კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის მიმოხილვა მე-3 კვარტალში. დასკვნები და განვითარების პროგნოზები
2017 წლის აგვისტოში გაქირავებაში შესთავაზეს 2766 ობიექტი კომერციული უძრავი ქონებასაერთო ფართობით 1461 ათასი კვადრატული მეტრი. მ) თვის მიწოდების მოცულობა ოდენობით გაიზარდა 5%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 10%-ით.
ქირავნობის საშუალო კურსი თვეში შემცირდა 4%-ით და შეადგინა 17 295 რუბლი კვ.მ. მ/წელი. აგვისტოში დოლარის კურსი არ შეცვლილა, შესაბამისად, დოლარის კუთხით კურსიც 4%-ით შემცირდა და 290$/კვ.მ/წელი შეადგინა. წლის განმავლობაში, 2016 წლის აგვისტოდან, რუბლის კურსი არ შეცვლილა, ხოლო დოლარის კურსი 8%-ით შემცირდა.
აგვისტოში მიწოდების მოცულობის ზრდა და ქირავნობის ტარიფების კლება ზომიერია, რაც დამახასიათებელია ზაფხულის პერიოდისთვის. ამჟამად კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე მნიშვნელოვანი ცვლილების მაკროეკონომიკური და სხვა ფაქტორები არ არსებობს.
ტრადიციულად, საოფისე ფართი რჩება ლიდერად მიწოდების მხრივ, წილით 48% ფართობის მიხედვით. შემდეგი მოდის წარმოება და შენახვა (42%) და კომერციული ფართები (10%).
საცალო საკუთრება
2017 წლის აგვისტოში ბაზარზე გამოიფინა 559 ობიექტი საერთო ფართობით 155000 კვ.მ. მ. წინა თვესთან შედარებით, გამოფენილი საცალო ობიექტების რაოდენობა გაიზარდა 1%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობი - 5%-ით.
ამ ობიექტებიდან ცენტრში გამოფენილი იყო 35 ობიექტი 8 ათასი კვადრატული მეტრის საერთო ფართობით. მ, რაც ივლისის მაჩვენებელზე ნაკლებია რიცხვით 10%-ით და მთლიანი ფართობით 29%-ით. ამ ობიექტების საშუალო მოთხოვნილი ქირავნობის ტარიფი თვეში 5%-ით შემცირდა და კვ.მ-ზე 58 973 რუბლს შეადგენს. მ/წელიწადში, დიდი ხნის გამოფენილი ობიექტების განაკვეთები პრაქტიკულად უცვლელი დარჩა. ქირავნობის ტარიფის კლება მოხდა, კერძოდ, ივლისში ორი ძვირადღირებული ობიექტის გამგზავრების გამო - სტარი გაის ქუჩაზე (270 კვ.მ, 119 000 რუბლი/კვ.მ/წელი) და ულ. ტვერსკაია (173 კვ.მ, 131 261 რუბლი/კვ.მ/წელი).
ცენტრის გარეთ გასაქირავებლად შეთავაზებული საცალო ობიექტების რაოდენობა 2017 წლის აგვისტოში 2%-ით გაიზარდა, ხოლო მათი საერთო ფართი - 8%-ით. მიწოდების მოცულობამ შეადგინა 524 ობიექტი, საერთო ფართობით 147 ათასი კვადრატული მეტრი. მ. თვის საშუალო განაკვეთი შემცირდა 8%-ით და შეადგინა 26,671 რუბლი/კვ.მ/წელი.
ყოველთვიური განაკვეთის ცვლილების კუთხით, განსხვავება ცენტრში და გარეთ არსებულ ობიექტებს შორის მნიშვნელოვანი არ არის, თუმცა საშუალოვადიან პერსპექტივაში ცენტრში ობიექტებზე მოთხოვნა უფრო მაღალია.
| ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში | რაოდენობა | მთლიანი GAP, მილიონი ₽ | საერთო ფართი, ათასი კვადრატული მეტრი მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვადრატული მეტრი მ | საშუალო განაკვეთი, ₽/კვ. მ/წელი | მნიშვნელობა | 29 | 394 | 6,937 | 0,239 | 63 215 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2017 წლის ივლისისთვის | -12% | -16% | -29% | -20% | +3% | 2016 წლის აგვისტომდე | -33% | -2% | -15% | +26% | +18% |
საოფისე უძრავი ქონება
2017 წლის აგვისტოში საოფისე ფართების გაქირავება, როგორც რაოდენობის, ისე მთლიანი ფართის მიხედვით, 2%-ით გაიზარდა და შეადგინა 1623 საკუთრება, საერთო ფართი 698 000 კვ.მ. მ.
ერთი თვის განმავლობაში ცენტრში საოფისე შენობების რაოდენობა 8%-ით გაიზარდა, საერთო ფართი კი არ შეცვლილა. გაქირავების საშუალო განაკვეთი გაიზარდა 1%-ით და შეადგინა 24751 რუბლი/კვ.მ/წელი.
ბაღის რინგის გარეთ საოფისე ფართის მიწოდების მოცულობა რაოდენობისა და მთლიანი ფართობის მიხედვით გაიზარდა 2%-ით, ხოლო საშუალო მაჩვენებელი გაიზარდა 1%-ით და შეადგინა 15,896 რუბლი/კვ.მ/წელი.
საოფისე უძრავი ქონების ტარიფების ცვლილება როგორც ცენტრში, ისე მის ფარგლებს გარეთ კვლავ უმნიშვნელოა, რაც ასახავს დაბალ ბიზნეს აქტივობას, მათ შორის. ზაფხულის პერიოდთან ერთად.
Colliers International-ის ანალიტიკოსებმა ჩაატარეს მოსკოვის კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა და დაადგინეს ძირითადი ტენდენციები საოფისე, ქუჩის საცალო და საწყობების ბაზარზე. დედაქალაქის რეგიონი.
საოფისე უძრავი ქონება მოსკოვში
შეთავაზება დედაქალაქის საოფისე ბაზარზე
III კვარტალში არსებული მიწოდების მოცულობამ 17,23 მლნ კვადრატული მეტრი შეადგინა, აქედან 3,96 მლნ კვადრატული მეტრი - კლასი "A". III კვარტალში ბაზარი 75000 კვ.მ-ით შეივსო, რაც თითქმის 3,5-ჯერ მეტია წლის პირველ ნახევარში. ოთხი ობიექტიდან ორი, რომელიც გამოჩნდა, ეკუთვნის კლასს "A", დანარჩენი - სეგმენტს "B +" / "B-". ამავდროულად, წლის დასაწყისიდან ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობა აღმოჩნდა რეკორდულად დაბალი (95 000 კვ.მ) ექსპლუატაციაში შესული ოფისის მარაგის ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში წლის პირველი სამი კვარტლის განმავლობაში.
ფაქტობრივად, საბოლოო ზრდის ტემპი დამოკიდებული იქნება ორი ანძის ექსპლუატაციაში გაშვებაზე, როგორც მოსკოვი-ქალაქ MIBC-ის ნაწილი, რადგან ისინი შეადგენენ წლის ბოლომდე დაგეგმილი ექსპლუატაციის მოცულობის 70%-ს.
2017 წლის ბოლომდე დეკლარირებული ყველა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების შესახებ დოკუმენტაციის მიღების შემთხვევაში ჯამურმა წლიურმა ზრდამ შეიძლება შეადგინოს 450-465 ათასი კვ.მ.
