Управляющий квартирой. Доверительное управление квартирой от компании «акрус-сити»

Как вы думаете, много ли в Москве пустующих квартир, в которых не проживают собственники и она не сдается в аренду? Одна, три, пять - в каждом подъезде многоквартирного дома. Много!Да! Почему же собственники недвижимости не сдают ее в аренду? — ведь это так выгодно!Чего они опасаются и что их останавливает от получения ежемесячной прибыли, ведь деньги лишними не бывают.
Большинство московских "рантье" осознают, что сдача квартиры в аренду дело выгодное, но хлопотное и требует ежемесячного контроля ситуации. Поиск жильцов, посещение своей квартиры один раз в месяц, урегулирование бытовых проблем, конфликтных ситуаций с соседями — это всего лишь верхушка айсберга. А если, ко всем эти сложностям добавить командировки или постоянное проживание собственника в другом регионе или за рубежом сложность достижения поставленной цели увеличивается. Не говоря уже о трудностях, которые могут стать непомерной ношей для собственников-пенсионеров.

Есть ли выход из этой ситуации? Как не терять ежемесячный доход от сдачи квартиры? Да! Есть! Передача квартиры в Доверительное управление агентству недвижимости. Услуга для тех, кто хочет получать гарантированный ежемесячный доход.

Функции доверительного управляющего

Основной функцией доверительного управляющего является выбор наиболее перспективного варианта управления, с максимальной финансовой выгодой в интересах доверителя. В зависимости от ваших предпочтений и характеристик объекта недвижимости агентство недвижимости Русский Дом предлагает вам два пакета услуг:

1. Пакет Легкий

Поиск Арендатора
Заключение договора аренды
Проверка ежемесячной оплаты по договору аренды
Оценка состояния квартиры - ежемесячное посещение квартиры
Контроль оплаты коммунальных платежей
Сверка и своевременная подача показаний измерительных приборов в управляющую компанию

Условия пакета Легкий:

1) Фиксированная сумма выплат Доверительному управляющему в размере 10% от месячной арендной ставки, но не менее 3 000 рублей

2) Доверитель имеет возможность воспользоваться услугой единоразово или заключить договор на услуги на любой срок

2. Пакет Полный

Поиск Арендатора
Заключение договора аренды
Ежемесячное перечисление фиксированной суммы по договору доверительного управления в указанный срок
Проверка состояния квартиры и имущества - ежемесячное посещение квартиры
Текущий ремонт за счет средств доверительного управляющего
Оплата коммунальных платежей по согласованию с Доверителем
Взаимодействие с управляющей компанией
Оплата подоходного налога

Условия пакета Полный:

1) Фиксированная сумма ежемесячного дохода Доверителя

2) Договор доверительного управления заключается минимум на 11 месяцев

3) Отсутствие арендатора не влияет на ежемесячные выплаты Доверителю

Как нам предстоит работать

Вне зависимости от выбранного вами пакета услуг, алгоритм нашей с вами совместной деятельности будет следующий после первичных переговоров:

Выезд эксперта для осмотра объекта недвижимости - оценка состояния объекта
Согласование пакета услуг - срок, условия, ответственность, вознаграждение
Подписание договора доверительного управления квартирой
Передача Доверителем нотариальной доверенности
Подписание Сторонами акта приема-передачи недвижимости

Что вы получите в результате

Гарантированный ежемесячный доход
Спокойствие за сохранность имущества
Уверенность в том, что квартира будет использоваться по назначению
Страхование гражданской ответственности от ущерба
Ежемесячный отчет

Передача квартиры в доверительное управление — лучший выбор собственников, которые умело и расчетливо умеют распоряжаться имуществом без ущерба и рисков.
Агентство недвижимости Русский Дом на протяжение 10 лет грамотно и умело осуществляет управление жилыми помещениями в интересах собственника.
Соблюдение договора доверительного управления квартирой является неотъемлемой частью нашей работы. Ответственность и надежность компании проверена временем и клиентами компании.

Многие люди, а иногда и агентства, занимающиеся недвижимостью, путают и Услугу Доверительного управления недвижимостью (квартирой). В чем же заключается отличие?

