Документи за наем на апартамент. Процедурата за формализиране на наема на апартамент - данъчно облагане, договор и важни точки

Процедурата за изготвяне на договор за наем е следната:

Процесът може да се извърши както в присъствието на посредник, например агент по недвижими имоти, така и без него. Настаняването става в посочения срок след коректно попълване и проверка на всички документи.

Какви документи са необходими за наемане на къща?

Удостоверение за собственост.
Доказателство за продажба, подарък или наследство.
Удостоверение за списъка на лицата, регистрирани в помещенията (взето от офиса за поддръжка на жилища).
, нотариално заверен.
Паспортът.

внимание!Ако поне един от горните документи не е наличен, наемателят може да срещне проблеми.

Възможни проблеми

Един от регистрираните наематели може да дойде с полиция и да изгони наемателя.
Ако няма паспорт при подписване на договора, тогава има опасност външен човек, който има ключовете от жилището, да се преструва на собственик.

Наемателят предоставя лична карта - своя и на другите лица, които ще живеят в апартамента.

Какво трябва да се подпише?

. Задължителни елементи: падеж, адрес по местоживеене, месечна такса. Ако договорът е сключен за период от 1 година или повече, той трябва да бъде регистриран в Rosreestr.
(прочетете повече за акта за опис на имуществото). Формулярът включва списък на всички мебели и домакински уреди и бележки за тяхното състояние.
жилищни помещения (как правилно да съставите акт за приемане на апартамент под наем, прочетете).
ако плащането се извършва в брой, ако парите са кредитирани по банкова сметка, тогава не е необходима разписка.

Разписката е важен аргумент при евентуални спорове, потвърждаващ прехвърлянето на плащане за жилище.

За сключване на договор за наем никой няма право да изисква предоставянето на копия от документи.

Описът на имуществото предпазва наемателя от кражба и повреда на имущество, тъй като депозитът не може да включва стойността на всички вещи. Законното отдаване под наем на апартамент с правилното изпълнение на всички документи е не само допълнителен доход, но и защита от възможни проблеми.

Ако сами изберете апартамент

Когато търсите апартамент чрез специализиран сайт за обяви или групи в социалните медии, рискувате да попаднете на измамници. За да не попаднете на техните трикове, трябва да обърнете внимание на няколко важни точки.

1. Средната цена за наемане на апартамент според вашите критерии

Твърде "сладките" реклами често са фалшиви. Просторен с модерен ремонт в сърцето на града, на минута пеша от метрото и за стотинка? Много съмнително предложение.

2. Моля, прехвърлете предплащането по картата

Тази точка често следва от предишната. Обаждаш се на обявата, която харесваш, казват ти, че има толкова много желаещи и после те молят да преведеш поне няколко хиляди, за да остане апартаментът твой. Не се заблуждавайте от това: току-що сте говорили с измамник.

Никога не превеждайте пари на непознати като депозит без лична среща.

3. Автентичността на снимките на апартамента

За да се уверите в достоверността на информацията от обявата, проверете снимките на апартамента за достоверност. Това може да стане например чрез търсене на изображения в Google.

Ако един и същи апартамент е публикуван в няколко сайта за отдаване под наем на жилища, не е страшно. Друго нещо е, когато снимките се разпространяват в интернет, а описанието, адресът на апартамента и лицето за контакт се променят драматично от време на време.

4. Липса на снимки на апартамента

Обяви без снимки изглеждат най-малкото странни. В повечето случаи това означава, че нещо не е наред с апартамента или такова жилищно пространство изобщо не съществува.

5. Честота на публикуване на реклами

Случва се една и съща обява за наем на апартамент да се появява и изчезва със завидна честота. Преди две седмици жилището е дадено под наем, след което е премахнато, а месец по-късно отново е актуално. И така в кръг.

Разбира се, може да не е собственикът, а наемателите. Ами човек няма късмет с наемателите и това е. Въпреки това често мигащите реклами са тревожни.

6. Лице за контакт

Кой се занимава с въпроса за апартаменти под наем? Собственик или брокер? Ако не искате да плащате комисионна, равна на половината или дори цялата сума на месечното плащане, тогава обявите от брокери не са подходящи за вас.

Ако се свържете с брокер

Брокерите могат да улеснят живота ви и да ви помогнат да намерите мечтания дом. И те могат доста да ви изпотрошат нервите, да изпразнят портфейла ви или да ви губят времето напразно. Ето кога трябва да се притеснявате.

1. Брокерът не може да посочи фирмата, в която работи в момента или къде е работил преди

Ако брокерът твърди, че е част от агенцията, можете да се свържете директно с компанията и да изясните това.

Ако брокерът е частен предприемач, той във всеки случай трябва да ви посочи поне няколко компании, в които е работил преди. Ако това е трудно, може да сте измамник.

2. Брокерът не се интересува кой и в какъв състав ще живее в апартамента

Почти всеки собственик поне грубо си представя кого вижда като наемател и уведомява брокера за това. Ако по време на разговор не ви попитат за броя на жителите, наличието на животни и постоянната работа, това е сигнал за събуждане.

3. Брокерът не е експерт в своята област

Трудно е да си представим, че брокерът не знае как да напише разписка за получаване на пари или да попълни договор за наем. И ако все още не знаете, тогава това не е брокер пред вас.

4. От вас се иска да заплатите комисионна преди сключването на договора

Брокерът получава комисионна едва след сключването на сделката. Ако се изисква авансово плащане - не се поддавайте и не превеждайте пари.

5. Брокерът се занимава само с един апартамент

Обикновено брокерът има няколко действащи обекта. Подозрително е, когато един специалист посвещава цялото си време само на един апартамент. Опитайте да въведете телефонен номер в лентата за търсене на браузъра си и вижте колко реклами получавате.

