Pregled poslovnih nepremičnin. Povpraševanje po skladiščih v regiji glavnega mesta
Splošne razmere na trgu
V tretjem četrtletju 2017 je Banka Rusije še naprej zniževala ključno obrestno mero na 8,5 % letno (september 2017).
Povprečni menjalni tečaj dolarja za tretje četrtletje 2017 je znašal 58,9 rubljev, kar je za 3,0 % več kot v povprečju drugega četrtletja 2017. 2017
V prvi polovici leta 2017 se je skupni obseg moskovskega trga pisarniških prostorov povečal za 0,3 % in je znašal skoraj 16,0 milijona kvadratnih metrov, od tega 14,8 milijona kvadratnih metrov segmentov A, B+ in B.
Ponudbe
Vhodna prostornina v 3 sq. 2017 znašala 48,2 tisoč m2 (GLA), kar je za 23 % manj kot v prejšnjem četrtletju in 3-krat manj kot v enakem obdobju 2016. Skupno za 3 četrtletja se je ponudba povečala za 163,0 tisoč m2.
V 3 kv. 2017 so se pojavili novi objekti znotraj meja "stare" Moskve; celotna vpisana količina spada v razred A. Struktura celotne količine dobave po razredih se ni spremenila.
Povpraševanje
Ob koncu Q3 Povprečna stopnja prostih mest v razredih A, B+, B se v letu 2017 v primerjavi s prejšnjim obdobjem ni spremenila in je znašala 15,9 %. Vendar pa je dinamika indikatorja večsmerna, odvisno od razreda:
Povečanje ravni prostih mest v razredu A za 0,5 p.p. - do 21,5 % vklj. z uvajanjem novih predmetov. Poveča se število prostih prostorov v objektih znotraj 3. obvoznice, nekoliko se je zmanjšalo število prostih poslovnih centrov zunaj 3. obvoznice (za 0,1 p.p.)
V razredih B+ in B se je število prostih mest zmanjšalo za 0,4 p.p. (v povprečju in v vsakem razredu) - do 13,4% oziroma 8,8%. Hkrati se je povečala zasedenost ne glede na lokacijo. Povprečna stopnja prostih mest v razredih B+/B je dosegla 12,2 %.
Razred C je pokazal rahlo zmanjšanje prostih delovnih mest (za 0,1 p.p.).
Na splošno se je za 9 mesecev 2017 število prostih mest zmanjšalo v vseh razredih: v razredu A - za 1,1 p.p., v razredu B + - za 2.9 p.p., v razredu B - za 1.2 p.p., razredu C - za 0.9 p.p.
3 kvadratnih metrov Leto 2017 so zaznamovali večji najemni posli. Tretje največje transakcije četrtletja pripadajo podjetjem v telekomunikacijskem in IT sektorju. Obseg velikih transakcij (od 1 tisoč kvadratnih metrov) je znašal 53 tisoč kvadratnih metrov, od tega je 62 odstotkov razreda A.
Ob upoštevanju povečanja razstave pisarniških prostorov postajajo pomembni novi formati, osredotočeni na potrebe malih podjetij: mini pisarne 15-80 kvadratnih metrov (vključno s tistimi s pripravljenimi delovnimi mesti) in aktivno razvijanje sodelovanja prostori.
Komercialna ponudba
Glede na rezultate 3. četrtletja 2017 ni bilo bistvenih sprememb komercialnih razmer, na splošno lahko govorimo o stabilizaciji najemnine.
V poročevalskem obdobju so bila nihanja najemnine v razredih B+, B, C zabeležena v območju 0,9-2,2 %; v razredu A se povprečna najemnina ni spremenila.
Ob koncu 3. četrtletja 2017 so povprečne najemnine: v razredu A - 1980 rubljev/m2/mesecⁱ; v razredu B+ - 1350 rubljev/m2/mesec; v razredu B - 1110 rubljev / m² / mesec; v razredu C - 930 rubljev / m² / mesec.
