როგორ ვიქირაოთ ფართი. როგორ სწორად ვიქირაოთ ოთახი ქალაქიდან ქირავდება მუნიციპალური შენობა

უძრავი ქონების გაქირავება ძალიან მომგებიანი ბიზნესია, თუ პროცედურას მაქსიმალური პასუხისმგებლობით მოეკიდებით. მუდმივი პასიური შემოსავალი ყოველთვის სასიამოვნოა, მაგრამ რა მოხდება, თუ კომერციული უძრავი ქონების დაქირავების იდეა გაჩნდა? ამას ოდნავ განსხვავებული მიდგომა დასჭირდება, რადგან დიდი განსხვავებაა ბინის დაქირავებასა და დიდ ოფისს შორის.

ნაბიჯ-ნაბიჯ ინსტრუქცია

ობიექტის გაქირავების პროცესი დაყოფილია შემდეგ ეტაპებად:

1. ქირავნობის ღირებულების განსაზღვრა.

პირველი ნაბიჯი არის ბაზარზე არსებული შეთავაზებების ყველაზე დიდი რაოდენობის ნახვა და შეფასება. რაც უფრო დიდია ნიმუში, მით უკეთესი იქნება შედეგი (კომერციული ფართების ქირის საშუალო ღირებულების უფრო ზუსტი მაჩვენებელი).

ანალიზის დროს შეგიძლიათ გამოიყენოთ პოპულარული საიტები, როგორიცაა Avito ან CYAN. ინფორმაცია ასევე შეგიძლიათ იხილოთ სხვადასხვა ბეჭდურ პუბლიკაციებში. სხვა შეთავაზებების შესწავლაში პირადად ჩართვის სურვილის არარსებობის შემთხვევაში, გონივრული იქნება რეალტორის ან ბროკერის დაქირავება.

ასეთი სერვისების ფასს ძნელად შეიძლება ვუწოდოთ მაღალი და სავსებით შესაძლებელია ნერვული უჯრედების და დროის ღირსეული წილის დაზოგვა.

ქირავნობის ფასი კომერციული უძრავი ქონებაუნდა მოერგოს არა მხოლოდ მფლობელს, არამედ პოტენციურ მომხმარებელს. შეგნებულად მაღალი მაჩვენებელი ნაკლებად სავარაუდოა, რომ იყოს წარმატებული, მაგრამ შემდეგ ფაქტორებმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს ფასის ფორმირებაზე:

• შენობის/შენობის ადგილმდებარეობა;
• ინფრასტრუქტურა (კაფეების არსებობა უშუალო სიახლოვეს, უფასო პარკინგი, შენობის დაცვა);
• სამშენებლო კლასი;
• შეკეთების ხარისხი და დონე;
• განლაგების ფუნქციონირება;
• სხვადასხვა თვისებებიკომუნიკაციები (უწყვეტი ელექტრომომარაგება, ინტერნეტი, სველი წერტილების არსებობა და ა.შ.);
• სხვა ბონუსები, რომლებსაც შეუძლიათ პოტენციურად გააუმჯობესონ მოიჯარეების პროდუქტიულობა (Wi-Fi როუტერი, ყავის აპარატი, კომფორტული ავეჯი).

ბაზარზე არსებული ფასების გაანალიზების შემდეგ, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ სხვა მემამულეებს და სცადოთ ღირებულების გადატვირთვა. ხშირად, შეთავაზებებში მითითებული ფასი არის საჩვენებელი და მიახლოებითი. ღირებულების ინდიკატორი, რომლის მიღწევაც შესაძლებელია მოლაპარაკებების დროს, საკმარისი იქნება მსგავსი წინადადებების გაქირავების საშუალო კურსის გასარკვევად. 5-10 ზარი საკმარისია ქირის ფასის შედარებითი მონაცემების მისაღებად.

კომერციული ქონების მეიჯარისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი არის სწორი კლიენტის პოვნა. თქვენ შეგიძლიათ ეს გააკეთოთ საკუთარ თავს, ან შეგიძლიათ დაიქირაოთ რეალტორი. ორივე სიტუაციას აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, ამიტომ არჩევანის გაკეთება ყველასთვის პირადი საქმეა.

როდესაც დამოუკიდებლად ეძებთ მოიჯარეს, სერიოზული უპირატესობაა საკუთარი მონაცემთა ბაზის ქონა. თუმცა მისი არარსებობა დიდ პრობლემებს არ გამოიწვევს, მაგრამ მეტი ძალისხმევის დახარჯვა მოგიწევთ.

კარგი გზითსწორი კლიენტის პოვნა არის ვებსაიტის შექმნა კომერციული შეთავაზებით. უმჯობესია ასეთი საიტის პოპულარიზაცია კონტექსტური რეკლამის დახმარებით, ძირითადი აუდიტორიის აქცენტით. ასეთი რეკლამის წყალობით, თქვენ შეგიძლიათ მარტივად იპოვოთ დაინტერესებული აუდიტორია და თავიდან აიცილოთ მაღალი საკომისიო სააგენტოებისთვის.

ამის გაკეთება ყველაზე მიზანშეწონილია შთამბეჭდავი ფართობის მქონე შენობების დაქირავებისას. ასეთ შეთავაზებებს ეძებენ კლიენტები, რომლებიც ეყრდნობიან დაგეგმილი საქმიანობიდან მაღალ მომგებიანობას და ყველაზე მეტად ენდობიან ვებგვერდებს.

