Kvartirani ijaraga berishga arziydimi? Ijara kvartirasi egasining asosiy xatolari
Hozirgi kunda nafaqat o'tgan avlodlardan meros bo'lib qolgan ko'chmas mulk, xuddi ilgari bo'lgani kabi, ijaraga beriladi.
Bugungi kunda ko'pchilik kvartiralarni bozorga chiqarish uchun sotib oladi. Va bu nafaqat yangi binolarga tegishli. Kosmetik ta'mirlashni amalga oshirib, siz hatto eski binoda ham uy-joyni ijaraga olishingiz mumkin. Albatta, xarajat biroz pastroq bo'ladi, ammo xarajatlar tez orada to'lanadi.
Kvartirani ijaraga olish foydalimi? To'g'ri bajarilgan bo'lsa, kvartirani ijaraga olish foydali bo'ladi. Yashash joyini ijaraga beradigan egasi duch kelishi mumkin bo'lgan ko'plab xavf va tuzoqlar mavjud.
Masalan, vijdonsiz ijarachilar jihozlarni buzishi, mebelga zarar etkazishi mumkin, agar ijarachilar orasida bolalar bo'lsa - siz ko'chirilgandan keyin bo'yalgan devor qog'ozi haqida ham tashvishlanishingiz kerak. Bularning barchasi siz yana ta'mirlashga pul sarflashingiz kerakligini anglatadi va aytaylik, bir yillik ijara uchun yig'ilgan pul yana "aylanishga" kiradi.
MUHIM: Yozma kvartirani ijaraga berish shartnomasi egasiga o'zini vijdonsiz ijarachilardan himoya qilishga yordam beradi. Unda pasport ma'lumotlari va ijarachi va uy egasining huquq va majburiyatlari haqidagi asosiy qoidalar bo'lishi kerak.
Bunday hujjat yuridik kuchga ega va da'volar, nizolar yoki nizolar yuzaga kelgan taqdirda u sudda ko'rib chiqilishi mumkin.
Qaysi turar joy yaxshiroq?
Qaysi uyni ijaraga olish yaxshiroq? Javob juda oddiy - yaxshi. Kvartira toza va tartibli bo'lishi kerak. Xonani ta'mirlash va uni qimmatbaho dizayner mebellari bilan jihozlash mutlaqo kerak emas. Shundagina turar-joy ko'chmas mulkini ijaraga berishdan yuqori daromad olish kafolati bo'ladi.
Kvartiralar uchun eng mashhur variant - zamonaviy mebel va zarur jihozlar bilan jihozlangan yorug ', shinam xona. Agar siz ijaraga bermoqchi bo'lgan kvartirani sotib olgan yoki meros qilib olgan bo'lsangiz, quyidagilarga e'tibor berish tavsiya etiladi:
- xona: shkaf, ko'krak qafasi, divan, televizor stend, stol;
- koridor: shkaf, poyabzal uchun stend;
- oshxona: oshxona to'plami, oshxona stoli, uch yoki to'rtta stul.
- xona: televizor, konditsioner;
- hammom: elektr kaput, kir yuvish mashinasi;
- oshxona: pechka, muzlatgich, mikroto'lqinli pech.
Amalga oshirish usullari
Kvartira ijaraga berilgandan so'ng, uni qanday ijaraga berishni hal qilishingiz kerak: o'zingiz yoki rieltor orqali.
Albatta, siz ikkala variantni ham birlashtira olasiz, ammo agentliklar o'z mijozlariga Internetda ochiq bo'lmagan kvartiralarni taklif qilishga ko'proq tayyor. Rieltorlar har doim namoyishdan so'ng, potentsial ijarachi o'ylash va egasining taklifini Internetda topish uchun ketishidan doimo bezovta bo'ladi.
DIQQAT: Sizning boshingizdan kvartirani ijaraga olish narxini to'ldirmang. Boshlash uchun o'z hududingizdagi shunga o'xshash takliflarni onlayn qidiring. Buning uchun har qanday mashhur ko'chmas mulk qidiruv saytiga o'ting va so'rov mezonlarini aniqlang: maydon, xonalar soni va boshqalar.
Yaxshi ta'mirlash va mebel va jihozlarning mavjudligi ijara narxini o'rtacha takliflar narxidan uch-to'rt mingga oshiradi.
Kvartirani foydali ijaraga olish juda oson. Asosiysi, bu masalaga to'g'ri yondashish. Yaxshi saqlangan, shinam kvartiralarga doimo yaxshi talab bo'ladi. Eng muhimi, ijara shartnomasini imzolashni unutmang. o'zingizni va mulkingizni beparvo va vijdonsiz ish beruvchilardan himoya qilish.
Moskvada uy-joy juda qimmat va kvartiralarni ijaraga berishdan olinadigan daromad shunchalik pastki, u faqat o'nlab yillar o'tgach investitsiyalarni oqlashi mumkin.