Tehtana povprečna najemnina v razredu В+/В se je nekoliko znižala (za 0,8 %) in je znašala 1.260 rubljev/m2/mesec.
Zaradi dinamike cen se je razdalja med razredi B+ in A povečala s 30 % na 32 %; med B in B+ - zmanjšal z 20 % na 18 %; med C in B - ostal na isti ravni.
Sklepi in napovedi razvoja
V 3. četrtletju se je trg napolnil z dvema objektoma razreda A s skupno površino 48,2 tisoč kvadratnih metrov GLA, kar je 3-krat manj od obsega v istem obdobju leta 2016.
Umik novih prostorov je vplival na raven prostih mest v razredu A (rast za 0,5 ot v četrtletju), vendar se je od začetka leta število prostih mest zmanjšalo za 1,1 ot.
Glede na rezultate četrtletja se v razredih B+, B in C povečuje zasedenost objektov, vendar je stopnja zmanjševanja prostih mest nižja kot v 1. četrtletju 2017.
V primerjavi z 2. četrtletjem 2017 ni bilo bistvenih sprememb najemnine.
Do konca leta naj bi pričakovali zagon okoli 275.000 m2 poslovnih prostorov, od tega 72 % v stolpnicah Moscow City. Ni izključena prestavitev zagona dela načrtovanih objektov na leto 2018.
Z izdajo novih objektov je možno povečanje prostih mest v razredu A, ker pa so nekateri objekti delno zapolnjeni že v fazi gradnje, ne bo bistvenega povečanja prostih mest v razredu A.
V razredih B+/B se bo število prostih delovnih mest še naprej zmanjševalo zaradi majhnega obsega potencialne ponudbe.
V četrtem četrtletju 2017 ni pričakovati bistvenih sprememb v povprečnih najemninah.
1 Do 4. četrtletja 2015 - najemnine so navedene v USD/m2/leto, dinamika je bila izračunana tudi v USD. V 3. četrtletju 2015 je vrednost dinamike v RUВ navedena v oklepajih. Od 4. četrtletja 2015 se zaradi prehoda trga na rublje najemnine in njihova dinamika izračunajo v RUВ, vrednost v oklepajih je izražena v USD/m2/leto - po trenutni stopnji.
Analitiki družbe Colliers International so izvedli tržno raziskavo poslovne nepremičnine Moskva in orisala ključne trende na trgu pisarn.
Ponudba na pisarniškem trgu prestolnice
Obseg obstoječe ponudbe v tretjem četrtletju je znašal 17,23 milijona kvadratnih metrov, od tega 3,96 milijona kvadratnih metrov - razred "A". V III četrtletju se je trg napolnil s 75.000 m2, kar je skoraj 3,5-krat več kot v prvi polovici leta. Dva od štirih predmetov, ki so se pojavili, spadata v razred "A", ostali - v segment "B +" / "B-". Hkrati se je od začetka leta izkazalo, da je obseg naročil rekordno nizek (95.000 m2) naročene pisarniške opreme za prva tri četrtletja leta v zadnjih petih letih.
Dejansko bo končna stopnja rasti odvisna od zagona dveh stolpov v sklopu MIBC Moskva-City, ker predstavljajo 70 % načrtovanega obsega zagona do konca leta.
V primeru prejetja dokumentacije o zagonu za vse predmete, prijavljene pred koncem leta 2017, lahko skupno letno povečanje znaša 450-465 tisoč m2.
Povpraševanje po pisarnah v Moskvi
Kljub šibki aktivni prvi polovici leta lahko zaradi dinamike in kakovosti poslov, sklenjenih v tretjem četrtletju, govorimo o oživitvi povpraševanja.
Skupni obseg zakupljenih in odkupljenih poslovnih prostorov je v prvih treh četrtletjih znašal 826.000 m2, kar je 30 % več kot v enakem obdobju leta 2016.