თუ ადამიანს ძალიან ძვირი მანქანის ყიდვა უნდა, საეჭვო რესურსებზე დაეძებს თუ ოფიციალურ ვებსაიტს ამჯობინებს? ასე რომ, კომერციული უძრავი ქონების დამქირავებელიც იმავე აზრზეა.

სრულიად განსხვავებული საკითხია ქირავდება პატარა ფართი. აქ ვებსაიტის შექმნას აზრი არ აქვს და უფასო ონლაინ განცხადებები (თუნდაც მცირე) იდეალურია.

1. რეალტორის მომსახურება.

თუ არ გსურთ დამოუკიდებლად ჩაერთოთ დაინტერესებული მხარეების ძიებაში, არსებობს რეალტორის დაქირავების შესაძლებლობა. ეს ადამიანი დამოუკიდებლად იპოვის სწორ მოიჯარეებს, დაამყარებს კონტაქტებს და დამოუკიდებლადაც კი გააფორმებს საჭირო იჯარის ხელშეკრულებას.

მეორეს მხრივ, ძებნა სწორი ხალხი- ეს დელიკატური და საკმაოდ რთული / შრომატევადი ამოცანაა. ამას ყველა რეალტორი არ დათანხმდება და სერიოზულ სააგენტოებში მათი ხელოსნობის ოსტატები მოითხოვენ თანხას 1 თვის საიჯარო ფასის 50%-ის ოდენობით ასეთი მომსახურებისთვის. და ზოგჯერ ამაზე მეტიც.

მაგრამ მაინც, მოიჯარეების პოვნის მსგავსი მეთოდით, მფლობელი თავისუფლდება მნიშვნელოვანი სირთულეებისგან. შედეგად, საქმე დარჩება მხოლოდ ხელშეკრულების მომზადებასა და ყველა საჭირო დოკუმენტაციის მომზადებაზე.

რეალტორის მომსახურების გადახდა ხორციელდება მხოლოდ იჯარის ხელშეკრულების დადების შემდეგ. თუ რეალტორი ან სააგენტო მოგთხოვთ წინასწარ გადაიხადოთ ან თანხა ადრე გადაიხადოთ, ისინი შეიძლება იყვნენ თაღლითები.

1. საჭირო დოკუმენტაცია.

მას შემდეგ რაც მოიჯარე მოიძებნება და ყველა საკვანძო პუნქტი ორივე მხარის მიერ დაკმაყოფილდება, შეგიძლიათ გააგრძელოთ ხელშეკრულების შესრულება. კომერციული უძრავი ქონების იჯარის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

• სრული ინფორმაცია თითოეული მხარის შესახებ;
• გაქირავების ობიექტის ზუსტი მისამართი;
• თანხა და გადამხდელი კომუნალური;
• ყოველთვიური ქირა;
• თარიღი, როდესაც ობიექტი გაიცემა იჯარით;
• თითოეული მხარის აუცილებელი ქმედება ფორსმაჟორულ სიტუაციებში;
• რემონტის ხარისხისა და მდებარე ავეჯის აღწერა;
• ძირითადი პირობები, რომლითაც შეგიძლიათ შეწყვიტოთ იჯარა.

თუ არ გაქვთ საჭირო ცოდნა ან გამოცდილება, გონივრული იქნება ხელშეკრულების დადების პროცედურაში კვალიფიციური იურისტის ჩართვა.

ხელშეკრულება არ არის ერთადერთი, რაც საჭირო იქნება უძრავი ქონების გაქირავებისას. თქვენ ასევე უნდა გქონდეთ:

• რუსეთის ფედერაციის მოქალაქის პასპორტი;
• საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი;
• სართულის გეგმა.

როდესაც ყველა დოკუმენტი ხელთ არის და მხარეები წარმატებით აფორმებენ ხელშეკრულებას, რჩება მხოლოდ შემოსავლების მიღება და გადახდების სიხშირის მონიტორინგი.

კომერციული უძრავი ქონება მოიცავს საოფისე შენობებს, სამრეწველო შენობებს, სპორტულ ობიექტებს, მაღაზიებს, ავტოფარეხებს, საწყობებს და სასტუმროებსაც კი.

თქვენ შეგიძლიათ დააჩქაროთ კომერციული უძრავი ქონების მიწოდება ქირავნობის ტარიფის შემცირებით. შენობის შენარჩუნების მუდმივი ხარჯების გათვალისწინებით, უფრო სწორი იქნება უძრავი ქონების გაქირავება საშუალოდ ან თუნდაც დაბალ ფასად, ვიდრე გატანა. მაღალი ფასიმაგრამ მთელი წლის განმავლობაში.

ასევე, ასეთი შენობების ფასზე გავლენას ახდენს:

• პარკინგი;
• კვების პუნქტები (იგივე შენობაში ან სიახლოვეს);
• ინფრასტრუქტურა;
• მაღალი ტრაფიკი და ა.შ.

ასეთ პირობებში, ქირა შეიძლება მნიშვნელოვნად აღემატებოდეს საბაზრო საშუალო მაჩვენებელს. და, რა თქმა უნდა, იქნება ამისთვის კლიენტი.

მომავალი მომხმარებლების სურვილებისადმი ღიაობა ასევე მნიშვნელოვან როლს ასრულებს კომერციული უძრავი ქონების მიწოდებაში:

1. დაეხმარეთ დაგეგმვაში.