6. Брокер се представя за служител на новинарска агенция

Предлага се да отидете с кола до офиса, да сключите споразумение и да получите достъп до базата данни на собствениците след плащане на комисионната.

Брокерът няма да отиде с вас, за да огледа апартамента и да се срещне със собственика, а за да се свърже с някой от получената база данни, ако е възможно, след което след предварителна уговорка за срещата, наемодателят ще отмени всичко в последния момент.

В този случай няма да работи за връщане на парите, защото сте подписали споразумение за предоставяне на информационни услуги. За да постигнете справедливост, можете да се свържете с адвокати и да опитате да заведете дело. Никой обаче не ви гарантира успешен изход. Затова внимателно проучете всички документи, върху които поставяте своя подпис.

Етап 2. Първи контакт със собственика

Вие сте избрали идеалния, според вас, вариант и, за да отпразнувате, се обадете, за да организирате среща. Първо се уверете, че наистина разговаряте с наемодателя, а не с брокер или някой друг. Дори ако в обявата е посочено, че апартаментът се отдава директно.

Задайте няколко въпроса на наемодателя. Например къде отиват прозорците на апартамента или на кой етаж е.

Ако човек се колебае, той може да се опитва да ви измами. Собственикът ще отговори на такива въпроси без забавяне.

Ако смятате, че всичко е наред, прегледайте информацията, посочена в обявата: посочете цената, необходимостта от депозит и плащане за последния месец. Разберете за колко време е нает апартаментът, дали наистина отнема 10 минути, за да стигнете до метрото, а не 30. Като цяло, кажете всички нюанси, които са важни за вас.

Етап 3. Инспекция на жилища

Проверете входа. Състоянието му може да каже много за наемателите на къщата - вашите потенциални съседи.
Опитайте се да погледнете съседите и да попитате кой е живял в апартамента преди вас. Препоръчително е да направите това заедно със собственика: ако жителите на съседните апартаменти не са нови заселници, тогава те ще разпознаят вашия наемодател и вие отново ще се уверите, че той е собственик.
Внимателно огледайте банята, особено водопровода. Ако кранът тече, трябва незабавно да го посочите на собственика.
Проверете състоянието на мебелите и оценете тяхното износване.
Обърнете внимание на местоположението на гнездата. Може да се наложи да пренаредите мебелите.
Ако имате домашни любимци, проверете дали предишните обитатели са имали котка или куче.
Не забравяйте да включите всички уреди и домакински уреди, които планирате да използвате.
Проверете всички ключове в апартамента.
Попитайте за достъпността на интернет.
Проверете ключалките, за да не се налага да чакате под вратата, докато ви пуснат вътре. Ако има няколко ключалки и ключът ви е даден само от една, разберете причината. Собственикът може да каже, че ключалката отдавна е разбита и не е използвана. Трябва да настоявате за подмяна или ремонт и да поискате пълен комплект ключове.
Уверете се в целостта на пломбите на гишетата.
Проверете състоянието на балконските врати и прозорци, ако не искате да мръзнете през зимата.
Разгледайте целия апартамент.

Ако нищо от горното в апартамента не ви е притеснило, можете да пристъпите към изготвяне на договор.

Етап 4. Сключване на договора

Какви документи на собственика трябва да се проверят

Ако апартаментът е с един собственик

Когато подписвате договор за наем, помолете наемодателя да ви покаже:

паспорта;
сертификат за собственост или извлечение от USRN.

Трябва да се уверите, че апартаментът е на лицето, което се е представило като собственик на апартамента.

Един от най-разпространените видове измами на пазара е отдаването под наем на чужд апартамент. Жилището може да бъде наето от определен "приятел" на собственика на апартамента, който се е настанил в него само за няколко дни.

Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми "Арендатика"

Ако не проверите документите за имота, рискувате не само да загубите пари, но и да останете на улицата.

Ако има няколко собственици

В допълнение към паспорт и удостоверение за собственост, трябва да получите писмено съгласие за наемане на апартамент от всички собственици, както и от тези, които са регистрирани в апартамента.

Ако определен далечен роднина е регистриран в апартамента, той може да дойде в жилището, което сте наели, и да остане да живее в него. В този случай договорът за наем ще бъде валиден, но никой не може да забрани на лице, регистрирано в апартамента, да живее в него.

Ако апартаментът е собственост на съпрузи

Първо трябва да разберете дали апартаментът е съвместна или споделена собственост.

Иващенко Србуи Саргисовна, водещ юрист на Европейската правна служба

За застраховка можете да разберете за наличието на брачен договор и да се запознаете с неговите условия. Ако апартаментът принадлежи на един от съпрузите, тогава не се изисква съгласието на втория. Ако е съсобственост - ще е необходимо да се получи съгласието на всеки собственик.

Какво да търсите при изготвянето на договор

Договорът за наем е документ, който ще ви помогне да избегнете ненужни конфликти, така че е много важно да се подходи отговорно към неговата подготовка. Lifehacker вече ви каза как, така че ще се съсредоточим само върху най-важните точки.

Задължителни данни

Предмет на договора е апартамент. Трябва да посочите пълен адрес, площ и брой стаи.
Страните по договора са собственикът на жилището (или негов представител по нотариално заверено пълномощно) и наемателят.
Паспортни данни и информация за мястото на регистрация - както на собственика на апартамента, така и на наемателя.

Срок на договора и процедура на плащане

Посочете продължителността на договора и периода, в който сте длъжни да плащате наем. Обърнете внимание на санкциите за нарушаване на процедурата за плащане. Например, може да имате едноседмичен срок за изплащане на дълга, след което собственикът има пълното право да ви изведе от апартамента.

