Преглед на пазара на търговски имоти 3-то тримесечие. Заключения и прогнози за развитие
През август 2017 г. са отдадени под наем 2766 обекта търговски недвижими имотис обща площ от 1461 хиляди квадратни метра. м. Обемът на доставките за месеца нараства с 5% като количество и с 10% като обща площ.
Средната наемна ставка за месеца намалява с 4% и възлиза на 17 295 рубли на кв. м. м/година. Обменният курс на долара не се промени през август, следователно в доларово изражение курсът също намалява с 4% и възлиза на $290/кв.м/година. През годината, от август 2016 г., курсът на рубли не се е променил, докато курсът на долара е намалял с 8%.
Увеличението на обема на предлагането и намаляването на наемните цени през август са умерени, което е характерно за летния период. В момента няма макроикономически и други фактори за съществена промяна на пазара на търговски имоти.
Традиционно офис площите остават лидер по предлагане с дял от 48% по площ. Следват производство и съхранение (42%) и търговски помещения (10%).
Търговски имоти
През август 2017 г. на пазара бяха изложени 559 обекта с обща площ от 155 000 кв. м. м. В сравнение с предходния месец броят на изложените търговски обекти се увеличава с 1%, а общата площ - с 5%.
От тях 35 обекта с обща площ от са изложени в центъра. м, което е по-ниско от юли с 10% по брой и с 29% по обща площ. Средната заявена наемна ставка за тези съоръжения намалява с 5% през месеца и възлиза на 58 973 рубли на кв.м. м/година, докато ставките за дълго експонирани обекти останаха практически непроменени. Намаляването на наемната ставка се случи, по-специално, поради напускането през юли на два скъпи обекта - на ул. Стари гай (270 кв.м, 119 000 рубли/кв.м/година) и ул. Ул. Тверская (173 кв.м, 131 261 рубли/кв.м/година).
Броят на предлаганите под наем търговски обекти извън центъра нараства с 2% през август 2017 г., а общата им площ - с 8%. Обемът на предлагането възлиза на 524 обекта с обща площ от 147 хиляди квадратни метра. м. Средната ставка за месеца намалява с 8% и възлиза на 26 671 рубли/кв.м/година,
По отношение на месечните промени в тарифите разликата между обектите в центъра и извън него не е значителна, но в средносрочен план търсенето на помещения в центъра е по-високо.
| Търговия в Обединеното кралство | количество | Обща разлика, милиони ₽ | Обща площ, хиляди квадратни метра м | Средна площ, хиляди квадратни метра м | Средна ставка, ₽/кв. м/година | смисъл | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| До юли 2017г | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | До август 2016г | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
Офис недвижими имоти
През август 2017 г. предлагането на офис имоти под наем, както по брой, така и по обща площ, нараства с 2% и възлиза на 1623 имота с обща площ от 698 000 кв.м. м.
През месеца броят на офис сградите в центъра се е увеличил с 8%, а общата площ не се е променила. Средната наемна ставка се увеличи с 1% и възлиза на 24 751 рубли/кв.м/година.
Обемът на предлагане на офис площи извън Градинския пръстен по отношение на брой и обща площ се е увеличил с 2%, докато средният процент се е увеличил с 1% и възлиза на 15 896 рубли/кв.м/година.
Промяната в цените на офис имотите както в центъра, така и извън него продължава да е незначителна, което отразява свързаната с ниската бизнес активност, в т.ч. с летния период.
Анализатори от Colliers International проведоха проучване на пазара на търговски недвижими имоти в Москва и идентифицираха ключови тенденции на пазара на офиси, пазара на улични продажби на дребно и пазара на складове столичен регион.
Офис недвижими имоти в Москва
Оферта на офис пазара на столицата
Обемът на съществуващото предлагане през III тримесечие възлиза на 17,23 милиона квадратни метра, от които 3,96 милиона квадратни метра - клас "А". През III тримесечие пазарът се попълни със 75 000 кв.м., което е почти 3,5 пъти повече в сравнение с първата половина на годината. Два от четирите обекта, които се появиха, принадлежат към клас "A", останалите - към сегмента "B +" / "B-". В същото време от началото на годината обемът на въвеждане в експлоатация се оказа рекордно ниска (95 000 кв.м) стойност на въведените в експлоатация офис доставки за първите три тримесечия на годината през последните пет години.
Всъщност крайният темп на растеж ще зависи от въвеждането в експлоатация на две кули като част от Москва-Сити MIBC, т.к. те формират 70% от планирания обем за въвеждане в експлоатация до края на годината.
При получаване на документация за въвеждане в експлоатация за всички обекти, декларирани преди края на 2017 г., общото годишно увеличение може да достигне 450-465 хил. кв.м.
Търсене на офиси в Москва
Въпреки слабо активната първа половина на годината, динамиката и качеството на сделките, сключени през третото тримесечие, ни позволяват да говорим за съживяване на търсенето.