Прежде всего в том, что в первом случае это всего лишь договор, по которому объект, как правило это производство или предприятие, либо какое-то здание, передается в управление Доверительному управляющему. Причем этот договор с жесткими условиями, невыгодными для собственника квартиры! Именно поэтому Договор доверительного управления не заключается при передаче жилой недвижимости в управление.

Во втором случае это спектр услуг, оказываемых собственнику, сдающему свою квартиру в аренду и желающему переложить на плечи управляющей компании все заботы по поиску нанимателя и взаимоотношения с ним в период аренды квартиры, а также работу, по содержанию квартиры в хорошем состоянии.

Что немаловажно - описанный выше спектр услуг в разных агентствах может оказываться в рамках различных договоров и иначе называться. В последнее время появилось очень много агентств, заявляющих на своих сайтах, что они оказывают услуги по Доверительному управлению квартирой. А стоит копнуть поглубже- ничего, кроме маленькой заметки о Доверительном управлении, написанной как под копирку, на этом сайте нет!

Чтобы выбрать агентство, которое реально оказывает услуги по Доверительному управлению необходимо внимательно изучить договор, перечень услуг, оказываемых агентством, обязательства и гарантии сохранности Вашей квартиры и имущества !

Доверительное управление- способ получить максимальный доход от сдачи квартиры в аренду.

По сути, доверительное управление жилой недвижимостью осуществляется с одной единственной целью - получение Хозяином максимального дохода от сдачи квартиры в аренду при минимальных временных затаратах.
На практике, это довольно сложно решаемая задача. Вот почему услуга доверительного управления квартирами приобретает все большую популярность. Представьте, что работы по содержанию и обслуживанию любого жилого объекта недвижимости ежемесячно требуют внимания к техническому состоянию квартиры и имущества. Кроме того, приходится заниматься решением множества вопросов: по охране и страхованию, выстраиванию отношений с нанимателями, представителями коммунальных служб и управляющих компаний.

Согласитесь, что современному человеку, живущему в Москве и всегда испытывающему дефицит свободного времени, но тем не менее желающему получать прибыль от сдачи своей квартиры в аренду, довольно сложно продуктивно решать вышеперечисленный комплекс задач. Особенно трудно его решать в том случае, если человек находится в длительной отлучке из города своего проживания.

Именно для тех собственников жилья, которые хотели бы извлекать доход от сдачи в аренду своей жилой недвижимости, но по каким-то причинам не могут подобрать жильцов, следить за исполнением пунктов договора о сдаче жилья в наем, наше агентство и предоставляет услугу доверительного управления собственностью (сюда относятся квартиры, коттеджи и офисные помещения)

Оказывая такую услугу, мы будем представлять ВАШИ интересы. На протяжении всего срока договора комиссии нами будет осуществляться контроль над соблюдением пунктов договора аренды квартиры, а также контроль денежных потоков и состояния переданного в управление имущества.

Сентябрь на арендном рынке считается одним из самых доходных месяцев. Возобновляется деловой сезон, а заодно растет спрос и на арендное жилье. Рынок недвижимости бурлит и сулит новые возможности владельцам квадратных метров.

Самый распространенный способ заработка на недвижимости - сдача ее в аренду. Казалось бы, нового тут ничего не придумаешь. Но есть компании, которые готовы сделать это за собственника. И не только сдать, но и исправно оплачивать коммунальные услуги, проверять сохранность имущества, заниматься текущим ремонтом. Собственник просто передает квартиру в доверительное управление и получает за нее деньги.

Два основных опасения владельца: квартиру безнадежно испортят или просто не сдадут. Оба они снимаются грамотно составленным договором. Во-первых, хороший доверительный управляющий квартиру страхует, причем часто за свой счет. Во-вторых, в договоре прописывается, что если период простоя квартиры превышает две недели, управляющий начинает платить собственнику из своего кармана. В компаниях, занимающихся доверительным управлением, уверяют: размер арендной платы и кандидатуры жильцов при каждой сдаче квартиры в аренду согласовывают с собственником.