Skupno število najemnih in kupoprodajnih poslov se je podvojilo: tako mala podjetja, ki najemajo pisarne manj kot 200 m2, kot velika, ki zahtevajo več kot 10.000 m2, so izkazala aktivnost na področju lizinga in nakupa.
Delež poslov ponovnega pogajanja in revizije najemnih pogojev se še naprej zmanjšuje. Več kot 80 % celotnega obsega se nanaša na selitve podjetij.
Med največjimi posli v tretjem četrtletju 2017 sodijo najem s strani Eksma 23.000 m2 v poslovnem centru Poklonka Place, najem s strani Tele2 pisarne s površino 13.100 m2 v poslovnem parku Comcity, najem Technoserva 12.000 m2 v poslovnem okrožju Novospassky Dvor, najem Deutsche Bank 8.200 m2 v poslovnem centru Aquamarine III in prednajem Europlan 8.000 m2 v poslovnem centru Oasis.
Prosti pisarniški prostori v Moskvi
Povprečna vrednost prostih delovnih mest na trgu se ni bistveno spremenila. Uvedena količina brezplačne ponudbe je bila izravnana z zmerno neto absorpcijo. V povprečju je bila tržna stopnja prostih delovnih mest 11,2 %. Absolutno je v najem in prodajo na voljo 1,9 milijona kvadratnih metrov. V strukturi brezplačne ponudbe jih je 32% oblikovalo razred "A", 50% - "B +" in 17% - "B-".
Zaradi pomanjkanja velikih pisarniških blokov (več kot 10.000 m2) v visokokakovostnih stavbah s priročnimi lokacijami se je uveljavila praksa sklepanja predhodnih najemnih pogodb velikih podjetij v objektih v gradnji: približno 30 % pisarn prostorov v poslovnih centrih, ki so bili zagnani od začetka leta in predvideni za zagon do konca leta, na trgu ni več na voljo. Hkrati lastniki nekaterih objektov še naprej prestavljajo datume zagona do podpisa Prednajemne pogodbe s sidrnim najemnikom.
Obstoječa količina prostih pisarniških prostorov je neenakomerno razporejena, za nekatere podtrge pa je značilno pomanjkanje kakovostne ponudbe.
Cene za prodajo pisarn v prestolnici
V prodajnem segmentu se ohranjajo trendi začetka leta: obseg brezplačne kakovostne ponudbe ostaja majhen, prikazane prodajne cene so stabilne. Hkrati pa je od sredine leta že prišlo do pretvorbe obstoječih interesov v realne posle – število poslov za nakup poslovnih prostorov manj kot 200 m2 se je v primerjavi z enakim obdobjem leta 2016 povečalo. .
Kazalniki stroškov na območjih, oddaljenih od CBD, v bližini Tretje obvoznice, so 180.000 rubljev/m2 za razred A in 150.000 rubljev/m2 za razred B+. Objekti, ki se nahajajo na razdalji od Tretje obvoznice proti moskovski obvoznici, so danes na voljo po povprečno 170.000 rubljev/m2 v razredu "A" in 115.000 - 130.000 rubljev/m2 v razredu "B +" / " B" -".
Na voljo so drage pisarne osrednje regije mesta s povprečno ceno 315.000 rubljev/m2 za razred A in 265.000–275.000 rubljev/m2 za razrede B+/B-. V stolpnicah MIBC Moscow City se ponudba giblje od 245.000 do 450.000 rubljev na kvadratni meter.
Najemnine za pisarniški prostor v Moskvi
Za tretje četrtletje 2017 so bile značilne stabilne najemnine. Tradicionalno so bila pri danem kazalcu tečaja opažena nihanja zaradi nestanovitnosti menjalnih tečajev. Trg je še vedno rubelj.
Prišlo je do rahle lokalne spremembe zahtevanih najemninskih stopenj v rubljih po okrožjih in razredih, vendar je to nekoliko povečalo povprečno tržno raven - znotraj 1-3%. V CDR so prilagojene najemnine za pisarne razreda A znašale 30.785 rubljev/m2/leto, za pisarne razreda B+ pa 20.240 rubljev/m2/leto.
