Upravitelj stanovanja. Zaupniško upravljanje stanovanja podjetja "akrus-city"

Kaj menite, ali je v Moskvi veliko praznih stanovanj, v katerih lastniki ne živijo in se ne oddajajo? Ena, tri, pet - v vsakem vhodu stanovanjske hiše. Veliko! Da! Zakaj lastniki nepremičnine ne oddajajo v najem? - to je tako donosno!Čega se bojijo in kaj jim preprečuje prejemanje mesečnih dobičkov, saj denar ni odveč.
Večina moskovskih "rentijerjev" se zaveda, da je oddaja stanovanja donosna, vendar težavna in zahteva mesečno spremljanje razmer. Iskanje najemnikov, obisk vašega stanovanja enkrat na mesec, reševanje domačih težav, konfliktne situacije s sosedi - to je le vrh ledene gore. In če k vsem tem težavam dodamo še službena potovanja ali stalno prebivališče lastnika v drugi regiji ali tujini, se težavnost doseganja cilja poveča. Da ne omenjam težav, ki lahko postanejo pretirano breme za upokojene lastnike.

Ali obstaja izhod iz te situacije? Kako ne izgubiti mesečnega dohodka od najema stanovanja? Ja! Tukaj je! Prenos stanovanja na Upravljanje zaupanja nepremičninska agencija. Storitev za tiste, ki želijo prejemati zagotovljen mesečni dohodek.

Funkcije skrbnika

Glavna funkcija skrbnika je izbrati najbolj obetavno možnost upravljanja z največjo finančno koristjo v interesu skrbnika. Nepremičninska agencija Ruska hiša vam glede na vaše želje in značilnosti nepremičnine ponuja dva paketa storitev:

1. Paket Light

Iskanje najemnika
Sklenitev najemne pogodbe
Preverjanje mesečnega plačila po najemni pogodbi
Ocena stanja stanovanja - mesečni obisk stanovanja
Nadzor plačevanja komunalnih računov
Uskladitev in pravočasna predložitev odčitkov števcev družbi za upravljanje

Pogoji paketa Lahka:

1) Fiksni znesek plačil skrbniku v višini 10% mesečne najemnine, vendar ne manj kot 3.000 rubljev

2) Naročitelj ima možnost, da storitev uporablja enkratno ali sklene pogodbo o storitvi za poljubno obdobje

2. Paket dokončan

Iskanje najemnika
Sklenitev najemne pogodbe
Mesečni prenos fiksnega zneska po pogodbi o skrbniškem upravljanju v določenem roku
Preverjanje stanja stanovanja in nepremičnine - mesečni obisk stanovanja
Tekoča popravila na stroške upravitelja
Plačilo komunalnih računov po dogovoru z naročnikom
Interakcija z družbo za upravljanje
Plačilo dohodnine

Pogoji paketa Polni:

1) Fiksni znesek mesečnega dohodka glavnice

2) Pogodba o skrbniškem upravljanju je sklenjena za najmanj 11 mesecev

3) Odsotnost najemnika ne vpliva na mesečna plačila glavnici

Kako bomo delali

Ne glede na paket storitev, ki ga izberete, bo algoritem naših skupnih aktivnosti z vami po začetnih pogajanjih naslednji:

Odhod izvedenca na ogled nepremičnine – ocena stanja objekta
Usklajevanje paketa storitev - termin, pogoji, odgovornost, plačilo
Podpis pogodbe o skrbniškem upravljanju stanovanj
Prenos notarsko overjenega pooblastila s strani naročnika
Podpis pogodbe o prevzemu in prenosu nepremičnine

Kaj boste dobili kot rezultat

Zagotovljen mesečni dohodek
Mirnost za varnost lastnine
Zaupanje, da bo stanovanje uporabljeno za predvideni namen
Zavarovanje škodne odgovornosti
Mesečno poročilo

Prenos stanovanja v skrbniško upravljanje je najboljša izbira za lastnike, ki znajo spretno in preudarno upravljati premoženje brez škode in tveganj.
Nepremičninska agencija Russian House že 10 let kompetentno in spretno upravlja stanovanjske prostore v interesu lastnika.
Skladnost s pogodbo o skrbniškem upravljanju stanovanj je sestavni del našega dela. Odgovornost in zanesljivost podjetja je preizkušen s časom in s strani strank podjetja.

Veliko ljudi in včasih nepremičninskih agencij zmede in Služba skrbniškega upravljanja nepremičnin (stanovanja). Kakšna je razlika?

Prvič, v prvem primeru je to le pogodba, po kateri se predmet, običajno proizvodnja, podjetje ali nekakšna zgradba, prenese na skrbnika v upravljanje. Poleg tega je ta pogodba s strogimi pogoji, neugodno za lastnika stanovanja! Zato se pogodba o skrbniškem upravljanju pri prenosu stanovanjske nepremičnine v upravljanje ne sklene.