В Москве собственник за однокомнатную квартиру может выручить от 19 до 130 тысяч рублей в месяц в зависимости от состояния жилья и района. За двухкомнатную - от 28 до 184 тысяч рублей. Самое доступное предложение по трехкомнатной квартире - 50 тысяч рублей. Хорошую квартиру можно сдать за 80 тысяч рублей. Ну а с дорогой мебелью, ремонтом и в престижном районе снимут и за 300 тысяч рублей. В других регионах доход не так велик. Например, в Краснодаре собственник получит за однокомнатную квартиру от 18 до 45 тысяч в месяц, в Сочи - от 18 до 40 тысяч. В некурортных городах, которые не являются миллионниками, доходность от сдачи в аренду невелика. В Иркутске за однокомнатную квартиру можно выручить от 10 до 20 тысяч рублей.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. По данным департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, стоимость его услуг может варьироваться от 5 до 30% от суммы сделки. Дороже всего для владельца квартиры обходится передача в доверительное управление жилья без ремонта с условием его выполнения. Схемы оплаты могут быть разные. "У нас собственник платит одну месячную плату в год. То есть первая арендная плата, которую перечисляет наниматель, идет агентству. Это получается 8,3% в месяц. Если коммунальные платежи клиент доверяет оплачивать нам, то они также вычитаются из арендной платы, но денег за саму услугу оплаты коммунальных платежей мы не берем", - говорит Светлана Кос, генеральный директор "АКРУС-сити".

Доверительное управление выгодно тем людям, которые имеют недвижимость в одном регионе, а живут в другом или даже в другой стране. Причем передача квартиры в управление может обеспечить "подъемные" для переезда. Так, многие фирмы готовы выплатить собственнику сразу арендную плату за несколько месяцев.

Впрочем, пока доверительное управление в нашей стране развивается плохо. Причин тому много. Собственники хотят получать от недвижимости максимум дохода. Им страшно передавать квартиру в чужие руки. Предложенные доверительным управляющим гарантии не кажутся им достаточно убедительными. Большинство собственников не платят налоги с рентного дохода - сдавая квартиру жильцам самостоятельно, они скрывают этот факт.

Доход управляющего составляет процент от арендной ставки квартиры. Стоимость его услуг может варьировать от 5 до 30 процентов от суммы сделки

Есть и еще один недостаток. Расположенными в разных районах квартирами сложно управлять. Гораздо проще это сделать, если арендный фонд находится в одном здании. Некоторые застройщики сейчас пытаются реализовать эту идею с помощью апартаментов. Застройщик предлагает не просто вложить деньги в такую недвижимость и передать ее в управление, а разрабатывает программы доходности для инвесторов. К примеру, вне зависимости от загрузки, собственник получает годовой доход в размере 5% от стоимости апартаментов. Или вместо арендных платежей за два года владелец становится обладателем ремонта, который создан дизайнером. Для привлечения арендаторов такие комплексы предоставляют сервис на уровне гостиничного. "Доход от передачи апартаментов в управление составляет гарантированные 8-9% от их стоимости. Или 10%, если собственник занимается сдачей в аренду самостоятельно. При этом многие владельцы квартир в Москве получают меньшую доходность - 4-7% в год от стоимости квартиры. Все потому, что апартаменты стоят на 15-35% дешевле квартир, а стоимость аренды не различается", - говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.

Если в России жилые комплексы с управляющей компанией, которая может сдать метры собственника в аренду, только появляются, то за рубежом существуют уже давно. Инвесторы, рассчитывающие не просто владеть, но и зарабатывать на своей недвижимости, выбирают именно их. Это позволяет им получать максимальный сервис во время пребывания в своей зарубежной квартире или на вилле и при этом не заботиться о содержании собственности во время отсутствия. "Сейчас популярно приобретение апартаментов с управлением от гостиничного оператора. Преимуществом этого формата является то, что собственник не озабочен поддержанием своей недвижимости в состоянии, всегда пригодном к заселению. Этим занимается управляющая компания, она же будет сдавать объект в аренду. Если собственник на свою виллу или в квартиру не приезжает, она передается в арендный пул. Но при этом квартира находится в полной частной собственности владельца", - говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. Доходность от такой передачи объекта в арендный пул невысокая - от 4% годовых. Но большинство собственников не гонятся за высокой доходностью таких объектов, а рассматривают их как способ сбережения накопленных средств. Кроме того, для элитных дорогих объектов этот вариант управления хорош уже тем, что снимает с собственника груз коммунальных расходов.