За първите три тримесечия общият обем на наети и закупени офис площи възлиза на 826 000 кв.м., което е с 30% повече спрямо същия период на 2016 г.
Общият брой на сделките за лизинг и покупка се удвои: както малки фирми, наемащи офиси под 200 кв.м, така и големи, които изискват повече от 10 000 кв.м, демонстрираха активност по отношение на лизинг и покупка.
Делът на сделките по предоговаряне и преразглеждане на лизинговите условия продължава да намалява. Повече от 80% от общия обем се отнася за преместване на фирми.
Сред най-големите сделки през Q3 2017 са отдаването под наем от Ексмо на 23 000 кв.м в бизнес център Poklonka Place, отдаването под наем от Tele2 на офис с площ от 13 100 кв.м в офис парк Comcity, отдаването под наем от Техносерв от 12 000 кв.м в бизнес квартал Новоспаски двор, отдаване под наем от Deutsche Bank на 8200 кв.м в бизнес център Aquamarine III и предварителен наем от Europlan на 8000 кв.м в бизнес център Oasis.
Свободни офис площи в Москва
Средната стойност на свободните работни места на пазара не е претърпяла големи промени. Въведеното количество безплатно предлагане беше компенсирано от умерено нетно усвояване. Средно пазарният процент на свободни работни места е 11,2%. В абсолютно изражение се предлагат под наем и продажба 1,9 млн. кв.м. В структурата на свободното предлагане 32% формират клас "А", 50% - "B +" и 17% - "B-".
Поради недостига на големи офис блокове (повече от 10 000 кв.м.) в висококачествени сгради с удобни локации, се наложи практиката на сключване на предварителни договори за наем от големи компании в обекти в процес на изграждане: около 30% от офисите на пазара вече не се предлагат площи в бизнес центрове, въведени в експлоатация от началото на годината и планирани за въвеждане в експлоатация до края на годината. В същото време собствениците на някои обекти продължават да отлагат датите за въвеждане в експлоатация до подписване на Предварителен договор за наем с котвен наемател.
Съществуващото количество свободни офис площи е неравномерно разпределено, а някои подпазари се характеризират с недостиг на качествено предлагане.
Цени за продажба на офиси в столицата
В сегмента на продажбите се запазват тенденциите от началото на годината: обемът на предлагането на безплатно качество остава малък, показаните продажни цени са стабилни. В същото време от средата на годината вече има преобразуване на съществуващ интерес в реални сделки - броят на сделките за закупуване на офис площи под 200 кв.м се е увеличил спрямо същия период на 2016 г. .
Показателите за разходите в райони, отдалечени от КБР, в близост до Трети околовръстен път, са 180 000 рубли/кв.м за клас А и 150 000 рубли/кв.м за клас B+. Обекти, разположени на разстояние от Трети околовръстен път към Московския околовръстен път, днес се предлагат средно на 170 000 рубли/кв.м в клас "А" и 115 000 - 130 000 рубли/кв.м в клас "B +" / " B" -".
Предлагат се скъпи офиси в централни региониградове при средна цена от 315 000 рубли/кв.м за клас А и 265 000 - 275 000 рубли/кв.м за класове B+/B-. В кулите на MIBC Москва-Сити офертите варират от 245 000 до 450 000 рубли на кв.м.
Наемни цени на офис площи в Москва
Третото тримесечие на 2017 г. се характеризира със стабилни наемни цени. Традиционно се наблюдават колебания в дадения показател на курса поради волатилността на обменните курсове. Пазарът все още е рубла.
Имаше лека локална промяна в исканите наемни ставки в рубли по райони и класове, но това леко увеличи средното пазарно ниво - в рамките на 1-3%. В CDR коригираните наемни ставки за офиси клас А възлизат на 30 785 рубли/кв.м./година, за клас B+ - 20 240 рубли/кв.м./година.
Посочената базова ставка за наем на офис в щатски долари за клас А е $440/кв.м./година, в рубли - 25 831 рубли/кв.м./година. Посочената основна наемна ставка в щатски долари за клас "B+"/"B-" е $219/кв.м/година, в рубли - 12 817 рубли/кв.м/година.
Тенденции и прогнози за развитието на офис пазара в Москва
Разработчиците обявиха 370 000 кв.м за въвеждане в експлоатация през четвъртото тримесечие, от които 340 000 кв.м отговарят на клас А. Ако обявените планове бъдат изпълнени, годишният обем на новото строителство през 2017 г. ще се увеличи с 50% спрямо 2016 г.
Основни съоръжения, обявени за въвеждане в експлоатация през четвъртото тримесечие на 2017 г
| име | клас | Разработчик | Площ (хиляда кв.м) |
| "Източна кула на федерацията" | "А" | AEON Corporation | 146,5 |
| IQ квартал | "А" | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
| Бизнес квартал Неополис | "А" | A-Store Estates | 63,2 |
| „Квартал Парк на легендите”, бл. 3 | "А" | GC "TEN" | 11 |
| "Квадрат" | B+ | LenhartGlobal | 9,5 |
Появата на обекти от клас А няма да окаже съществено влияние върху обема на безплатното предлагане в този сегмент, с оглед на факта, че днес в три от четири бизнес центъра клас А средно не повече от 10% са безплатни.