Matn: Nadejda Nikolaeva
Ruslar uchun ko'chmas mulk sotib olish har doim mavjud mablag'larning ishonchli sarmoyasi hisoblangan. Darhaqiqat, o'sib borayotgan bozorda 5-10 yil davomida bu investorlar uchun foydali aktiv edi. Biroq, endi, ko'chmas mulk narxlarining tushishi turg'unlikka yo'l berayotganda va ishlab chiquvchilar endi narxlarni ko'tarishni orzu qilmasa, bunday sotib olish juda xavflidir. Va agar biz qayta sotish bo'yicha soliqni hisoblashning yangi qoidalarini hisobga olsak, investor o'zini yo'qotishi mumkin.
Hozirgi vaqtda investorlar faqat ijara daromadlariga - uy-joyni ijaraga berishdan olinadigan mablag'larga ishonishlari mumkin. "Elite.RU" portali ko'chmas mulk agentliklari vakillaridan kvartirani maxsus ijaraga sotib olish qanchalik asosli ekanligini yoki bozor hali ham professional bo'lmagan uy egalariga qoldirilganligini aniqlashga qaror qildi.
Est-a-Tet hashamatli ko'chmas mulk departamenti direktori Anna Karpova
– Yuqori narx segmentlarida ijara biznesining rentabelligi, hatto bozorning o'sishi davrida ham juda kamtarona ko'rinardi. Evropa shaharlari bilan solishtirganda, ba'zilarida ijara daromadi yiliga 7-8% ga etdi. Moskvadagi "yog'li" yillarda bu ko'rsatkich yiliga 5% dan oshmadi. Bugungi kunda qimmat ijaraga olingan kvartiralarning rentabelligi yiliga 2-4% orasida o'zgarib turadi va to'lov muddati 20 yildan boshlanadi.
Premium va elita segmentidagi ijara biznesini foydali deb bo'lmaydi
Daromadlilikni hisoblash uchun ma'lum bir ideal formula olinadi - sotib olish narxi o'rtacha ijara stavkasiga bo'linadi. Hammasi bo'lib, kommunal to'lovlarni hisobga olgan holda, oyiga kvartirani saqlash uchun barcha xarajatlar 80 ming rublgacha yetishi mumkin. Misol uchun, uch xonali kvartirani qoplash muddati taxminan 35 yil. Shunday qilib, premium va elita segmentidagi ijara biznesini foydali deb atash mumkin emas, lekin bu barqaror oylik daromad.
Endi yangi binolarni sotib olgan kvartirani ijaraga berishiga va bozorda professional ijara biznesi bilan shug'ullanishiga qat'iy ishonadigan xaridorlar deyarli yo'q. Mijozlarimizning aksariyati kalitlarni olgandan keyin mulkdan qanday foydalanishini - ular o'zlari yashashadimi yoki katta yoshli bolalarda yashashadimi, qayta sotishadimi yoki ijaraga berishadimi, hal qilishadi.
Point Estate kompaniyasining boshqaruvchi hamkori Pavel Treivas
– Inqirozdan oldin ijaraga berish amaliyoti ancha keng tarqalgan edi. Bugungi kunda beqaror va past rentabelli biznesga sarmoya kiritmoqchi bo'lgan odamlar deyarli yo'q. So'nggi ikki yil ichida xususiy ijara biznesi bozorning barcha segmentlarida o'zining daromadliligini sezilarli darajada yo'qotdi. 2007 yildagi 7-8 foiz rentabellik darajasi bugungi kunda 3-4 foizgacha pasaygan. Va agar siz to'xtash vaqtini hisobga olsangiz (kvartira ijarachilarsiz qolgan vaqt), agar egasi ijara stavkasini oshirsa, u 2-3% gacha tushadi.
Ta'kidlash joizki, so'nggi ikki yil ichida ijara bozorining elit segmentida barcha to'lovlar rublda amalga oshirila boshlandi. Agar ilgari oyiga 5 ming dollarga kvartirani ijaraga olgan egasi 155 ming rubl olgan bo'lsa, bugungi kunda u uni oyiga 155 ming rublga ijaraga berishda davom etmoqda, ammo uning daromadi atigi 2,4 ming dollarni tashkil etadi.
Mulkingizni sotib olishga, ta'mirlashga va reklama qilishga investitsiya qilish, keyin esa ijarachilarsiz qolish xavfi juda yuqori.
Vaziyat uy-joyni ijaraga olmoqchi bo'lgan egalarining takliflarining ko'pligi bilan og'irlashmoqda. Bugungi kunda kvartiralarni bozor o'sishini kutayotgan investorlar ham ijaraga olishadi va mulkni qimmatroq narxda sotish mumkin. Biroq, bozorda, masalan, buvisidan meros bo'lib qolgan kvartiralarni ijaraga beradiganlar juda ko'p. Ular ko'chmas mulkning rentabelligini oshirish uchun ular bilan hech qanday operatsiyalarni amalga oshirmaydilar, sotib olmaydilar, sotmaydilar, bozor narxlarining o'zgarishida "o'ynamaydilar", shunchaki ijaradan ozgina barqaror daromad oladilar. Shuning uchun, mulkingizni sotib olish, ta'mirlash va targ'ib qilishga sarmoya kiritish, keyin esa ijarachilarsiz qolish xavfi juda yuqori.