V drugem primeru gre za vrsto storitev, ki se nudijo lastniku, ki oddaja stanovanje v najem in želi na ramena družbe za upravljanje preložiti vse skrbi pri iskanju najemnika in odnosov z njim v času najema stanovanja, pa tudi dela za vzdrževanje stanovanja v dobrem stanju.

Kar je pomembno - obseg zgoraj opisanih storitev v različnih agencijah se lahko izvaja po različnih pogodbah in se imenuje različno. V zadnjem času se je pojavilo veliko agencij, ki na svojih spletnih straneh navajajo, da opravljajo storitve skrbniškega upravljanja stanovanja. In vredno je kopati globlje - na tem spletnem mestu ni ničesar, razen majhne opombe o upravljanju zaupanja, napisane, kot da bi bila kopija!

Za če želite izbrati agencijo, ki dejansko opravlja storitve skrbniškega upravljanja, morate natančno preučiti pogodbo, seznam storitev, ki jih zagotavlja agencija, obveznosti in jamstva za varnost vašega stanovanja in premoženja!

Skrbniško upravljanje je način, kako pridobiti največji dohodek od najema stanovanja.

Dejstvo je, da se skrbniško upravljanje stanovanjskih nepremičnin izvaja z enim samim ciljem - Lastnik prejme največji dohodek od najema stanovanja z minimalnimi časovnimi stroški.
V praksi je to precej težka naloga za reševanje. Zato postaja vse bolj priljubljena storitev skrbniškega upravljanja stanovanj. Predstavljajte si, da vzdrževanje in servis katere koli stanovanjske nepremičnine zahtevata mesečno pozornost tehničnemu stanju stanovanja in nepremičnine. Poleg tega se morate ukvarjati s številnimi vprašanji: varnost in zavarovanje, izgradnja odnosov z delodajalci, predstavniki javnih služb in družb za upravljanje.

Strinjam se, da je sodobnemu človeku, ki živi v Moskvi in vedno doživlja pomanjkanje prostega časa, a kljub temu želi zaslužiti z oddajanjem svojega stanovanja, precej težko produktivno rešiti zgornji sklop nalog. Še posebej težko ga je rešiti, če je oseba v daljši odsotnosti iz mesta svojega prebivališča.

Za tiste lastnike stanovanj, ki bi radi zaslužili z oddajo stanovanjskih nepremičnin v najem, pa iz neznanega razloga ne najdejo najemnikov, spremljajo izvrševanje klavzul najemne pogodbe, naša agencija zagotavlja storitev skrbnega upravljanja nepremičnin (to vključuje stanovanja, koče in pisarniški prostori)

Z zagotavljanjem te storitve bomo zastopali VAŠE interese. Ves čas trajanja pogodbe o komisiji bomo spremljali skladnost s klavzulami pogodbe o najemu stanovanja ter nadzorovali denarne tokove in stanje premoženja, ki se prenese v upravljanje.

September na trgu najema velja za enega najbolj donosnih mesecev. Poslovna sezona se nadaljuje, hkrati pa raste povpraševanje po najemnih stanovanjih. Nepremičninski trg kipi in obljublja nove priložnosti za lastnike kvadratnih metrov.

Najpogostejši način zaslužka na nepremičninah je oddajanje v najem. Zdi se, da tukaj ni nič novega. Toda obstajajo podjetja, ki so to pripravljena narediti za lastnika. In ne samo za predajo, ampak tudi redno plačevanje računov za komunalne storitve, preverjanje varnosti premoženja in rutinska popravila. Lastnik stanovanje preprosto prenese v skrbniško upravljanje in za to prejme denar.

Dva glavna strahu lastnika: stanovanje bo brezupno pokvarjeno ali preprosto ne bo oddano. Oba se odstranita z dobro sestavljeno pogodbo. Prvič, dober skrbnik zavaruje stanovanje, pogosto na lastne stroške. Drugič, pogodba navaja, da če čas mirovanja stanovanja presega dva tedna, začne upravnik lastniku plačevati iz svojega žepa. Podjetja, ki se ukvarjajo s skrbniškim upravljanjem, zagotavljajo, da se višina najemnine in kandidati za najemnike dogovorijo z lastnikom ob vsaki oddaji stanovanja.

V Moskvi lahko lastnik za enosobno stanovanje zasluži od 19.000 do 130.000 rubljev na mesec, odvisno od stanja stanovanja in območja. Za dvosobno stanovanje - od 28 do 184 tisoč rubljev. Najbolj ugodna ponudba za trisobno stanovanje je 50 tisoč rubljev. Dobro stanovanje je mogoče najeti za 80 tisoč rubljev. No, z dragim pohištvom, popravili in na prestižnem območju bodo najeli za 300 tisoč rubljev. V drugih regijah dohodek ni tako velik. Na primer, v Krasnodarju bo lastnik prejel od 18 do 45 tisoč na mesec za enosobno stanovanje, v Sočiju - od 18 do 40 tisoč. V mestih brez letovišča, ki niso milijonarji, je donos od oddajanja nizek. V Irkutsku lahko za enosobno stanovanje zaslužite od 10 do 20 tisoč rubljev.