მოთხოვნა ოფისებზე მოსკოვში
მიუხედავად წლის სუსტად აქტიური პირველი ნახევრისა, მესამე კვარტალში დადებული გარიგებების დინამიკა და ხარისხი გვაძლევს საშუალებას ვისაუბროთ მოთხოვნის აღორძინებაზე.
პირველი სამი კვარტლის მონაცემებით, იჯარით აღებული და შეძენილი საოფისე ფართების საერთო მოცულობამ 826 000 კვ.მ. შეადგინა, რაც 30%-ით მეტია 2016 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელზე.
იჯარისა და შესყიდვის ოპერაციების საერთო რაოდენობა გაორმაგდა: 200 კვ.მ-ზე ნაკლები ფართობის ოფისების დაქირავებული და მსხვილი კომპანიები, რომლებსაც 10000 კვ.მ-ზე მეტი სჭირდებათ, აჩვენეს აქტივობა ლიზინგისა და ყიდვის კუთხით.
კვლავ კლებულობს ტრანზაქციების წილი ხელახალი მოლაპარაკებისა და იჯარის პირობების გადახედვაზე. მთლიანი მოცულობის 80%-ზე მეტი კომპანიის გადაადგილებებს ეხება.
2017 წლის მესამე კვარტალში ყველაზე დიდ ტრანზაქციებს შორისაა Eksmo-ს მიერ 23,000 კვ.მ ფართის იჯარა Poklonka Place ბიზნეს ცენტრში, Tele2-ის მიერ ოფისის იჯარა 13,100 კვ.მ ფართობის Comcity საოფისე პარკში. ტექნოსერვის მიერ 12,000 კვ.მ ფართის იჯარა ნოვოსპასკი დვორ ბიზნეს უბანში, Deutsche Bank-ის მიერ 8200 კვ.მ ფართის იჯარა Aquamarine III ბიზნეს ცენტრში და წინასწარი იჯარა Europlan-ის მიერ 8000 კვ.მ ფართობის Oasis ბიზნეს ცენტრში.
ვაკანტური საოფისე ფართი მოსკოვში
ბაზარზე ვაკანსიების საშუალო ღირებულებას მნიშვნელოვანი ცვლილებები არ განუცდია. შემოტანილი უფასო მიწოდების ოდენობა კომპენსირდება ზომიერი წმინდა შთანთქმით. საშუალოდ, საბაზრო ვაკანსიების მაჩვენებელი 11.2% იყო. აბსოლუტურ მაჩვენებლებში გასაქირავებლად და გასაყიდად არის შემოთავაზებული 1,9 მლნ კვ.მ. თავისუფალი მიწოდების სტრუქტურაში 32%-მა ჩამოაყალიბა "A" კლასი, 50% - "B +" და 17% - "B-".
მსხვილი საოფისე ბლოკების (10000 კვ.მ-ზე მეტი) დეფიციტის გამო მაღალხარისხიან შენობებში მოსახერხებელი მდებარეობით, დამკვიდრდა მშენებარე ობიექტებში მსხვილი კომპანიების მიერ წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებების დადების პრაქტიკა: ოფისის დაახლოებით 30%. ბაზარზე წლის დასაწყისიდან ექსპლუატაციაში შესული და წლის ბოლომდე დაგეგმილი ექსპლუატაციაში შესვლა ბიზნეს ცენტრებში სივრცე აღარ არის შემოთავაზებული. ამავდროულად, ზოგიერთი ობიექტის მფლობელები აგრძელებენ ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღების გადადებას წამყვან მოიჯარესთან წინასწარი იჯარის გაფორმებამდე.
არსებული ვაკანტური საოფისე ფართები არათანაბრად არის გადანაწილებული და ზოგიერთი ქვემარკეტი ხასიათდება ხარისხის მიწოდების დეფიციტით.
ოფისების გაყიდვის ფასები დედაქალაქში
გაყიდვების სეგმენტში შენარჩუნებულია წლის დასაწყისის ტენდენციები: თავისუფალი ხარისხის მიწოდების მოცულობა რჩება მცირე, ნაჩვენები გაყიდვების ფასები სტაბილურია. ამასთან, წლის შუა რიცხვებიდან უკვე მოხდა არსებული ინტერესების რეალურ ტრანზაქციებად გადაქცევა - 200 კვ.მ-ზე ნაკლები საოფისე ფართის შესყიდვის ტრანზაქციები 2016 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით გაიზარდა. .
ღირებულების ინდიკატორები CBD-დან დაშორებულ ადგილებში, მესამე რგოლის გზის მახლობლად, არის 180,000 რუბლი/კვ.მ კლასი A და 150,000 რუბლი/კვ.მ კლასი B+. მესამე რგოლის გზიდან მოსკოვის ბეჭედი გზის დაშორებით მდებარე ობიექტებს სთავაზობენ დღეს საშუალოდ 170,000 რუბლს/კვმ კლასში "A" და 115,000 - 130,000 რუბლს/კვ.მ კლასში "B +" / ". ბ" -".
გთავაზობთ ძვირადღირებულ ოფისებს ცენტრალური რეგიონებიქალაქები საშუალო ღირებულებით 315,000 რუბლი/კვ.მ A კლასისთვის და 265,000 - 275,000 რუბლი/კვ.მ კლასებისთვის B+/B-. MIBC Moscow-City-ის კოშკებში შეთავაზებები მერყეობს 245,000-დან 450,000 რუბლამდე კვ.მ.
საოფისე ფართის ქირავნობა მოსკოვში
2017 წლის მესამე კვარტალი ხასიათდებოდა გაქირავების სტაბილური ტარიფებით. კურსის მოცემულ მაჩვენებელში ტრადიციულად რყევები შეინიშნებოდა გაცვლითი კურსის ცვალებადობის გამო. ბაზარი ისევ რუბლია.
იყო მცირე ადგილობრივი ცვლილება მოთხოვნილი რუბლის ქირავნობის განაკვეთებში რაიონებისა და კლასების მიხედვით, მაგრამ ამან ოდნავ გაზარდა საშუალო ბაზრის დონე - 1-3% ფარგლებში. CDR-ში, A კლასის ოფისების ქირავნობის კორექტირებულმა განაკვეთებმა შეადგინა 30,785 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში, B+ კლასისთვის - 20,240 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში.
საბაზისო ოფისის ქირავნობის ფასი აშშ დოლარში A კლასისთვის არის $440/კვ.მ/წელი, რუბლებში - 25,831 რუბლი/კვ.მ/წელი. მოცემული ძირითადი ქირავნობის კურსი აშშ დოლარში "B+"/"B-" კლასისთვის არის $219/კვ.მ/წელი, რუბლებში - 12,817 რუბლი/კვ.მ/წელი.
მოსკოვის საოფისე ბაზრის განვითარების ტენდენციები და პროგნოზები
დეველოპერებმა მეოთხე კვარტალში გასაშვებად გამოაცხადეს 370 000 კვ.მ, საიდანაც 340 000 კვ.მ შეესაბამება A კლასს. თუ გაცხადებული გეგმები განხორციელდება, 2017 წელს ახალი მშენებლობების წლიური მოცულობა 2016 წელთან შედარებით 50%-ით გაიზრდება.