Ако пускането в експлоатация на съоръженията на MIDC Москва-Сити се отложи за 2018 г., увеличението на новите доставки, напротив, ще бъде с 40% по-ниско от миналогодишното число (т.е. 197 000 кв.м), което също ще се отрази на увеличаването на свободните места процент от очакваните 10% до 11,5%.
Като се има предвид, че през последните две тримесечия нарастването на обема на транзакциите е 65% и 75%, а значително количество пространство обикновено се затваря в края на годината, общият обем на търсенето може да бъде 1,0-1,1 млн. кв.м. Въпреки факта, че очакваният обем на търсенето може да бъде по-висок от стойностите от 2014-2016 г., той все още е по-нисък от стойностите преди кризата.
В края на годината пазарът ще види значително намаляване на свободните площи и постепенно увеличение на наемните цени.
Намаляването на обема на висококачественото предлагане, особено в сегмента на големите блокове, на фона на положителната динамика на търсенето, постепенно ще повиши темповете в класовете A и B+, което обаче ще бъде най-забележимо през 2018 г.
Улични търговски обекти в Москва
Тенденции на пазара на улична търговия на дребно в Москва
Основното събитие на третото тримесечие на 2017 г. на пазара за улична търговия на дребно беше завършването на следващия етап от програмата за обновяване на улиците в Москва. Извършени са СМР на над 80 градски улици и територии, включително Градинския пръстен, булеварден пръстен, Tverskaya (от Nastasinsky Lane до Triumfalnaya Square), 1-ва Tverskaya-Yamskaya и др.
През лятото, по време на строителните работи, средната незаетост на Градинския пръстен нарасна до 13%, а незаетостта на отделните му участъци достигна 30%. Движението и средната проверка на много заведения за обществено хранене, намиращи се в зоните на реконструкция, намаляват два или повече пъти. Според резултатите от третото тримесечие средното ниво на незаетите търговски площи на магистралата намаля до 12%, въпреки че процентът на незаетите площи в някои сегменти от Градинския пръстен все още е доста висок (20-25%).
Най-високият процент на ротация за тримесечието се случи на Тверская - около 5% търговски площиулиците смениха наемателите си. След Tverskaya е улица Pyatnitskaya с честота на ротация от 4%. На Арбат и ул. Мясницкая само 3% от помещенията са сменили наемателите си. Следват Св. Кузнецки мост (2%) и ул. Нов Арбат (1%). Улица Неглинная показа нулев процент на ротация - тук нито един наемател не се е променил.
През третото тримесечие на 2017 г. средният процент на незаетите работни места в централните търговски коридори продължи да намалява и възлиза на 6,5%.
Най-активният процес на ротация на търговците на дребно през третото тримесечие се наблюдава в Тверская, Пятницкая и Арбат, където наемателите бяха заменени съответно с 5%, 4% и 3% от площите. Предишните наематели се заменят основно от търговци на дребно с подобен търговски профил. Например на Арбат кафенето за грузинска кухня "eZo" замени кафенето "Уралски пелмени", а на Пятницкая ресторант Леонидас замени ресторант "Шардане".
Също така, като една от тенденциите от последното тримесечие, заслужава да се отбележи отварянето на магазини за потребителска електроника по централните улици на Москва. Да, на ул. Тверская, д. 27 отвори магазини на две вериги наведнъж: китайската Xiaomi и веригата re:Store, които се преместиха от друго помещение и увеличиха площта. Тези открития са забележителни с това, че тези мрежи са разработени главно в мол: за Xiaomi това е първият магазин във формат street retail в Москва, а за re:Store - седмият.
Търсене и търговски условия за отдаване под наем на стрийт-ритейл в столицата
През 3-то тримесечие най-много търсени бяха помещенията на улиците Пятницкая, Покровка, Маросейка, Мясницкая, Неглинная и Петровка. Например веригата за бижута Tiffany & Co избра Петровка за откриване на бутик от 490 кв.м, който стана вторият магазин на марката след прехода на компанията към самостоятелно развитие в Русия.
Сред новите мрежи и формати, които се развиват активно в уличната търговия на дребно, можем да отделим веригата стоки за дома Modi, чийто първи магазин отвори врати на Арбат. Мрежата планира да отвори нови магазини по централните улици на Москва в близко бъдеще. Заслужава да се отбележи и откриването на първия супермаркет Auchan във формат street retail на улицата. Тверская. Характеристика на новия формат е, че значителна площ на супермаркета е предназначена за гастрономия и собствено кафене.
Продължава активно да се развива веригата Moskhoztorg, която отвори осем нови магазина през III тримесечие, сред които - точки на булевард Смоленски и ул. Новокузнецк.