პოტენციურ მოიჯარეს შეიძლება დასჭირდეს დახმარება ან რჩევა სამუშაო ადგილის განლაგების შესახებ. გონივრული იქნება წინასწარ მოემზადოთ და რამდენიმე მზა ვარიანტი შესთავაზოთ დაუყოვნებლივ, ხოლო ძირითადი ცვლილებები კლიენტს დარჩება, რისი გაკეთებაც მას სურს.

ბევრად უფრო ადვილია შეცვალო ის, რაც უკვე გაქვს, ვიდრე რაღაცის შექმნა ნულიდან. მოიჯარესთან ასეთი დამოკიდებულება უდავოდ დაფასდება.

1. დეტალების განხილვა.

ოთახში კედლების ფერი, სატელეფონო ქსელთან ან ინტერნეტთან მაქსიმალური კავშირის რაოდენობა, ისევე როგორც ყველა სხვა მახასიათებლის განხილვა დაეხმარება მოიჯარეების კეთილგანწყობას და დაარწმუნოს ის, რომ იქირაოს ეს კონკრეტული ქონება.

ეს არის პატარა ფსიქოლოგიური ხრიკი: რაც უფრო მეტად ჩადის ადამიანი დეტალებში, მით უფრო დიდია შანსი, რომ ასეთი საუბარი მის მეხსიერებაში ჩაიწეროს. ასე რომ, სწორედ მასზე გაამახვილებს ყურადღებას პირველ რიგში, აწონ-დაწონებს დადებით და უარყოფით მხარეებს და ა.შ.

თუმცა, თუ გაქირავების მთელი პროცესი ემყარება ასეთ ხრიკებს, ეს იქნება რეპუტაციის დაკარგვის დიდი რისკი. თუ იჯარის ხარისხი მნიშვნელოვანია მხოლოდ სიტყვებით, მაშინ ეს შეიძლება დაემუქროს ძალიან სერიოზულ შედეგებს.

1. დღესასწაულები.

თუ ქირავნებისთვის გამოყოფილ კომერციულ ფართს არ აქვს დასრულება, მაშინ შეგიძლიათ მოიჯარეს შესთავაზოთ გადახდის შვებულება. ანუ საკუთარი ხარჯებით განახორციელებს რემონტს, მაგრამ სანამ სარემონტო ჯგუფები თავიანთ საქმეს ასრულებენ, კლიენტი ფართის ქირას არ გადაიხდის.

ეს საკმაოდ მნიშვნელოვანი პლიუსია დამქირავებლისთვის, რომელმაც აშკარად გადაწყვიტა ქონების დაქირავება:

• თუ არ არის ზედმეტი თანხები ქირის და რემონტის გადასახდელად, მაშინ ეს ქმედება გამოიწვევს უკიდურესად დადებით ემოციებს და გაზრდის მესაკუთრის რეპუტაციას;
• ასევე, სარემონტო არდადეგები დაეხმარება დაარწმუნოს საეჭვო მოიჯარე ამ კონკრეტული ქონების/შენობის შეძენაში.

ზოგადად, თქვენ შეგიძლიათ დროებით გაათავისუფლოთ კლიენტი ქირის გადახდისგან სხვადასხვა სიტუაციებში. მთავარია, რომ ორივე მხარისთვის სერიოზული ფინანსური ზარალი არ იყოს. ეს არის ბიზნესის კეთების ძირითადი მახასიათებლები და ეს კარგად იციან კომერციული უძრავი ქონების მოიჯარეებმა (ისევე როგორც მემამულეებმა).

ამიტომაა, რომ მსგავსი ქმედებები ფართოდ არის გავრცელებული, თუმცა მათი გამოყენება სავალდებულო არ არის. მით უმეტეს, თუ კომერციული უძრავი ქონების მიწოდება არ არის გადაუდებელი.

1. მესაკუთრის საიმედოობა.

ეს არის ძალიან მნიშვნელოვანი პუნქტი, რომელიც ყველაზე მკაფიოდ გამოიხატება დამქირავებლისთვის მესაკუთრის დოკუმენტაციის მომზადებაში. რაც უფრო მეტ გარანტიას მიიღებს კლიენტი, მით მეტია შენობის წარმატებით გაქირავების შანსი.

დამხმარე დოკუმენტების სიმრავლე, ხელშეკრულების გაფორმების დროს ხრიკების არარსებობა და კარგი რეპუტაცია არის კომერციული უძრავი ქონების წარმატებული იჯარის გასაღები. მიზეზი მარტივია:

• ბინის გაქირავებისას ხშირად უბრალო მოქალაქეები აგვარებენ საკითხს;
• და თუ დაგეგმილია შენობის კომერციული მიზნებისთვის გამოყენება და ამ ბიზნესზე სერიოზული ფულის გამომუშავება, მაშინ დამქირავებლის მიერ თითოეული დოკუმენტის შესწავლა მაქსიმალურად სკრუპულოზური იქნება.