Фактът на плащане трябва да бъде записан: при плащане в брой изисквайте разписка от собственика, а при прехвърляне към карта поискайте банково извлечение.

Целта на плащането трябва да включва връзка към вашия договор. Например: плащане по трудов договор № 1 от 01.01.2018 г. за юни 2018 г.

Освен това в договора трябва да бъде записана сумата, която сте превели на собственика при настаняване. Това може да бъде плащане за първия и последния месец на пребиваване, както и застрахователен депозит - гаранция, че ако наемателят повреди имота, собственикът на апартамента ще получи материално обезщетение.

Собственикът може да задържи цялата сума на гаранционния депозит или част от нея в зависимост от размера на причинените щети. Ако всичко е наред по време на огледа на апартамента, гаранционният депозит в пълен размер се връща обратно на наемателя. При сключване на договора се договаря удобна сума за депозит за всяка страна.

Заповед за изгонване

Особено внимание трябва да се обърне на правилата за изгонване от апартамента. Те трябва да са удобни за всяка страна.

Понякога в договорите се посочва, че наемателят има само няколко дни, за да напусне и да потърси нов апартамент. А някои договори за наем дори включват санкции за престой по-малко от определено време.
Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми "Арендатика"

Честота на посещения на собственика

Честите неочаквани посещения на собственика носят малко радост. Не можете обаче да му забраните да посещава собствения ви апартамент. Обсъдете честотата на посещенията, която е удобна и за двама ви, посочете колко време трябва да ви уведомява собственикът и фиксирайте споразуменията в документа.

Комуникационни канали

В договора трябва да бъдат посочени имейл адресите или телефонните номера на двете страни – в зависимост от избрания канал за комуникация. По-добре и от двете, със сигурност.

Не изтривайте кореспонденцията с наемодателя, за да можете да се обърнете към нея в случай на несъгласие.

Опис на ценности и показания на електромерите

Описът на ценностите трябва да бъде включен в акта за приемане и предаване на апартамента, който е приложен към договора. Ако сте направили гаранционен депозит при настаняване, има риск да не го получите обратно. Трябва да проверите целия апартамент. И колкото по-задълбочено, толкова по-добре. Вече знаете на кои точки да се съсредоточите при оглед на апартамент.

Най-надеждно ще бъде да направите снимки на всички открити дефекти, за да не ви бъдат приписани при напускане. А снимки могат да се разпечатат и приложат към акта.

Непременно актът трябва да записва показанията на индивидуалните водомери и електромери към момента на сетълмента.

Ремонт и планирани промени в апартамента

Направете списък на промените, които планирате да направите във вашия имот, както и уредите или мебелите, които планирате да закупите. Договорете максималната сума и решете как ще бъде извършено плащането: само от собственика, от вас или 50/50.

Препоръчва се условията за неотделими и отделни подобрения да се определят предварително в договора или да се изготви допълнително споразумение по-късно. В същото време е препоръчително да направите резервация в договора, че нещата се връщат на собственика, като се вземе предвид естественото износване.
Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми "Арендатика"

Посочете в договора кой плаща за повредата на домакинските уреди. За съжаление, по време на първоначалната проверка няма да можете да сте 100% сигурни в абсолютната изправност на устройствата и може да бъде трудно да се докаже, че повредата е възникнала поради естествено износване, а не поради неправилна експлоатация.

Ако забележите, че устройството умира, посочете го на собственика и проверете заедно, след което коригирайте споразуменията в документа. В противен случай, ако възникне повреда, може да се нуждаете от експертен опит на професионалист, за да докажете, че не сте замесени в неизправността.

Живея в апартамент

Не забравяйте да посочите в договора тези, които ще живеят с вас в апартамента. Също така ме уведомете, ако имате. Не трябва да лъжете за такива неща: с голяма вероятност ще бъдете хванати в лъжа и последствията ще бъдат много тъжни.

Кога трябва да прекратите лизинг?

Най-тревожният сигнал е отказът да се представят документи за собственост. Има голяма вероятност апартаментът да не е наред.

Проблем може да бъде и апартамент, чийто собственик е твърде притеснен за собствеността си. Такива собственици могат да идват при вас твърде често, за да проверят безопасността на имуществото си, което, разбира се, ще ви причини дискомфорт.
Артур Устимов, основател и главен изпълнителен директор на услугата за управление на наеми "Арендатика"

Струва си да се обърне внимание на поведението на собственика. Тревожна е прекалената нервност, както и неразумното бързане при сключване на договор. Ако бъдете помолени да подпишете документи възможно най-скоро, не ви позволяват да проверявате изправността на домакинските уреди и да коригирате дефекти, тогава това е друга камбана.

Отделете време, внимателно проучете договора, задайте въпроси и обсъдете проблемни въпроси. Проверете всичко необходимо. За вас е важно да живеете в апартамента удобно и всички трудности да са сведени до минимум. Собственикът иска жилищното му пространство да остане в добро състояние, а също така не желае да бъде редовен участник. Оценявате се един друг - това е нормално. И в този случай е правилно да отделите достатъчно време за процеса на документация и оглед на апартамента.

Някои граждани притежават няколко свободни или временно свободни апартамента. В желанието си да компенсират разходите си за комунални услуги, както и в опит да получат допълнителен източник на доходи, те ги отдават под наем. Това се наблюдава особено често в големите градове на Русия и, разбира се, в столицата. За съжаление, много собственици не знаят как правилно да наемат апартамент, да избегнат неприятни санкции под формата на глоби и в същото време да спестят от данъчни плащания. В тази статия ще говорим точно за това. Ще разгледаме и какви документи за наемане на апартамент трябва да бъдат съставени, за да защитите себе си и имуществото си от нечестни наематели.