Metrium Group hashamatli ko'chmas mulk departamenti direktori Ilya Menjunov
– O‘tgan yil davomida ijara bozori chuqur inqirozda, o‘rtacha stavka 15% ga kamaydi; Natijada, ijara rentabelligi, masalan, ekonom-klassda yiliga 4-6% dan oshmaydi. Yuqori byudjetli segment esa ko'plab G'arb kompaniyalarini Rossiya bilan hamkorlikni to'xtatishga majbur qilgan samarali talab va sanksiyalarning siqilishi tufayli aziyat chekmoqda.
Hozirgi real sharoitlarda bank depoziti foydaliroq sarmoyadir
Xalqaro firmalar o'z xodimlarini chaqirib olishni boshladilar va ijarachilarning asosini aynan chet elliklar tashkil etdi. Xuddi shu narsa xizmat safari paytida kvartiralarni ijaraga olgan mahalliy tadbirkorlar va mintaqalarning top-menejerlariga ham tegishli. Shunga ko'ra, investitsion talab ham kamaydi.
Hozirgi real sharoitlarda daromadliligi 7% dan 12% gacha o'zgarib turadigan bank depoziti yanada foydali investitsiya hisoblanadi. Shuning uchun, qoida tariqasida, ijaraga beriladigan kvartiralar mablag'larni ko'paytirishga emas, balki tejashga qaratilgan konservativ sarmoyaga aylanadi. Va hozirgi vaziyat natijasida investitsiya operatsiyalarining ulushi bugungi kunda 10% dan oshmaydi.
TWEED Fanlar akademiyasining bosh direktori Irina Mogilatova
– Elita segmentida xaridorlarning 5% dan ko‘p bo‘lmagani kvartiralarni ijaraga berish maqsadida sotib oladi. Bunday mijozlarning motivlari boshqacha bo'lishi mumkin. Misol uchun, Moskvada bir nechta kvartira sotib olgan va chet elga yashash uchun ketgan mijozimiz bor edi. Rossiyada qolgan onasi ijara puliga kun kechiradi. Ko'chmas mulk yosh bolalar foydalanishi uchun sotib olinadi va kvartira bo'sh turmasligi uchun ijaraga beriladi. Men ijara biznesini bank depozitiga solishtiraman. Garchi, albatta, ijara biznesining to'lov muddati ancha uzoq. Misol uchun, agar siz million dollarga sotib olgan uyingizni ijaraga bersangiz va yiliga 60 000 dollar ishlab topsangiz, sarmoyangizni qoplash uchun taxminan 20 yil kerak bo'ladi. O'rtacha, elitalar uchun to'lov muddati 10 yildan 15 yilgacha.
Rossiyadagi Savills ijarasi bo'limi direktori Elena Kulikova
– Bizning ko‘pchilik mijoz-uy egalari ijara uchun investitsiyalarni o‘zlarining dolzarb masalalarini hal qiluvchi ma’lum bir bosqich deb hisoblaydigan mulkdorlardir: jamg‘armalarni saqlash, keyinchalik qayta sotish uchun investitsiyalar, o‘zlari, farzandlari yoki ota-onalari uchun sotib olingan kvartiralarni vaqtincha ijaraga berish va hokazo. O‘tgan to‘rt yil ichida. yillar davomida yuqori byudjetli kvartiralarni ijaraga berishdan o'rtacha bozor daromadi 1% ga kamaydi va endi yiliga 4% ni tashkil qiladi. Shu bilan birga, biz jamlangan "baholar" haqida gapiramiz, ya'ni soliqlar bundan mustasno.
AN Spencer Estate kompaniyasining boshqaruvchi hamkori Vadim Lamin
– Menimcha, ijara uchun maxsus ijara hozir mutlaqo foydasiz. Albatta, agar kvartira uchun yaxshi variant paydo bo'lsa, unda, masalan, bolalar besh yildan keyin ko'chib o'tadi, nega bunday bo'lmasin yoki taxminan shunga o'xshash variantlar. Gap shundaki, kamida 5% rentabellikka erishish uchun jarayonni optimallashtirish uchun juda ko'p harakat qilish kerak.
Bundan tashqari, vaziyat yomonlashmoqda - ijara stavkalari, hech bo'lmaganda, kommunal to'lovlar va soliqlardan farqli o'laroq, o'smaydi. So'nggi paytlarda biznes va elita segmenti sezilarli darajada kamaydi. Bu, birinchi navbatda, samarali talabning pasayishi bilan bog'liq. 10-12% rentabellik odatiy hol bo'lgan yaxshi vaqtlar allaqachon o'tib ketgan va, go'yo, qaytarib bo'lmaydiganga o'xshaydi.