2017 წლის მეოთხე კვარტალში გასაშვებად გამოცხადებული ძირითადი ობიექტები
| სახელი | Კლასი | დეველოპერი | ფართობი (ათასი კვ.მ) |
| "ფედერაციის აღმოსავლეთ კოშკი" | "A" | კორპორაცია AEON | 146,5 |
| IQ კვარტალი | "A" | CiTerInvest B.V., Hals Development | 123 |
| ნეოპოლისის ბიზნეს უბანი | "A" | A-Store Estates | 63,2 |
| „ლეგენდების კვარტალური პარკი“, კორპ. 3 | "A" | GC "TEN" | 11 |
| "კვადრატი" | B+ | LenhartGlobal | 9,5 |
A კლასის ობიექტების გამოჩენა მნიშვნელოვან გავლენას არ მოახდენს ამ სეგმენტში უფასო მიწოდების მოცულობაზე, იმის გათვალისწინებით, რომ დღეს A კლასის ოთხი ბიზნეს ცენტრიდან სამში, საშუალოდ, არაუმეტეს 10% უფასოა.
თუ MIDC Moscow-City ობიექტების ექსპლუატაციაში გაშვება 2018 წლისთვის გადაიდო, ახალი მიწოდების ზრდა, პირიქით, 40%-ით ნაკლები იქნება გასული წლის მაჩვენებელზე (ანუ 197000 კვ.მ), რაც ასევე იმოქმედებს ვაკანსიის გაზრდაზე. განაკვეთი მოსალოდნელი 10%-დან 11.5%-მდე.
იმის გათვალისწინებით, რომ ბოლო ორ კვარტალში ტრანზაქციების მოცულობის ზრდა შეადგენდა 65% და 75%, ხოლო მნიშვნელოვანი ფართი ჩვეულებრივ იკეტება წლის ბოლოს, მოთხოვნის მთლიანი მოცულობა შეიძლება იყოს 1.0-1.1 მლნ. კვ.მ. მიუხედავად იმისა, რომ მოთხოვნის მოსალოდნელი მოცულობა შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ვიდრე 2014-2016 წლების მაჩვენებლები, ის მაინც ნაკლებია კრიზისამდელ მაჩვენებელზე.
წლის ბოლოს, ბაზარი დაინახავს ვაკანტურ ფართების მნიშვნელოვან შემცირებას და ქირავნობის ტარიფების ეტაპობრივ ზრდას.
მაღალი ხარისხის მიწოდების მოცულობის შემცირება, განსაკუთრებით დიდი ბლოკების სეგმენტში, პოზიტიური მოთხოვნის დინამიკის ფონზე, თანდათან აიძულებს მაჩვენებლებს A და B+ კლასებში, რაც, თუმცა, ყველაზე შესამჩნევი იქნება 2018 წელს.
ქუჩის საცალო ფართი მოსკოვში
ქუჩის საცალო ბაზრის ტენდენციები მოსკოვში
2017 წლის მესამე კვარტლის მთავარი მოვლენა ქუჩის საცალო ბაზარზე იყო მოსკოვის ქუჩის განახლების პროგრამის შემდეგი ეტაპის დასრულება. სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოები დასრულებულია 80-ზე მეტ ქალაქის ქუჩაზე და ტერიტორიაზე, მათ შორის Garden Ring, ბულვარის ბეჭედი, ტვერსკაია (ნასტასინსკის შესახვევიდან ტრიუმფალნაიას მოედნამდე), 1-ლი ტვერსკაია-იამსკაია და ა.შ.
ზაფხულში, სამშენებლო სამუშაოების პერიოდში, ბაღის რინგის საშუალო ვაკანსიის მაჩვენებელი 13%-მდე გაიზარდა, ცალკეულ მონაკვეთებზე კი 30%-ს მიაღწია. სარეკონსტრუქციო ზონებში მდებარე ბევრი კვების ობიექტის მოძრაობა და საშუალო შემოწმება ორჯერ ან მეტჯერ შემცირდა. მესამე კვარტალის შედეგების მიხედვით, გზატკეცილზე ვაკანტური საცალო ფართის საშუალო დონე 12%-მდე შემცირდა, თუმცა Garden Ring-ის ზოგიერთი სეგმენტის ვაკანსიების მაჩვენებელი კვლავ საკმაოდ მაღალია (20-25%).
ბრუნვის ყველაზე მაღალი პროცენტი კვარტალში მოხდა ტვერსკაიაზე - დაახლოებით 5% საცალო ფართიქუჩებმა მოიჯარეები შეცვალეს. ტვერსკაიას მოჰყვება პიატნიცკაიას ქუჩა 4% ბრუნვის მაჩვენებლით. არბატსა და მიასნიცკაიას ქუჩაზე შენობების მხოლოდ 3%-მა გამოიცვალა მოიჯარეები. შემდეგია ქ. კუზნეცკი მოსტი (2%) და ქ. ახალი არბატი (1%). ნეგლინნაიას ქუჩამ აჩვენა ბრუნვის ნულოვანი პროცენტი - აქ არც ერთი მოიჯარე არ შეცვლილა.
2017 წლის მესამე კვარტალში ცენტრალურ სავაჭრო დერეფნებში ვაკანსიების საშუალო მაჩვენებელი კლებას განაგრძობდა და 6.5% შეადგინა.
მე-3 კვარტალში საცალო ვაჭრობის როტაციის ყველაზე აქტიური პროცესი დაფიქსირდა ტვერსკაიაში, პიატნიცკაიასა და არბატში, სადაც მოიჯარეები შეიცვალა ტერიტორიების შესაბამისად 5%, 4% და 3%. წინა მოიჯარეებს ძირითადად ანაცვლებენ მსგავსი სავაჭრო პროფილის საცალო მოვაჭრეები. მაგალითად, არბატზე ქართული სამზარეულოს კაფე "eZo"-მ ჩაანაცვლა კაფე "Uralskie pelmeni", ხოლო პიატნიცკაიაზე რესტორანმა Leonidas-მა ჩაანაცვლა რესტორანი "შარდანე".
ასევე, როგორც გასული კვარტლის ერთ-ერთი ტენდენცია, აღსანიშნავია მოსკოვის ცენტრალურ ქუჩებში სამომხმარებლო ელექტრონიკის მაღაზიების გახსნა. დიახ, ქ. ტვერსკაიამ, დ. 27-მა გახსნა ერთდროულად ორი ქსელის მაღაზია: ჩინური Xiaomi და re:Store ქსელი, რომლებიც სხვა შენობიდან გადავიდა და ფართობი გაზარდა. ეს აღმოჩენები აღსანიშნავია იმით, რომ ეს ქსელები ძირითადად განვითარებულია სავაჭრო ცენტრები: Xiaomi-სთვის ეს არის პირველი მაღაზია ქუჩის საცალო ფორმატში მოსკოვში, ხოლო re:Store-სთვის - მეშვიდე.
მოთხოვნა და კომერციული პირობები ქირავნობის ქუჩა-საცალო ვაჭრობაზე დედაქალაქში
მე-3 კვარტალში ყველაზე დიდი მოთხოვნა იყო პიატნიცკაიას, პოკროვკას, მაროსეიკას, მიასნიცკაიას, ნეგლინნაიასა და პეტროვკას ქუჩებზე. მაგალითად, საიუველირო ქსელმა Tiffany & Co აირჩია Petrovka 490 კვ.მ ბუტიკის გასახსნელად, რომელიც გახდა ბრენდის მეორე მაღაზია რუსეთში კომპანიის დამოუკიდებელ განვითარებაზე გადასვლის შემდეგ.