През III тримесечие на 2017 г. най-голям брой заявления са от кетъринг оператори - 85%.
Наемните цени на централните търговски улици през третото тримесечие на 2017 г. не се промениха спрямо второто тримесечие.
Ginza Project, Tanuki, ресторантите Crocus Group и Novikov Group имат традиционно активни планове за разширяване. Последният, например, през III тримесечие отвори няколко заведения наведнъж в различни ценови категории: #Farsh burger на улицата. Lesnaya, кафене с паназиатска кухня Hoshi на улицата. Кузнецки мост, 15/17 и Bar & Grill в ул. Novocherkassky.
Изминалото тримесечие беше богато на отваряне на невериги кафенета и ресторанти. Ресторант 23Толстой отвори врати в Хамовники, ресторантът за китайска кухня "Джими Лий" отвори врати на проспект Мира, ресторант "Пай на Мясник" отвори врати на Нови Арбат и др.
Ключови отвори в централните търговски коридори на Москва през третото тримесечие на 2017 г
| име | Външната страна | Профил |
| Tiffany&Co | Петровка ул. | Бижута |
| Laduree | ул. Николская | Кафенета и ресторанти |
| Вила паста | ул.Нови Арбат | Кафенета и ресторанти |
| Ашан | ул. Тверская | продукти |
| Burger Heroes | Камергерски пер. | Кафенета и ресторанти |
| #Фарш | Лесная ул. | Кафенета и ресторанти |
| Месарски пай | ул.Нови Арбат | Кафенета и ресторанти |
| Мосхозторг | ул. Новокузнецкая | Домакински продукти |
| Моди | Арбат ул. | Домакински продукти |
| Алфа Банк | Пятницкая ул. | банки |
Прогнози за развитието на пазара на търговски площи в Москва
До края на годината се очаква допълнително намаляване на незаетостта на централните търговски улици на Москва в рамките на 1 п.п. Това ще бъде улеснено преди всичко от по-нататъшното развитие на сегмента на общественото хранене.
Също така, на фона на новините за продажбата на веригата Perekrestok-Express, която има повече от 30 магазина в рамките на Garden Ring, е възможно активно да се развиват нови и съществуващи вериги за хранителни стоки по централните улици на столицата.
Складови имоти в Москва
Оферта на складовия пазар в Москва
Според резултатите от третото тримесечие на 2017 г. общото предлагане на висококачествени складови съоръжения в Московска област достигна 13,16 млн. кв.м. Така обемът на завършеното строителство през първите девет месеца на тази година беше подобен на резултатите от предходната година, когато през I-III квартали бяха въведени в експлоатация 385 000 кв.м.
Най-големите складови съоръжения, въведени в експлоатация през III тримесечие, са Технопарк Успенски (площ - 42 000 кв.м), Ориентир "Север 2" (43 100 кв.м), Логопарк "Дмитров" (25 600 кв.м), както и ПСК Кожухово (47 715 кв.м). Трябва да се отбележи, че по-голямата част от общото складово пространство, въведено в експлоатация през Q1-Q3 2017 г., се намира в северната и източната част на Московска област.
Според резултатите от първите девет месеца на 2017 г. обемът на търсенето надхвърли обема на въвеждането в експлоатация с повече от два пъти.
Търсене на складове в столичния регион
Според резултатите от първите три тримесечия на 2017 г. в Московска област са наети и закупени около 840 000 кв. м складови площи, което е с 38% повече спрямо 2016 г.
През третото тримесечие на 2017 г. имаше 348 000 кв.м., като значителен обем на търсенето беше генериран от няколко големи сделки: покупка на складов комплекс с площ от 68 700 кв.м от Утконос, както и като сделка за придобиване на бъдещ склад с площ от 146 000 кв.м горски плодове. И двата комплекса ще бъдат изградени според нуждите. В резултат на приключването на тези сделки покупките представляват 34% от общия обем на сделките за три тримесечия, въпреки че тримесечие по-рано този дял е бил 15% до 85% от лизинговите договори.
Търговията на дребно, и по-специално онлайн търговията на дребно, заема доминираща позиция в общия обем на сключените сделки от началото на годината в Московския регион.
Наемни цени за складови площи в Москва
Въз основа на резултатите от третото тримесечие на 2017 г., заявената наемна ставка за имоти от клас А в района на Москва не се е променила съществено и е в диапазона 3400–4000 RUB/кв.м/година, в зависимост от местоположението на складовия комплекс и размера на наетия обект.
Средната ставка за наем в Московска област е 3800 рубли/кв.м./година.
Тенденции и прогнози за развитието на пазара на складови имоти в столицата
На фона на ниското въвеждане в експлоатация и продължаващото търсене на висококачествени съществуващи складови комплекси, до края на тази година се очаква по-нататъшно намаляване на дела на свободните площи - до ниво от 7%. Въпреки това, дори предвид настоящата динамика на намаляване на свободните площи, обемът на наличните складови площи за отдаване под наем остава висок. В допълнение към вече съществуващата готова оферта, разработчиците са готови да предложат внедряването на обекти по построена по поръчка схема, което забавя процеса на усвояване на готови площи. Натискът от безплатните конкурентни складови съоръжения намалява потенциала за повишаване на тарифите поне до края на тази година и през първите няколко месеца на следващата година.
