Zvezna agencija za odkup stanovanj. Bo najem za lastništvo alternativa hipotekam?

• Trello
• CallbackKiller
• 1c računovodstvo
• Nepoteka (lastni CRM)

Trenutno je za večino Rusov najbolj priljubljeno orodje za nakup lastnega doma hipoteka - zaradi vseh očitnih pomanjkljivosti. Toda oblika nakupa, ki je v Evropi in ZDA zelo pogosta - tako imenovani zakup z odkupom - se v Rusiji do nedavnega praktično ni razvila. V najemu z odkupom se je odločila zgraditi svoje podjetje " Zvezni urad nakup stanovanja.

34 let, podjetnik iz Krasnodarja, ustanovitelj in direktor "Federal Home Buyout Bureau". Rojen v Novosibirsku. Študiral je na Moskovskem inštitutu za ekonomijo in finance, ki ga je pol leta pred diplomo leta 2005 zapustil in se ukvarjal s podjetniško dejavnostjo. Od takrat je sprožil 10 poslovnih projektov (od tega pet franšiznih). V nepremičninski industriji od leta 2008. Poročen, trije otroci.

Kaj je najem za nakup

Federal Home Buyout Bureau ni moj prvi posel in niti drugi ne. Deseti! V poslu sem od leta 2006. Imel sem že izkušnje z ustvarjanjem štirih franšiz, biro pa je peti posel, ki sem ga ustvaril v okviru franšize.

Zadnjih 8 let delam v nepremičninski industriji, predvsem najem stanovanj. Zahvaljujoč kompetencam in znanju, pridobljenemu z leti na področju stanovanjskih nepremičnin, nam je uspelo lansirati nov format za ruski trg - najem z nakupom. Skratka, hkrati najamete in kupite stanovanje – v njem živite, plačujete mesečno najemnino in po plačilu določenega zneska stanovanje postane vaša last.

Mehanizem najema stanovanj z odkupom je koristen za vse strani: kupci dobijo možnost nakupa lastnega stanovanja pod razumnimi, razumljivimi, poštenimi in preglednimi pogoji; prodajalci imajo še eno orodje za zaslužek s transakcijami z nepremičninami.

Splošni algoritem se navzven malo razlikuje od kupoprodajne transakcije ali prodaje na obroke. Med strankama se sklene pogodba, ki nakazuje, da lastništvo stanovanjske nepremičnine (stanovanja, sobe ali hiše) po plačilu določenega zneska preide z lastnika na najemnika.

Izpostavil bi dve ključni ciljni publiki za najem v last. Prvi, najširši, je namenjen občanom, ki si zaradi okoliščin ne morejo privoščiti nakupa stanovanja. In največ jih je pri nas. Najem v last vam omogoča nakup stanovanja, ne da bi morali pritegniti velike vsote denarja. Prav tako bi morala postati vredna alternativa hipoteki za vse kategorije ljudi, ki jo težko dobijo - mlade družine, starejše, tujce, ki živijo v Rusiji, samostojne podjetnike in podjetnike z "netransparentnimi" dohodki, vse, ki imajo slabe dohodke. kreditna zgodovina. Zato je potencial izdelka ogromen, opira se na dejstvo, da razen plačilne sposobnosti ni drugih omejitev.

Druga ključna ciljna publika izdelka so podjetniki in vlagatelji, ki so pripravljeni zaslužiti na zakonitem in donosnem poslu. Model lahko investitorju prinese do 40 % letno, pri tem pa ni tveganja dolgoročne gradnje, ki je prisotno pri vlaganju v nepremičnine v gradnji.

Običajno je cena nepremičnine za najem s pravico do nakupa določena na 30-40% nad tržno

Vključuje stroške samega stanovanja, najemnino in stopnjo inflacije. Za 3-5 let se njegova cena podvoji. Najemnina z odkupom je po finančni donosnosti primerljiva z naložbami v novogradnje.

Algoritem transakcije je naslednji:

Določitev želenih pogojev nakupa/prodaje.

Poiščite nepremičnino/kupca.

Zbiranje potrebnih dokumentov.