ახალ ქსელებსა და ფორმატებს შორის, რომლებიც აქტიურად ვითარდება ქუჩის საცალო ვაჭრობაში, შეგვიძლია გამოვყოთ Modi საყოფაცხოვრებო საქონლის ქსელი, რომლის პირველი მაღაზია გაიხსნა არბატზე. ქსელი უახლოეს მომავალში გეგმავს ახალი მაღაზიების გახსნას მოსკოვის ცენტრალურ ქუჩებში. ასევე აღსანიშნავია ქუჩაში პირველი Auchan სუპერმარკეტის ქუჩის საცალო ფორმატის გახსნა. ტვერსკაია. ახალი ფორმატის თავისებურება ის არის, რომ სუპერმარკეტის მნიშვნელოვანი ტერიტორია გამოყოფილია გასტრონომიისთვის და საკუთარი კაფესთვის.
„მოსხოზტორგის“ ქსელი აგრძელებს აქტიურად განვითარებას, რომელმაც III კვარტალში რვა ახალი მაღაზია გახსნა, მათ შორის – პუნქტები სმოლენსკის ბულვარზე და ქ. ნოვოკუზნეცკი.
2017 წლის III კვარტალში ყველაზე მეტი განაცხადი მოვიდა კვების ოპერატორებზე - 85%.
ცენტრალურ სავაჭრო ქუჩებზე ქირის განაკვეთები 2017 წლის III კვარტალში მეორე კვარტალთან შედარებით არ შეცვლილა.
Ginza Project-ს, Tanuki-ს, Crocus Group-ის რესტორნებსა და Novikov Group-ს ტრადიციულად აქტიური გაფართოების გეგმები აქვთ. ამ უკანასკნელმა, მაგალითად, III კვარტალში გახსნა ერთდროულად რამდენიმე დაწესებულება სხვადასხვა ფასების კატეგორიაში: #ფარშ ბურგერი ქუჩაში. ლესნაია, პანაზიური სამზარეულოს კაფე ჰოში ქუჩაში. Kuznetsky most, 15/17 და Bar & Grill ნოვოჩერკასკის შესახვევში.
გასული კვარტალი მდიდარი იყო არაჯაჭვური კაფეებისა და რესტორნების გახსნით. ხამოვნიკში გაიხსნა რესტორანი 23ტოლსტოი, პროსპექტ მირაზე ჩინური სამზარეულოს რესტორანი "ჯიმი ლი", ნოვი არბატზე რესტორანი "მიასნიკის ღვეზელი" და ა.შ.
ძირითადი ღიობები მოსკოვის ცენტრალურ სავაჭრო დერეფნებზე 2017 წლის მესამე კვარტალში
| სახელი | Გარეთ | პროფილი |
| Tiffany&Co | პეტროვკას ქ. | სამკაულები |
| ლადური | ნიკოლსკაიას ქ. | კაფეები და რესტორნები |
| ვილა მაკარონი | ნოვი არბატის ქ. | კაფეები და რესტორნები |
| ოჰანი | ტვერსკაიას ქ. | პროდუქტები |
| ბურგერის გმირები | კამერგერსკი თითო. | კაფეები და რესტორნები |
| #ფარში | ლესნაიას ქ. | კაფეები და რესტორნები |
| ყასაბი ღვეზელი | ნოვი არბატის ქ. | კაფეები და რესტორნები |
| მოსხოზტორგი | ნოვოკუზნეცკაიას ქ. | საყოფაცხოვრებო პროდუქტები |
| მოდი | არბატის ქ. | საყოფაცხოვრებო პროდუქტები |
| ალფა ბანკი | პიატნიცკაიას ქ. | ბანკები |
მოსკოვში საცალო კოსმოსური ბაზრის განვითარების პროგნოზები
წლის ბოლოსთვის მოსკოვის ცენტრალური სავაჭრო ქუჩების ვაკანსიების შემდგომი შემცირება მოსალოდნელია 1 გვ. ამას, უპირველეს ყოვლისა, ხელს შეუწყობს საზოგადოებრივი კვების სეგმენტის შემდგომი განვითარება.
ასევე, ახალი ამბების ფონზე Perekrestok-Express-ის ქსელის გაყიდვის შესახებ, რომელსაც Garden Ring-ის ფარგლებში 30-ზე მეტი მაღაზია აქვს, შესაძლებელია დედაქალაქის ცენტრალურ ქუჩებში ახალი და არსებული სასურსათო ქსელების აქტიური განვითარება.
უძრავი ქონების საწყობი მოსკოვში
შეთავაზება მოსკოვის საწყობის ბაზარზე
2017 წლის მესამე კვარტლის შედეგების მიხედვით, მოსკოვის რეგიონში მაღალი ხარისხის სასაწყობო ობიექტების მთლიანმა მიწოდებამ 13,16 მლნ კვ.მ. ამრიგად, მიმდინარე წლის ცხრა თვეში დასრულებული მშენებლობების მოცულობა გასული წლის შედეგების მსგავსი იყო, როდესაც I-III კვარტალებში ექსპლუატაციაში შევიდა 385 000 კვ.მ.
III კვარტალში ექსპლუატაციაში გაშვებული ყველაზე დიდი სასაწყობო ობიექტები იყო ტექნოპარკი უსპენსკი (ფართობი - 42000 კვ.მ), ლენდმარკი "ნორთ 2" (43100 კვ.მ), ლოგოპარკი "დმიტროვი" (25600 კვ.მ), ასევე PSK. კოჟუხოვო (47715 კვ.მ). უნდა აღინიშნოს, რომ 2017 წლის 1-3 კვარტალში ექსპლუატაციაში შესული სასაწყობო ფართის აბსოლუტური უმრავლესობა მდებარეობს მოსკოვის რეგიონის ჩრდილოეთით და აღმოსავლეთით.
2017 წლის ცხრა თვის შედეგების მიხედვით, მოთხოვნის მოცულობამ გაშვების მოცულობას ორჯერ მეტი გადააჭარბა.
მოთხოვნა საწყობებზე დედაქალაქის რეგიონში
2017 წლის პირველი სამი კვარტლის შედეგების მიხედვით, მოსკოვის რეგიონში იჯარით აღებული და შესყიდულია დაახლოებით 840 000 კვ.მ სასაწყობო ფართი, რაც 38%-ით მეტია 2016 წელთან შედარებით.
2017 წლის მესამე კვარტალში იყო 348 000 კვ.მ, ხოლო მოთხოვნის მნიშვნელოვანი მოცულობა წარმოიშვა რამდენიმე მსხვილმა ტრანზაქციამ: უტკონოსის მიერ 68 700 კვ.მ ფართობის სასაწყობო კომპლექსის შეძენაც. 146 000 კვ.მ ველური კენკრის სამომავლო საწყობის შეძენის გარიგების სახით. ორივე კომპლექსი მორგებული იქნება. ამ ტრანზაქციების დახურვის შედეგად, შესყიდვები სამ კვარტალში ტრანზაქციების მთლიანი მოცულობის 34%-ს შეადგენდა, თუმცა კვარტალში ადრე ეს პროპორცია იჯარის 15%-დან 85%-მდე იყო.
მოსკოვის რეგიონში წლის დასაწყისიდან დახურული ტრანზაქციების მთლიან მოცულობაში საცალო ვაჭრობა და კერძოდ ონლაინ საცალო ვაჭრობა დომინანტური პოზიცია დაიკავეს.