Сред най-големите складови комплекси, планирани за въвеждане в експлоатация до края на 2017 г., са блокове 2, 6.1 и 7 в ПНК-Валищево (разработчик - PNK Group, площ - 51 080 кв.м) и фаза 2 на Внуково II, фаза 2 ( разработчик - Логистик Партньори, площ - 49 000 кв.м).
Рецензия, изготвена от Colliers International
RRG направи проучване на пазара на търговски имоти в столичния регион през третото тримесечие на 2017 г. Информацията за изследването е получена от повече от 30 специализирани и тематични източника на московския пазар на търговски недвижими имоти. Сред източниците - електронни базинедвижими имоти, печатни и електронни медии, агенции за недвижими имоти и консултантски компании.
Като обекти за проучване на пазара за продажба на търговски недвижими имоти, офис, производствени и складови помещения (PSP) и безплатни търговски помещения (PSN) на стойност най-малко 36 милиона рубли, както и търговски обекти на стойност най-малко 26 милиона рубли или помещения с обща площ от най-малко 100 кв. м.
Като обекти за изследване на пазара на наем на търговски имоти бяха избрани обекти, предлагани в отворени източници - търговски, офисни, производствени и складови помещения (PSP) с обща площ от минимум 50 кв. м. м.
Обемът на офертите на недвижими имоти и в двата сегмента - продажба и отдаване под наем - намалява.
Разпродажба
Пазар като цяло
Обем на доставките
В 3 кв. 2017 г. обемът на предлагането намалява с 1% като количество и с 4% като обща площ. За годината спрямо 3-то тримесечие. 2016 г. предлагането намалява с 5% като количество и намалява с 28% в обща площ.
Общо 2 164 имота с обща площ от 2 960 000 кв.м бяха пуснати за продажба през 3-то тримесечие.
Ценови индикатори
Среднопретеглената цена в 3 кв.м. 2017 г. намалява с 1% и възлиза на 176 936 рубли/кв.м. Като се има предвид факта, че обменният курс на долара се е увеличил с 3% през тримесечието и е намалял с 9% през годината, цената в доларово изражение се е увеличила с 2% през тримесечието и е намаляла с 19% през годината и е възлизала на до $2,998/кв.м. Общата стойност на търговските недвижими имоти намалява с 5% през тримесечието и с 35% през годината и възлиза на 523 милиарда рубли.
Намаляването на цените както в рубли, така и в долари през годината показва спад в търсенето. В същото време спадът в предлагането на свободни площи, изтеглянето им от пазара дава надежда, че скоро ще бъде намерена нова точка на равновесие на пазара.
| Всички сегменти | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | |
| смисъл | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Обем на доставките
Обемът на предлагането по обща площ през 3-то тримесечие спрямо 2-ро тримесечие за недвижими имоти на дребно намалява с 14%, за офис недвижими имоти - с 5%, за производствени и складови помещения - с 5%, а за свободни- ползване на помещения - увеличено с 14%.
Обемът на предлагането по отношение на обща площ на година спрямо 3 кв. 2016 г. за недвижими имоти на дребно намалява с 29%, за офис недвижими имоти - с 35%, за промишлени и складови имоти - се увеличава със 17%, а за помещения за свободно ползване намаляват с 35%.
Има промени в структурата на сегментите по площ. Делът на офис обектите е 59%. Следват помещения за безплатно ползване (21%), производствено-складови (13%) и търговски обекти (7%).
Ценови индикатори
За 3-то тримесечие на 2017 г. цената на недвижимите имоти на дребно се увеличава с 2% до 245 510 рубли/кв.м, за офис недвижими имоти намалява с 4% и възлиза на 202 521 рубли/кв.м. 63 439 рубли/кв.м. ., а за помещения за безплатно ползване - с 5% до 210 068 рубли/кв.м.
Спрямо 3-то тримесечие на 2016 г. среднопретеглената цена намалява с 9% за недвижимите имоти, с 4% за офис недвижимите имоти, със 17% за промишлените и складовите имоти и се увеличава с 1% за помещенията за свободно ползване.
Единственият сегмент, в който цените се понижиха през третото тримесечие на 2017 г., бяха офис недвижимите имоти, но увеличението на цените в останалите сегменти беше незначително и през годината цените се понижиха във всички сегменти с изключение на промишлени и складови помещения.
| Търговия | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| офис | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| до второ тримесечие на 2017 г | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| до второ тримесечие на 2017 г | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Търговски имоти
Обем на доставките
През 3-то тримесечие бяха изложени 348 търговски обекта с обща площ от 186 хиляди квадратни метра, от които 32 обекта бяха вътре в Градинския пръстен и 316 обекта извън него.