Dohodek upravitelja je odstotek najemnine stanovanja. Po podatkih oddelka za najem stanovanj INCOM-Nedvizhimost se lahko stroški njegovih storitev gibljejo od 5 do 30% zneska transakcije. Najdražja stvar za lastnika stanovanja je prenos v skrbniško upravljanje stanovanj brez popravila, ob upoštevanju njegove izvedbe. Plačilni načrti se lahko razlikujejo. "Naš lastnik plača eno mesečno naročnino na leto. Se pravi, prva najemnina, ki jo najemnik nakaže, gre na agencijo. To se izkaže za 8,3 % na mesec. Če nam naročnik zaupa plačilo komunalnih računov, se odštejejo tudi od najemnino, vendar ne jemljemo denarja za storitev plačila komunalnih računov,« pravi Svetlana Kos, direktor"AKRUS-mesto".

Upravljanje zaupanja je koristno za tiste ljudi, ki imajo nepremičnine v eni regiji, živijo pa v drugi ali celo v drugi državi. Poleg tega lahko prenos stanovanja na upravljanje zagotovi "dvig" za selitev. Tako so mnoga podjetja pripravljena lastniku takoj plačati najemnino za več mesecev.

Vendar se doslej upravljanje zaupanja pri nas slabo razvija. Razlogov za to je veliko. Lastniki želijo dobiti največji dohodek od nepremičnin. Bojijo se prenesti stanovanje v napačne roke. Jamstva, ki jih ponujajo skrbniki, se jim ne zdijo dovolj prepričljiva. Večina lastnikov ne plačuje davkov na dohodke od najemnin – s tem, ko sami oddajajo stanovanje najemnikom, to dejstvo prikrijejo.

Dohodek upravitelja je odstotek najemnine stanovanja. Stroški njegovih storitev se lahko gibljejo od 5 do 30 odstotkov zneska transakcije.

Obstaja še ena pomanjkljivost. Stanovanja, ki se nahajajo na različnih območjih, je težko upravljati. To je veliko lažje narediti, če se najemni sklad nahaja v isti stavbi. Nekateri razvijalci zdaj poskušajo to idejo uresničiti s stanovanji. Razvijalec ponuja ne samo vlaganje v takšne nepremičnine in njihovo prenos v upravljanje, temveč razvija programe dobičkonosnosti za vlagatelje. Na primer, ne glede na obremenitev lastnik prejme letni dohodek v višini 5% stroškov stanovanja. Ali namesto najemnine za dve leti postane lastnik lastnik popravila, ki ga ustvari projektant. Da bi pritegnili najemnike, takšni kompleksi zagotavljajo storitev na ravni hotela. "Dohodek od prenosa stanovanj v upravljanje je zagotovljen v višini 8-9% njihove vrednosti. Ali 10%, če lastnik oddaja samostojno. Hkrati mnogi lastniki stanovanj v Moskvi dobijo nižji donos - 4-7 % na leto cene stanovanja.To je zato, ker so stanovanja 15-35% cenejša od stanovanj, stroški najema pa se ne razlikujejo,« pravi Aleksander Samodurov, vodja NAI Becar Apartments.

Če se v Rusiji stanovanjski kompleksi z družbo za upravljanje, ki lahko oddaja lastniške števce, šele pojavljajo, potem v tujini obstajajo že dolgo. Izberejo jih vlagatelji, ki pričakujejo ne le lastništvo, temveč tudi zaslužek na svojih nepremičninah. To jim omogoča, da med bivanjem v svojem tujem stanovanju ali vili prejmejo maksimalno storitev, hkrati pa ne skrbijo za vzdrževanje nepremičnine v času njihove odsotnosti. "Zdaj je priljubljen nakup stanovanj, ki jih upravlja hotelski operater. Prednost tega formata je, da lastnik ne skrbi za vzdrževanje svoje nepremičnine v stanju, ki je vedno primerno za vselitev. To počne družba za upravljanje, bo tudi najem nepremičnine. Če lastnik svoje vile ali ne pride v stanovanje, se le-ta prenese v najemni bazen. Hkrati pa je stanovanje v popolni zasebni lasti lastnika," pravi Elena Yurgeneva, Direktor oddelka za elitne stanovanjske nepremičnine pri Knight Frank Russia & CIS. Donos od takega prenosa predmeta v najemni sklad je nizek - od 4% na leto. Toda večina lastnikov si ne prizadeva za visoko donosnost takšnih predmetov, ampak jih obravnava kot način za varčevanje zbranih sredstev. Poleg tega je za elitne drage objekte ta možnost upravljanja že dobra, ker lastniku odstrani breme stroškov komunalnih storitev.

