პისის სუნს ნიღბავდა). გარდა ამისა, ისინი არ იხდიდნენ წყალს და ელექტროენერგიას მრიცხველების მიხედვით. იყო პასპორტის დეტალები და ტელეფონის ნომერი - მაგრამ რა აზრი აქვს? ამის შემდეგ ჩაატარეს კაპიტალური რემონტი და იყიდეს ახალი ავეჯი, შეაკეთეს სარეცხი მანქანა და ღუმელი. ბინა გადაკეთებულია და ორჯერ გაძვირდა. მე არ წავიყვანე ოჯახური, ორი ბიჭი წავიყვანე, ისინი იქვე მუშაობდნენ ტექსტილის ქარხანაში, ისინი იყვნენ შეძლებულები, მათთან კვირაში ერთხელ მოდიოდა დამლაგებელი ქალბატონი, ისინი თითქმის არ ამზადებდნენ სახლში. იქ ექვსი თვე ვიცხოვრეთ, ბინა იდეალური იყო. მერე ისევ ოჯახთან დასახლდა, ​​წესიერი ბიჭი და გოგო, მომეწონა ბიჭი ასეთი ეფექტური - მაშინვე დაათვალიერა მილები, ტუალეტის ცისტერნა, ონკანები, რადიატორები. ოჰ, ისინი სრულყოფილები იყვნენ! დაახლოებით ექვსი თვეც იცხოვრეს, გოგონა ორსულად იყო, როგორც იქნა, ბოლო თვეებში ბებიასთან საცხოვრებლად გადავიდნენ, რომ ქირის გარეშე არ მშობიარობა. მერე ახალ ქმართან ერთად გადავედი ბინაში, ბუნებრივია, რემონტი ჩატარდა და ყველა ავეჯი შეიცვალა. ახლა ვაქირავებ ერთოთახიან ბინას ახალ კორპუსში მოშორებულ ადგილას და საერთო საცხოვრებელს ცენტრში. ერთოთახიან ბინას არანაირი პრობლემა არ აქვს - ორჯერ ვაქირავეთ მარტოხელა მამაკაცებს, ვიცხოვრეთ დაახლოებით ერთი წელი, სუფთა, წყნარი, მშვიდი. ერთხელ ოჯახი ცხოვრობდა, ახლა კი ცოლ-ქმარი ცხოვრობს. ყველაფერი კარგია! უფრო რთულია ოთახი - ან სტუდენტებს, ან "კავკასიური" ეროვნების ადამიანებს ან მარგინალურ ელემენტებს სურთ დაქირავება. ახლახან ვიყიდეთ, პირველად გადავწყვიტეთ გადაგვეტანა იაკუტებისთვის ან ბურიატებისთვის, ეშმაკი მათ ესმის. ორი გოგო და ერთი ბიჭი. ოჰ, როგორ ვღელავდი... მაგრამ ამაოდ - იდეალური სისუფთავე, სიმშვიდე, სიმშვიდე... გადავედით, რადგან ბიჭის მშობლებმა იყიდეს ოთახი, ორმა გოგონამ კი ქირას ვერ ახერხებდა, მესამეს კი ვერ იპოვეს. კომპანიონს უქირავეს, თქვა, ქმართან ერთად იცხოვრებენ, ყველა ძალიან მოვლილი, კულტურული... ნახევარი თვე გადავიხადე, დანარჩენს მივცემო. 2 კვირაში, როცა ჩემს ქმარს ხელფასი აქვს. ორი კვირის შემდეგ დილის 1 საათზე SMS - "ჩვენ გავედით ოთახიდან, გასაღებები დარაჯულია." ქმარი რეკავს, ტელეფონში რაღაც ველური სისულელეა - "მე ის არ ვარ, ვინ ხარ, რა გინდა... ვინ არის ეს." თუმცა, ამ გოგონას ხმა არ არის ადეკვატური. ავედით და წავიდეთ. დამლაგებელმა თქვა, რომ ის ქმართან და 3 წლის შვილთან ერთად ცხოვრობდა, მათ გამუდმებით რამდენიმე საეჭვო ბიჭები სტუმრობდნენ... ოთახში სარეცხი მანქანა გატეხილი იყო, მაცივრის სახელური ჩამოგლიჯა, მთელი კედელი იყო. ფლომასტერებით დაფარული, დივანზე წითელი ღვინის უზარმაზარი ლაქა იყო. საშინელებაა! მეორე დღეს ყველაფერი გავრეცხე, ნივთები დატოვეს, ცხადი იყო, საჩქაროდ აწყობდნენ, არ ვიცი რატომ. მაცივარში არის მთლიანი საკვები, თითქმის ტომარა კარტოფილი, საბავშვო სათამაშოები, მამაკაცის ტანსაცმელი... ვიპოვე ყუთები ნაგვით, ბალახით თუ არა ბალახით - არ ვიცი. ყველაფერი გავრეცხე, გავასწორე და ვაქირავე გოგოებს, რომლებიც გვერდით ოთახში ცხოვრობდნენ, მაგრამ ის გაცილებით პატარა იყო და ჩვენზე ნაკლები არ ღირდა. ისინი ამჟამად ცხოვრობენ