– Bugungi kunda barcha segmentlarda investitsion xaridlar ulushi biroz kamaydi. 2014 yil oxirida ommaviy segmentda investorlar ulushi 40% ga yetishi mumkin edi, hozirda bu biznes-klassda 14% ni, ekonom va komfort klassida esa 33% ni tashkil etadi. Shu bilan birga, foydalanishga topshirilgandan so‘ng uni ijaraga berish niyatida bo‘lgan va ijaraga bermoqchi bo‘lganlar ulushini aniqlash qiyin.
Qorada faqat kvartirani meros qilib olganlar qoladi
Ijara daromadlari pasaymoqda. Bunga inqiroz davrida aholining umumiy to'lov qobiliyatining pasayishi ta'sir ko'rsatdi - kimdir ishini yo'qotdi, Moskvadan mintaqaga ko'chib o'tishga yoki hududlarga qaytishga majbur bo'ldi va hokazo, ya'ni potentsial ijarachilar kamroq edi. Soliqlarni to'lash xarajatlarini (patent sotib olish yoki shaxsiy daromad solig'i) ijara stavkasiga to'liq kiritishning hech qanday usuli yo'q - bu ko'pchilik ijarachilarni (albatta, birinchi navbatda, ommaviy ijara segmentida) begonalashtirishi mumkin.
Endi ko'chmas mulk solig'i kadastr qiymatidan kelib chiqqan holda hisoblab chiqiladi va stavka 5 yil davomida har yili oshadi, bu egasi uchun qo'shimcha xarajatlardir. Kapital ta'mirlash uchun badallar paydo bo'ldi. Mulkni saqlash bilan bog'liq ushbu va boshqa to'lovlarni ijarachiga cheksiz o'tkazib bo'lmaydi. Faqat kvartirani meros qilib olganlar qora rangda qoladilar (ya'ni, uni sotib olish uchun hech qanday investitsiyalar yoki xarajatlar yo'q edi) - bu ob'ektlar, shubhasiz, ijaraga berishda davom etadi.
Miel-Arenda kompaniyasi direktori Mariya Jukova
– Keyingi ijara uchun ko‘chmas mulkni sotib olayotganda umumiy qoida mavjud – sarmoya qancha ko‘p bo‘lsa, rentabellik ham shunchalik past bo‘ladi. Masalan, ekonom-klassda kvartiralarning o'zini oqlash muddati kamida 18 yil, rentabellik yiliga taxminan 4-7% ni tashkil qiladi. Investorda katta miqdordagi pul bo'lsa ham, bitta qimmat mulkdan ko'ra, arzon segmentlarda ikkita arzon bir yoki ikki xonali kvartiralarni sotib olish tavsiya etiladi. Birinchi holda, sarmoya tezroq to'lanadi. Shunday qilib, bizning hisob-kitoblarga ko'ra, maksimal talab - 70% - 40 ming rublgacha bo'lgan kvartiralar uchun. oy, va uy-joyga qiziqish 130 ming rubldan ortiq. oyiga - 1% dan ko'p bo'lmagan.
Amaliy tajribaning kichik umumlashtirilishi - o'zimning va hamkasblarimning ustaxonadagi baxtsizligi.
Birinchi qism. « Bu taqiqlangan» ijaraga oluvchilar (uy egalari) uchun.
1. Siz qila olmaysiz do'stlar va qarindoshlar uchun kvartirani ijaraga berish (ishdagi hamkasblarga tavsiya etilmaydi).
Xalq donoligi bejiz aytilmagan, Do'stingizni ham, pulingizni ham yo'qotmoqchi bo'lsangiz, do'stingizga qarz bering. Albatta, agar siz kvartirani do'stingizga ijaraga bersangiz, uni yo'qotmaysiz. Ko'proq ehtimol. Ammo sizda muammolar bo'ladi Men chindan ham xohlamayman. 99% ehtimollik bilan.
Kategoriyadagi har bir hikoya uchun Mening bir do'stim uni suratga oldi va hammasi joyida edi, Bir necha o'nlab muammoli holatlar mavjud. Bundan tashqari, yaqin ish beruvchi sizning muqaddas burchingiz cheksiz tushunish va cheksiz iltifot ko'rsatish ekanligiga ishonch hosil qiladi. Umuman olganda, do'stlik fidokorona tushunchadir va uni pul munosabatlari buzmaslik kerak.
2. Siz qila olmaysiz umuman yozma shartnomasiz kvartirani ijaraga berish.
Bir qarashda Rossiyada ijara shartnomasi oddiy rasmiyatchilik bo'lib, hech kimni hech narsadan himoya qilmaydi va hech kimga hech narsa kafolat bermaydi. Darhaqiqat, aniq shartnoma har ikki tomonni kimga, nimaga, kimga, qachon va qancha qarzdorligi haqida keraksiz tortishuvlardan qutqaradi. Nafaqat pul ko'rinishida, balki turli xil pul bo'lmagan majburiyatlar ham. Uy hayvonlarini ijaraga olingan kvartirada saqlashdan tortib, ularni bir necha kun yashashiga ruxsat berish imkoniyatigacha Mariupollik xola.