რისკები და სხვა სირთულეები

არა მარტო მოიჯარე ექვემდებარება რისკებს - იგივე ეხება მესაკუთრეს. უმეტესობა საერთო მიზეზებიკონფლიქტები არის:

• იჯარით აღებულ ქონებასთან დაკავშირებით მხარეთა სამართლებრივი ვალდებულებების არასაკმარისი განსაზღვრა;
• ყოველთვიური გადახდების და სხვა გადახდების დაგვიანება;
• იჯარით აღებული ქონების ბოროტად გამოყენება;
• მეიჯარის საკუთრებაში არსებული ქონების დაზიანება/დაკარგვა;
• დავა დაბეგვრის შესახებ (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 146-ე მუხლის თანახმად, დღგ-ის გადახდის ვალდებულება ენიჭება მხოლოდ მეიჯარეს, შესაბამისი დოკუმენტის არსებობის შემთხვევაში, მოიჯარის მიერ გადასახადის თანხის გამოქვითვის შესაძლებლობით).

ყველა ეს კონფლიქტური სიტუაცია პირდაპირ დამოკიდებულია დადებულ ხელშეკრულებაზე. თითოეული პუნქტი უნდა იყოს აღწერილი რაც შეიძლება ზუსტად, რადგან ეს ამცირებს რისკებს ორივე მხარისთვის ერთდროულად. მნიშვნელოვანია პასუხისმგებლობით მოეპყროთ ხელშეკრულების დადებას, რათა თავიდან ავიცილოთ მსგავსი სიტუაციები.

კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება დიდად არ განსხვავდება, მაგრამ აქვს მთელი რიგი ძირითადი მახასიათებლები. მთავარია ხელშეკრულების გაფორმება. ნებისმიერ სიტუაციაში მხარეები დაეყრდნონ მხოლოდ მას, ამიტომ, გარიგების დადებისას, თქვენ უნდა გაამახვილოთ ყურადღება ამ დოკუმენტზე.

როგორ სწრაფად გავყიდოთ ან ვიქირაოთ ნებისმიერი კომერციული ქონება

რუსეთში მილიონობით კვადრატული მეტრი კომერციული უძრავი ქონებაა და მათი რიცხვი ყოველწლიურად იზრდება. სავაჭრო და გასართობი კომპლექსები, საქმიანი და საოფისე ცენტრები წვიმაში სოკოსავით იზრდება, მაგრამ ... ისე სწრაფად იყიდება, როგორც შენდება?

გარემო, რომელშიც მუშაობენ კომერციული უძრავი ქონების გამყიდველები და მესაკუთრეები

უძრავი ქონების რეკლამის ყველაზე პოპულარული და ეფექტური არხი გახდა ინტერნეტი, რომელიც გთავაზობთ უზარმაზარ შესაძლებლობებს - დაახლოებით 200 ბიულეტენის დაფა და უძრავი ქონების პორტალი, ყოველთვიურად იზიდავს 30 მილიონზე მეტ პოტენციურ მყიდველს და უძრავი ქონების მოიჯარეს რუსეთში. როგორც ჩანს, ასეთი მოთხოვნით, ყველაზე არალიკვიდური საწყობის გაყიდვა და იჯარა რამდენიმე წვრილმანია.

პრაქტიკაში სიტუაცია განსხვავებულია. გამყიდველებსა და მესაკუთრეებს შეუძლიათ დაფარონ პოტენციური მყიდველების არაუმეტეს 5-15%. ამის მიზეზი არის რესურსების შეზღუდული რაოდენობა, რომლებსაც ისინი იყენებენ რეკლამისთვის (უძრავი ქონება, ხელჩართული ან სხვა), რომელსაც ათვალიერებს მყიდველების მთლიანი რაოდენობის დაახლოებით 10-15%. 85-90% დანარჩენებს შორისაა გაფანტული, მათ შორის რეგიონულ რესურსებს შორის.

ასეთი მოკრძალებული საშუალო ბაზრის გაშუქება დაკავშირებულია ინტერნეტ რესურსებზე რეკლამის ტექნიკურ მახასიათებლებთან.

ერთი ობიექტის გაყიდვა/გაქირავება მფლობელს ან მენეჯერს უწევს გრძელი რუტინის გავლა: საუკეთესო ბიულეტენების არჩევა, რეგისტრაცია, რეკლამის განთავსება (ან რამდენიმე რეკლამა, თუ რამდენიმე შენობა ქირავდება ერთ შენობაში), მათი ეფექტურობის მონიტორინგი და ა.შ. პროცესი რეკორდული, დამღლელი და ხშირად არაეფექტურია.

რეალტორები, რომლებიც მუშაობენ უამრავ კომერციულ საკუთრებაში, სხვადასხვა სახის პრობლემას აწყდებიან. ჩვენ ვსაუბრობთ სპეციალური XML ფორმატის ფაილების შემუშავების მაღალ ღირებულებაზე, რომლებშიც ბიულეტენები იღებენ ობიექტების დიდ მონაცემთა ბაზებს. ერთი ასეთი ბაზის შემუშავება 15-20 ათასი რუბლი ღირს. და სჭირდება 1,5-2 თვე. მხოლოდ ბაზრის მონსტრებს შეუძლიათ დაფარონ მინიმუმ 20 პოპულარული საიტი, ხოლო პოტენციური მყიდველების არაუმეტეს 40-50%-ის ყურადღების მიპყრობა. კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე არც ერთ მოთამაშეს არ შეუძლია ობიექტების რეკლამირება ყველა რუსულ საიტზე.

უფრო ზუსტად, მას არ შეეძლო Assis.ru-ს მოსვლამდე - რეალტორისა და ქონების მფლობელის თანაშემწე, ავტომატიზირებდა ყველა ზემოაღნიშნულ რუტინულ პროცესს და მნიშვნელოვნად ამცირებს მათ ღირებულებას.