Първа стъпка: подготовка на жилищното пространство

Преди да наемете апартамент, първо трябва да го подготвите за новите наематели. Ако не е ремонтиран дълго време, актуализирайте тапетите, тавана и подовите настилки. Благодарение дори на евтини козметични ремонти, вашият апартамент ще изглежда по-представителен. Това означава, че ще можете да го наемете при по-изгодни условия. Също така е необходимо да се обърне внимание на ремонта на водопроводно оборудване и електротехници. Защитете себе си и бъдещия си наемател от възможни проблеми, например електрическо окабеляване или наводнение на съседи отдолу.

Ако искате изгодно да наемете апартамент, направете го уютен и удобен за живеене. Обзаведете го и го оборудвайте с необходимите домакински уреди като телевизор, пералня и хладилник. Трябва да вземете вашите лични, паметни или ценни вещи, както и документи от апартамента. След подготвителната работа, ремонта и подреждането, оформете документите за апартамента. Изключете всичко Ако е необходимо, изключете стационарния телефон или междуселищната комуникация.

Стъпка втора: намерете наемодател

След като подготвите имота си за отдаване под наем, можете да започнете да търсите наемател. Можете да го направите сами или да потърсите помощ от градските агенции за недвижими имоти (срещу заплащане или дори безплатно, те могат да поемат задължението да намират клиенти). Рекламирайте в специализирани сайтове в интернет, както и поместете във вестници. Веднага след като намерите потенциален наемател, обсъдете с него всички нюанси и стигнете до консенсус, можете да започнете да обработвате необходимите документи. Важно: само собственикът може да подпише документите - този, който притежава жилището на правото на собственост, или този, който има пълномощно да отдава апартамента под наем.

Трета стъпка: изготвяне на трудов договор

Как да наемете апартамент? Необходимо е да сключите с физическо лице, бъдещ наемател, договор за наем на жилище. В случай, че вашият наемател е юридическо лице, ще трябва да сключите договор за наем. В същото време няма значение за колко време планирате да наемете жилище: за една година или за един ден - във всеки случай трябва да съставите документ. Няма да е трудно да се намерят образци на стандартни договори, в които са посочени задълженията на страните: както на наемодателя, така и на наемателя. Можете да използвате подобна готова проба и да я допълните с тези елементи, които смятате за необходими. В допълнение към посочването на предмета на договора (предоставяне на владение и ползване на безплатни жилищни помещения, подходящи за живеене срещу заплащане), сроковете за доставка, размера на наемното плащане и други важни общи разпоредби, можете да запишете задълженията на наемателят в документа, например:

осигуряване на безопасността на помещенията;
поддържане на апартамента в добро състояние;
извършване на текущи ремонти на всички повреди и неизправности, възникнали през периода на използване на помещенията за своя сметка;
самостоятелно плащане на битови сметки и др.

Също така договорът трябва да бъде посочен и положен с лични подписи на страните. Важно: договор за наем за период по-малък от една година не подлежи на държавна регистрация. Съветваме Ви да заверите нотариално договора.

Стъпка четвърта: Създайте опис на имотите

Съставен е опис на имуществото, намиращо се в апартамента. Този документ ще гарантира безопасността и целостта на нещата, прехвърлени на ползване от наемателя, и ще предпази от кражба. Описанието се съставя в проста писмена форма. В същото време той описва цялото имущество (и неговото състояние), което се намира в апартамента, както и паспортни данни и подписи на страните. Описът се съставя в два екземпляра, както и трудовият договор. Бъдете внимателни: в процеса на подписване на всички документи трябва да проверите правилността на паспортните данни на наемателя и да го помолите за копие от паспорта. Сега знаете как самостоятелно да съставите опис на имущество и договор за наем на апартамент с наемателя.

Данъци, плащани от наемодателя при наемане на имот

Знаейки как правилно да наемете апартамент, ще се предпазите от сериозни проблеми със закона. Член 23 от Данъчния кодекс на Руската федерация гласи, че всяко физическо лице, което получава доход, трябва да плати данък. Систематичното отдаване под наем на апартамент с редовно получаване на наем се приравнява на индивидуално предприемачество. И в този случай наемодателят ще бъде длъжен да плати данък. Ставката му варира от 13% до 30% за данъкоплатци с различен статус. Тези, които постоянно пребивават на територията на Руската федерация, тоест жителите, ще трябва да плащат данък от 13%. За лица, пребиваващи на територията на Руската федерация за по-малко от 183 дни в годината, ставката ще достигне 30%. Данъкът за наем на апартамент трябва да се плаща веднъж годишно. В същото време, за да се изчисли размерът на данъчната основа за предходната година, е необходимо да се подаде декларация (3-NDFL) преди 30 април. Има възможност леко да намалите размера на плащанията чрез регистриране на IP. В този случай данъчното приспадане ще бъде 6% от получения доход. Изберете най-подходящия за Вас метод на облагане и подайте своята декларация навреме.

Незаконен наем на апартамент. Данъци и неплащане

Всички наемодатели трябва да са наясно със следното. Ако апартамент е нает неофициално, законът предвижда различни санкции. носи тежка глоба. Може да бъде 20% -40% от непогасената сума. Нарушаването на закона може да доведе до наказателна отговорност. За неплащане на данъчните власти на сумата от 600 хиляди рубли. и повече, съдът може да наложи не само голяма глоба от 300 хиляди рубли, но и лишаване от свобода до една година. Не си мислете, че той няма да разбере за вашите незаконни бизнес дейности. Винаги има вероятност вашите съседи, например, недоволни от вашите шумни наематели, да се оплачат на районния полицейски служител или директно на Федералната данъчна служба. Затова ви препоръчваме да изпълнявате данъчните си задължения навреме. Така ще се предпазите от евентуални проблеми със закона.