3. Siz qila olmaysiz ijaraga olingan kvartirada o'tkazish dalolatnomasiga kiritilmagan (yoki hech bo'lmaganda mulkni inventarizatsiya qilishda) hech qanday qimmatli narsalarni qoldirmang.
Aytgancha, siz depozitsiz kvartirani ijaraga olmaysiz. Vaqtinchalik yashovchilar ketganidan keyin egasi telefon/elektr/suv uchun katta to'lovlarni qanday olgani haqidagi hikoyalar ishga yollash bozori kabi eski. Lekin... ular qayta-qayta paydo bo'lishdan to'xtamaydi.
4. Siz qila olmaysiz Kvartirani ijaraga berayotganda reklama yoki agentlarga asosiy mobil raqamingizni yoki undan ham yomoni uy telefon raqamingizni bering.
Hech bo'lmaganda, keraksiz zerikarli qo'ng'iroqlar izi ko'p oylar davom etadi. Ko'pincha, chaqirilmagan mehmonlarning noxush tashriflari mumkin, chunki hozirgi telefon raqamidan foydalangan odamni topish qiyin bo'lmaydi (kim bu nima haqida ekanligini tushunishni xohlasa, tushunadi).
5. Siz qila olmaysiz Aholi ijaraga olingan kvartiradan ko'chib o'tganda, unda xuddi shu qulflarni qoldiring.
Kamida bitta qulf tsilindrini almashtirish kerak. Ijaraga olingan kvartiralar uchun har kuni ijaraga olish - kamida yarim o'nlab kalitlar va silindrlarga ega bo'lish gunoh emas.
Va kalitlar haqida ko'proq. Kvartirani ijaraga berib, shartnomani imzolaganingizdan so'ng, o'zingiz uchun bitta to'plamni saqlang. Aholi bir necha kunga ketgan va binolarga maxsus vakolatli shaxslarning favqulodda kirishini talab qiladigan vaziyatlar favqulodda holat hisoblanadi. Ammo, afsuski, ular ham sodir bo'ladi. Va agar bunday kirish hech bo'lmaganda sizning huzuringizda bo'lsa, yaxshi bo'ladi (aytish kerakki, qo'shnilaringiz sizning favqulodda telefonlaringiz bo'lishi kerak).
Ikkinchi qism. « Bu taqiqlangan» ijaraga oluvchilar uchun (ijaraga oluvchilar).
1. Siz qila olmaysiz Agar agent tavsiya qilsa ham, to'liq pul miqdori (ijara + depozit + komissiya) bilan ijaraga olingan kvartirani "har qanday holatda" ko'rishga boring.
Voqealarning qisqacha mazmuni, afsuski, ko'pincha, hatto kirish joyida ham uyatsiz tarzda o'g'irlangan omadsiz ish beruvchilarning bayonotlari bilan yangilanadi. Va umuman olganda, sizda katta miqdorda naqd pul olib yurish xavflidir.
2. Siz qila olmaysiz kvartira uchun omonat qoldiring va bundan tashqari, ikkita narsani shaxsan tekshirmasdan ijara shartnomasini imzolang:
a) ijaraga olingan mulk egasi yoki uning vakolatli vakili bo'lishingizdan oldin;
b) u ijara shartnomasini tuzish uchun etarli vakolatga ega.
Bu, afsuski, bozorda ko'p bo'lgan kvartira firibgarlari haqida emas. Masalan, turmush o'rtoqlardan biri ikkinchi yarmining roziligisiz kvartirani ijaraga olmaydi. Tajribali agentning yordami bilan proksi tomonidan ijaraga olingan mulkni ijaraga olish yaxshiroqdir. Va bu hali ham bir oz lotereya.
3. Siz qila olmaysiz ularning muvofiqligi va harakatlarini boshqarish qobiliyatiga nisbatan eng kichik shubha bilan odamlardan kvartirani ijaraga oling.
Umuman olganda, ko'rish paytida egasiga uyning afzalliklari va kamchiliklariga qaraganda kamroq e'tibor bering.
5. Siz qila olmaysiz har qanday pulni kvartiraning egasiga kvitansiyasiz o'tkazish.
Bu ochiq-oydin ko'rinadi, ammo ijarachilar ko'chib o'tganda, uy egasi qanday qilib omonat olmagan, deb da'vo qilishi haqidagi hikoyalar anaxronizmga aylanmagan.
5. Siz qila olmaysiz ijaraga olingan kvartirada, uy egasining roziligisiz ta'mirlash, almashtirish va hatto mebelni ko'chirish.
Kafolat qilish uchun - yozma roziligisiz, barcha nuanslarni nazarda tutadi.
Bu eslatma shunchaki eslatma, umid qilamanki, uy-joy muammosi hali jiddiy ravishda buzilmaganlar uchun foydali emas.