Впрочем, сейчас подобные комплексы с возможностью сдачи квартир или апартаментов в аренду в периоды простоя изобилуют и в сегменте эконом- и комфорт-класса. Их много в Болгарии и Черногории. В Болгарии стоимость апартаментов начинается от 21 000 евро, а доходность управляющие компании обещают в 10% от стоимости жилья в год. Но это если недвижимость расположена в том месте, где спрос на нее есть круглый год. Например, в таких городах, как Варна, София, Бургас. В Таиланде распространены кондоминиумы - комплексы квартир или таунхаусов с обслуживанием отельного типа. Стоимость такой недвижимости начинается от 1,5 млн рублей. Если объект расположен в непосредственной близости от пляжа - от 4 млн рублей. Доходность управляющие обещают также на уровне 10% годовых. Причем в Таиланде нет четкой сезонности, как в Европе. В сезон дождей туристы продолжают отдыхать и купаться, соответственно, и снимать жилье.

Последние несколько лет инвесторы ведут споры о доходности вложений в недвижимость. Но это все в теории. На практике рынок недвижимости в России активен всегда. Экономика растет - пора покупать квартиру, экономика на спаде - тем более пора. Вот и сейчас. "Часть вкладчиков, напуганных ликвидацией банков со стороны ЦБ, решили перевести свои средства из виртуальных накоплений в реальные - в недвижимость. Больше всего подорожали ликвидные однокомнатные квартиры - их стали скупать инвесторы для защиты своих рублевых сбережений от колебаний курсов валют", - поясняет Михаил Попов, основатель системы управления личными финансами EasyFinance.ru. Защитив финансы, хочется их приумножить, а значит, скоро на рынке появится еще немало арендного жилья.

Собственники нуждаются в управленцах, но опасаются разных подвохов. Почему в законе написано одно, а на практике – совсем другое.

Аренда жилья – очень популярная операция на рынке недвижимости столицы. Многие собственники годами сдают свои свободные квартиры, а сами живут где - то за границей или в других городах. В этом случае им может понадобиться помощь профессионалов. В настоящее время в Москве есть компании, которые оказывают услугу по доверительному управлению.

О нюансах данной услуги, расценках и о том, с какими подводными камнями могут столкнуться клиенты, заключившие договоры по управлению своим жилищем, «Журналу о недвижимости «MetrInfo.Ru» рассказывают эксперты рынка недвижимости.

Сдача жилья в аренду - доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, - уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ - Недвижимость на Пресне, - что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».

Но не все арендодатели проживают в Москве, в арендном фонде есть квартиры, владельцами которых являются жители других городов - они специально приобрели жилье в инвестиционных целях. Иногда это квартиры, купленные для подрастающих детей, другие арендодатели и вовсе живут за границей. Во многих случаях владельцы жилья просят своих родственников или друзей контролировать арендаторов и получать деньги.

Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.

Услуга по управлению недвижимости очень популярна на западе. Россияне, которые являются собственниками апартаментов на зарубежных курортах, знакомы с предложениями от местных управляющих компаний - найти арендаторов, следить сохранностью имущества и платежами.

В Москве данная услуга пока не столь популярна. По оценке Сергея Крекова, генерального директора УК Clever Estate, объем рынка небольшой, и доверительное управление еще не выросло в большой, серьезный тренд.

Однако, как сообщила Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar, с каждым годом спрос на услугу доверительного управления все же растет. «За 2013 год спрос на услугу доверительного управления вырос на 13%», - уточнила эксперт. По словам Татьяны Болбошенко, руководителя отдела аренды АН «АРИН», в 2013 году интерес к этой услуге вырос не только среди собственников, которые находятся за рубежом, но и среди тех, кто живет в Петербурге и других городах России.

Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, - говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».