Sklenitev pogodbe.

Izvedba pogodbe.

Najpomembnejši sta prva in četrta faza. Najem do nakupa vključuje dolgoročno sodelovanje med lastnikom stanovanja in kupcem-najemnikom, zato je pomembno upoštevati vse bistvene pogoje posla, ki ne označujejo le objekta, kot se zgodi med prodajo, ampak tudi postopek za interakcijo njegovih udeležencev. In porok za uspešen posel je dobro premišljena in dobro sestavljena pogodba, v kateri je treba predvideti vse spore, ki lahko nastanejo med strankama.

Ključna prednost najema z nakupom je izključno pogodbena narava posla, ko so vsi bistveni pogoji – višina mesečnega plačila, skupni znesek nakupa, rok najema in številni drugi dejavniki – urejeni izključno znotraj okvir osebnih dogovorov med lastnikom in kupcem. Zlasti za hipoteko ni nobenih zahtev in omejitev. Kupec potrebuje samo potni list in ni treba zbirati dokumentov, izkazov dohodka ali posredovati kreditne zgodovine.

Glavna pomanjkljivost je nizka ozaveščenost o prisotnosti takšnega orodja tudi med tržnimi strokovnjaki, da o širokem občinstvu sploh ne govorimo. Zaradi tega ni enotnih standardov za sestavo najemno-nakupnih pogodb, pa tudi prakse kazenskega pregona.

Stanje na trgu zakupa je takšno, da že pripravljenega trga ni, še ni oblikovan. Naš biro je prvi uspešen tovrstni projekt v Rusiji, zahvaljujoč njegovi promociji ustvarjamo trg.

Na pravnem področju mehanizem najema z nakupom temelji na Civilnem zakoniku Ruske federacije - poglavje 34 opisuje splošne določbe, ki jih je treba uporabiti pri opravljanju poslov za najem stanovanjskih prostorov. Navaja, da najemna pogodba ne prepoveduje pravice do prenosa lastništva stanovanjskih prostorov po določenem roku ali plačila celotnega zneska posla. Potrebni podatki so v členih 606 do 625.

Kako je nastala ideja za projekt?

Pred nekaj leti se je porodila ideja o uporabi najemnine kot cenovno dostopnega orodja za reševanje stanovanjskih težav. Večina podjetnikov, ki so kupili našo franšizo, da bi začeli najemni posel, je bila starih 30 in 35 let. In skoraj vsi so imeli težave s stanovanji. Da bi bilo moje poslovanje bolj stabilno, sem veliko razmišljal o tem, kako bi svojim zaposlenim in partnerjem zagotovil stanovanja. Po dolgotrajni analizi in ocenjevanju priložnosti smo zagnali program prodaje in nakupa stanovanj za najem z odkupom za interno rabo.

Potem, ko sem obiskal enega izmed priljubljenih forumov za mlade podjetnike "Poslovna mladina", sem ugotovil, da je mogoče razširiti obseg svojih zmožnosti z ustvarjanjem izdelka ne le za interno uporabo, ampak tudi za široko občinstvo.

Najem v last je omogočil ustvarjanje produkta z višjo maržo v primerjavi s konvencionalnimi najemi. In algoritem dela je bil že pripravljen in uspešno preizkušen na naših zaposlenih.

Sčasoma se praviloma ni spremenila, ampak je postala bolj podrobna in širše usmerjena. Če je najem sprva veljal za cenovno ugoden družbeni mehanizem za nakup stanovanja, osredotočen na državljane s stanovanjskimi težavami, potem smo v procesu izvajanja na njegovi podlagi ustvarili več izdelkov za različne ciljne skupine hkrati.

Za lastnike je to vrsta prodaje na obroke, ki omogoča prodajo nepremičnine po ceni, višji od tržne za 30-40%. Za podjetnike sta bila ustvarjena franšiza in tečaj usposabljanja, s pomočjo katerega lahko ustanovite lastno podjetje s transakcijami v lastništvu. Za vlagatelje je najem za lastništvo še ena priložnost za zaslužek na nepremičninah.