Albatta, unda sanab o'tilgan hamma narsa asosiy narsalar va hatto ko'pchilik uchun ravshan. Ammo statistik ma'lumotlarga ko'ra, ko'p muammolar odam yolg'on gaplarni e'tiborsiz qoldirganda yuzaga keladi. Shunday qilib, ushbu oddiy tavsiyalarni barmoqlaringiz uchida saqlang.
Kvartirani ijaraga berish orqali siz barqaror to'lovlarni olishingiz mumkin, ammo investitsiyalarning daromadliligi nuqtai nazaridan, ijara juda ziddiyatli vositadir. "Bu holda investitsiyalarni qaytarish muddati taxminan 15-20 yilni tashkil etadi va shuning uchun ular ko'pincha mulkka kirgan kvartiralarni, masalan, meros orqali ijaraga berishadi", deb hisoblaydi u. NDV-Real Estate kompaniyasining shahar ko'chmas mulk bo'limi boshlig'i Svetlana Birina.
Boshqa tomondan, ko'pincha kvartira yashash uchun emas, balki pulni tejash uchun sotib olinadigan holatlar mavjud. Bunday xarid nafaqat pulni tejashga imkon beradi (ko'chmas mulkka xavfsizroq sarmoya sifatida hali hech narsa ixtiro qilinmagan), balki narxlarning ko'tarilishidan ham pul ishlashga imkon beradi. Bunday holda, kvartirani ijaraga berish qo'shimcha daromad olishning bir usuli bo'lib, siz rad etmasligingiz kerak.
Vaqt - bu pul
Bo'lajak uy egalarining asosiy xatosi shundaki, ular "o'zlari uchun" uy sotib olishadi. Shuni yodda tutish kerakki, ijarachilarning ehtiyojlari har doim ham siznikiga to'g'ri kelmaydi. Moskvaga ishlash uchun kelgan odamlar yashash joyini ijaraga olishadi va ular uchun eng muhimi, odatda, uy-joyning joylashuvi. Ko'pincha ijarachilar o'zlarining ish joyiga yaqinroq kvartirani tanlashga moyildirlar, ya'ni uzoq Moskva viloyatidagi uy-joy, uning afzalliklaridan qat'i nazar, yomon ijaraga olinadi.
“Uchinchi transport halqasida joylashgan yoki unga bevosita tutashgan hududlarni ko‘rib chiqishni tavsiya qilaman. Ushbu sohada ko'plab nufuzli biznes majmualari to'plangan. Shunday qilib, bu erda uy egasiga to'lovchi mijozlarning barqaror oqimi kafolatlanadi ", deb hisoblaydi Aleksandr Poduskov, KR Properties kompaniyasining savdo bo'yicha direktori. Ijara uchun eng yaxshi kvartiralar metro yoki poezd stantsiyalari yaqinida joylashganlardir. Shuning uchun, ko'chmas mulkka sarmoya kiritishda siz hukumatning transport infratuzilmasini qurish bo'yicha rejalarini tekshirishingiz kerak.
Foydali ijara qoidalari
Kvartirani kimga ijaraga olishni rejalashtirayotganingizni darhol hal qilish muhimdir. Talabalar, immigrantlar yoki smenali ishchilar haqida gap ketganda, uy-joy sifati va uning maydoni kamdan-kam ahamiyatga ega. Agar u bolali oilaga topshirilishi kerak bo'lsa, unda boshqa qoidalar qo'llaniladi. Bunday holda, turar-joy bir xonali bo'lishi mumkin emas, kir yuvish mashinasi va minimal maishiy texnika bilan jihozlangan bo'lishi va maktab va bolalar bog'chasi yaqinida joylashgan bo'lishi kerak. Bundan tashqari, bunday kvartira minimal kosmetik ta'mirdan o'tishi kerak. Ikkinchisi, agar u ijaraga beriladigan uy-joy narxini oshirishi mumkin bo'lsa, mantiqiy bo'ladi. Shunday qilib, agar kvartira metrodan uzoqda joylashgan bo'lsa va kichik maydonga ega bo'lsa, unda siz ta'mirlashdan butunlay voz kechishingiz mumkin. Materiallarni tanlashda siz oltin qoidaga amal qilishingiz kerak: ijara haqini bir yoki ikki oy ichida "qoplay" olmaydigan ta'mirlashga sarmoya kiritmang.
Ikkilamchi yoki birlamchi bozormi?
Ikkilamchi va birlamchi bozorlarda kvartiralarni ijaraga olish narxi taxminan bir xil va uyning yoshiga emas, balki joylashuvi va har qanday ko'chmas mulk uchun umumiy bo'lgan boshqa omillarga bog'liq. Ko'pincha, ikkilamchi bozordagi kvartiralar allaqachon ta'mirlangan, ya'ni ularni darhol ijaraga olish mumkin. Bundan tashqari, bunday uy-joy mavjud infratuzilmaga ega bo'lgan hududda joylashgan bo'lib, bu ijara narxini oshiradi. Boshqa tomondan, qurilishning dastlabki bosqichida yangi binodagi kvartira tayyor uy-joydan 20-30% kamroq turadi, ya'ni bunday xarid foydali bo'lishi mumkin. Bundan tashqari, kvartirani ijaraga berishda yangi ta'mirlash muhim bo'ladi.