Набор услуг

В рамках заключенного договора на доверительное управление, говорит Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис - Сервис», агентство готово оказать помощь во взаиморасчетах. Риелтор может получать деньги у арендатора и переводить их ежемесячно собственнику квартиры, также по желанию собственника денежные средства аккумулируются на счете в банке.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, добавил, что, как правило, агентство обязуется найти арендатора, когда прежний съезжает с квартиры и даже по договору может оплачивать простой квартиры. Но в любом случае управляющая компания гарантирует собственнику ежемесячную выплату определенной суммы.

Часто в аренду предлагаются квартиры в новых домах с условием проведения ремонта. В таких случаях владелец может поручить агентству либо сделать ремонт своими силами, либо проконтролировать, как будет им заниматься наниматель, - объясняет Галина Киселева, руководитель Управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость». - При этом в договоре о найме жилья подробно прописываются все пункты, отражающие гарантированное выполнение работ.

Вместе с тем опрошенные нами эксперты считают, что тот набор услуг, которые агентства предлагают собственником нельзя в полном смысле этого слова называть «доверительным управлением». Как правило, агентство не может распоряжаться квартирой на свое усмотрение - главное слово остается за собственником. А сам термин «доверительное управление» подразумевает иной подход.

Доверительное управление по закону

По закону процедура заключения и действия договора на доверительное управление недвижимостью регламентируется Гражданским кодексом, где прописаны все ее нюансы. Как сообщила Инна Игнаткина (МИЦ - Недвижимость на Пресне), согласно главе 53 Гражданского кодекса РФ, доверительное управление – это передача одним лицом (учредителем управления) другому лицу (доверительному управляющему) права на распоряжение объектом недвижимости. При этом право собственности, естественно, остается у прежнего владельца. Наталья Сергеева, руководитель юридического департамента компании «НДВ - Недвижимость», добавила, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и имущество считается переданным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В противном случае отношения сторон не могут быть квалифицированы как доверительное управление имуществом.

Доверительный управляющий (ДУ) заключает сделки от своего имени и распоряжается вверенным ему имуществом для извлечения максимальной прибыли в пользу учредителя (собственника). При этом управляющий практически наделяется правомочиями собственника. Он имеет право делать капитальный ремонт, отвечает за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках), занимается устранением неисправностей и аварий в системах тепло - , электро - , водоснабжения в пределах своей зоны ответственности. Он возмещает собственнику убытки, если имущество оказывается поврежденным и упущенную выгоду, если не сумел проявить должную осмотрительность при управлении. Риски случайной гибели и утраты имущества также возлагаются на ДУ.

Так что практикуемая услуга на рынке аренды, скорее представляет собой определенный перечень услуг, оказываемых компаниями арендодателям, но с позиции закона не имеет юридического статуса доверительного управления.

Агентства не столь богаты, чтобы распоряжаться чужим имуществом

Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», - сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ - Аренда».

По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», - говорит эксперт.

Оправданные опасения

Незначительный объем предложения по оказанию услуги по управлению жилой недвижимостью, также ограничен спросом. Многие собственники не готовы пойти на условия, выдвигаемые компаниями. «Простого желания заключить договор на доверительное управление будет недостаточно, - предупреждает Тимур Абдуллин («Апхилл»). - Прежде всего, нужно определить реальную рыночную стоимость недвижимости, которую собираются сдавать в аренду». Люди же часто указывают неадекватную стоимость имущества, завышая ее или (иногда) занижая.

Многие собственники опасаются, что агентство, которому они доверят свою недвижимость, будет недобросовестно выполнять взятые на себя обязательства, - говорит Инна Игнаткина (МИЦ - Недвижимость на Пресне). Так, риелторы, по их мнению, могут заселить в квартиру сомнительных съемщиков, халатно относиться к проверке состояния жилья. И, кстати, не без оснований – от недобросовестных агентств или не слишком умелых риелторов можно ждать сюрпризов.

Проблемы с поиском съемщиков могут быть связаны с тем, что квартира была передана некомпетентному специалисту, который выставил некорректную цену, объясняет Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. Поэтому необходимо, чтобы у доверительного управляющего была четкая мотивации на быстрый поиск арендатора. Проще говоря, - чем дольше квартира постаивает, тем выше должен быть штраф. Должна быть финансовая ответственность в случае, если арендатор съехал, и квартира простаивает.