Vendar pa so zdaj takšni kompleksi z možnostjo oddajanja stanovanj ali stanovanj v obdobjih izpadov v izobilju v segmentu ekonomskega in udobnega razreda. Veliko jih je v Bolgariji in Črni gori. V Bolgariji se stroški stanovanj začnejo od 21.000 evrov, družbe za upravljanje pa obljubljajo donos v višini 10% stroškov stanovanj na leto. Toda to je, če se nepremičnina nahaja v kraju, kjer obstaja povpraševanje po njej skozi vse leto. Na primer v mestih, kot so Varna, Sofija, Burgas. Na Tajskem so običajne etažne lastnine - kompleksi apartmajev ali mestnih hiš s storitvijo hotelskega tipa. Stroški takšne nepremičnine se začnejo od 1,5 milijona rubljev. Če se objekt nahaja v neposredni bližini plaže - od 4 milijone rubljev. Upravljavci obljubljajo tudi 10-odstotni letni donos. Poleg tega na Tajskem ni jasne sezonskosti, kot v Evropi. V deževni sezoni se turisti še naprej sprostijo in plavajo ter najemajo nastanitev.

V zadnjih nekaj letih se vlagatelji prepirajo o donosnosti vlaganja v nepremičnine. Ampak to je vse v teoriji. V praksi je nepremičninski trg v Rusiji vedno aktiven. Gospodarstvo raste - čas je za nakup stanovanja, gospodarstvo je v zatonu - vse več časa. Tukaj in zdaj. "Nekateri vlagatelji, prestrašeni zaradi likvidacije bank s strani Centralne banke, so se odločili, da bodo svoja sredstva iz virtualnih prihrankov prenesli v resnične - v nepremičnine. Najbolj so se podražila likvidna enosobna stanovanja - vlagatelji so jih začeli kupovati za zaščito njihove prihranke v rubljih zaradi nihanj valut,« pojasnjuje Mihail Popov, ustanovitelj sistema upravljanja osebnih financ EasyFinance.ru. Ker imam zaščitene finance, jih želim povečati, kar pomeni, da se bo na trgu kmalu pojavilo kar nekaj najemnih stanovanj.

Lastniki potrebujejo menedžerje, vendar se bojijo različnih trikov. Zakaj je v zakonu zapisano eno, v praksi pa - čisto drugo.

Najem stanovanj je zelo priljubljena operacija na nepremičninskem trgu prestolnice. Mnogi lastniki že leta oddajajo svoja prosta stanovanja, sami pa živijo nekje v tujini ali v drugih mestih. V tem primeru bodo morda potrebovali pomoč strokovnjakov. Trenutno v Moskvi obstajajo podjetja, ki ponujajo storitve upravljanja zaupanja.

Strokovnjaki za nepremičninski trg pripovedujejo nepremičninski reviji MetrInfo.Ru o niansah te storitve, cenah in s kakšnimi pastmi se lahko soočijo stranke, ki so sklenile pogodbe za upravljanje svojih domov.

Oddajanje stanovanja v najem je donosen posel. "Tudi najbolj zapuščeno stanovanje v Moskvi bo v nekaj mesecih prineslo dober dobiček," pravi Inna Ignatkina, direktorica oddelka MITS - nepremičnine na Presnya, "kaj lahko rečemo, če je stanovanje v dobrem stanju."

Toda vsi najemodajalci ne živijo v Moskvi, v najemnem skladu so stanovanja, katerih lastniki so prebivalci drugih mest - posebej so kupili stanovanja za naložbene namene. Včasih so to stanovanja, kupljena za odraščajoče otroke, drugi najemodajalci celo živijo v tujini. V mnogih primerih lastniki stanovanj prosijo svoje sorodnike ali prijatelje, da spremljajo najemnike in prejemajo denar.

Zdi se, da v takem primeru ni nič zapletenega: občasno preverite stanje stanovanja, vzemite denar in ga pošljite lastniku. Vendar po besedah Inne Ignatkine pogosto tudi najbližji ljudje ne morejo posvetiti ustrezne pozornosti delu, ki so ga opravili, poleg tega se ob nepredvidenih težavah nekateri izgubijo. Zato je veliko udeležencev na trgu najema zmeden nad vprašanjem - komu zaupati upravljanje svoje nepremičnine.

Storitev upravljanja nepremičnin je zelo priljubljena na zahodu. Rusi, ki imajo v lasti stanovanja v tujih letoviščih, so seznanjeni s predlogi lokalnih družb za upravljanje - najti najemnike, spremljati varnost premoženja in plačila.

V Moskvi ta storitev še ni tako priljubljena. Po besedah generalnega direktorja Clever Estate Sergeja Krekova je trg majhen, upravljanje zaupanja pa še ni preraslo v velik, resen trend.

Vendar pa po besedah Natalije Skalandis, generalne direktorice PM NAI Becar, vsako leto povpraševanje po storitvi upravljanja zaupanja še vedno raste. "V letu 2013 se je povpraševanje po storitvi skrbniškega upravljanja povečalo za 13 %," je pojasnil strokovnjak. Po besedah Tatjane Bolbošenko, vodje oddelka za najem ARIN, se je v letu 2013 zanimanje za to storitev povečalo ne le med lastniki, ki so v tujini, ampak tudi med tistimi, ki živijo v Sankt Peterburgu in drugih mestih Rusije.