რატომ იზიდავს Assis.ru კომერციული უძრავი ქონების გამყიდველებსა და მემამულეებს ასე ძალიან?

სკოლკოვოში 2012 წელს შეიქმნა სპეციალური სარეკლამო სერვისი და ამავე დროს მძლავრი მარკეტინგული და ანალიტიკური ინსტრუმენტი. დღეს მისი მომხმარებელთა რაოდენობამ 100 ათას ადამიანს მიაღწია, მათ შორის ათობით უძრავი ქონების სააგენტო, მსხვილი დეველოპერები და კერძო რეალტორები. გასული წლის განმავლობაში მისი დახმარებით 10 მილიონ კვადრატულ მეტრზე მეტი კომერციული უძრავი ქონება გაიყიდა და იჯარით გავიდა.

ეს ადვილად გამოსაყენებელი და წარმოუდგენლად რთული ინსტრუმენტი ასრულებს ტექნიკური მთარგმნელის როლს გამყიდველსა და ონლაინ სარეკლამო რესურსებს შორის. მისი ბაზა შეიცავს 120 სარეკლამო პლატფორმარუსეთში უძრავი ქონებისთვის (როგორც ვებგვერდი, Avito, Yandex.Real Estate, DMIR.ru, Cian.ru, ნაკლებად პოპულარული და რეგიონალური რესურსები). სისტემას აქვს KLADR მისამართების ჩაშენებული მონაცემთა ბაზა, მისამართების მართლწერის ყველა შესაძლო ვარიანტით, გათვალისწინებულია და რეგულარულად განახლდება საიტების ტექნიკური მოთხოვნები რეკლამის შესაქმნელად, რაც უზრუნველყოფს მომხმარებლის წარმატებულ რეკლამების გამოქვეყნებას.

მომხმარებელი, რომელსაც გაყიდვა სჭირდება ქონების გასაქირავებლად, ერთხელ დარეგისტრირდება Assis.ru-ზე და იღებს პირადი ფართობი. მასში ის აკეთებს თავის რეკლამებს ან ატვირთავს მათ API-ის (სისტემა ინტეგრირდება ნებისმიერ CRM-თან) ან XML ფაილის გამოყენებით, რომელიც შემუშავებულია ერთხელ მხოლოდ Assis.ru-ს მოთხოვნებისთვის, ირჩევს საჭირო საიტებს და ააქტიურებს ერთ-ერთ ტარიფს. მოდერაციის გავლის შემდეგ 5 წუთში რეკლამები იმეორებს ყველა შერჩეულ რესურსს და ერთ დღეში ისინი ხილული გახდება მყიდველებისთვის.

მარკეტინგული და ანალიტიკური ინსტრუმენტი

Assis.ru-ზე ანგარიშში გამოქვეყნების შემდეგ ჩნდება პირველი ანალიტიკა თითოეული ობიექტისთვის და თითოეული საიტისთვის. დროთა განმავლობაში მომხმარებელი ხედავს ნახვების დინამიკას, დაბრუნებას თითოეულ საიტზე, შეუძლია დაამატოთ/გამორთოს მისთვის საჭირო დაფები. და ასევე შეცვალეთ / წაშალეთ რეკლამები - ცვლილებები დაუყოვნებლივ აისახება ყველა რესურსზე.

რეალტორებისთვის Assis.ru არის ფასდაუდებელი მარკეტინგული ინსტრუმენტი, რომელიც უზრუნველყოფს ანალიტიკური შესაძლებლობების ფართო სპექტრს. რეპორტაჟებში საჭირო არჩევანის გაკეთებისას ის ხედავს რომელი რეგიონებია უფრო პერსპექტიული კონკრეტული ტიპის კომერციული ქონების გასაყიდად, როგორ რეაგირებენ ადამიანები შეთავაზებაზე და რომელ რეგიონებში საერთოდ არ ღირს რეკლამა.

მფლობელებისთვის და რეალტორებისთვის არსებობს სხვადასხვა ტარიფები განსხვავებული შესაძლებლობებით

ტარიფი "რეგულარული განსახლება" შექმნილია მფლობელებისთვის. მასთან ერთად შეგიძლიათ შექმნათ რეკლამა და ავტომატურად გაიმეოროთ იგი 55 შეტყობინებათა დაფაზე. ამ ტარიფის ღირებულება იწყება 300 რუბლიდან. თვეში და დამოკიდებულია შერჩეული რესურსების რაოდენობასა და ხარისხზე, ასევე რეკლამირებული ობიექტების რაოდენობაზე.

ტარიფი "XML ატვირთვა"განკუთვნილია რეალტორებისა და უძრავი ქონების სააგენტოებისთვის. ეს არის კომპრომისული ვარიანტი მათთვის, ვისაც სურს მუშაობა ან უკვე მუშაობს უშუალოდ საიტებთან, მაგრამ გეგმავს მთლიანი ტექნიკური ნაწილის აუთსორსსს. ამ პაკეტის გამოყენებით მომხმარებელი ქმნის XML-ს ნებისმიერი შერჩეული საიტისთვის (პროცესი გრძელდება დაახლოებით ერთი წუთი), იღებს ბმულებს მზა მონაცემთა ბაზებზე და აგზავნის მათ საიტებზე. გარდა ამისა, Assis.ru ინახავს ამ ბაზებს, ცვლის და ა.შ. ამ ტარიფის ღირებულება იწყება 300 რუბლიდან. თვეში და დამოკიდებულია საიტების რაოდენობაზე და რეკლამების რაოდენობაზე.