მოსკოვში სასაწყობო ფართის დაქირავება
2017 წლის მესამე კვარტალის შედეგების მიხედვით, მოსკოვის რეგიონში A კლასის უძრავი ქონების ქირავნობის მოთხოვნა მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა და არის 3,400–4,000 რუბლი/კვ.მ/წლიური დიაპაზონი, რაც დამოკიდებულია სასაწყობო კომპლექსის მდებარეობაზე და. იჯარით აღებული ბლოკის ზომა.
მოსკოვის რეგიონში გაქირავების საშუალო ფასი არის 3800 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში.
დედაქალაქში სასაწყობო უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ტენდენციები და პროგნოზები
დაბალი ექსპლუატაციისა და მაღალი ხარისხის არსებულ სასაწყობო კომპლექსებზე მუდმივი მოთხოვნის ფონზე, ვაკანტური ფართის წილის შემდგომი შემცირება მიმდინარე წლის ბოლომდეა მოსალოდნელი - 7%-მდე. თუმცა, ვაკანსიების შემცირების ამჟამინდელი დინამიკის გათვალისწინებითაც კი, გასაქირავებლად ხელმისაწვდომი სასაწყობო ფართის მოცულობა მაღალი რჩება. გარდა უკვე არსებული მზა შეთავაზებისა, დეველოპერები მზად არიან შესთავაზონ ობიექტების დანერგვა ჩაშენებული სქემის მიხედვით, რაც ანელებს მზა ტერიტორიების შთანთქმის პროცესს. უფასო კონკურენტი შენახვის ობიექტების ზეწოლა ამცირებს განაკვეთის გაზრდის პოტენციალს მინიმუმ ამ წლის ბოლომდე და მომავალი წლის პირველ თვეებში.
2017 წლის ბოლოსთვის დაგეგმილ უმსხვილეს სასაწყობო კომპლექსებს შორისაა 2, 6.1 და 7 ბლოკები PNK-Valishchevo-ში (დეველოპერი - PNK Group, ფართობი - 51,080 კვ.მ) და Vnukovo II ფაზა 2, ფაზა 2 (დეველოპერი - Logistic. პარტნიორები, ფართი - 49 000 კვ.მ).
მიმოხილვა მომზადებული Colliers International-ის მიერ
RRG-მ დედაქალაქის რეგიონში კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა 2017 წლის მესამე კვარტალში ჩაატარა. კვლევის შესახებ ინფორმაცია მოპოვებული იქნა მოსკოვის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე 30-ზე მეტი სპეციალიზებული და თემატური წყაროდან. წყაროებს შორის - ელექტრონული ბაზებიუძრავი ქონება, ბეჭდური და ელექტრონული მედია, უძრავი ქონების სააგენტოები და საკონსულტაციო კომპანიები.
როგორც კომერციული უძრავი ქონების, საოფისე, წარმოების და სასაწყობო შენობების (PSP) და უფასო კომერციული შენობების (PSN) გაყიდვის ბაზრის კვლევის ობიექტები, სულ მცირე 36 მილიონი რუბლის ღირებულების, აგრეთვე საცალო შენობების ღირებულების მინიმუმ 26 მილიონი რუბლი ან შენობები. საერთო ფართობით მინიმუმ 100 კვ. მ.
კომერციული უძრავი ქონების გაქირავების ბაზრის შესწავლის ობიექტებად შეირჩა ღია წყაროებში შემოთავაზებული ობიექტები - საცალო, საოფისე, საწარმოო და სასაწყობო ფართები (PSP) საერთო ფართობით მინიმუმ 50 კვ.მ. მ.
შემცირდა უძრავი ქონების ობიექტების შეთავაზებების მოცულობა ორივე სეგმენტში - გაყიდვა და იჯარა.
გაყიდვა
ბაზარი მთლიანად
მიწოდების მოცულობა
3 კვ. 2017 წელს მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 1%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 4%-ით შემცირდა. წლისთვის, მე-3 კვარტალთან შედარებით. 2016 წელს მიწოდება რაოდენობაში 5%-ით, მთლიან ფართობზე 28%-ით შემცირდა.
მე-3 კვარტალში გასაყიდად სულ 2 164 ქონება 2 960 000 კვ.მ.
ფასების ინდიკატორები
საშუალო შეწონილი ფასი 3 კვ.მ. 2017 წელს 1%-ით შემცირდა და შეადგინა 176 936 რუბლი/კვ.მ. იმის გათვალისწინებით, რომ დოლარის კურსი კვარტალში გაიზარდა 3%-ით, ხოლო წლის განმავლობაში შემცირდა 9%-ით, დოლარის მიხედვით ფასი კვარტალში გაიზარდა 2%-ით, ხოლო წლის განმავლობაში შემცირდა 19%-ით და შეადგინა. 2998$-მდე/კვ.მ. კომერციული უძრავი ქონების ჯამური ღირებულება კვარტალში შემცირდა 5%-ით, ხოლო წლის განმავლობაში 35%-ით და შეადგინა 523 მილიარდი რუბლი.
წლის განმავლობაში ფასების კლება როგორც რუბლებში, ასევე დოლარებში მიუთითებს მოთხოვნის შემცირებაზე. ამავდროულად, ვაკანტური სივრცის მიწოდების შემცირება, ბაზრიდან მათი გაყვანა იმედოვნებს, რომ ბაზარზე ახალი წონასწორობის წერტილი მალე მოიძებნება.
| ყველა სეგმენტი | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | |
| მნიშვნელობა | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
მიწოდების მოცულობა
მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით მე-3 კვარტალში მე-2 კვარტალთან შედარებით საცალო უძრავი ქონებისთვის შემცირდა 14%-ით, საოფისე უძრავი ქონებისთვის - 5%-ით, საწარმოო და სასაწყობო ფართებისთვის - 5%-ით, ხოლო თავისუფალი. ფართის გამოყენება - გაიზარდა 14%-ით.
მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით წელიწადში 3 კვ. 2016 წელს საცალო უძრავი ქონება 29%-ით შემცირდა, საოფისე კუთხით - 35%-ით, სამრეწველო და სასაწყობო კუთხით - 17%-ით, ხოლო თავისუფალ ფართებზე 35%-ით შემცირდა.
ცვლილებები მოხდა სეგმენტების სტრუქტურაში არეალის მიხედვით. საოფისე ობიექტების წილმა შეადგინა 59%. შემდეგ მოდის უფასო სარგებლობის ფართები (21%), წარმოება და შესანახი (13%) და საცალო ფართები (7%).
ფასების ინდიკატორები
2017 წლის მე-3 კვარტალში საცალო უძრავი ქონების ფასი გაიზარდა 2%-ით და 245,510 რუბლი/კვ.მ-მდე, საოფისე უძრავი ქონების ფასი შემცირდა 4%-ით და შეადგინა 202,521 რუბლი/კვ.მ 63,439 რუბლი/კვ.მ. ., ხოლო თავისუფალი სარგებლობის შენობებისთვის - 5%-ით 210,068 რუბლი/კვ.მ.
2016 წლის მე-3 კვარტალთან შედარებით საშუალო შეწონილი ფასი შემცირდა 9%-ით საცალო ვაჭრობაზე, 4%-ით საოფისე უძრავ ქონებაზე, 17%-ით სამრეწველო და სასაწყობო უძრავ ქონებაზე და 1%-ით გაიზარდა თავისუფალი სარგებლობის ობიექტებზე.