Navedena osnovna stopnja najema pisarne v ameriških dolarjih za razred A je 440 $/m2/leto, v rubljih – 25.831 rubljev/m2/leto. Navedena osnovna najemnina v ameriških dolarjih za razred "B+"/"B-" je 219 USD/m2/leto, v rubljih - 12.817 rubljev/m2/leto.
Trendi in napovedi razvoja moskovskega trga pisarn
Razvijalci so napovedali 370.000 m2 za zagon v četrtem četrtletju, od tega 340.000 m2 ustreza razredu A. Če bodo napovedani načrti uresničeni, se bo letni obseg novogradenj v letu 2017 glede na leto 2016 povečal za 50 %.
Ključni objekti, napovedani za zagon v četrtem četrtletju 2017
Pojav objektov razreda A ne bo bistveno vplival na obseg proste ponudbe v tem segmentu, saj je danes v treh od štirih poslovnih centrov razreda A v povprečju največ 10 % brezplačnih.
Če se zagon objektov MIDC Moskva-City prestavi na leto 2018, bo povečanje nove ponudbe, nasprotno, za 40 % nižje od lanskega (tj. 197.000 m2), kar bo vplivalo tudi na povečanje prostih delovnih mest. s pričakovanih 10 % na 11,5 %.
Ob upoštevanju, da se je v zadnjih dveh četrtletjih obseg transakcij povečal za 65 % in 75 % in je ob koncu leta običajno zaprta precejšnja količina prostora, je lahko skupni obseg povpraševanja 1,0-1,1 milijona m2 Kljub temu, da je pričakovani obseg povpraševanja lahko višji od vrednosti v obdobju 2014-2016, je še vedno manjši od vrednosti pred krizo.
Konec leta se bo na trgu znatno zmanjšalo število prostih prostorov in postopno zviševale najemnine.
Zmanjšanje obsega kakovostne ponudbe, zlasti v segmentu velikih blokov, bo ob pozitivni dinamiki povpraševanja postopoma dvignilo stopnje v razredih A in B+, kar pa bo najbolj opazno v letu 2018.
Avgusta 2017 je bilo v najem danih 2.766 poslovnih nepremičnin s skupno površino 1.461 tisoč kvadratnih metrov. m. Obseg ponudbe za mesec se je povečal za 5 % glede na količino in za 10 % glede na celotno površino.
Povprečna najemnina za mesec se je zmanjšala za 4% in je znašala 17.295 rubljev na kvadratni m. m/leto. Tečaj dolarja se avgusta ni spremenil, zato se je tudi v dolarskem smislu tečaj znižal za 4 % in je znašal 290 $/m2/leto. Med letom, od avgusta 2016, se tečaji rubljev niso spremenili, medtem ko so se dolarji znižali za 8%.
Povečanje obsega ponudbe in znižanje najemnine v avgustu sta zmerna, kar je značilno za poletno obdobje. Trenutno ni makroekonomskih in drugih dejavnikov za bistvene spremembe na trgu poslovnih nepremičnin.
Tradicionalno ostajajo poslovni prostori vodilni po ponudbi z 48-odstotnim deležem po površini. Sledijo proizvodnja in skladiščenje (42 %) in poslovne prostore (10%).
Maloprodajne nepremičnine
Avgusta 2017 je bilo na trgu razstavljenih 559 objektov s skupno površino 155.000 kvadratnih metrov. m. V primerjavi s prejšnjim mesecem se je število razstavljenih maloprodajnih objektov povečalo za 1%, skupna površina pa za 5%.