ტარიფი "პარტია"ასევე შექმნილია რეალტორებისთვის და საშუალებას გაძლევთ განათავსოთ რეკლამები ანაზრაურების 65 დაფაზე. საკმარისია რეალტორმა ხელით შექმნას რეკლამები Assis.ru-ზე ან შეიტანოს მონაცემთა ბაზა XML ფაილში ან API-ის საშუალებით სისტემაში, შეარჩიოს საიტები და გაააქტიუროს ტარიფი. თავად Assis.ru განათავსებს მათ, გადაიხდის საიტების მომსახურებას და ინახავს მონაცემთა ბაზებს ტარიფის მთელი პერიოდის განმავლობაში. ამ ტარიფის ღირებულებაა 900 რუბლიდან. თვეში

მეტი ეფექტურობისა და დროის დაზოგვისთვის, რეალტორები აერთიანებენ XML და Package ტარიფებს, რითაც მიაღწევენ ბაზრის მაქსიმალურ დაფარვას მინიმალური ფულითა და დროით. გარდა ამისა, ასეთი კომბინაცია მნიშვნელოვანი ფაქტორია თავად რეალტორის რეკლამირებისთვის. გამყიდველი უფრო მეტად მიმართავს სპეციალისტს, რომელსაც შეუძლია სწრაფად გაყიდოს თავისი ობიექტი და არა მას, ვინც ძველმოდურად მუშაობს სამიდან ხუთ საიტთან და მყიდველთა მცირე რაოდენობასთან.

ყველა ტარიფისთვის საერთოა უცვლელი წესი - სისტემა აკონტროლებს რეკლამის გამოქვეყნების თარიღს და ავტომატურად ანახლებს მას - შეთავაზება ყოველთვის რჩება "ახალი".

ამრიგად, Assis.ru-მ მთლიანად გადაიტანა აქცენტი "კონკურენციის" და "რეკლამის ღირებულების" თვალსაზრისით კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე. მან გაათანაბრა სათამაშო მოედანი როგორც უმსხვილესი მოთამაშეებისთვის, ასევე დამწყები გამყიდველებისთვის და შესაძლებლობა მისცა ნებისმიერს სწრაფად ეპოვა კლიენტი მინიმალური დანახარჯებით.

კომერციული უძრავი ქონების იჯარით გაცემა და ხელშეკრულების გაფორმება არც ისე რთულია. თუმცა, საცხოვრებელი ფართის გაქირავებასთან შედარებით, უძრავი ქონების ბაზრის ეს სფერო რეგულირდება სხვადასხვა კანონებითა და რეგულაციებით. კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება მომგებიანი ბიზნესია, მაგრამ ბევრი მფლობელი დიდია საოფისე შენობებიხოლო მცირე ფართობის მქონე კომერციული ობიექტები ხშირად აწყდებიან კეთილსინდისიერი მოიჯარეების პოვნის პრობლემას. თუ ამ საკითხის გადაწყვეტა თქვენთვის აქტუალურია, მაშინ ჩვენი ძალიან გამოგადგებათ: ისაუბრებთ იმაზე, თუ როგორ უნდა იქირაოთ ოთახი, გააკეთოთ ეს რაც შეიძლება მალე და უდიდესი სარგებლით.

კომერციული უძრავი ქონების იჯარით გაცემის სამართლებრივი საფუძველი

სანამ გავაანალიზებთ კომერციული უძრავი ქონების გაქირავებას, შევეხოთ ამ ქმედებების მარეგულირებელ საკანონმდებლო აქტებს. კომერციული უძრავი ქონების ფასიანი სარგებლობისთვის გადაცემის პროცესი რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით(მუხლი 34). ამ საკანონმდებლო აქტის შესაბამისად, ხელშეკრულების გაფორმების პროცესში წარმოშობილი პირობები აისახება იჯარის ხელშეკრულებაში - მესაკუთრესა და მოიჯარეს შორის შეთანხმების დამადასტურებელ ძირითად დოკუმენტში.

კომერციული ქონების გაქირავება

მფლობელის მთავარი პასუხისმგებლობა უძრავი ქონებაარისიჯარით აღებულ შენობაში წესრიგისა და სათანადო მდგომარეობის შენარჩუნება. ასე, მაგალითად, ხელოვნება. სამოქალაქო კოდექსის 616 ავალდებულებს მესაკუთრეს დამოუკიდებლად განახორციელოს კაპიტალური რემონტი განსაზღვრულ ვადაში. ამავე მუხლში ასევე მითითებულია დამქირავებელზე დაკისრებული მოვალეობები, მათ შორის შენობის კოსმეტიკური რემონტი, მიმდინარე კომუნალური გადასახადების დროული გადახდა და შენობის შიგნით წესრიგის უზრუნველყოფა.

მესაკუთრეს ენიჭება კომერციული ობიექტების იჯარით აღების უფლება სხვა პირობებითრომელიც უნდა შედიოდეს იჯარის ხელშეკრულებაში. მაგალითად, გამქირავებელს შეუძლია ძირითადი რემონტის ჩატარების ვალდებულება გადასცეს პირს, რომელიც იყენებს შენობას იჯარის საფუძველზე, ან აიღოს მოიჯარის ვალდებულებები.