През тримесечието обемът на предлагане на търговски обекти в центъра намалява с 9% като брой и остава непроменен като обща площ. Обемът на предлагане на търговски обекти извън центъра намалява с 16% като количество и с 15% като обща площ.
Ценови индикатори
Среднопретеглената цена за търговски обекти в центъра за 3-то тримесечие на 2017 г. намалява с 16% и възлиза на 824 912 рубли/кв.м. (2 586 кв.м., 2 200 000 рубли/кв.м.), както и навлизането на пазара на евтини имоти на Раушская наб. (398 кв.м, 282 518 рубли/кв.м), Tolmachevsky per. (680 кв.м., 262 500 рубли/кв.м.), Казарменни пер. (720 кв.м, 305 556 рубли/кв.м).
Среднопретеглената цена за търговски площи извън центъра нараства с 4% до 219 283 рубли/кв.м. Увеличението на цената беше свързано с навлизането на пазара през 3-то тримесечие на скъп търговски обект на Рязански проспект (9 747 кв.м., 359 064 рубли на кв.м.).
Въпреки факта, че цените на помещенията в центъра намаляват през тримесечието, а навън, напротив, се увеличават, през годината ситуацията е обратна, така че в средносрочен план можем да кажем, че търсенето на помещения в центъра е по-високо , но доскоро подобни помещения бяха малко надценени.
| Търговия | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Търговия в Обединеното кралство | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Търговия извън Обединеното кралство | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Среднопретеглена цена, руб./кв.м. |
| смисъл | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
улична търговия на дребно
Обем на доставките
През 3-то тримесечие на 2017 г. са пуснати за продажба 107 стрийт-ритейл обекта с обща площ от 29 000 кв.м, от които 10 обекта са вътре в Градинския пръстен и 97 обекта извън него.
Обемът на предлагане на търговски обекти в центъра намалява с 9% като количество и с 10% като обща площ. Обемът на предлагане на търговски обекти извън центъра намалява с 14% като количество и с 20% като обща площ.
Ценови индикатори
Среднопретеглената цена на уличните имоти в центъра нараства с 8% до 960 183 рубли/кв.м., докато цената на старите имоти намалява с 10%. Увеличението на цените се дължи на навлизането на пазара на скъп обект на M. Kozikhinsky per. (100 кв.м, 1 459 550 рубли/кв.м).
Извън центъра среднопретеглената цена нараства с 2% и възлиза на 275 718 рубли/кв.м., което се дължи на 5% увеличение на цените на обектите, които са изложени от дълго време.
| улична търговия на дребно | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хиляди m2 | Средна площ, хил. m2 | |
| смисъл | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Улично търговия на дребно в Обединеното кралство | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хиляди m2 | Средна площ, хил. m2 | Среднопретеглена цена, RUB/m2 |
| смисъл | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Улично търговия на дребно извън Обединеното кралство | количество | Обща цена, милиони рубли | Обща площ, хиляди m2 | Средна площ, хил. m2 | Среднопретеглена цена, RUB/m2 |
| смисъл | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
под наем
Пазар като цяло
Обем на доставките
Обемът на предлагането на пазара за отдаване под наем в 3 кв.м. 2017 г. намалява със 7% като брой и с 10% в обща площ. Като цяло за 4 тримесечия обемът на предлагането нараства с 19% като количество и с 3% като обща площ.
Общо през 3-то тримесечие бяха изложени 4452 обекта с обща площ от 2260 хил. кв.м.
Ценови индикатори
Средната ставка както за тримесечието, така и за последните 4 тримесечия намалява с 3% и възлиза на 17 969 рубли/кв.м/година. Като се има предвид факта, че обменният курс на долара се повиши с 3% през третото тримесечие, цената в доларово изражение не се промени за тримесечието и възлиза на $304/кв.м/година. Годишният наем за тримесечието намалява с 12% и възлиза на 32,4 милиарда рубли.
Намаляването на средната наемна ставка както в долари, така и в рубли за годината показва, че негативните фактори все още преобладават на пазара на недвижими имоти.
| Всички сегменти | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | |
| смисъл | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнителен анализ на сегменти
Обем на доставките
Обемът на предлагането по обща площ за 3-то тримесечие на 2017 г. спрямо второто намалява с 19% за търговия на дребно, 11% за офис и 4% за промишлени и складови имоти.
Обемът на предлагането по отношение на общата площ за годината на недвижимите имоти на дребно намалява с 5%, за офис недвижимите имоти - с 4%, а за промишлените и складовите имоти - се увеличава със 17%.
Офис площите остават лидер по предлагане по обща площ с дял от 50%. Следват производствени и складови (38%) и търговски обекти (12%).
Ценови индикатори
Средната наемна ставка за 3-то тримесечие на 2017 г. за недвижими имоти на дребно намалява с 2% и възлиза на 30 808 рубли/кв.м./година, за офис недвижими имоти - също намалява с 2% до 17 327 рубли/кв.м./ година, а за производството и склада - се увеличава с 2% и възлиза на 6 656 рубли на кв.м./година.