Poleg tega je bilo za izdelek zainteresirano občinstvo, o čemer prvotno nismo razmišljali. Banke so na primer zelo cenile zmožnosti izdelka kot načina za prodajo nelikvidnih sredstev.

Tako je iz enega, najprej družbenega mehanizma, nastalo več neodvisnih produktov. Vsak od nas je drugače postavljen. Za potencialne kupce – kot socialni stanovanjski program »najem z nakupom«, za podjetnike in vlagatelje – kot novo orodje za zaslužek na nepremičninah, za banke – kot način prodaje nelikvidnih sredstev ipd.

Seveda smo preučili obstoječe svetovne izkušnje. Podoben program so izvajali v 60. letih v ZDA. Tudi nakup in prodaja stanovanj za najem z odkupom postaja vse bolj priljubljena v evropskih državah. In v sosednjem Kazahstanu na splošno obstaja državni stanovanjski program za najem stanovanj z odkupom. Za Rusijo je naš izdelek avtorsko zaščiten, prilagojen ruski zakonodaji in ob upoštevanju trenutnih razmer na trgu.

korakodkorak

Projekt Zveznega urada za odkup stanovanj se je začel s sredstvi mojih nekdanjih podjetij. Nalogo je olajšalo tudi dejstvo, da je za njeno izvedbo že obstajala infrastruktura iz prejšnjega posla najema stanovanjskih nepremičnin. Samo oddelki, ki so že obstajali v okviru tega posla, so dobili dodatne funkcije za delo z novim izdelkom.

Projekt smo zagnali v več fazah. Prva je bila faza razmišljanja in notranje priprave. Potem je globalna faza oblikovanje trga oziroma faza informiranja in promocije. Za izvedbo je potrebno veliko časa, dela in potrpljenja. Ljudem je treba najprej povedati o najemu z odkupom, da ustvarijo določeno stopnjo zaupanja v mehanizem. Tretja faza je bila izdelava baz potencialnih prodajalcev in kupcev. In naslednja faza bo sprostitev mehanizma zakupa z nakupom na zvezni ravni.

Menim, da je sprememba predmeta promocije najpomembnejša odločitev za razvoj projekta – če sem na začetku poti razmišljal o promociji podjetja samega, Zveznega urada za odkupe stanovanj, potem v procesu komuniciranja s ciljno publiko je bilo odločeno, da se osredotočimo na sam mehanizem zakupa. Tega formata preprosto ne vedo, kar pomeni, da ga je treba uvesti, spremeniti sam trg stanovanjskih nepremičnin in ljudem dati še en pregleden in razumljiv način reševanja stanovanjskih problemov.

Kako deluje prodaja in promocija

V projektni skupini je več ustanoviteljev, med njimi tudi jaz in moja žena, obstaja oddelek za razvoj informacijskih rešitev, računovodstvo, pravna služba, klicni center, služba za pomoč strankam. Predstavljeni so tudi posamezni strokovnjaki, odgovorni za svoje področje – na primer za odpiranje podružnic, zaposlovanje in drugo. Kar zadeva načela upravljanja, podjetje uporablja sistem Rona Hubbarda. Vsak sprejema odločitve v okviru svojega področja odgovornosti, katerega meje so jasno razporejene.

Kako je organizirana prodaja: glavno načelo je, da izdelka ne prodajamo ljudem, kot pravijo, »na čelo«, temveč se osredotočamo na informiranje o možnostih najema z odkupom, da stranke same pridejo k nam. Zdaj je glavna naloga ljudem čim širše povedati, da obstaja zakonita in razumljiva alternativa obstoječim orodjem za nakup stanovanja.

Seveda uporabljamo »hladne« klice, vendar ne za prodajo, ampak za informiranje. In če človeka zanima, potem pride sam

Pomemben element našega dela je uporaba orodij za avtomatizacijo. Imamo lasten razvojni oddelek in avtorski CRM sistem za podporo transakcij Nepoteka v lastni najem. Zahvaljujoč njemu so procesi sprejemanja in obdelave aplikacij, nadzora in podpore vseh stopenj transakcije popolnoma avtomatizirani. Konec koncev lahko posel traja 10 ali več let. Vsaka stranka bo prejela Osebni prostor, v katerem lahko spremlja vse faze, nadzoruje in izvaja plačila preko interneta. Lastnikom stanovanj in investitorjem so na voljo ustrezne možnosti.