Od teh predmetov je bilo v centru razstavljenih 35 predmetov s skupno površino 8 tisoč kvadratnih metrov. m, kar je po številu za 10 % manj kot julija, po celotni površini pa za 29 %. Povprečna zahtevana najemnina za te objekte se je v mesecu znižala za 5 % in je znašala 58.973 rubljev na kvadratni m. m/leto, medtem ko so cene za dolgo razstavljene predmete ostale praktično nespremenjene. Znižanje najemnine je prišlo zlasti zaradi odhoda julija dveh dragih objektov - na ulici Staryi Gai (270 m², 119.000 rubljev / m² / leto) in Ul. Tverskaya (173 kvadratnih metrov, 131.261 rubljev/m2/leto).
Število maloprodajnih nepremičnin, ponujenih za najem zunaj centra, se je avgusta 2017 povečalo za 2 %, njihova skupna površina pa za 8 %. Obseg ponudbe je znašal 524 objektov s skupno površino 147 tisoč kvadratnih metrov. m. Povprečna mesečna stopnja se je zmanjšala za 8% in je znašala 26.671 rubljev/m2/leto,
Glede na mesečne spremembe cen razlika med objekti v centru in zunaj ni bistvena, srednjeročno pa je povpraševanje po prostorih v centru večje.
| Trgovanje znotraj Združenega kraljestva | Količina | Skupni GAP, milijon ₽ | Skupna površina, tisoč kvadratnih metrov m | Povprečna površina, tisoč kvadratnih metrov m | Povprečna stopnja, ₽/m². m/leto | Pomen | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| Do julija 2017 | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | Do avgusta 2016 | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Pisarniške nepremičnine
V avgustu 2017 se je ponudba poslovnih nepremičnin za najem, tako po številu kot po skupni površini, povečala za 2 % in je znašala 1.623 nepremičnin s skupno površino 698.000 m2. m.
V tem mesecu se je število poslovnih stavb v centru povečalo za 8 %, skupna površina pa se ni spremenila. Povprečna najemnina se je povečala za 1% in je znašala 24.751 rubljev/m2/leto.
Obseg ponudbe pisarniških prostorov zunaj Vrtnega obroča se je glede na število in skupno površino povečal za 2 %, povprečna stopnja pa se je povečala za 1 % in je znašala 15.896 rubljev/m2/leto.
Sprememba cen pisarniških nepremičnin tako v centru kot zunaj njega ostaja nepomembna, kar odraža nizko povezano poslovno aktivnost, vklj. s poletnim obdobjem.
RRG je v tretjem četrtletju 2017 opravil študijo trga poslovnih nepremičnin v prestolnici. Informacije za študijo so bile pridobljene iz več kot 30 specializiranih in tematskih virov na moskovskem trgu poslovnih nepremičnin. Med viri - elektronske baze nepremičnine, tiskani in elektronski mediji, nepremičninske agencije in svetovalna podjetja.
Kot predmeti za raziskovanje trga prodaje poslovnih nepremičnin, pisarniških, proizvodnih in skladiščnih prostorov (PSP) in brezplačnih poslovnih prostorov (PSN) v vrednosti najmanj 36 milijonov rubljev, pa tudi maloprodajnih prostorov v vrednosti najmanj 26 milijonov rubljev ali prostorov s skupno površino najmanj 100 kvadratnih metrov. m.
Kot predmeti za preučevanje trga najema poslovnih nepremičnin so bili izbrani predmeti, ponujeni v odprtih virih - maloprodajni, pisarniški, proizvodni in skladiščni prostori (PSP) s skupno površino najmanj 50 kvadratnih metrov. m.
Obseg ponudb nepremičnin v obeh segmentih - prodajo in najem - se je zmanjšal.
Razprodaja
Trg kot celota
Obseg dobave
V 3 kv. 2017 se je obseg ponudbe zmanjšal za 1 % količinsko in za 4 % glede na celotno površino. Za leto v primerjavi s 3. četrtletjem. 2016 se je ponudba zmanjšala za 5 % količinsko in za 28 % na skupni površini.
V 3. četrtletju je bilo naprodaj skupno 2.164 nepremičnin s skupno površino 2.960.000 m2.