Poleg tega obstaja povpraševanje ne le od lastnikov elitnih stanovanj, temveč tudi od lastnikov stanovanj v ekonomskem razredu. "Prednosti te storitve so očitne: najprej lahko najemodajalec prejema stabilen dohodek, če je v drugi državi in ne more redno spremljati svojega stanovanja," pravi Timur Abdullin, direktor razvoja Uphill Consulting Group.

Servisni komplet

Kot del sklenjene pogodbe o skrbniškem upravljanju, pravi Sergey Vlasenko, predsednik Corporation of Realtors "Megapolis - Service", je agencija pripravljena pomagati pri medsebojnih poravnavah. Realtor lahko prejme denar od najemnika in ga mesečno nakaže lastniku stanovanja, prav tako se na zahtevo lastnika sredstva naberejo na bančnem računu.

Vadim Lamin, poslovodni partner nepremičninske agencije SPENCER ESTATE, je dodal, da se agencija praviloma zaveže, da bo poiskala najemnika, ko se prvi odseli iz stanovanja in lahko tudi po pogodbi plača preprosto stanovanje. Vsekakor pa družba za upravljanje lastniku zagotavlja mesečno plačilo določenega zneska.

Pogosto se stanovanja v novih hišah ponujajo v najem s pogojem prenove. V takih primerih lahko lastnik naroči agenciji, naj popravila opravi sama ali pa nadzoruje, kako bo najemnik z njimi ravnal, - pojasnjuje Galina Kiseleva, vodja oddelka za najem stanovanj pri INCOM - Real Estate. - Hkrati so vse točke, ki odražajo zajamčeno opravljanje dela, podrobno predpisane v najemni pogodbi stanovanja.

Hkrati strokovnjaki, s katerimi smo se pogovarjali, menijo, da nabora storitev, ki jih agencije ponujajo lastniku, ne moremo imenovati »upravljanje zaupanja« v polnem pomenu besede. S stanovanjem agencija praviloma ne more razpolagati po lastni presoji – glavna beseda ostane v rokah lastnika. In sam izraz "upravljanje zaupanja" pomeni drugačen pristop.

Upravljanje zaupanja po zakonu

Po zakonu postopek sklenitve in delovanja pogodbe o skrbniškem upravljanju nepremičnin ureja Civilni zakonik, kjer so opredeljene vse njegove nianse. Po besedah Inne Ignatkine (MIC - Nepremičnine na Presnya) je v skladu s poglavjem 53 Civilnega zakonika Ruske federacije skrbniško upravljanje prenos s strani ene osebe (ustanovitelja upravljanja) na drugo osebo (skrbnik) družbe. pravico do razpolaganja s premoženjem. V tem primeru lastništvo seveda ostane prejšnjemu lastniku. Natalya Sergeeva, vodja pravne službe pri NDV-Nedvizhimost, je dodala, da je prenos premoženja v skrbniško upravljanje predmet državne registracije, premoženje pa se šteje za preneseno od trenutka, ko je vpisan ustrezen vpis v USRR. V nasprotnem primeru razmerja strank ni mogoče šteti za skrbniško upravljanje premoženja.

Skrbnik (DU) sklepa posle v svojem imenu in razpolaga s premoženjem, ki mu je zaupano, z namenom pridobivanja največjega dobička v korist ustanovitelja (lastnika). V tem primeru je upravitelj praktično obdarjen s pooblastili lastnika. Ima pravico do večjih popravil, odgovarja za pomanjkljivosti najetega premoženja (tudi če za te pomanjkljivosti ob sklenitvi najemne pogodbe ni vedel), odpravlja okvare in nesreče v toplotni, elektriki, vodi. sisteme oskrbe v okviru njegovega področja odgovornosti. Lastniku povrne škodo, če je premoženje poškodovano, in izgubljeni dobiček, če ni ravnal skrbno pri upravljanju. Tveganja nenamerne smrti in izgube premoženja so tudi pripisana poslovodstvu.

Tako je praktična storitev na trgu najema prej določen seznam storitev, ki jih podjetja opravljajo najemodajalcem, vendar s položaja zakona nima pravnega statusa skrbniškega upravljanja.

Agencije niso dovolj bogate, da bi upravljale premoženje drugih ljudi

Morda se ruske družbe za upravljanje in nepremičninske agencije zaradi resne odgovornosti ne mudijo s to storitvijo ponuditi posameznikom. "Naše podjetje se na primer ne ukvarja z upravljanjem zaupanja," je dejal Maria Žukova, prva namestnica direktorja MIEL - Rent.

Po besedah Vadima Lamina (SPENCER ESTATE) tudi podjetja, ki ponujajo storitve skrbniškega upravljanja, ne morejo na zadostni ravni opraviti celotnega obsega nalog, določenih s pogodbo. »Vsaj imeti morate finančne rezerve, kader usposobljenih delavcev, poznati pravne temelje in ustrezne izkušnje,« pravi strokovnjak.