Razvija se tudi program za avtomatizacijo dela franšize. Tako da je partner, ki je organiziral fizično pisarno v svoji regiji, lahko takoj začel izvajati transakcije in ustvarjati dobiček dobesedno od prvih dni dela.

Za promocijo našega izdelka uporabljamo spletna orodja in kanale brez povezave. Zdaj lahko izveste o oddaji v najem na plakatih in videoposnetkih v javni prevoz, poiščite informativne članke na internetu in tiskanih medijih. Obstaja zelo uspešna izkušnja sodelovanja z blogosfero. Uporabljamo merchandizerje in "hladne" klice v baze potencialnih strank.

Naše spletno mesto fbvz.ru želimo postati ključni kanal informacij, ki bo kmalu na voljo v mobilni različici. Na njem lahko dobite primarne informacije o oddaji v lastništvo, možnostih in prednostih uporabe tega mehanizma tako za kupca kot za lastnike stanovanj in investitorje.

Projektna ekonomija

Naš projekt je dolgoročen in še ni dosegel operativne povračila. Glede na dinamiko razvoja naj bi se to zgodilo do septembra letos. Na ta trenutek mesečni prihodek je približno 130.000-150.000 rubljev pri stroških 250.000-280.000 rubljev.

Naši glavni stroški so najem pisarniških prostorov, plače zaposlenih, razvoj in vzdrževanje programsko opremo, marketing, oglaševanje in PR.

Dohodek prejemamo v več smereh. Prvič, to je enkratna storitev za zakonito izvedbo najemno-nakupne transakcije. Za to imamo lastno odvetniško pisarno z več podružnicami. Drugič, podpora transakcijam. Nudimo celoten nabor storitev od iskanja predmeta do pogajanj med strankama, sklenimo pogodbo, nudimo našo elektronsko storitev za spremljanje poteka posla. V tem primeru prevzamemo vlogo poroka za uspešno transakcijo. V našem interesu je, da vse poteka gladko. Samo v tem primeru dobimo največji dobiček.

Za podjetnike izvajamo usposabljanje o uporabi lastniškega zakupa za organizacijo samostojnega poslovanja z uporabo mehanizma v njihovi regiji. To je tudi enkratna storitev. In za tiste, ki so pripravljeni na dolgoročno sodelovanje, je naprodaj franšiza.

Predvideva tudi prodajo pravic zakupa z odkupom na sekundarnem trgu. tiste. v primeru večjega števila zavrnitev poslov bomo iskali stranke, ki so pripravljene odkupiti del nepremičninskih pravic in jih še naprej odkupovati.

Naši strateški cilji so ustvariti velik zvezna mreža centri za nakup stanovanj za najem z odkupom s prisotnostjo v vseh regijah Rusije. V vsakem večje mesto obstajati bi morala podružnica, podobna MFC, v kateri bo vrsta tistih, ki želijo izboljšati svoje življenjske razmere. Tako vidim "Federal Bureau of Home Buyouts" čez 5 let.

Sem uspešna oseba. Niso najbogatejši, a imam vse, kar je potrebno za srečno življenje: družino in otroke, stanovanja, premoženje. Moj cilj je omogočiti drugim, da imajo enako. Odraščal sem v veliki družini, vem, kaj so stanovanjske težave, tudi sam sem živel dolgo naprej najetih stanovanj. Stanovanje sem kupil z lastnim denarjem. Našli smo priložnost za to. Zato želim ustvariti dostopno orodje za reševanje stanovanjskih problemov za druge, ki ga nekoč nisem imel.

Visoke cene stanovanjskih nepremičnin, kar je še posebej značilno za glavna mesta Rusija, naredi sanje o hitrem nakupu doma nedosegljive. Edino upanje za večino Rusov je pritegniti izposojena sredstva, hipoteke pa ostajajo najbolj dostopno in običajno orodje za njihovo pridobitev.