Спрямо 3-то тримесечие на 2016 г. промяната в наемната ставка е -3% за недвижими имоти на дребно, +1% за офис недвижими имоти, а ставката за промишлени и складови имоти не се промени.
Промяната в лихвите както за тримесечието, така и за годината продължава да е незначителна, което е характерно за етапа на стагнация на пазара.
| Търговия | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| офис | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Търговски имоти
Обем на доставките
Обемът на предлагане на недвижими имоти през 3-тото тримесечие намалява с 10% като количество, и намалява с 19% като обща площ. Обемът на доставките за годината нараства с 11% като количество, и намалява с 5% по отношение на общата площ.
Общо през 3-то тримесечие бяха изложени 922 обекта с площ от 254 хиляди квадратни метра, от които 51 обекта бяха в центъра и 871 помещения бяха отвън.
Обемът на предлагане за цялата площ през 3-то тримесечие намалява с 18% в центъра и с 19% извън него.
Ценови индикатори
Средната наемна ставка за търговски обекти в Градинския пръстен в 3 кв.м. 2017 г. намалява с 1% и възлиза на 58 889 рубли/кв.м/година.
Средната наемна ставка за търговски имоти извън Градинския пръстен не се промени и възлиза на 29 164 рубли/кв.м./година.
Незначителността на промените в тарифите за търговски обекти показва стагнация на пазара на фона на намаляване на предлагането.
| Търговия в Обединеното кралство | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Търговия извън Обединеното кралство | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хил. кв.м | Средна площ, хил. кв.м | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
улична търговия на дребно
Обем на доставките
Обемът на предлагане на стрийт-ритейл обекти през 3-то тримесечие на 2017 г. намалява с 10% като количество и с 19% като обща площ. През годината обемът на предлагането нараства с 13% като количество и с 4% като обща площ. Общо през 3-то тримесечие бяха изложени 353 обекта с площ от 76 хиляди квадратни метра, от които 17 обекта бяха предложени в центъра и 336 обекта извън него.
| Улично търговия на дребно в Обединеното кралство | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хиляди m2 | Средна площ, хил. m2 | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| до III тримесечие. 2016 г | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Улично търговия на дребно извън Обединеното кралство | количество | Обща разлика, милиони рубли | Обща площ, хиляди m2 | Средна площ, хил. m2 | Средна ставка, руб./кв.м./година |
| смисъл | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| до второ тримесечие на 2017 г | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| до III тримесечие. 2016 г | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Анализатори от Colliers International проведоха проучване на пазара на търговски недвижими имоти в Москва и идентифицираха ключови тенденции на пазара на офиси.
Оферта на офис пазара на столицата
Обемът на съществуващото предлагане през третото тримесечие възлиза на 17,23 млн. кв. м, от които 3,96 млн. кв. м - клас "А". През III тримесечие пазарът се попълни със 75 000 кв.м., което е почти 3,5 пъти повече в сравнение с първата половина на годината. Два от четирите обекта, които се появиха, принадлежат към клас "A", останалите - към сегмента "B +" / "B-". В същото време от началото на годината обемът на въвеждане в експлоатация се оказа рекордно ниска (95 000 кв.м) стойност на въведените в експлоатация офис доставки за първите три тримесечия на годината през последните пет години.
Всъщност крайният темп на растеж ще зависи от въвеждането в експлоатация на две кули като част от Москва-Сити MIBC, т.к. те формират 70% от планирания обем за въвеждане в експлоатация до края на годината.
При получаване на документация за въвеждане в експлоатация за всички обекти, декларирани преди края на 2017 г., общото годишно увеличение може да достигне 450-465 хил. кв.м.
Търсене на офиси в Москва
Въпреки слабо активната първа половина на годината, динамиката и качеството на сделките, сключени през третото тримесечие, ни позволяват да говорим за съживяване на търсенето.
За първите три тримесечия общият обем на наети и закупени офис площи възлиза на 826 000 кв.м., което е с 30% повече спрямо същия период на 2016 г.
Общият брой на сделките за лизинг и покупка се удвои: както малки фирми, наемащи офиси под 200 кв.м, така и големи, които изискват повече от 10 000 кв.м, демонстрираха активност по отношение на лизинг и покупка.
Делът на сделките по предоговаряне и преразглеждане на лизинговите условия продължава да намалява. Повече от 80% от общия обем се отнася за преместване на фирми.
Сред най-големите сделки през третото тримесечие на 2017 г. са отдаването под наем от Ексмо на 23 000 кв.м в бизнес център Poklonka Place, отдаването под наем от Tele2 на офис с площ от 13 100 кв.м в офис парк Comcity, отдаването под наем от Техносерв на 12 000 кв.м в бизнес квартал "Новоспасски двор", отдаване под наем от Deutsche Bank на 8200 кв.м в бизнес център "Аквамарин III" и предварителен наем от фирма "Европлан" на 8000 кв. м в бизнес център "Оазис".