Регистрация по местоживеене

Според закона, ако наемател наема вашите жилищни помещения за период от повече от 90 дни, той трябва да бъде издаден (в противен случай - разрешение за временно пребиваване). За да направи това, той трябва да представи в местния клон на FMS документ за самоличност, заявление по предписания образец, както и договор за наем. Ако временната регистрация не бъде направена навреме, не само наемателят, но и собственикът на жилището е изправен пред глоба от 2,5 хиляди рубли.

Прекратяване на договор за наем. Може ли това да стане преди време?

При необходимост трудовият договор може да бъде прекратен предварително. Желателно е условията за прекратяването му да бъдат предварително записани в текста на документа. Ако такава клауза не е предвидена в договора, той може да бъде прекратен на основанията, предвидени в закона. Ако наемателят е физическо лице, той може, без да посочва причини, да развали договора и да освободи помещението, като уведоми наемодателя предварително три месеца по-рано. Собственикът на имота може едностранно да прекрати договора, който е със срок, само при неплащане на наем или неправилно използване на жилищното помещение, включително влошаване на състоянието му. Ако наемателят е юридическо лице, договорните отношения могат да бъдат прекратени предсрочно, ако една от страните наруши техните условия. Договор за наем, който няма срок, може да бъде прекратен чрез уведомяване на наемателя три месеца преди действителното изваждане.

Накрая

Така че има много неща, които трябва да имате предвид, когато отдавате жилище под наем. Как да наемете апартамент? Първо трябва правилно да съставите договор, като предпишете в него всички задължения на страните, срока на работа, размера на наема и други важни точки. Този документ, заверен от нотариус, ще защити собственика на жилището. В допълнение към договора трябва да се състави и опис на имота, той ще помогне да се поддържат вещите на наемодателя в добро състояние. Важно е да запомните, че законното отдаване под наем на апартамент включва задължително плащане на данък. Размерът му се изчислява съгласно ежегодно подаваната декларация 3-NDFL. Неплащането на данъци може да доведе до сериозни проблеми.

Инструкция

Допълнителният доход под формата на плащания за отдаване под наем никога не е излишен. Много собственици на имоти са склонни да не сключват договор за наем, за да избегнат плащането на данък върху доходите на физическите лица. Тази практика може да бъде приемлива само с наемател, който е ваш добър познат, е, в краен случай, познат на вашите познати. С външен човек подобно сътрудничество може да струва скъпо.

Договорът за наем не само Ви гарантира навременно плащане и безопасността на прехвърленото имущество, но и е основание за сезиране в съда, ако възникне спор между страните по време на наемните отношения. Договорът позволява на страните да гарантират своите права и задължения, което дисциплинира както собственика на апартамента, така и неговия наемател. Като правило, ако апартаментът се наема за дълъг период от време, тогава в процеса на наемане могат да възникнат много разногласия относно това кой трябва да плати ремонта в апартамента, кой поема разходите за комунални услуги, кой трябва да компенсира причинените щети на трети лица.

Можете да наемете или наемете апартамент както самостоятелно, така и чрез агенция за недвижими имоти. Ако сделката е придружена от специалист по недвижими имоти, тогава собственикът на апартамента и наемателят трябва да подпишат вече готов договор за наем. По правило участието на брокер струва на страните по договора най-малко цената на месечен наем. По принцип е възможно да се избегнат разходите за брокер, но за това трябва да имате минимално разбиране за състава на пакета документи за сделка, свързана с отдаване под наем на недвижим имот.

Договорът за наем е с възмезден характер, т.е. собственикът на апартамента прехвърля правото на ползване, а наемателят, срещу цена, определена в договора, получава временно владение и ползване на имота. Договорът за наем се сключва в писмена форма и подлежи на задължителна държавна регистрация, ако срокът на договора надвишава една година. Ако апартаментът се отдава под наем от пълномощник, тогава пълномощното трябва да бъде нотариално заверено и да съдържа пълномощията на пълномощника и характеристиките на наетия имот. Посочена е и информация за правото на адвоката да получава наемни плащания.

За сключване на договор за наем собственикът на апартамента (наемодателят) трябва да представи: документ за самоличност, документи, потвърждаващи собствеността, документи за собственост (въз основа на които наемодателят е придобил правото на собственост) - договор за покупко-продажба, документи за приватизация, удостоверение за наследници и др., както и документ, потвърждаващ правото на собственост - удостоверение за собственост. Ако апартаментът е съвместна собственост на съпрузите, тогава, за да избегнете спорове в бъдеще, можете да поискате съгласието на втория съпруг за прехвърляне на апартамента под наем (може да се направи в проста писмена форма). От наемателя се изисква само документ за самоличност.

Какво трябва да знаете, когато наемате апартамент, за да не изпаднете в неприятна ситуация? Как да намерите евтино, но в същото време удобно жилище? Как да го наемете за дълъг период от време?

За какво трябва да обърнете внимание, когато наемате апартамент, ще ви разкажем по-късно в нашата статия.

Това, което се нарича наемане на апартамент

Съгласно договора за наем апартамент, къща или отделна стая се прехвърлят на наемателя срещу заплащане. Той може да притежава и ползва жилищните помещения при спазване на всички договорни условия.

Струва си да се каже, че собственикът на жилище може да бъде не само физическо, но и юридическо лице. Само физическо лице може да стане наемател на апартамент.

Жилищните наеми са от следните видове:

Социални.
Търговски.

Първият вариант не ни интересува, затова преминаваме направо към втория.

Търговски обект под наемТова е като да наемете апартамент. Тук собственикът на жилището и наемателят са само свободни участници в правоотношенията.