Вадим Ламин (SPENCER ESTATE) обращает внимание на то, что квартиру без ведома собственника могут нещадно эксплуатировать, сдавая посуточно, либо сдавая койко - места. В итоге, собственник получает обратно «убитую» жилплощадь, в которую придется вкладывать уйму денег на восстановление.

Впрочем, и у агентств есть свои претензии к владельцам арендного жилья. «Мы долго выясняли с одним арендодателем, какой глубины царапины на покрытии паркета являются естественным износом, - рассказывает Вадим Ламин, - и «победить» его удалось только после приглашения в качестве эксперта специалиста - паркетчика».

Чтобы всего этого избежать, эксперт рекомендует внимательно читать договор, тщательно прописывать все пункты по обязательствам обеих сторон. В том числе - в каком виде принята квартира, а в каком, с учетом нормального износа в 5 лет, она должна быть ему возвращена. Указать - для каких целей может быть использовано жилье, и какое количество людей в ней может проживать. Обязательно предусмотреть - в какие сроки, и по какой схеме происходит оплата. И заключать нужно именно официальный договор, который даст определенные гарантии, но потребует уплаты налога.

Придется раскошеливаться

Услуга по управлению недвижимостью совсем недешевая. Сергей Креков (УК Clever Estate) оценил ее стоимость в 10% от арендной платы. Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды АН «АРИН» привела цифру 10 - 25%, в зависимости от объема оказываемых услуг. По данным управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость», она может доходить и до 30%.

Будущее зависит от налогов

Журнал www.metrinfo.ru спросил экспертов о перспективах услуги по доверительному управлению на рынке аренды столичной аренды. Наши комментаторы связывают будущее услуги с несколькими обстоятельствами. «Высокий спрос возникнет тогда, когда будут урегулированы все юридические моменты, - считает Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ - Недвижимость». – Это и регистрация договора аренды, и упрощение налогообложения».

А Сергей Креков (УК Clever Estate) считает, что налоги надо еще и уменьшить. Эксперт напоминает, что в этом году уже звучали предложения о снижении налога с аренды квартир до 6%. Если это произойдет, то тогда многие арендодатели выйдут из тени, не будут опасаться огласки, связанной с регистрацией договоров доверительного управления и, следовательно, активнее начнут пользоваться этой услугой.

Часто наймодатель или арендодатель, сдавая квартиру (офис), не хочет обременять себя заботами, связанными с получением арендной платы, контролем за состоянием помещения, оплатой коммунальных услуг и прочими хлопотами. А если сданы не одна, а несколько квартир, да еще и сам лендлорд проживает в другом городе и даже стране? Неужели ему каждый месяц приезжать и вступать в контакты с нанимателями, с которыми порой не сразу удается и встретиться, а если удается, встреча может оказаться нервной и пустой? Контакты с жильцами — самый неприятный момент для любого арендодателя, который видит в мечтах просто льющийся откуда-то спокойный денежный ручеек, без нужды всякий раз бежать вверх по руслу разбирать заторы, если вдруг, не дай бог, ручеек засорится.

Заработок на аренде без прямого контакта с нанимателем — это желание можно вполне реализовать, сдав квартиру в доверительное управление. Доверительное управление арендой жилья — что это такое и как заключается договор управления арендой недвижимости?

Риэлторов на рынке аренды очень много, однако все они оказывают ограниченный спектр услуг:

поиски нанимателя;
прозвоны потенциальных клиентов;
организацию показа помещения, совместно с его собственником;
заключение договора на аренду.

По эксклюзивному договору риэлтор несет ответственность чуть большую и только в случае одностороннего расторжения арендного договора нанимателем: если наниматель съезжает раньше времени, риэлторы должны подобрать нового клиента.

Не стоит бежать к риэлтору после того, как уже дан ключ жильцам, и хныкать, что вот они оказались такие-сякие, и куда вы смотрели, и что теперь делать.