Kazalniki cen
Tehtana povprečna cena v 3 kvadratnih metrov. 2017 se je zmanjšal za 1% in je znašal 176.936 rubljev/m2. Ob upoštevanju dejstva, da se je tečaj dolarja v četrtletju povečal za 3 % in med letom znižal za 9 %, se je cena v dolarjih v četrtletju povečala za 2 %, med letom pa se je znižala za 19 % in znašala do 2.998 $/m2 Skupna vrednost poslovnih nepremičnin se je v četrtletju zmanjšala za 5 %, v letu dni pa za 35 % in je znašala 523 milijard rubljev.
Znižanje cen tako v rubljih kot v dolarjih med letom kaže na zmanjšanje povpraševanja. Hkrati pa upad ponudbe prostih prostorov, njihov umik s trga dajejo upanje, da se bo kmalu našla nova ravnotežna točka na trgu.
| Vsi segmenti | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | |
| pomen | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| do III četrtletja. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Obseg dobave
Obseg ponudbe glede na skupno površino se je v 3. četrtletju glede na 2. četrtletje pri maloprodajnih nepremičninah zmanjšal za 14 %, pri pisarniških nepremičninah - za 5 %, pri proizvodnih in skladiščnih prostorih - za 5 %, pri prostih - uporaba prostorov - povečana za 14 %.
Obseg ponudbe glede na skupno površino na leto v primerjavi s 3 kvadratnih metrov. 2016 se je za maloprodajne nepremičnine zmanjšalo za 29 %, za pisarne - za 35 %, za industrijske in skladiščne prostore - povečalo za 17 %, za prostore brezplačne uporabe pa za 35 %.
Prišlo je do sprememb v strukturi segmentov po območjih. Delež pisarniških objektov je bil 59-odstoten. Sledijo prostori za brezplačno uporabo (21 %), proizvodno-skladiščni (13 %) in maloprodajni prostori (7 %).
Kazalniki cen
Za 3. četrtletje 2017 se je cena maloprodajnih nepremičnin povečala za 2% na 245.510 rubljev/m2, za pisarniške nepremičnine se je znižala za 4% in je znašala 202.521 rubljev/m2 63.439 rubljev/m2. ., in za prostore brezplačne uporabe - za 5% do 210.068 rubljev/m2.
Tehtana povprečna cena se je glede na 3. četrtletje 2016 znižala za 9 % za maloprodajne nepremičnine, za 4 % za pisarniške nepremičnine, za 17 % za industrijske in skladiščne nepremičnine in zvišala za 1 % za prostore brezplačne uporabe.
Edini segment, kjer so se cene v tretjem četrtletju 2017 znižale, so bile pisarniške nepremičnine, v ostalih segmentih pa je bilo povišanje cen nepomembno in so se med letom cene znižale v vseh segmentih razen industrijskih in skladiščnih prostorov.
| Trgovanje | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III četrtletja. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Pisarna | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| do drugega četrtletja 2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| do III četrtletja. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| Pomen | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| do III četrtletja. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| do drugega četrtletja 2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| do III četrtletja. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Maloprodajne nepremičnine
Obseg dobave
V 3. četrtletju je bilo razstavljenih 348 maloprodajnih objektov s skupno površino 186 tisoč kvadratnih metrov, od tega 32 objektov znotraj Vrtnega obroča in 316 objektov zunaj njega.
Obseg ponudbe maloprodajnih objektov v centru se je v četrtletju številčno zmanjšal za 9 %, po celotni površini pa ostal nespremenjen. Obseg ponudbe maloprodajnih objektov izven centra se je količinsko zmanjšal za 16 %, po površini pa za 15 %.