Те сключват договор за наемане на апартамент по собствено желание, като предварително са съгласували всички условия и изисквания. Непременно трябва да бъде подписан подходящ договор. Без него няма да можете да докажете нищо в съда (ако изведнъж възникнат спорове).

Търсене на жилище чрез агенция за недвижими имоти

Всеки, който иска да наеме апартамент за първи път, като правило се обръща към специална компания. Когато избирате агенция, трябва да се съсредоточите върху съветите на приятели - организацията трябва да бъде проверена. Специално упълномощено лице изпълнява следните функции:

Избира апартамент според изискванията на клиента.
Съгласува се със собственика на жилището датата на оглед.
Разхожда се с наемателя и разглежда избраните жилищни помещения.
В момента на сключването на договора за наем води всички преговори.
Предоставя на клиента консултации по всички въпроси и нюанси на договора.
Проверява документацията на собственика на жилището.
Присъства при сключването на договора за наем. Ангажира се със съставяне на акт за приемане и предаване, който включва опис на имуществото на жилищните помещения.

С други думи, той трябва да придружава клиента навсякъде - до подписването на договора. Цената за услугите на специалист се изчислява индивидуално - в зависимост от всяка конкретна ситуация. Всяка компания има собствена ценова листа за предоставяне на услуги от този тип.

Какво трябва да знаете, когато наемате апартамент и как да не попаднете на измамници

Измамата при отдаване под наем на жилищни помещения е следната:

Снимките се различават от действителното състояние на нещата

Трябва да внимавате, ако разходите за наемане на апартамент и неговия ремонт имат значителни разлики. Ако в предоставените изображения апартаментът изглежда като луксозен апартамент (сякаш снимките са копирани от списания), но наемната цена е ниска (или дори не достига лентата на пазарната стойност), има факт на измама. Обяснението може да е следното - апартаментът на снимката вече е отдаден под наем, така че ще ви бъде предоставен друг, по-некачествен. В действителност може да излезе следното: такова жилище просто няма и никога не е имало. Как да докажем факта, че изображенията в рекламата не са уникални? Използвайте услугата "Търсене по изображение" - различни сайтове ще ви покажат всички съвпадения. По правило такива "обяви" преследват следната цел - на тяхна база се формира база от възможни наематели.

Проверете адреса

Такъв апартамент може изобщо да не съществува. Внимателно попълнете договора, проверете цялата информация - дори когато си сътрудничите с компания за недвижими имоти и специалист по този въпрос. Много са измамени - адресът, посочен в споразумението, не е реален. С други думи, те плащат наем за несъществуващ апартамент. Ако внезапно вие или вашите приятели сте засегнати от тази ситуация, прекратете договора за наем по собствена инициатива. Просто изпратете известие на адреса на наемодателя. Ако нямате никакви документи, просто забравете за този апартамент и това е (в този случай не е нужно да плащате нищо).

Много често измамните брокери действат по следния начин: изискват да платят за всички предоставени информационни услуги (сумата е приблизително 9000 рубли). Следва прехвърляне на клиента на няколко броя наемодатели - те не придружават клиента по време на оглед на имота.

Оглед срещу заплащане

Не е необходимо да плащате пари за оглед на наетия апартамент. Никой няма право да иска пари от вас за това. Ако брокерът започне да иска пари, това е неговият начин да печели пари - тоест самата сделка не му е интересна. Понякога се случва брокерът и собственикът на помещението да се споразумеят и да си поделят парите от огледи 50 на 50%. Често тези трикове се "хващат" от посетители - тези, които са слабо запознати с всички нюанси на тази процедура. Ако сте засегнати от подобен проблем, не продължавайте сътрудничеството с този брокер.

Имотът може да се пренаема

Струва си да запомните следното: наемателите на жилищни помещения нямат право да споделят или да се установяват за известно време с други граждани. Не можете да начислявате пари и комисионни на други лица. Сключването на договора трябва да се извършва само със собственика на апартамента. Първо трябва да проверите цялата документация, която служи като потвърждение за неговата собственост.

Измамниците могат да предложат придобиване на клиентска база

Този измамен метод е "разработен" в близкото минало. Такъв брокер може да каже на клиента, че базата данни се актуализира всеки ден, но ако плащате за достъп до нея, можете да се запознаете само с остаряла информация. За да не попаднете в такава ситуация, проучете различните отзиви на други хора в интернет.

Търсенето винаги води до раждането на предлагането, но не всеки от тях ще бъде честен. Следователно изборът на брокер трябва да се подхожда с цялата отговорност.

Как да наемете апартамент

Ако решите да търсите жилище сами, трябва да изберете обява от собственика на апартамента, който харесвате. В този случай вие сами определяте час, дата и отивате в подходящата за вас квартира. Разбира се, в такава ситуация има определени нюанси. Но повечето хора предпочитат да не се свързват с брокери и фирми.

Понякога се случва спешно да наемете апартамент - не можете без него. Например, ако човек отива в командировка за дълго време. Ще трябва да отделите доста голяма сума пари за хотел, закупуването на апартамент е много скъпо и целта няма да оправдае инвестицията.

Ползи от наемането на апартамент

Жилището под наем има следните предимства:

Мобилност на наемателя. Възможно е преместване в друг квартал или в друг град - при предлагане на по-атрактивна позиция. Или в близост до жилищната сграда е построен шумен обмен или промишлен комплекс, е напълно възможно да промените мястото на пребиваване.
Не е необходимо да правите ремонти и да харчите пари за това. Само собственикът на жилището ще мисли за нови мебели и водопровод. Падането на потребителските качества на ситуацията води до намаляване на наема.