"Panel" va kvartiralar
Panel uy va monolit uyda ijara stavkasi unchalik farq qilmaydi, lekin birinchisi uchun qurilish muddati taxminan 8-12 oy, ikkinchisi esa 1,5-3 yil. Bu shuni anglatadiki, qurilish tugashini kutib vaqt va mablag‘ni behuda sarflagandan ko‘ra, yangi panelli binoda kvartirani tezroq ijaraga olishni boshlashingiz mumkin.
Bundan tashqari, kvartiralarga e'tibor berishga arziydi. Ushbu uy-joy mulkka tegishli, lekin ayni paytda siz unda ro'yxatdan o'ta olmaysiz. Agar doimiy yashash uchun ro'yxatdan o'tishning yo'qligi hal qiluvchi omil bo'lishi mumkin bo'lsa, ijarachilar uchun bu unchalik muhim emas. Shuni ham ta'kidlash joizki, kvartiralarni ijaraga berish stavkasi kvartirani ijaraga berish stavkasidan unchalik farq qilmaydi va ular 20-30% arzonroqdir.
Eksklyuzivlik asosiy kozozdir
G'ayrioddiy kvartiralar (loftlar, chodirlar, podval uylari) badavlat ijarachilar, xususan, "ekspatlar" (Rossiyada ishlaydigan chet ellik top-menejerlar) orasida katta talabga ega. Ekspatlar uy egalari uchun juda jozibali auditoriyadir: ular jozibali uy-joy uchun yuqori tariflarni to'lashga tayyor va o'zlarining ijara mulklariga juda ehtiyot bo'lishadi. Bundan tashqari, ekspat uchun ko'chmas mulk ko'pincha kompaniya tomonidan ijaraga olinadi, ya'ni shartnoma yuridik shaxs bilan tuziladi. Bu bahsli vaziyatlarda foydali bo'lishi mumkin.
Kvartirani ijaraga berishda xavflar
Kvartirani ijaraga olish turli xavf-xatarlar bilan bog'liq bo'lib, ko'pincha egalarini undan voz kechishga majbur qiladi. Birinchidan, ijara vaqtni behuda sarflash xavfini o'z ichiga oladi: hamma ham mos ijarachini qidirish uchun bir necha kun yoki hatto hafta sarflashni xohlamaydi. Ikkinchidan, ijarachilar tomonidan mulkka zarar etkazish xavfi mavjud. Mulkni inventarizatsiya qilishni o'z ichiga olgan yaxshi tuzilgan shartnoma muammolardan qochishingizga yordam beradi.
Oh, endi men sizga hamma narsani aytaman: men 8 yildan ortiq kvartiralarni ijaraga oldim. Avvaliga ikki xonali kvartiramni ijaraga olib, erim bilan birga yashadim. Ikki xonali kvartirada "buvisining" ta'mirlanishi va eski mebellari bor edi. Yangi mahsulotlarga muzlatgich va mikroto'lqinli pech kiradi. Arzon ijaraga berildi, kvartira 4 yilga ijaraga berildi. Birinchi aholi - yosh turmush qurgan er-xotinlar, xotini - uy bekasi. Do'zaxning badbo'yi har doim pul uchun kelardi, yerda shishalar yotardi! Lekin qo'shnilar jim, xotirjam va o'z vaqtida to'lashmadi; Biz kvartiramizga bordik va hamma narsani yaladik! Kvartira juda toza edi! Ular hatto muzlatgichni muzdan tushirishdi va tozalashdi! Ikkinchisi ham oilaviy edi, xotinim 8 oylik edi. Tozalik va tartib bo'ladi, deb sodda o'ylagandim. Erkak ertalabdan kechgacha qattiq ishladi, u uyda bolasi bilan edi, bir-ikki marta keldi - hamma narsa toza va ozoda edi. Ayol, pulni kartaga o'tkaz, nega ovora? Men ularning farzandi 7 oylik bo'lganida keldim. Butun hojatxona tutunli, kirishning iloji yo'q, koridorda butun polda aravachadan qora chiziqlar bor, barcha burchaklari aravacha tomonidan yirtilgan, balkon qum, axloqsizlik, axlat, linolyum bilan qoplangan. Balkonning hammasi aravacha tomonidan yirtilgan. Ma’lum bo‘lishicha, xotini bolani balkonga olib chiqib, toza havoda uxlab qolguncha tebratgan. Men ularni qo'yib yubordim. Keyingilari, la'nati, yana oila a'zolarini, bir yarim yoshli bolasi bilan olib ketishdi. U har oy pul uchun kelardi, hamma narsaga qaradi, toza ko'rindi, hamma narsa joyida edi, o'zining pardalari, ko'rpa-to'shaklari, gullarini uyga osib qo'ydi.... . Olti oy o'tgach, ular shoshilib chiqib ketishdi, u barcha pardalarini