ერთადერთი სეგმენტი, სადაც ფასები შემცირდა 2017 წლის მესამე კვარტალში, იყო საოფისე უძრავი ქონება, თუმცა სხვა სეგმენტებში ფასების ზრდა უმნიშვნელო იყო და წლის განმავლობაში ფასები ყველა სეგმენტში იკლო, გარდა სამრეწველო და სასაწყობო ფართებისა.
| ვაჭრობა | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| ოფისი | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| PSP | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| PSN | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
საცალო საკუთრება
მიწოდების მოცულობა
მე-3 კვარტალში გამოიფინა 348 საცალო ვაჭრობის ობიექტი 186 ათასი კვ.
კვარტალში ცენტრში საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა რიცხობრივად 9%-ით შემცირდა, მთლიანი ფართობის მიხედვით კი უცვლელი დარჩა. ცენტრის გარეთ საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 16%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 15%-ით შემცირდა.
ფასების ინდიკატორები
ცენტრში საცალო ვაჭრობის ობიექტების საშუალო შეწონილი ფასი 2017 წლის მე-3 კვარტალში 16%-ით შემცირდა და 824 912 რუბლი/კვ.მ. (2,586 კვ.მ., 2,200,000 რუბლი/კვ.მ.), ასევე რაუშსკაია ნაბზე იაფი ქონების ბაზარზე შესვლა. (398 კვ.მ, 282 518 რუბლი/კვ.მ), ტოლმაჩევსკი თი. (680 კვ.მ., 262 500 რუბლი/კვ.მ.), კაზარმენი თითო. (720 კვ.მ, 305 556 რუბლი/კვ.მ).
ცენტრის გარეთ საცალო ფართების საშუალო შეწონილი ფასი გაიზარდა 4%-ით და 219283 რუბლი/კვ.მ. ფასის ზრდა დაკავშირებული იყო რიაზანსკის პროსპექტზე ძვირადღირებული საცალო ობიექტის მე-3 კვარტალში ბაზარზე შესვლასთან (9747 კვ.მ., 359064 რუბლი კვ.მ.-ზე).
იმისდა მიუხედავად, რომ კვარტალში ცენტრში შენობებზე ფასები შემცირდა, ხოლო გარეთ, პირიქით, გაიზარდა, წლის განმავლობაში სიტუაცია საპირისპიროა, ამიტომ საშუალოვადიან პერსპექტივაში შეიძლება ითქვას, რომ ცენტრში ობიექტებზე მოთხოვნა უფრო მაღალია. , მაგრამ ბოლო დრომდე ასეთი შენობები გარკვეულწილად გადაჭარბებული იყო.
| ვაჭრობა | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| ვაჭრობა დიდი ბრიტანეთის გარეთ | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბ./კვ.მ. |
| მნიშვნელობა | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
ქუჩის საცალო ვაჭრობა
მიწოდების მოცულობა
2017 წლის მე-3 კვარტალში გასაყიდად გაიყიდა 29000 კვ.მ ფართობის 107 ქუჩა-საცალო ობიექტი, საიდანაც 10 ობიექტი ბაღის რინგშია, ხოლო 97 ობიექტი მის გარეთ.
ცენტრში საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 9%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 10%-ით შემცირდა. ცენტრის გარეთ საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 14%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 20%-ით შემცირდა.
ფასების ინდიკატორები
ქუჩის საცალო ვაჭრობის საშუალო შეწონილი ფასი ცენტრში გაიზარდა 8%-ით და 960,183 რუბლი/კვ.მ.-მდე გაიზარდა, ხოლო ძველი ქონების ფასი 10%-ით შემცირდა. ფასების ზრდა განპირობებული იყო მ.კოზიხინსკიზე ძვირადღირებული ობიექტის ბაზარზე შესვლით. (100 კვ.მ, 1,459,550 რუბლი/კვ.მ).
ცენტრის გარეთ საშუალო შეწონილი ფასი 2%-ით გაიზარდა და შეადგინა 275 718 რუბლი/კვ.მ, რაც განპირობებული იყო დიდი ხნის განმავლობაში გამოფენილ ობიექტებზე ფასების 5%-იანი ზრდით.
| ქუჩის საცალო ვაჭრობა | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი მ2 | საშუალო ფართობი, ათასი მ2 | |
| მნიშვნელობა | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| ქუჩის საცალო ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი მ2 | საშუალო ფართობი, ათასი მ2 | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბლი/მ2 |
| მნიშვნელობა | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| ქუჩის საცალო ვაჭრობა დიდი ბრიტანეთის გარეთ | რაოდენობა | მთლიანი ღირებულება, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი მ2 | საშუალო ფართობი, ათასი მ2 | საშუალო შეწონილი ფასი, რუბლი/მ2 |
| მნიშვნელობა | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Ქირავდება
ბაზარი მთლიანად
მიწოდების მოცულობა
გაქირავების ბაზარზე მიწოდების მოცულობა 3 კვ.მ. 2017 წელი რაოდენობაში 7%-ით და მთლიანი ფართობით 10%-ით შემცირდა. ზოგადად, 4 კვარტალში მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 19%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 3%-ით გაიზარდა.
მე-3 კვარტალში მთლიანობაში გამოიფინა 4452 ობიექტი, საერთო ფართობით 2260 ათასი კვ.მ.
ფასების ინდიკატორები
საშუალო განაკვეთი როგორც კვარტალში, ასევე ბოლო 4 კვარტალში 3%-ით შემცირდა და 17 969 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში შეადგინა. იმის გათვალისწინებით, რომ მესამე კვარტალში დოლარის კურსი 3%-ით გაიზარდა, კვარტალში დოლარის მიხედვით ფასი არ შეცვლილა და 304$/კვ.მ/წელიწადში შეადგინა. კვარტალის წლიური ქირა 12%-ით შემცირდა და 32,4 მილიარდი რუბლი შეადგინა.
როგორც დოლარებში, ასევე რუბლებში გაქირავების საშუალო კურსის შემცირება წლის განმავლობაში მიუთითებს იმაზე, რომ უძრავი ქონების ბაზარზე კვლავ ჭარბობს უარყოფითი ფაქტორები.
| ყველა სეგმენტი | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | |
| მნიშვნელობა | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
სეგმენტის ბენჩმარკინგი
მიწოდების მოცულობა
მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით 2017 წლის მე-3 კვარტალში მეორე კვარტალთან შედარებით 19%-ით შემცირდა საცალო ვაჭრობის, 11%-ით საოფისე და 4%-ით სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების მიმართულებით.
მიწოდების მოცულობა მთლიანი ფართობის მიხედვით საცალო უძრავი ქონების წლისთვის შემცირდა 5%-ით, საოფისე უძრავი ქონებისთვის - 4%-ით, ხოლო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონებისთვის - 17%-ით გაიზარდა.
საოფისე ფართი რჩება მიწოდების ლიდერად მთლიანი ფართობის მიხედვით, 50%-იანი წილით. შემდეგ მოდის წარმოება და შენახვა (38%) და საცალო ფართები (12%).
ფასების ინდიკატორები
2017 წლის მე-3 კვარტალში საცალო უძრავი ქონების გაქირავების საშუალო განაკვეთი შემცირდა 2%-ით და შეადგინა 30,808 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში, საოფისე უძრავი ქონების - ასევე 2%-ით შემცირდა 17,327 რუბლი/კვ.მ./. წელს, ხოლო წარმოებისა და საწყობისთვის - გაიზარდა 2%-ით და შეადგინა 6 656 რუბლი კვ.მ/წელიწადში.