Как сами да наемете апартамент

Проверка на собственика на помещението

За да сте сигурни, че жилището е юридически чисто, трябва Собственикът трябва да ви предостави следната документация:

Документ, че е собственик.
Споразумение, което служи като потвърждение на собствеността върху жилище (например да ви предоставим споразумение, определящо покупко-продажбата).
Идентификация.
Ако наемодателят е представител на собственика на помещението, трябва да му бъде предоставено нотариално заверено пълномощно. Този документ потвърждава правото на контрол.

Необходимо е да се гарантира, че няма дългове - че всички сметки за комунални услуги са платени. Проверката на всички броячи, разписки и плащания трябва да се извърши преди сключването на договора.

Съгласието на всеки от собствениците на помещенията

Ако апартаментът има не един, а няколко собственици(с други думи, това е частична собственост), лизингът изисква съгласието на всички (всички те трябва да са на възраст над 14 години). Това споразумение трябва да бъде подписано от всички собственици на апартамента (или всяко друго лице, което има нотариално заверено пълномощно от тях).

Ако трябва да наемете стая в общинско жилище, ще ви трябва съгласието на всеки съсед. Този въпрос зависи от наемодателя. Освен това трябва да им бъде предоставен документ с предписаната процедура за използване на това жилищно помещение - с други думи, в коя стая се намира този или онзи собственик. Това ще ви позволи да избегнете ненужни конфликти и нежелани сблъсъци.

Как да наемете апартамент

Ако документът е съставен правилно и има правна сила, той трябва да включва:

Пълно име и лични данни на собственика на жилището и наемателя;
Сумата, която наемателят ще плаща всеки месец;
Ситуации, според които плащането за жилищни помещения може да бъде променено;
Колко пъти собственикът може да посети имота, за да го провери. Също така тук са предписани всички условия за проверки.
Информация за лицата, които могат да живеят с наемателя.
Времеви период – кога и за колко време се отдава имота под наем.
Условия за прекратяване на договора.
Договорът трябва да опише подробно жилището: необходимо е да се отрази неговият адрес, площ и брой стаи, етаж и т.н.

Въпреки това всяко споразумение е индивидуално - в законодателството на Руската федерация няма стандартен формуляр за попълване.

Именно в деня на сключване на договора наемателят трябва да поиска от собственика извлечение от личната сметка. С помощта на този документ наемателят ще разбере дали са платени всички сметки за комунални услуги (дали наемодателят има дългове). Той ще получава и информация кои хора са регистрирани на адреса на жилището.

Жилището да не е със задължения и регистрирани граждани - физически лица.

Важен момент:обърнете внимание на правата и задълженията - и не само на наемателя, но и на наемодателя. Например, необходимо е да се определи графикът на инспекционните посещения на наетите помещения от неговия собственик.

под наем

Основният въпрос е размерът на наема. Следната информация е задължителна:

Кой е длъжен да плаща сметки за комунални услуги?
Кой плаща за интернет, телефон и други услуги.

Всяко прехвърляне на средства трябва да се извършва с помощта на разписка. Има мнение, че като изисква този документ, човек изразява недоверието си към другата страна на правните отношения. Въпреки че това е напълно нормална ситуация – все пак не знаеш какъв е другият човек.

Договорът влиза в сила след подписване от двете страни на акта за приемане и предаване на апартамента. Този документ трябва да отразява следната информация: на наемателя е дадено жилище за ползване и той го е приел, без никакви претенции. След това наемателят носи цялата отговорност за помещенията. Той трябва да следи за безопасността на апартамента и имуществото, намиращо се в него.

Важен момент:ако жилище се наема за година или повече, подписаното споразумение трябва да премине през процеса на регистрация в Rosreestr.

И въпреки че собственикът на апартамента трябва да поеме решението на този проблем, всеки отговорен наемател е длъжен да следи как се изпълнява тази формалност.

Апартаментът не може да бъде продаден или ипотекиран преди изтичане на договора за наем. Ако апартаментът е нает за кратко време, не е необходимо да регистрирате нищо.

Договорът е правен документ. Точно поради тази причина всеки променен срок на лизинга трябва да бъде формализиран с помощта на специално допълнително споразумение. Много често наемодателят и наемателят подписват споразумение за удължаване на наема на апартамента, като се спазват всички основни условия.

Струва си да се отбележи, че актът за прехвърляне задължително включва опис на цялото имущество, намиращо се в жилищните помещения (това, което се прехвърля за ползване заедно със самия апартамент).

Какво е опис на имущество?

Описът на имуществото се нарича приложение към договора за наем. Инвентарът отразява имуществото, прехвърлено на клиента за определен период от време.

Собственикът на апартамента има право да включи в описа: всички мебели, електронно оборудване, кухненски прибори и др. Ако нещо бъде изгубено или повредено от наемателя (неотразено в описа на имота), няма да е възможно да върнете вещта на собственика на жилището.

Договор за наем

Как се изготвя документът?

По правило описът на имуществото при наемане на жилище (апартаментни помещения) се попълва според стандартите.

Какви подробности трябва да бъдат включени в акта?

Документът трябва да има заглавие. Може да е всичко.
След това си струва да се регистрирате къде и кога е съставен този документ.
Трябва да се отрази информация за страните по споразумението. Описани са данните не само на наемодателя, но и на наемателя.
И последният - предписва връзка към лизинговия договор.
След като отразяват и фиксират цялата горепосочена информация, страните предписват следния момент: наемодателят прехвърля за временно ползване не само жилищните помещения, но и имуществото, намиращо се в него - наемателят трябва да приеме цялото това имущество.
Следва списък на всички имоти в дома.
В края на документа и двете страни слагат подписите си.

Нюанси на регистрация на описа на имущество

Всичко зависи от прехвърляния апартамент, от това какво точно остава в него. В някои ситуации могат да възникнат определени трудности. Например, ако говорим за наемане на празен апартамент. В такава ситуация няма да има почти нищо за предписване в този документ при наемане на апартамент. Ще бъдат описани само водомери, ВиК инсталации и други намиращи се в сградата.