Kazalniki cen
Tehtana povprečna cena za maloprodajne objekte v centru za 3. četrtletje 2017 se je zmanjšala za 16% in je znašala 824.912 rubljev/m2. (2.586 m2, 2.200.000 rubljev/m2), kot tudi vstop na trg poceni nepremičnin na Raushskaya nab. (398 m2, 282.518 rubljev/m2), Tolmachevsky per. (680 m2, 262.500 rubljev/m2), Kazarmenny per. (720 m2, 305.556 rubljev/m2).
Tehtana povprečna cena za maloprodajne prostore zunaj centra se je povečala za 4 % na 219.283 RUB/m2. Povišanje cen je bilo povezano z vstopom na trg v 3. četrtletju dragega maloprodajnega objekta na Ryazanskem prospektu (9.747 kvadratnih metrov, 359.064 rubljev na kvadratni meter).
Kljub dejstvu, da so se cene prostorov v centru v četrtletju zniževale, zunaj pa, nasprotno, zvišale, je stanje čez leto obrnjeno, tako da lahko srednjeročno rečemo, da je povpraševanje po prostorih v centru večje. , do nedavnega pa so bili takšni prostori nekoliko precenjeni.
| Trgovanje | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| do III četrtletja. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Trgovanje znotraj Združenega kraljestva | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| do III četrtletja. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Trgovanje zunaj Združenega kraljestva | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, rub./m2. |
| pomen | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| do III četrtletja. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
ulična maloprodaja
Obseg dobave
V 3. četrtletju 2017 je bilo naprodaj 107 uličnih maloprodajnih objektov s skupno površino 29.000 m2, od tega 10 objektov znotraj Vrtnega obroča in 97 objektov zunaj njega.
Obseg ponudbe maloprodajnih objektov v centru se je količinsko zmanjšal za 9 %, po površini pa za 10 %. Obseg ponudbe maloprodajnih objektov izven centra se je količinsko zmanjšal za 14 %, po površini pa za 20 %.
Kazalniki cen
Tehtana povprečna cena za ulične maloprodajne nepremičnine v centru se je povečala za 8 % na 960.183 RUB/m2, medtem ko se je cena starih nepremičnin znižala za 10 %. Zvišanje cen je bilo posledica vstopa na trg dragega objekta na M. Kozikhinsky per. (100 m2, 1.459.550 rubljev/m2).
Zunaj centra se je tehtana povprečna cena povečala za 2 % in je znašala 275.718 rubljev/m2, kar je bilo posledica 5-odstotnega dviga cen predmetov, ki so že dalj časa na ogled.
| ulična maloprodaja | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | |
| pomen | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| do III četrtletja. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Ulična maloprodaja v Združenem kraljestvu | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, RUB/m2 |
| pomen | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| do III četrtletja. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Ulična trgovina na drobno zunaj Združenega kraljestva | Količina | Skupni stroški, milijoni rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Tehtana povprečna cena, RUB/m2 |
| pomen | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| do III četrtletja. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Najem
Trg kot celota
Obseg dobave
Obseg ponudbe na trgu najema v 3 m². 2017 se je zmanjšalo za 7 % po številu in za 10 % v skupni površini. Na splošno se je za 4 četrtletja obseg ponudbe količinsko povečal za 19 %, po celotni površini pa za 3 %.
Skupno je bilo v 3. četrtletju razstavljenih 4.452 objektov s skupno površino 2.260 tisoč kvadratnih metrov.
Kazalniki cen
Povprečna stopnja tako za četrtletje kot za zadnja 4 četrtletja se je zmanjšala za 3% in je znašala 17.969 rubljev/m2/leto. Ob upoštevanju dejstva, da se je tečaj dolarja v tretjem četrtletju povečal za 3 %, se cena v dolarjih za četrtletje ni spremenila in je znašala 304 $/m2/leto. Letna najemnina za četrtletje se je zmanjšala za 12% in je znašala 32,4 milijarde rubljev.