Dobiti hipoteko je danes enostavno in hkrati težko, ne glede na to, kako paradoksalno se sliši. Vsaka banka ima nabor standardiziranih zahtev za posojilojemalca. Čeprav takšne zahteve niso vedno jasne, so jasno formalizirane in določene. Strokovnjaki za hipotekarna posojila jim nesporno sledijo. Torej, če imate plus v vseh pogledih, potem s pridobitvijo hipoteke ne bo težav. S pravilnim pristopom je mogoče vse dokumente izdati v 1-2 tednih.

Če v nekaterih točkah, celo eni, ne izpolnjujete zahtev, ki jih banka nalaga posojilojemalcu, se boste morali posloviti od upanja na hipoteko. In več kot je nedoslednosti, manjša je verjetnost, da bi dobili hipoteko pri drugih bankah.
Pred kratkim je Zvezni urad za odkupe stanovanj začel projekt za podporo uvedbi novega cenovno dostopnega orodja – rent-to-own.

Značilnosti mehanizma najema stanovanj z odkupom
Navzven se najem z naknadnim nakupom malo razlikuje od standardnega postopka za najem stanovanja. Med kupcem in lastnikom se sklene pogodba, v kateri je predpisana naknadna odkupna pravica.

Glavna prednost najema z nakupom je pogodbena narava samega postopka. Vsi pogoji posla - višina mesečnega plačila, skupni znesek odkupa, trajanje najema in številni drugi dejavniki - so urejeni z osebnimi pogodbami lastnika in najemnika-kupca.
Po drugi strani pa je to glavni zaviralec njegovega širjenja. Tako kupec kot lastnik se zelo bojita za varnost svojega materialnega premoženja. Pri sklenitvi pogodbe se je treba izogniti dvoumni razlagi besedila o pravici do odkupa nepremičnine. Takšne napake lahko privedejo do neuspeha transakcije.

Zato je pomembna vloga pri delovanju mehanizma zakupa do nakupa posredniku, prek katerega se transakcija izvaja. Podjetje mora strankam pomagati, da se izognejo napakam. Z uporabo standardiziranih norm in postopkov pri svojem delu, oblikah pogodb deluje kot porok za pravilno izvedbo posla. Naloge takšnih organizacij vključujejo: optimizacijo zahtev strank, izvajanje neodvisne revizije dokumentacije in pogojev pogodbe, shranjevanje izvirnih dokumentov.
Poleg tega posredniške družbe oblikujejo stabilizacijski sklad, iz katerega krijejo del stroškov v primeru neuspeha posla.

Seveda boste morali plačati storitve posrednika. Glede na vrednost premoženja, ki ga bo treba v primeru napačne sklenitve pogodbe izgubiti, pa je to upravičen strošek.

Ali je najem z odkupom donosen za vse udeležence posla?
Zanimanje kupcev stanovanj za uvedbo najema v last je očitno. Imajo možnost najti in izbrati pravo stanovanje, v katerega se takoj vselijo. Hkrati vam ni treba zbirati dokumentov, predstaviti kreditne zgodovine, plačati prvega obroka, katerega višina je za številne segmente prebivalstva nedosegljiva.

Prav tako ni oteževalnih pogojev, kot so kazni za predčasno odplačilo posojila ali kazni za zamudo pri plačilu. Nasprotno, prej ko je celoten znesek plačan, bolje za lastnika.
Interesi lastnika stanovanj niso tako očitni. A tudi zadostujejo. Zanj je najemna stanovanja največkrat naložbeni objekt. In najem v last je zanj zelo učinkovito naložbeno sredstvo.

Cena nepremičnine, ki je predmet najema z nakupno pravico, je navedena bistveno višja od tržne cene. Vključuje stroške samega stanovanja, najemnino in stopnjo inflacije. Za 3-5 let se njegova cena podvoji. Najemnina z odkupom je po finančni donosnosti primerljiva z naložbami v novogradnje. Poceni stanovanja pri odkupu podražijo znatno. Predvsem sobe, skupna stanovanja, garsonjere in majhne družine. To prinaša do 40 % letno od vloženih sredstev. In preprosto ni tveganj dolgoročne gradnje in zamrznitve gradnje.