Свободни офис площи в Москва
Средната стойност на свободните работни места на пазара не е претърпяла големи промени. Въведеното количество безплатно предлагане беше компенсирано от умерено нетно усвояване. Средно пазарният процент на свободни работни места е 11,2%. В абсолютно изражение се предлагат под наем и продажба 1,9 млн. кв.м. В структурата на свободното предлагане 32% формират клас "А", 50% - "B +" и 17% - "B-".
Поради недостига на големи офис блокове (повече от 10 000 кв.м.) в висококачествени сгради с удобни локации, се наложи практиката на сключване на предварителни договори за наем от големи компании в обекти в процес на изграждане: около 30% от офисите на пазара вече не се предлагат площи в бизнес центрове, въведени в експлоатация от началото на годината и планирани за въвеждане в експлоатация до края на годината. В същото време собствениците на някои обекти продължават да отлагат датите за въвеждане в експлоатация до подписване на Предварителен договор за наем с котвен наемател.
Съществуващото количество свободни офис площи е неравномерно разпределено, а някои подпазари се характеризират с недостиг на качествено предлагане.
Цени за продажба на офиси в столицата
В сегмента на продажбите се запазват тенденциите от началото на годината: обемът на предлагането на безплатно качество остава малък, показаните продажни цени са стабилни. В същото време от средата на годината вече има преобразуване на съществуващ интерес в реални сделки - броят на сделките за закупуване на офис площи под 200 кв.м се е увеличил спрямо същия период на 2016 г. .
Разходните показатели в райони, отдалечени от КБР, в близост до Трети околовръстен път, са 180 000 рубли/кв.м за клас А и 150 000 рубли/кв.м за клас B+. Обекти, разположени на разстояние от Трети околовръстен път към Московския околовръстен път, днес се предлагат средно на 170 000 рубли/кв.м в клас "А" и 115 000 - 130 000 рубли/кв.м в клас "B +" / " B" -".
В централните квартали на града се предлагат скъпи офиси на средна цена от 315 000 рубли/кв.м за клас А и 265 000–275 000 рубли/кв.м за класове B+/B-. В кулите на MIBC Moscow City офертите варират от 245 000 до 450 000 рубли на кв.м.
Наемни цени на офис площи в Москва
Третото тримесечие на 2017 г. се характеризира със стабилни наемни цени. Традиционно се наблюдават колебания в дадения показател на курса поради волатилността на обменните курсове. Пазарът все още е рубла.
Имаше лека локална промяна в исканите наемни ставки в рубли по райони и класове, но това леко увеличи средното пазарно ниво - в рамките на 1-3%. В CDR коригираните наемни ставки за офиси клас А възлизат на 30 785 рубли/кв.м./година, а за офиси от клас B+ – 20 240 рубли/кв.м./година.
Посочената базова ставка за наем на офис в щатски долари за клас А е $440/кв.м./година, в рубли – 25 831 рубли/кв.м./година. Посочената основна наемна ставка в щатски долари за клас B+/B- е $219/кв.м/година, в рубли – 12 817 рубли/кв.м/година.
Тенденции и прогнози за развитието на офис пазара в Москва
Разработчиците обявиха 370 000 кв.м за въвеждане в експлоатация през четвъртото тримесечие, от които 340 000 кв.м отговарят на клас А. Ако обявените планове бъдат изпълнени, годишният обем на новото строителство през 2017 г. ще се увеличи с 50% спрямо 2016 г.
Основни съоръжения, обявени за въвеждане в експлоатация през четвъртото тримесечие на 2017 г
Появата на обекти от клас А няма да окаже съществено влияние върху обема на безплатното предлагане в този сегмент, с оглед на факта, че днес в три от четири бизнес центъра клас А средно не повече от 10% са безплатни.
Ако пускането в експлоатация на съоръженията на MIDC Москва-Сити се отложи за 2018 г., увеличението на новите доставки, напротив, ще бъде с 40% по-ниско от миналогодишното число (т.е. 197 000 кв.м), което също ще се отрази на увеличаването на свободните места процент от очакваните 10% до 11,5%.
Като се има предвид, че през последните две тримесечия нарастването на обема на транзакциите е 65% и 75%, а значително количество пространство обикновено се затваря в края на годината, общият обем на търсенето може да бъде 1,0-1,1 млн. кв.м. Въпреки факта, че очакваният обем на търсенето може да бъде по-висок от стойностите от 2014-2016 г., той все още е по-нисък от стойностите преди кризата.
В края на годината пазарът ще види значително намаляване на свободните площи и постепенно увеличение на наемните цени.
Намаляването на обема на висококачественото предлагане, особено в сегмента на големите блокове, на фона на положителната динамика на търсенето, постепенно ще повиши темповете в класовете A и B+, което обаче ще бъде най-забележимо през 2018 г.