უძრავი ქონების მიწოდების ეტაპები

კომპეტენტური მიდგომით და კომერციული ობიექტების ლიზინგის ყველა სირთულის გაგებით, თითქმის ყველა მესაკუთრე შეძლებს დამოუკიდებლად გაუმკლავდეს არასაცხოვრებელი შენობების იჯარით გაცემის საკითხს. განვიხილოთ პროცედურა, დეტალურად აღწერს რა უნდა გაკეთდეს იმისათვის, რომ დაიდო ყველაზე მომგებიანი გარიგება.

უძრავი ქონების გაქირავებისას მთავარია საუკეთესო ფასის დაწესება, კეთილსინდისიერი მოიჯარეის პოვნა და გაქირავებული ობიექტის გადაცემის დოკუმენტების სწორად მომზადება!

ქირის ღირებულების განსაზღვრა

ეს არის პირველი და ძალიან მნიშვნელოვანი ნაბიჯი. თუ მესაკუთრე პირადად ახორციელებს გარიგებასქირავნობის ღირებულების დადგენა, როგორც წესი, არ იქნება მთლიანად ობიექტური. ვინაიდან ნებისმიერი მესაკუთრე გეგმავს მაქსიმალური სარგებლის მიღებას. მაგრამ გაბერილი ფასი აშინებს პოტენციურ მოიჯარეებს, ხოლო დაუფასებელი მაჩვენებელი გარკვეულ ეჭვებს გააჩენს. კომერციული ქონების ბევრი მფლობელი ეძებს სპეციალისტების დახმარებას (რეალტორი / შემფასებელი), თუმცა დღეს ბევრი აანალიზებს სპეციალურ საიტებზე განთავსებულ მსგავს შეთავაზებებს, მაგალითად, Avito, Cyan და სხვა ინტერნეტ საიტებზე. ეს საშუალებას გაძლევთ გაიგოთ ბაზარზე არსებული მდგომარეობა და სამართლიანად შეაფასოთ თქვენი საკუთარი შენობა.

გახსოვდეს!საკუთარი ბიზნესის გასატარებლად ოთახის დაქირავებით, პოტენციური მოიჯარე ელის, რომ მიიღებს მოგებას. სწორედ ამიტომ, შენობის შეფასებისას მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული სავარაუდო სავარაუდო შემოსავალი, რომლის მიღებასაც ის შეძლებს.

გარდა ამისა, იჯარით აღებული ფართის შეფასებისას, მიზანშეწონილია გავითვალისწინოთ რამდენიმე მნიშვნელოვანი ფაქტორი, მათ შორის:

• ნაქირავებ ფართს;
• არსებული განლაგება;
• ობიექტის მდგომარეობა;
• ავეჯის და კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობა;
• ობიექტის მდებარეობა;
• აღჭურვილი ავტოსადგომების არსებობა;
• ტრანსპორტი და სხვა ხელმისაწვდომობა ბიზნეს პარტნიორებისა და მოიჯარეების კლიენტებისთვის;
• ვიზიტორთა მოძრაობა (განსაკუთრებით დიდი სავაჭრო, გასართობი და საოფისე ცენტრებისთვის).

ზემოაღნიშნული პუნქტების გათვალისწინებით და მსგავსი ვარიანტების გაანალიზებით, შეგიძლიათ დააყენოთ ოპტიმალური, ორმხრივად მომგებიანი ფასი იჯარით აღებული ფართისთვის.

დამქირავებლის პოვნა

პოტენციური მოიჯარეების ძიება თანაბრად მნიშვნელოვანი ნაბიჯია უძრავი ქონების მიწოდებაში. მნიშვნელოვანია გადაწყვიტოთ ვის უნდა იქირაოთ ფართი, რადგან ხშირად ძალიან რთულია კეთილსინდისიერი მოიჯარეების შეხვედრა.

ყოველთვიური გადასახადის ოდენობის დადგენის შემდეგ აუცილებელია რეკლამის ტექსტის მომზადება.

ჩვეულებრივ, იგი დეტალურად აკონკრეტებს ობიექტის ძირითად პარამეტრებს - ოთახის ზომას, იატაკს, გეოგრაფიული მდებარეობაინფრასტრუქტურის განვითარება, შენობების მდგომარეობა და მისი აღჭურვილობა. ტექსტში მიზანშეწონილია ხაზგასმით აღვნიშნოთ შენობის არსებული უპირატესობები. მაგრამ არ უნდა დამალოთ იჯარით აღებული ობიექტის შესაძლო უარყოფითი მხარეები, რათა შემოწმების დროს არ აღმოჩნდეთ უხერხულ სიტუაციაში და არ შეაშინოთ პოტენციური მოიჯარე.

მითხარი მეტი ვარიანტების შესახებ პოტენციური მოიჯარეების ძებნა.

მოძებნეთ მეგობრები/ნაცნობებიითვლება ყველაზე მეტად მარტივი გზითიპოვნეთ კარგი მოიჯარე. ჩვეულებრივ, თუ არსებობს ფართო „კავშირები“ ბიზნეს საზოგადოებაში, კომერციული ქონების მფლობელებს შეუძლიათ თავიანთი ფართების გაქირავება საკმაოდ მარტივად და სწრაფად.