Простые риэлторы не несут никакой ответственности за подбор «плохих» жильцов и ни за какие вообще последствия, как то:

испорченное имущество;
затопление соседей;
несвоевременная оплата или отказ платить;
отказ выселяться и т. д.

Совсем иное дело, если собственник заключает договор на аренду жилья с доверительным управлением.

Сделки с арендой жилья под доверительное управление за рубежом составляют 90% от общего количества арендных операций. У нас пока доля таких сделок — всего 10% от всех годовых арендных контрактов. Основная масса арендодателей все еще не доверяет доверительному управлению из-за следующих опасений:

доверительное управление арендой- слишком дорогая услуга;
риэлтор обязательно сделает что-либо не так;
отсутствие постоянного контроля со стороны собственника может привести к опасности потерять недвижимость или лишиться возможности распоряжаться ею длительное время.

Но это мнение совершенно ошибочное, и это можно доказать хотя бы на примере деятельности агентства недвижимости Акрус.

Агентство недвижимости Акрус

Агентство недвижимости Акрус занимается сделками с арендой недвижимости с 1998 г. За это время в Москве было взято в доверительное управление более 2000 квартир. Большинство клиентов, по признанию Акрус, приходят к ним по советам знакомых, работающих с агентством много лет — это результат почти полного отсутствия рекламы.

Для наймодателя очень важно знать следующее:

При заключении договора с агентством об услуге доверительного управления собственник не лишается права контроля над всем процессом аренды с самого ее начала, и тем более не лишается права собственника ни в настоящем, ни в будущем.

Доверительное управление арендой квартиры вовсе не аналогично передаче автомобиля в собственность нового владельца по генеральной доверенности.

Оно создано в помощь владельцу собственности осуществлять полный контроль за арендой через другое лицо, при этом ответственность на всех этапах, начиная с заключения договора и до того момента, когда наниматель съедет, лежит на доверительном управляющем. В этом существенное преимущество доверительного управления перед другими видами посредничества — услугами по типовому и эксклюзивному договору.

О полном комплексе услуг агентства по недвижимости Акрус можно ознакомиться .

Функции риэлтора с доверительным управлением

Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов. Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке. Но обычно все тревоги собственника, как и желание лично контролировать состояние квартиры, улетучиваются уже через месяц, когда человек убеждается, что без него дела идут даже лучше:

Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом — профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства — такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.

Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже «убитую», привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.

Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?

Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.

Договор о доверительном управлении заключается согласно с главой 53 ГК ЗФ «О доверительном управлении имуществом».

Согласно нормативному акту гл. 53 ГК РФ, учредитель управления (собственник недвижимости) передает второй стороне (риэлтору по доверительному управлению) на конкретно указанный в договоре срок недвижимость в доверительное управление, и тот обязуется управлять недвижимостью в интересах собственника или другого, указанного им лица. Право собственности от учредителя к доверительному управляющему при этом не переходит.

После заключения с собственником недвижимости договора о доверительном управлении, риэлторская кампания имеет право самостоятельно искать нанимателя, устраивать показы квартиры и заключать договоры на аренду. Во всех этих шагах участие собственника необязательно.

Договор о доверительном управлении не относится к посредническим, а относится к договору по оказанию услуг. Он подлежит государственной регистрации, что часто удерживает владельцев квартир: ведь по такому договору они обязаны будут выплачивать налоги. Впрочем, все больше собственников хотят легализовать аренду и выплачивать налоги с дохода как положено.

Однако порой агентства заключают так называемые договоры комиссии:

Агентство (комиссионер) берет обязательство перед собственником недвижимости (комитентом) за вознаграждение (комиссионные) осуществлять от своего имени сделки в интересах собственника и за его счет.
Такой договор не требует обязательной регистрации, а платить или нет налоги, решает сам клиент.
Договор комиссии дает право клиенту сдать в доверительное управление даже государственную или муниципальную квартиру.

Сколько стоит услуга по доверительному управлению

.В сравнении с большим количеством льгот и услуг, оказываемых доверительными управляющими стоимость услуг смехотворна — одна месячная арендная плата в год или 8,3% от ежемесячного дохода от сдачи жилья в аренду.