Upravičeni strahovi

Manjši obseg ponudbe za opravljanje storitev upravljanja stanovanjskih nepremičnin je omejen tudi s povpraševanjem. Mnogi lastniki niso pripravljeni sprejeti pogojev, ki jih postavljajo podjetja. "Zgolj želja po sklenitvi pogodbe o upravljanju zaupanja ne bo dovolj," opozarja Timur Abdullin (Uphill). "Najprej morate določiti realno tržno vrednost nepremičnine, ki jo boste oddali v najem." Ljudje pogosto navajajo neustrezno vrednost nepremičnine, jo precenjujejo ali (včasih) podcenjujejo.

Mnogi lastniki se bojijo, da bo agencija, ki ji zaupajo svoje premoženje, nepošteno izpolnila svoje obveznosti, - pravi Inna Ignatkina (MIC - Nepremičnine na Presnya). Torej, nepremičninski posredniki po njihovem mnenju lahko naselijo dvomljive najemnike v stanovanju, malomarni pri preverjanju stanja stanovanja. In, mimogrede, ne brez razloga - lahko pričakujete presenečenja od brezvestnih agencij ali ne zelo usposobljenih nepremičninskih posrednikov.

Težave pri iskanju najemnikov so lahko posledica dejstva, da je bilo stanovanje preneseno na nesposobnega strokovnjaka, ki je določil napačno ceno, pojasnjuje Sergej Krekov, izvršni direktor družbe Clever Estate Management Company. Zato je nujno, da ima skrbnik jasno motivacijo za hitro iskanje najemnika. Preprosto povedano, dlje ko stanovanje ostane, višja bi morala biti globa. V primeru, da se je najemnik odselil in stanovanje miruje, bi morala obstajati finančna odgovornost.

Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) opozarja, da je stanovanje mogoče neusmiljeno izkoriščati brez vednosti lastnika, ga oddajati na dan ali oddajati ležišča. Lastnik posledično dobi nazaj »ubiti« bivalni prostor, v katerega bo moral vložiti veliko denarja za obnovo.

Vendar pa imajo agencije svoje terjatve do lastnikov najemnih stanovanj. »Z enim najemodajalcem smo dolgo ugotavljali, kako globoke so praske na parketu naravna obraba,« pravi Vadim Lamin, »in smo ga uspeli »premagati« šele potem, ko smo kot strokovnjaka povabili strokovnjaka za parkete.«

Da bi se vsemu temu izognili, strokovnjak priporoča, da natančno preberete pogodbo, natančno zapišete vse klavzule o obveznostih obeh strani. Vključno - v kakšni obliki je bilo stanovanje sprejeto in v kakšni obliki, ob upoštevanju normalne obrabe v 5 letih, mu ga je treba vrniti. Navedite - za kakšne namene se lahko stanovanje uporablja in koliko ljudi lahko živi v njem. Ne pozabite predvideti - v kakšnih pogojih in po kateri shemi se izvede plačilo. In treba je skleniti uradni sporazum, ki bo dal določena jamstva, vendar bo zahteval plačilo davka.

Treba je odšteti

Storitve upravljanja nepremičnin niso poceni. Sergej Krekov (UK Clever Estate) je njegove stroške ocenil na 10 % najemnine. Tatyana Bolboshenko, vodja oddelka za lizing Akademije znanosti "ARIN", je podala številko 10 - 25%, odvisno od obsega opravljenih storitev. Po podatkih oddelka za najem stanovanj INCOM - Real Estate lahko doseže tudi do 30 %.

Prihodnost je odvisna od davkov

Revija www.metrinfo.ru je strokovnjake povprašala o možnostih storitev upravljanja zaupanja na metropolitanskem trgu najema. Naši komentatorji prihodnost storitve pripisujejo več dejavnikom. "Ko bodo rešena vsa pravna vprašanja, se bo pojavilo veliko povpraševanje," pravi Galina Kiseleva, vodja oddelka za najem stanovanj pri INCOM - Real Estate. "To vključuje registracijo najemne pogodbe in poenostavitev obdavčitve."

In Sergej Krekov (UK Clever Estate) meni, da je treba znižati tudi davke. Strokovnjak opozarja, da so bili letos že podani predlogi za znižanje davka na najem stanovanj na 6%. Če se to zgodi, bodo mnogi najemodajalci prišli iz sence, se ne bodo bali javnosti, povezane z registracijo pogodb o upravljanju zaupanja, in bodo zato začeli bolj aktivno uporabljati to storitev.