2016 წლის მე-3 კვარტალთან შედარებით საცალო უძრავი ქონების გაქირავების ტარიფის ცვლილება იყო -3%, საოფისე უძრავი ქონებისთვის +1%, ხოლო სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების განაკვეთი არ შეცვლილა.
განაკვეთების ცვლილება, როგორც კვარტალში, ასევე წლის განმავლობაში, კვლავ უმნიშვნელოა, რაც დამახასიათებელია ბაზრის სტაგნაციის ეტაპისთვის.
| ვაჭრობა | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| ოფისი | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| PSP | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
საცალო საკუთრება
მიწოდების მოცულობა
საცალო უძრავი ქონების მიწოდების მოცულობა მე-3 კვარტალში რაოდენობრივად 10%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 19%-ით შემცირდა. მიწოდების მოცულობა წლის განმავლობაში რაოდენობრივად გაიზარდა 11%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მხრივ 5%-ით შემცირდა.
მე-3 კვარტალში სულ გამოიფინა 922 ობიექტი 254 ათასი კვადრატული მეტრი ფართობით, საიდანაც 51 ობიექტი ცენტრში იყო, ხოლო 871 შენობა გარეთ.
მე-3 კვარტალში მთლიანი ფართობის მიწოდების მოცულობა ცენტრში 18%-ით, მის ფარგლებს გარეთ 19%-ით შემცირდა.
ფასების ინდიკატორები
ბაღის რინგში საცალო ობიექტების გაქირავების საშუალო ფასი 3 კვ.მ. 2017 წელი 1%-ით შემცირდა და შეადგინა 58889 რუბლი/კვ.მ/წელი.
ბაღის რინგის მიღმა საცალო საკუთრების გაქირავების საშუალო განაკვეთი არ შეცვლილა და შეადგინა 29164 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში.
საცალო ობიექტებზე ტარიფების ცვლილებების უმნიშვნელო ცვლილება მიუთითებს ბაზარზე სტაგნაციაზე მიწოდების შემცირების ფონზე.
| ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| ვაჭრობა დიდი ბრიტანეთის გარეთ | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი კვ.მ | საშუალო ფართობი, ათასი კვ.მ | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
ქუჩის საცალო ვაჭრობა
მიწოდების მოცულობა
ქუჩა-საცალო ვაჭრობის ობიექტების მიწოდების მოცულობა 2017 წლის მე-3 კვარტალში რაოდენობრივად 10%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 19%-ით შემცირდა. წლის განმავლობაში მიწოდების მოცულობა რაოდენობრივად 13%-ით, ხოლო მთლიანი ფართობის მიხედვით 4%-ით გაიზარდა. მე-3 კვარტალში სულ გამოიფინა 353 ობიექტი 76 ათასი კვ.
| ქუჩის საცალო ვაჭრობა დიდ ბრიტანეთში | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი მ2 | საშუალო ფართობი, ათასი მ2 | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| ქუჩის საცალო ვაჭრობა დიდი ბრიტანეთის გარეთ | რაოდენობა | მთლიანი უფსკრული, მილიონი რუბლი | საერთო ფართი, ათასი მ2 | საშუალო ფართობი, ათასი მ2 | საშუალო განაკვეთი, რუბ./კვ.მ./წელი |
| მნიშვნელობა | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| 2017 წლის მეორე კვარტალამდე | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| III კვარტალამდე. 2016 წელი | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Colliers International-ის ანალიტიკოსებმა მოსკოვში კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა ჩაატარეს და საოფისე ბაზრის ძირითადი ტენდენციები დაადგინეს.
შეთავაზება დედაქალაქის საოფისე ბაზარზე
არსებული მიწოდების მოცულობამ მესამე კვარტალში 17,23 მლნ კვ.მ შეადგინა, საიდანაც 3,96 მლნ კვ.მ - კლასი "A". III კვარტალში ბაზარი 75000 კვ.მ-ით შეივსო, რაც თითქმის 3,5-ჯერ მეტია წლის პირველ ნახევარში. ოთხი ობიექტიდან ორი, რომელიც გამოჩნდა, ეკუთვნის კლასს "A", დანარჩენი - სეგმენტს "B +" / "B-". ამავდროულად, წლის დასაწყისიდან ექსპლუატაციაში გაშვების მოცულობა აღმოჩნდა რეკორდულად დაბალი (95 000 კვ.მ) ექსპლუატაციაში შესული ოფისის მარაგის ბოლო ხუთი წლის განმავლობაში წლის პირველი სამი კვარტლის განმავლობაში.
ფაქტობრივად, საბოლოო ზრდის ტემპი დამოკიდებული იქნება ორი ანძის ექსპლუატაციაში გაშვებაზე, როგორც მოსკოვი-ქალაქ MIBC-ის ნაწილი, რადგან ისინი შეადგენენ წლის ბოლომდე დაგეგმილი ექსპლუატაციის მოცულობის 70%-ს.
2017 წლის ბოლომდე დეკლარირებული ყველა ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვების შესახებ დოკუმენტაციის მიღების შემთხვევაში ჯამურმა წლიურმა ზრდამ შეიძლება შეადგინოს 450-465 ათასი კვ.მ.
მოთხოვნა ოფისებზე მოსკოვში
მიუხედავად წლის სუსტად აქტიური პირველი ნახევრისა, მესამე კვარტალში დადებული გარიგებების დინამიკა და ხარისხი გვაძლევს საშუალებას ვისაუბროთ მოთხოვნის აღორძინებაზე.
პირველი სამი კვარტლის მონაცემებით, იჯარით აღებული და შეძენილი საოფისე ფართების საერთო მოცულობამ 826 000 კვ.მ. შეადგინა, რაც 30%-ით მეტია 2016 წლის ანალოგიურ მაჩვენებელზე.
იჯარისა და შესყიდვის ოპერაციების საერთო რაოდენობა გაორმაგდა: 200 კვ.მ-ზე ნაკლები ფართობის ოფისების დაქირავებული და მსხვილი კომპანიები, რომლებსაც 10000 კვ.მ-ზე მეტი სჭირდებათ, აჩვენეს აქტივობა ლიზინგისა და ყიდვის კუთხით.
კვლავ კლებულობს ტრანზაქციების წილი ხელახალი მოლაპარაკებისა და იჯარის პირობების გადახედვაზე. მთლიანი მოცულობის 80%-ზე მეტი კომპანიის გადაადგილებებს ეხება.
2017 წლის მესამე კვარტალში ყველაზე დიდ ტრანზაქციებს შორისაა Eksmo-ს მიერ 23000 კვ.მ ფართის იჯარა Poklonka Place-ის ბიზნეს ცენტრში, Tele2-ის მიერ ოფისის იჯარა 13100 კვ.მ ფართობის Comcity-ის საოფისე პარკში. ტექნოსერვის მიერ 12 000 კვ.მ ფართის იჯარა ბიზნეს უბანში "ნოვოსპასკი დვორში", Deutsche Bank-ის მიერ ბიზნეს ცენტრ "აკვამარინ III"-ში 8200 კვ.მ და კომპანია "ევროპლანი" 8000 კვ.მ. მ ბიზნეს ცენტრში "ოაზისში".