Znižanje povprečne najemnine v dolarjih in rubljah za leto kaže, da na nepremičninskem trgu še vedno prevladujejo negativni dejavniki.
| Vsi segmenti | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | |
| pomen | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| do III četrtletja. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Primerjalna analiza segmentov
Obseg dobave
Obseg ponudbe glede na skupno površino se je za 3. četrtletje 2017 glede na drugo zmanjšal za 19 % pri maloprodaji, 11 % pri pisarniških in 4 % pri industrijskih in skladiščnih nepremičninah.
Obseg ponudbe za celotno površino maloprodajnih nepremičnin se je med letom zmanjšal za 5%, pisarniških nepremičnin - za 4%, industrijskih in skladiščnih nepremičnin - povečal za 17%.
Pisarniški prostori ostajajo vodilni v ponudbi po celotni površini s 50-odstotnim deležem. Sledijo proizvodnja in skladiščenje (38 %) ter maloprodajni prostori (12 %).
Kazalniki cen
Povprečna najemnina za 3. četrtletje 2017 za maloprodajne nepremičnine se je znižala za 2% in je znašala 30.808 rubljev/m2/leto, za pisarniške nepremičnine - prav tako se je znižala za 2% na 17.327 rubljev/m2/leto. leto, za proizvodnjo in skladišče pa se je povečalo za 2% in je znašalo 6.656 rubljev na m²/leto.
V primerjavi s 3. četrtletjem 2016 je bila sprememba najemnine -3 % za maloprodajo, +1 % za pisarne, za industrijske in skladiščne nepremičnine pa se najemnina ni spremenila.
Sprememba obrestnih mer tako za četrtletje kot za leto je še vedno nepomembna, kar je značilno za fazo stagnacije trga.
| Trgovanje | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| do III četrtletja. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Pisarna | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| do III četrtletja. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| Pomen | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| do III četrtletja. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Maloprodajne nepremičnine
Obseg dobave
Obseg ponudbe maloprodajnih nepremičnin se je v 3. četrtletju količinsko zmanjšal za 10 %, po celotni površini pa za 19 %. Obseg ponudbe za leto se je količinsko povečal za 11 %, po celotni površini pa zmanjšal za 5 %.
Skupno je bilo v 3. četrtletju razstavljenih 922 objektov s površino 254 tisoč kvadratnih metrov, od tega 51 objektov v središču in 871 prostorov zunaj.
Obseg ponudbe za celotno površino se je v 3. četrtletju zmanjšal za 18 % v središču in za 19 % zunaj njega.
Kazalniki cen
Povprečna najemnina za maloprodajne objekte v vrtnem obroču v 3 m2. 2017 se je zmanjšalo za 1% in je znašalo 58.889 rubljev/m2/leto.
Povprečna najemnina za maloprodajne nepremičnine zunaj Vrtnega obroča se ni spremenila in je znašala 29.164 rubljev/m2/leto.
Nepomembnost sprememb stopenj za maloprodajne objekte kaže na stagnacijo na trgu ob zmanjšanju ponudbe.
| Trgovanje znotraj Združenega kraljestva | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| do III četrtletja. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Trgovanje zunaj Združenega kraljestva | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| do III četrtletja. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
ulična maloprodaja
Obseg dobave
Obseg ponudbe uličnih maloprodajnih objektov se je v 3. četrtletju 2017 količinsko zmanjšal za 10 %, po površini pa za 19 %. Med letom se je obseg ponudbe količinsko povečal za 13 %, po površini pa za 4 %. Skupno je bilo v 3. četrtletju razstavljenih 353 objektov s površino 76 tisoč kvadratnih metrov, od tega 17 predmetov v središču in 336 objektov zunaj njega.
| Ulična maloprodaja v Združenem kraljestvu | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| do III četrtletja. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Ulična trgovina na drobno zunaj Združenega kraljestva | Količina | Skupna vrzel, milijon rubljev | Skupna površina, tisoč m2 | Povprečna površina, tisoč m2 | Povprečna stopnja, rub./m2/leto |
| pomen | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| do drugega četrtletja 2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| do III četrtletja. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