Možnosti za najem stanovanj z odkupom na nepremičninskem trgu
V naši državi je veliko državljanov, ki ne morejo dobiti hipoteke. Za vse bi bila oddaja v najem odlična možnost za nakup stanovanja. O tej možnosti bodo zagotovo razmišljali tisti, ki lahko postanejo srečni lastnik hipoteke. Vendar je strokovnjaki ne uvrščajo med jasne alternative hipotekam.

"Pravilneje bi bilo reči, da bo uvedba najemnih stanovanj z naknadnim nakupom postala dodatek k hipotekam in ne njegov konkurent," je dejal Sergej Nikolajevič Ovčinnikov, vodja Zveznega urada za nakup stanovanj. - Kljub vsem negativnim asociacijam, ki živijo v družbi glede hipoteke, je to zelo učinkovito orodje, katerega mehanizmi so jasni, formalizirani in časovno preizkušeni. Ob najemu z odkupom bo trg dobil še en razumljiv in pregleden mehanizem za nakup stanovanja. Ena od glavnih prednosti katere bo odsotnost le velikega števila formalnih omejitev. Vse bo potekalo na ravni dogovora med obema stranema."

Rent-to-own bo zagotovo našel svoje občinstvo. Potencial za to je velik. Vendar pa je težko oceniti dinamiko njegove rasti. Na splošno je na katerem koli domačem trgu in trg nepremičnin ni izjema, uvajanje novih mehanizmov v zgodnjih fazah precej počasno. Kako prožno se bodo prilagajali udeleženci na trgu – prodajalci, nepremičninski posredniki, nepremičninske agencije, lastniki – bo nov mehanizem tako uspešen.

Vadim Pystin

Kako odpreti podjetje? Najprej morate analizirati trg, ugotoviti potrebe prebivalstva, najeti strokovnjake in najti prostor za lokacijo prihodnjih dejavnosti. Poslovni center Uspensky ponuja možnosti za najem pisarn. Več podrobnosti je na voljo na spletni strani http://uspen.ru.

Najem stanovanja z odkupom sicer ni novo orodje, a se še ni razširilo. Delež takšnih predlogov na moskovskem trgu ne presega 5%. V drugih regijah je še nižja. Toda danes, v ne najbolj ekonomsko uspešnem obdobju, ko plačilna sposobnost prebivalstva upada, mora trg bolj kot kdaj koli prej uvesti nove mehanizme za nakup stanovanja. In vse novo je dobro pozabljeno staro.

Kakšen je postopek za najem hiše z naknadnim odkupom? Kako deluje? In ali lahko zadovolji potrebe vseh udeležencev na trgu?

Navzven se postopek nekoliko razlikuje od običajnega najema stanovanj. Transakcija vključuje 2 ali 3 stranke:

Lastnik - fizična ali pravna oseba, ki ima pravico do lastništva stanovanja.
Najemnik - tudi fizična ali pravna oseba, ki želi prejeti v uporabo stanovanjski prostor lastnika s pravico do nakupa.
Posrednik - nepremičninska agencija, nepremičninski posrednik, ki zagotavlja storitve, povezane s transakcijo.

Najemnik sam ali prek posrednika najde več predmetov stanovanjskih nepremičnin, ki ga zanimajo. Kdaj želeno stanovanje je izbrana, se med lastnikom in najemnikom sklene najemna pogodba, v kateri piše, da po plačilu določenega zneska lastništvo preide na najemnika.

Pravno razmerje med lastnikom in najemnikom v tem primeru, tako kot v primeru običajnega najema stanovanjskih prostorov, ureja civilni zakonik. Ruska federacija. Zakon ne prepoveduje navedbe prenosa lastništva z ene stranke na drugo po tem, ko je najemnik plačal celoten znesek, določen v pogodbi, ali po preteku predpisane najemne dobe.

Po plačilu celotnega zneska je potrebno skleniti prodajno pogodbo, ki potrjuje prenos lastništva z ene stranke na drugo.