Pogosto se najemodajalec ali najemodajalec pri najemu stanovanja (pisarne) ne želi obremenjevati s skrbmi, povezanimi s prejemanjem najemnine, spremljanjem stanja prostorov, plačevanjem. komunalne storitve in druga opravila. In če je bilo oddanih ne eno, ampak več stanovanj, pa tudi sam najemodajalec živi v drugem mestu in celo državi? Ali res prihaja vsak mesec in navezuje stike z delodajalci, s katerimi se včasih ne uspe takoj srečati, in če mu uspe, se srečanje lahko izkaže za živčno in prazno? Stiki z najemniki so najbolj neprijeten trenutek za vsakega najemodajalca, ki v svojih sanjah vidi le miren tok denarja, ki teče od nekod, ne da bi mu bilo treba vsakič teči navzgor, da bi rešil prometne zamaške, če se nenadoma, ne daj Bog, potok zamaši .

Zaslužek z najemnino brez neposrednega stika z najemnikom - to željo je mogoče v celoti uresničiti z najemom stanovanja za skrbniško upravljanje. Skrbniško upravljanje najemnih stanovanj - kaj je to in kako se sklene pogodba o najemnem upravljanju nepremičnine?

Na trgu najema je veliko nepremičninskih posrednikov, vendar vsi ponujajo omejen nabor storitev:

iskanje delodajalca;
klic potencialnih strank;
organizacija razkazovanja prostorov, skupaj z lastnikom;
sklenitev najemne pogodbe.

Po izključni pogodbi nosi nepremičninski posrednik nekoliko večjo odgovornost in le v primeru enostranske odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika: če se najemnik predčasno izseli, morajo nepremičninski posredniki vzeti novo stranko.

Ne bi smeli teči k nepremičninarju, potem ko so najemniki že dali ključ, in cviliti, da so se izkazali za takšne in drugačne, in kam ste pogledali in kaj storiti zdaj.

Preprosti nepremičninski posredniki ne nosijo nikakršne odgovornosti za izbiro "slabih" najemnikov in za kakršne koli posledice, kot so:

poškodovana lastnina;
poplave sosedov;
zamuda pri plačilu ali zavrnitev plačila;
zavrnitev izselitve itd.

Povsem druga stvar je, če lastnik sklene pogodbo o najemu stanovanja s skrbniškim upravljanjem.

Transakcije z najemom stanovanj v skrbniškem upravljanju v tujini predstavljajo 90 % celotnega števila najemnih poslov. Doslej je naš delež tovrstnih poslov le 10 % vseh letnih najemnih pogodb. Večina najemodajalcev še vedno ne zaupa skrbniškemu upravljanju zaradi naslednjih pomislekov:

skrbniško upravljanje najema je predraga storitev;
nepremičninski posrednik bo zagotovo naredil nekaj narobe;
pomanjkanje stalnega nadzora s strani lastnika lahko privede do nevarnosti izgube nepremičnine ali izgube sposobnosti razpolaganja z njo za dolgo časa.

A to mnenje je povsem zmotno, kar lahko dokaže vsaj primer nepremičninske agencije Akrus.

Nepremičninska agencija Akrus

Nepremičninska agencija Akrus se s posli najema nepremičnin ukvarja že od leta 1998. V tem času so v Moskvi v skrbništvo vzeli več kot 2000 stanovanj. Večina strank po Akrusovih besedah pride k njim po nasvetu znancev, ki z agencijo sodelujejo že vrsto let - to je posledica skoraj popolne odsotnosti oglaševanja.

Za najemodajalca je zelo pomembno, da ve naslednje:

Lastnik ob sklenitvi pogodbe z agencijo za storitev skrbniškega upravljanja ne izgubi pravice do nadzora nad celotnim postopkom najema od samega začetka, še bolj pa ne izgubi pravice lastnika niti zdaj niti v prihodnosti.

Skrbniško upravljanje najema stanovanja sploh ni analogno prenosu avtomobila v last novega lastnika s splošnim pooblastilom.

Zasnovan je tako, da pomaga lastniku nepremičnine pri izvajanju popolnega nadzora nad najemom prek druge osebe, pri čemer je odgovornost v vseh fazah, od sklenitve pogodbe do trenutka, ko se najemnik izseli, na skrbniku. To je bistvena prednost upravljanja zaupanja pred drugimi vrstami mediacije – storitve po standardnem in ekskluzivnem dogovoru.

Seznanite se lahko s celotno paleto storitev nepremičninske agencije Akrus.

Funkcije nepremičninskega posrednika z upravljanjem zaupanja

Pri najemu nepremičnine v skrbniškem upravljanju lastnik morda nikoli ne vidi najemnika niti osebno. Takoj, ko je pogodba sklenjena, agencija začne oglaševalsko akcijo za najem stanovanja in pripravo potrebne dokumente. Seveda lahko najemodajalec po želji sodeluje pri izbiri potencialne stranke, pri pogajanjih in razkazovanju stanovanja, včasih tudi osebno obišče, da se prepriča, ali je s stanovanjem vse v redu. Toda običajno vse skrbi lastnika, pa tudi želja po osebnem nadzoru stanja stanovanja, izginejo po mesecu dni, ko je oseba prepričana, da gre brez njega še bolje:

Za tiste, ki najamejo stanovanje, je lažje delati z zunanjim osebjem - profesionalnim nepremičninskim posrednikom, kot z nervoznim, pretirano zaskrbljenim lastnikom.
Realtorji nadzor nad najemnikom izvajajo na kulturno nevsiljive načine, a iz takšnega »očesa« ni lahko pobegniti. Odgovornost za skladnost s pogoji pogodbe in za varnost lastnine stanovanja prisilita agencijo, da tesno sodeluje s sosedi, zato se nepremičninski posredniki takoj zavedajo neupoštevanja pravil in pravil bivanja s strani stanovalcev, naselja. nepooblaščenih oseb v stanovanjih.
Nepremičninski posrednik ne spremlja le stanja stanovanja, temveč tudi odpravlja škodo, ki nastane, če najprej opravi popis nepremičnine, tako da lastnik ob koncu najema ne bo videl razmetanega in zanemarjenega doma.
Najti pravico za malomarnega najemnika in ga prisiliti, da plača škodo, povzročeno nepremičninskemu posredniku s skrbniškim upravljanjem, je veliko lažje kot lastnik sam, saj sodeluje tako s policijo kot s sodstvom.
Zaradi neskladnosti s pogoji pogodbe nepremičninski posrednik izseli brezvestnega gosta.
Če se gost predčasno odseli, kampanja izbere drugega najemnika.
Komunala, ki so v najemni pogodbi določena kot obvezna za lastnika, plača tudi agencija (odštejejo se od najemnine). Plačilo komunalnih računov najemnikom, plačilo elektrike, interneta, mednarodne telefonske klice nadzoruje agencija. Nadzor plačil za agencijo je preprosta naloga, saj je v stiku z vsemi komunalnimi in mestnimi službami in ji ni treba preverjati potrdil o prejemu.
Sodelovanje s komunalnimi službami vam omogoča tudi hitro odpravo poškodb komunikacij in opreme v stanovanju.
Realtor redno prenaša najemnino na lastnika in kot entiteta, lahko to stori z bančnim nakazilom, kar je primerno za delodajalca (tako zasebnega kot zaposlenega v podjetju).
Zavarovanje stanovanja in njegovo popravilo se izvede na stroške nepremičninske agencije - ta storitev je vključena v standardni paket pogodbe za opravljanje storitev skrbniškega upravljanja.

Tako lahko agencija prevzame nadzor nad popolnoma vsakim stanovanjem, tudi "ubitim", ga uredi in nato poišče najemnika.

Oddajanje zanemarjenega, neprimernega stanovanja je za lastnika nemogoča naloga, vendar ob sklenitvi najemne pogodbe s skrbniškim vodstvom plača le stroške storitve upravljanja, agencija pa popravila in zavarovanje. Kakšni so slabi pogoji?

Kozmetična popravila agencija običajno opravi na lastne stroške. Če se lastnik nepremičnine strinja z bolj delovno intenzivnim delom (ponovno načrtovanje, prenova kuhinje, kopalnice), se lahko manjkajoča sredstva vzamejo na kredit, plačila za katera se odštejejo od najemnine.

Pogodba o skrbniškem upravljanju je sklenjena v skladu s poglavjem 53 Civilnega zakonika AF "O skrbniškem upravljanju premoženja".

Po normativnem aktu Ch. 53 Civilnega zakonika Ruske federacije ustanovitelj upravljanja (lastnik nepremičnine) prenese nepremičnino na skrbniško upravljanje za obdobje, določeno v pogodbi, in se zaveže upravljati premoženje v interesu lastnika ali druge osebe, ki jo on določi. Lastninska pravica ne preide z ustanovitelja na skrbnika.

Po sklenitvi pogodbe o skrbniškem upravljanju z lastnikom nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do samostojnega iskanja najemnika, urejanja ogledov stanovanja in sklepanja najemnih pogodb. Pri vseh teh korakih je sodelovanje lastnika neobvezno.

Pogodba o skrbniškem upravljanju se ne nanaša na posrednika, ampak se nanaša na pogodbo o storitvi. Predmet državne registracije, ki pogosto zadržuje lastnike stanovanj: navsezadnje bodo v skladu s takšnim sporazumom morali plačati davke. Vse več lastnikov pa želi najem legalizirati in pričakovano plačati davke na dohodek.

Vendar pa včasih agencije sklenejo tako imenovane provizijske pogodbe:

Agencija (komisionar) se zavezuje lastniku nepremičnine (komitentu) za plačilo (provizijo), da v svojem imenu in na njegove stroške opravlja posle.
Takšen dogovor ne zahteva obvezne registracije, stranka pa se odloči, ali bo plačala davke ali ne.
Komisijska pogodba daje naročniku pravico, da v skrbniško upravljanje izroči celo državno ali občinsko stanovanje.

Koliko stane storitev upravljanja zaupanja?

.V primerjavi z velikim številom ugodnosti in storitev, ki jih zagotavljajo skrbniki, so stroški storitev smešni - ena mesečna najemnina na leto ali 8,3 % mesečnega dohodka od najemnine.