ვაკანტური საოფისე ფართი მოსკოვში
ბაზარზე ვაკანსიების საშუალო ღირებულებას მნიშვნელოვანი ცვლილებები არ განუცდია. შემოტანილი უფასო მიწოდების ოდენობა კომპენსირდება ზომიერი წმინდა შთანთქმით. საშუალოდ, საბაზრო ვაკანსიების მაჩვენებელი 11.2% იყო. აბსოლუტურ მაჩვენებლებში გასაქირავებლად და გასაყიდად არის შემოთავაზებული 1,9 მლნ კვ.მ. თავისუფალი მიწოდების სტრუქტურაში 32%-მა ჩამოაყალიბა "A" კლასი, 50% - "B +" და 17% - "B-".
მსხვილი საოფისე ბლოკების (10000 კვ.მ-ზე მეტი) დეფიციტის გამო მაღალხარისხიან შენობებში მოსახერხებელი მდებარეობით, დამკვიდრდა მშენებარე ობიექტებში მსხვილი კომპანიების მიერ წინასწარი იჯარის ხელშეკრულებების დადების პრაქტიკა: ოფისის დაახლოებით 30%. ბაზარზე წლის დასაწყისიდან ექსპლუატაციაში შესული და წლის ბოლომდე დაგეგმილი ექსპლუატაციაში შესვლა ბიზნეს ცენტრებში სივრცე აღარ არის შემოთავაზებული. ამავდროულად, ზოგიერთი ობიექტის მფლობელები აგრძელებენ ექსპლუატაციაში შესვლის თარიღების გადადებას წამყვან მოიჯარესთან წინასწარი იჯარის გაფორმებამდე.
არსებული ვაკანტური საოფისე ფართები არათანაბრად არის გადანაწილებული და ზოგიერთი ქვემარკეტი ხასიათდება ხარისხის მიწოდების დეფიციტით.
ოფისების გაყიდვის ფასები დედაქალაქში
გაყიდვების სეგმენტში შენარჩუნებულია წლის დასაწყისის ტენდენციები: თავისუფალი ხარისხის მიწოდების მოცულობა რჩება მცირე, ნაჩვენები გაყიდვების ფასები სტაბილურია. ამასთან, წლის შუა რიცხვებიდან უკვე მოხდა არსებული ინტერესების რეალურ ტრანზაქციებად გადაქცევა - 200 კვ.მ-ზე ნაკლები საოფისე ფართის შესყიდვის ტრანზაქციები 2016 წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით გაიზარდა. .
ღირებულების ინდიკატორები CBD-დან დაშორებულ ადგილებში, მესამე რგოლის გზის მახლობლად, არის 180,000 რუბლი/კვ.მ კლასი A და 150,000 რუბლი/კვ.მ კლასი B+. მესამე რგოლის გზიდან მოსკოვის ბეჭედი გზის დაშორებით მდებარე ობიექტებს სთავაზობენ დღეს საშუალოდ 170,000 რუბლს/კვმ კლასში "A" და 115,000 - 130,000 რუბლს/კვ.მ კლასში "B +" / ". ბ" -".
ქალაქის ცენტრალურ რაიონებში სთავაზობენ ძვირადღირებულ ოფისებს, საშუალოდ 315,000 რუბლი/კვ.მ A კლასისთვის და 265,000–275,000 რუბლი/კვ.მ კლასებისთვის B+/B-. MIBC Moscow City-ის კოშკებში შეთავაზებები მერყეობს 245,000-დან 450,000 რუბლამდე კვ.მ.
საოფისე ფართის ქირავნობა მოსკოვში
2017 წლის მესამე კვარტალი ხასიათდებოდა გაქირავების სტაბილური ტარიფებით. კურსის მოცემულ მაჩვენებელში ტრადიციულად რყევები შეინიშნებოდა გაცვლითი კურსის ცვალებადობის გამო. ბაზარი ისევ რუბლია.
იყო მცირე ადგილობრივი ცვლილება მოთხოვნილი რუბლის ქირავნობის განაკვეთებში რაიონებისა და კლასების მიხედვით, მაგრამ ამან ოდნავ გაზარდა საშუალო ბაზრის დონე - 1-3% ფარგლებში. CDR-ში A კლასის ოფისების გაქირავების კორექტირებულმა განაკვეთებმა შეადგინა 30,785 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში, ხოლო B+ კლასის ოფისებისთვის – 20,240 რუბლი/კვ.მ/წელიწადში.
საბაზისო ოფისის ქირავნობის ფასი აშშ დოლარში A კლასისთვის არის $440/კვ.მ/წელი, რუბლებში – 25,831 რუბლი/კვ.მ/წელი. მოცემული ძირითადი ქირავნობის კურსი აშშ დოლარში "B+"/"B-" კლასისთვის არის $219/კვ.მ/წელი, რუბლებში - 12,817 რუბლი/კვ.მ/წელი.
მოსკოვის საოფისე ბაზრის განვითარების ტენდენციები და პროგნოზები
დეველოპერებმა მეოთხე კვარტალში გასაშვებად გამოაცხადეს 370 000 კვ.მ, საიდანაც 340 000 კვ.მ შეესაბამება A კლასს. თუ გაცხადებული გეგმები განხორციელდება, 2017 წელს ახალი მშენებლობების წლიური მოცულობა 2016 წელთან შედარებით 50%-ით გაიზრდება.
2017 წლის მეოთხე კვარტალში გასაშვებად გამოცხადებული ძირითადი ობიექტები
A კლასის ობიექტების გამოჩენა მნიშვნელოვან გავლენას არ მოახდენს ამ სეგმენტში უფასო მიწოდების მოცულობაზე, იმის გათვალისწინებით, რომ დღეს A კლასის ოთხი ბიზნეს ცენტრიდან სამში, საშუალოდ, არაუმეტეს 10% უფასოა.
თუ MIDC Moscow-City ობიექტების ექსპლუატაციაში გაშვება 2018 წლისთვის გადაიდო, ახალი მიწოდების ზრდა, პირიქით, 40%-ით ნაკლები იქნება გასული წლის მაჩვენებელზე (ანუ 197000 კვ.მ), რაც ასევე იმოქმედებს ვაკანსიის გაზრდაზე. განაკვეთი მოსალოდნელი 10%-დან 11.5%-მდე.
იმის გათვალისწინებით, რომ ბოლო ორ კვარტალში ტრანზაქციების მოცულობის ზრდა შეადგენდა 65% და 75%, ხოლო მნიშვნელოვანი ფართი ჩვეულებრივ იკეტება წლის ბოლოს, მოთხოვნის მთლიანი მოცულობა შეიძლება იყოს 1.0-1.1 მლნ. კვ.მ. მიუხედავად იმისა, რომ მოთხოვნის მოსალოდნელი მოცულობა შეიძლება იყოს უფრო მაღალი ვიდრე 2014-2016 წლების მაჩვენებლები, ის მაინც ნაკლებია კრიზისამდელ მაჩვენებელზე.
წლის ბოლოს, ბაზარი დაინახავს ვაკანტურ ფართების მნიშვნელოვან შემცირებას და ქირავნობის ტარიფების ეტაპობრივ ზრდას.
მაღალი ხარისხის მიწოდების მოცულობის შემცირება, განსაკუთრებით დიდი ბლოკების სეგმენტში, პოზიტიური მოთხოვნის დინამიკის ფონზე, თანდათან აიძულებს მაჩვენებლებს A და B+ კლასებში, რაც, თუმცა, ყველაზე შესამჩნევი იქნება 2018 წელს.