Morda je največji plus in minus tovrstnih transakcij njihova pogodbena komponenta. Izkazalo se je, da vse pogoje transakcije urejajo dogovori med lastnikom in najemnikom-kupcem.

Po eni strani se udeleženci takšne transakcije sami odločajo, kaj in kako bodo naredili. Ni potrebe po zbiranju potrdil in dokumentov, ni omejitev glede rokov in zneskov plačil, vse morebitne težave, kot so zamude pri plačilih, pa je mogoče rešiti sporazumno.

Po drugi strani pa lahko pomanjkanje jasno urejenih norm povzroči veliko število spornih situacij.

Kot je opozoril Nikolaj Sergejevič Ovčinnikov, ustanovitelj Zveznega urada za odkup stanovanj, je treba, da bi se izognili trenjem med strankama, izpolniti več pogojev:

« Najprej obvezno navedite velikost odkupne cene v pogodbi ali v prilogi k njej. Če končna odkupna cena ni navedena, sodišče pogodbo prizna kot nesklenjeno.

Drugič, sestavljen mora biti brez uporabe nejasnih besed, ki jih je mogoče razlagati na dva načina. Postopek prenosa lastništva bi moral biti jasno urejen. V nasprotnem primeru vam lahko brezvestna zabava ustvari velike težave.».

Poleg tega je izvedenec opozoril na dejstvo, da je treba v pogodbi podrobno opisati bistvene pogoje, kot je postopek uporabe in popravila stanovanja; zavarovanje civilne odgovornosti; plačilni nalog; postopek odpovedi; postopek za vnos sprememb; postopek prenosa pravice do najema ali prodaje na druge osebe (zakonec, upnik, sorodniki in drugi).

Pomembno je, da ne pozabimo, da je odnos med strankama v transakciji najem-nakup dolgoročen. Zato lahko vsaka od teh točk postane kamen spotike v različnih časovnih intervalih. In da ne bi prišlo do težav, je pomembno, da vse rešite vnaprej. Ugodno vlogo pri transakciji bo imel posrednik, ki bo pomagal rešiti takšne situacije sporazumno. Bolje je skleniti pogodbo o najemu nepremičnine s pravico do naknadnega odkupa v obliki prodajne pogodbe.

Dejansko je za nakup stanovanja prek mehanizma najema z naknadnim odkupom potrebno skleniti pogodbo z lastnikom, plačati dogovorjeni znesek plačila pravočasno do celotnega odplačila. In danes, ko postajajo stanovanja dostopna vse ožjemu krogu državljanov, so prodajalci stanovanj in posredniki preprosto dolžni iskati možnosti, ki bi jih lahko naredile cenovno ugodnejše. Zato ima razvoj najema s pravico do nakupa v Rusiji dobre možnosti.

V Krasnodarju se je pojavil projekt, ki ljudem ponuja takšno možnost za pridobitev nepremičnine kot najem z nakupom.

Se pravi, vseliš se v stanovanje, plačaš najemnino in po nekaj letih vstopiš v lastništvo.

To je primerno za kupca, ko nima celotnega zneska za nakup stanovanja.

Seveda bi lahko vzel hipoteko. Toda banka morda ne bo dala denarja (razlogi so lahko različni: od nizke plače na uradnem delovnem mestu do starosti ali slabe kreditne zgodovine).

Ta možnost prodaje stanovanj - na obroke - je primerna tudi za nekatere kategorije lastnikov stanovanj.

Na primer, oseba ima stanovanje, ki ga je težko prodati - bodisi predrago ali pa se v njem ne nahaja popolna lokacija, ali ga želite prodati po višji ceni, vendar ne potrebujete denarja naenkrat.

A medtem ko je stanovanje prazno, požre denar lastnika – v obliki najemnine, v zadnjem času pa je dodano še plačilo za remont.

Lahko pa seveda samo najamete stanovanje, da ne požre lastnikovega denarja. Toda najemniki stanovanj naletijo na drugačno (bodisi pohištvo poškodovano, potem bodo vrata odtrgana, potem bo stanovanje zažgano). Ker je stanovanje zanje tuje, mu ne prizanašajo in ga ne cenijo.