tushirdi, menikini osmadi - derazalar yalang'och edi! To'shak va divanlarimdagi ko'rpalarim axloqsizlikka va balkondagi shkafga tushdi, kir yuvish mashinasining tutqichi, pechkadagi pech singan, bola barcha gilamlar, divanlar va kreslolarga siydi (men bo'lganimda) keldi, u har doim vanilning juda mazali hidi edi, men uni nimadir pishiryapti deb o'yladim va u bolaning pishigining hidini maskaladi). Bundan tashqari, ular hisoblagichlarga ko'ra suv va elektr uchun pul to'lamadilar. Pasport ma'lumotlari va telefon raqami bor edi - lekin buning nima keragi bor? Shundan so'ng, ular kapital ta'mirlash va yangi mebel sotib olishdi, kir yuvish mashinasi va pechni ta'mirlashdi. Kvartira o'zgartirildi va ijara haqi endi ikki baravar qimmat. Men ikkita yigitni oldim, ular yaqin atrofda to'qimachilik fabrikasida ishladilar, ular badavlat edilar, ularga haftada bir marta farrosh ayol keldi, ular uyda deyarli ovqat pishirishmadi. Biz u erda olti oy yashadik, kvartira ideal edi. Keyin u yana oilasiga joylashdi, odobli o'g'il va qiz, menga yigitning juda samarali ekanligi yoqdi - u darhol quvurlarni, hojatxonani, kranlarni, radiatorlarni ko'zdan kechirdi. Oh, ular mukammal edi! Ular ham taxminan olti oy yashadilar, qiz homilador edi, ma'lum bo'lishicha, so'nggi oylarda ular olinadigan uysiz tug'maslik uchun buvisi bilan ko'chib o'tishgan. Keyin men yangi erim bilan kvartiraga ko'chib o'tdim, tabiiyki, ta'mirlash ishlari olib borildi va barcha mebellar almashtirildi. Hozir chekka hududdagi yangi binodan bir xonali kvartirani, markazdan yotoqxonani ijaraga beraman. Bir xonali kvartira bilan hech qanday muammo yo'q - biz uni ikki marta yolg'iz erkaklarga ijaraga berdik, taxminan bir yil yashadik, toza, sokin, osoyishta. Bir paytlar oila yashagan, hozir esa er va xotin yashaydi. Hammasi yaxshi! Xona bilan ishlash qiyinroq - talabalar, yoki "kavkaz" millatiga mansub odamlar yoki marginal elementlar ijaraga olmoqchi. Biz uni yaqinda sotib oldik, birinchi marta uni yakutlar yoki buryatlarga topshirishga qaror qildik, shayton ularni tushundi. Ikki qiz va bir yigit. Oh, qayg‘urdim... Lekin behuda – mukammal poklik, sokinlik, osoyishtalik... Yigitning ota-onasi xona sotib olgani, ikki qizning ijaraga puli yetmay, uchinchisini topa olmagani uchun ko‘chdik. hamroh juda yaxshi qizga ijaraga berishdi, eri bilan yashashadi, hammasi juda ko'rkam, madaniyatli.... Yarim oyga to'laganman, qolganini beraman, dedi. 2 haftadan keyin, erim maoshini olganida. Ikki hafta o'tgach, ertalab soat 1 da SMS - "biz xonadan chiqdik, kalitlar qo'riqlanadi". Erim qo'ng'iroq qilmoqda, telefonda bema'ni gaplar bor - "Men u emasman, sen kimsan, nima istaysan... bu kim?" Garchi bu qizning ovozi adekvat emas. Biz uchib ketdik va ketaylik. Farroshning aytishicha, u eri va 3 yoshli bolasi bilan yashagan, ularga qandaydir shubhali yigitlar tinimsiz tashrif buyurishgan... Xonadagi kir yuvish mashinasi buzilgan, muzlatgichning dastasi yirtilgan, butun devor flomaster bilan qoplangan divanda katta qizil sharob dog'i bor edi. Dahshatli! Ertasi kuni hamma narsani yuvdim, ular o'z narsalarini tashlab ketishdi, ular shoshqaloqlik bilan yig'ishayotgani aniq edi, nima uchunligini bilmayman. Muzlatgichda butun oziq-ovqat mahsulotlari, deyarli bir qop kartoshka, bolalar o‘yinchoqlari, erkaklar kiyimlari... Men qandaydir axlat, o‘t yoki o‘t bo‘lmagan qutilarni topdim – bilmayman. Men hamma narsani yuvdim, hamma narsani tuzatdim va qo'shni xonada yashovchi qizlarga ijaraga berdim, lekin u juda kichikroq va biznikidan ancha arzon emas edi. Ular hozircha yashaydilar