Заслужава да се отбележи, че днес гражданите често отдават под наем апартамент, напълно готов за обитаване (тоест с цялото необходимо имущество - дори с вилици и лъжици). Това води до факта, че описът на имуществото може да заема повече от един или два листа.

Най-важното в такива ситуации е да не пренебрегвате установените правила, да предписвате и отразявате всеки обект, наличен в жилищата. Освен това има опция за фиксиране на състоянието на целия имот върху снимка или видео. Тези изображения могат по-късно да бъдат приложени към договора за наем. Описът на имуществото е сложен правен документ, който в случай на спорове може да защити интересите на наемодателя.

Правила за наемане на апартамент за дълго време

Не забравяйте да проверите дали собственикът на апартамента има право да го отдава под наем. Внимателно проучете цялата предоставена ви документация.

Какви въпроси да зададете при наемане на апартамент

Задължително е да се изясни на какъв адрес живее собственикът на жилището. Проверете личните му данни (телефонен номер, адрес, предоставен ви).

Проверете условията, при които е свързан интернет в ж.к.(ако вече е направено, уточнете кой и как ще го плати).

При оглед на нает апартамент проверете състоянието на ВиК и ел. инсталациите. Важен момент: ако са свързани само няколко устройства (говорим за електрическа кана, лаптоп, пералня), щепселите не трябва да се избиват. Също така си струва да се уверите, че в наетия апартамент няма мравки, хлебарки и т.н.

Ако процесът на проверка разкрие някакви специфични неизправности, попитайте собственика на помещението, който ще плати за ремонтните дейности.
Ако наемете стая, която няма ключалка (или говорите за заплащане на едно легло), не е необходимо да плащате депозит.

Дограмата на жилището трябва да е в добро състояние. В противен случай през зимата в апартамента ще бъде прекалено студено, а при горещо време климатикът ще бъде трудно да изпълнява функциите си.

Не забравяйте да запишете номерата на институциите за спешна помощ, на които трябва да се обадите в случай на спешност. Копие от договора за наем трябва да съдържа бележка за месечното плащане на наема. Собственикът на жилището задължително трябва да постави своя личен подпис.

Имот в апартамент под наем

Изяснете въпроса с уредите и мебелите - ще можете ли да използвате мебелите на собственика или ще трябва да транспортирате своите. Тъй като пазарната цена за наемане на помещения винаги е нестабилна, не е необходимо да се изготвя лизинг за дълго време за определена цена. Разбира се, това е само съвет, така или иначе решението все още е ваше, но ако цените внезапно паднат, винаги можете да намерите по-евтин вариант за наем (или да помолите наемодателя да ви направи отстъпка).

При подписване на договор за наем собственикът на жилището трябва да ви даде всички ключове. Определено трябва да се проверят. И не забравяйте: никой няма право да иска пари от вас за ключовете.Това ще бъде незаконно изискване, което изобщо не сте длъжни да спазвате.

По правило договорът за наем се сключва точно за една година. Това е от полза за собственика на помещението, тъй като такова споразумение се счита за сключено за кратък период. Така наемателят няма да може да остави други наематели да живеят при него, без да уведоми собственика. Ако имате желание да удължите срока на договора, просто подпишете необходимото споразумение. Това трябва да стане 30 дни преди изтичането на временния срок на наема на жилищните помещения.

Установете контакт със собственика на имота под наем и съседите, това ще ви помогне да избегнете много проблеми.

Период на наемане

Сред наемателите има често срещано погрешно схващане - наемодателят има право да ги изгони от апартамента по всяко време. В действителност всичко не е толкова просто, наемодателят не може да изгони наемателя преди изтичането на срока на договора.

Друг важен нюанс:ако сте подписали споразумение за наемане на апартамент за дълъг период (повече от една година), наемателят има право пред други лица да удължи договора. И ако наемодателят започне просто да се позовава на факта, че не харесва човека и иска да премести други наематели, това изобщо няма да се превърне в сериозна причина (разбира се, ако наемателят не е извършил нищо незаконно). Изгонването в такава ситуация е възможно само чрез съдебно производство. Съдът ще разгледа дали има нарушения на законодателните норми на Руската федерация или нарушения на договора за наем. Това е:

Ако човек не плаща наем на жилище.
Ако остави непознати (неотразени в договора) да живеят в апартамента.
Ако наемателят е повредил помещението (или ако е станало невъзможно да се живее в него).

Но на практика подобни ситуации не се срещат много често.

Обезщетение за щети

Преди края на договора наемателят и наемодателят трябва съвместно да проверят цялото имущество с помощта на опис. Наемателят е длъжен да върне всички вещи в добро състояние. При повреда на артикул проблемът се решава по различни начини. Разбира се, най-добре е да се намери компромисно решение (например, ако хладилникът се повреди, наемателят може да плати ремонта му или да възстанови разходите). Но ако наемателят не е виновен за повредата, стигна се до производство в съдилищата, сключеният договор за наем на апартамент ще служи като доказателство. Той трябва да бъде подписан и от двете страни в отношенията.

И последното:винаги четете какво подписвате, когато наемате апартамент! Дори и да сте проследили всяка стъпка на наемодателя, не пропускайте да прочетете всичко написано накрая! Едва след това трябва да поставите своя подпис върху договора! Ако нямате достатъчно познания в тази област, най-добре е да потърсите помощ от специалист. Професионален адвокат ще ви обясни всички нюанси и ще ви помогне да избегнете грешки при сключване на договор за наем на апартамент!

Наемът на апартаменти и други помещения се регулира от Гражданския кодекс на Руската федерация.