In če se v stanovanje preseli oseba, ki bo v prihodnosti kupila isto stanovanje, ga verjetno ne bo pokvaril.

Na splošno je ta možnost nakupa / prodaje stanovanja za mnoge državljane precej primerna. Samo veliko ljudi tega ne ve.

Eden prvih v naši državi, ki je razmišljal o tem poslovnežu Nikolaju Ovčinnikovu iz Krasnodarja. Ukvarjal se je z oddajanjem stanovanj in več svojim zaposlenim ponujal prav takšno možnost za pridobitev stanovanja – z najemom z odkupom.

Nato so se banke začele obračati nanj s prošnjo za prodajo svojih nelikvidnih sredstev.

Zato je podjetnik razmišljal o oblikovanju ločene dejavnosti, ki bi se ukvarjala posebej s prodajo stanovanj in hiš prek najema z nakupom. In ustvaril je Zvezni urad za nakup stanovanj - fbvz.ru.

Zaenkrat deluje samo v Krasnodarju, vendar se bo razširil na druga mesta (njegova baza podatkov vključuje tudi stanovanja iz drugih mest - Sankt Peterburg, Kurgan, Novorosijsk, Soči). Navsezadnje stanovanjski problem obstaja pri vseh. rusko mesto. In praktično nikjer ni rešen na tako zanimiv način, primeren tako za lastnike stanovanj kot za brezdomce.

Poleg tega je ta možnost nakupa/prodaje nepremičnine podobna vlaganju v nepremičnine brez tveganja. Navsezadnje lahko stanovanje kupiš po tržni ceni, prodaš pa ga na obroke za leto dni po ceni, ki je 30-40 odstotkov višja od tržne cene. In to bo zanimivo za vlagatelje v katerem koli ruskem mestu.

Ta način nakupa/prodaje stanovanj je zanimiv tudi zato, ker se stranki svobodno dogovorita o začetnih plačilih in najemnini, kakor želita, nihče jih v ničemer ne omejuje.

Če imate na primer nekaj že nabranega zneska, ga lahko takoj plačate lastniku in ga odplačujete postopoma, mesečno z vnaprej določenimi prispevki.

Ali pa, če sploh nimate denarja, vendar imate podjetje, ki deluje vsaj (ki vam daje določen mesečni dohodek), se lahko dogovorite za mesečno plačilo vnaprej določenega zneska (na primer 49.500 rubljev):

In že se lahko vselite v svoje prihodnje lastno 3-sobno stanovanje, saj veste, da bo zagotovo vaše (kot je zapisano v pogodbi, je za sedanjega lastnika tega stanovanja nedonosno kršiti - to spremlja posrednik) .

Za tovrstno poslovanje je zelo pomembno pravilno sestaviti pogodbo in spremljati stranke ves čas trajanja posla. Ker lahko obstajajo nianse.

Na primer, če najemnik ne plača dogovorjenega zneska pravočasno. Ali celo pred vstopom v lastništvo bo nedovoljeno preureditev. Ali pa se lastnik stanovanja nenadoma premisli in proda svoje stanovanje. In mnogi drugi - za take dolgoročno v transakciji se lahko zgodi karkoli.

Zato je v takem primeru potreben zelo kompetenten posrednik. Kar je v tem primeru Zvezni urad za odkupe stanovanj.

Za podjetnike, ki želijo začeti podoben posel, lahko Zvezni urad ponudi franšizo. Na samem spletnem mestu o tem ni izrecnih informacij. Toda v enem intervjuju je Nikolaj Ovčinnikov omenil, da bodo kupci franšize lahko uporabljali program za avtomatizacijo dela, ki ga je razvil. Poleg tega je na glavni strani njegovega spletnega mesta zapisano, da njegovo podjetje »izvaja usposabljanje in certificiranje pravne osebe za nadaljnje izvajanje predstavniških funkcij FBVZh v regijah Ruske federacije.

To pomeni, da lahko to idejo uporabite za samostojno razvijanje podobnega podjetja v svoji regiji ali pa to storite pod pogoji predstavništva FBWZH.