რეკლამის განთავსება სპეციალურ ინტერნეტ პორტალებზე, რომელთა დიდი რაოდენობაა ქსელში. ამ მეთოდის უპირატესობა ის არის, რომ გაქირავების მიმდინარე შეთავაზებას ხედავს მომხმარებელთა უზარმაზარი აუდიტორია, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან აირჩიონ ყველაზე მომგებიანი ვარიანტი. მაგრამ მათი ყურადღების მიქცევისთვის მნიშვნელოვანია კარგი რეკლამის დაწერა დეტალური აღწერაოთახები, ტექსტში მიუთითეთ არსებული პლიუსები და არ უნდა დაგვავიწყდეს მინუსების აღნიშვნა. ობიექტის შესახებ ჭეშმარიტი ინფორმაცია დაგეხმარებათ მოიჯარე უფრო სწრაფად იპოვოთ.

დაერთეთ რეკლამას შემოთავაზებული შენობის რამდენიმე ფოტო. ეს დაეხმარება პოტენციურ მოიჯარეებს სწრაფად გაარკვიონ, არის თუ არა მათთვის საინტერესო თქვენი ქონება.

შემოთავაზების გაგზავნაელ.ფოსტა. კაფეები და ბარები, დიდი და პატარა საცალო მაღაზიები, სილამაზის სალონები და სხვა დაწესებულებები, ისევე როგორც ორგანიზაციები ხშირად ეძებენ შენობებს ახალი მაღაზიების გასახსნელად ან უფრო მოსახერხებელ ადგილას გადასასვლელად. კომპანიის ოფიციალურ ვებსაიტზე შეგიძლიათ გაიგოთ ბიზნესის მფლობელების ან მენეჯერების ელექტრონული ფოსტა, რომლებიც შეიძლება დაინტერესდნენ თქვენი ტერიტორიით.

დიდი და პატარა შენობების დაქირავების თავისებურებები

გაქირავება არასაცხოვრებელი ფართების გაქირავება, იჯარით გასაცემი ობიექტის ფართობიდან გამომდინარე, დაეხმარება რჩევა უძრავი ქონების პროფესიონალებისგან.

ქირავდება პატარა ფართი:

თქვენ შეგიძლიათ მოაწყოთ პოტენციური მოიჯარეების ძებნა პირადად ან უძრავი ქონების სააგენტოს მეშვეობით

1. პროფესიონალების დახმარებით მოგიწევთ მომსახურების გაწევის ხელშეკრულების გაფორმება. იჯარის დადების შემდეგ მოგიწევთ სააგენტოს მომსახურების გადახდა. რა თქმა უნდა, შეგიძლიათ ითანამშრომლოთ ფორმალობების გარეშე, შემდეგ მოგიწევთ დაწეროთ წერილი, რომელიც შეიცავს კომერციულ შეთავაზებას, რომელშიც მითითებულია რეალტორის ანაზღაურება და გაგზავნოთ ის სააგენტოებში, რომლებიც მუშაობენ კომერციულ საკუთრებებთან. როგორც წესი, რეალტორის საფასური არის ყოველთვიური ქირის ნახევარი (ერთჯერადი გადახდა).
2. მოიჯარეების დამოუკიდებლად მოძიება, უფასო ინტერნეტ საიტებზე განცხადებების გამოქვეყნება, მიზნობრივი ელექტრონული ფოსტის ორგანიზება, გარდა ამისა, იჯარით (უფასო) იქნება ბანერის განთავსება ფასადზე (ფასიანი სერვისი) ეფექტური.

ქირავდება დიდი ფართი:

თუ დიდი ოთახის გაქირავება იგეგმება, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას ექნება მაღალი მოსალოდნელი მომგებიანობა, მაშინ შეგიძლიათ გააკეთოთ მარტივი ვებსაიტი თქვენი კომერციული შეთავაზებით. როგორც წესი, ვებსაიტის პოპულარიზაცია ხდება კონტექსტური რეკლამით, ძირითადი მოთხოვნების გამოყენებით. ეს საშუალებას გაძლევთ მიაღწიოთ სამიზნე აუდიტორიას, ხოლო ამ პარამეტრში შეგიძლიათ აკონტროლოთ რეკლამის ღირებულება. ამ ვარიანტში შეგიძლიათ განათავსოთ თქვენი ქონება და დაზოგოთ სააგენტოს საფასური.

ხელშეკრულების გაფორმება

იჯარით აღებული ფართის კომპეტენტური პრეზენტაცია- წარმატებული გარიგების გარანტია. ობიექტის ჩვენებისას შეეცადეთ მიაწოდოთ რაც შეიძლება მეტი ინფორმაცია, მიიპყროთ პოტენციური მოიჯარეების ყურადღება იმ სარგებელსა და სავარაუდო მოგებაზე, რომელიც მას შეუძლია მიიღოს ამ ობიექტის დაქირავებისას.

ხელშეკრულების ხელმოწერა- გარიგების საბოლოო და ყველაზე მნიშვნელოვანი ეტაპი. პროფესიონალურად მომზადებული და გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება მოქმედებს როგორც მესაკუთრის დაცვა არაკეთილსინდისიერი მოიჯარისგან. იჯარის ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს:

• ობიექტის მფლობელისა და მოიჯარის საიდენტიფიკაციო მონაცემები;
• ობიექტის ადგილმდებარეობის მისამართი, მისი ფართობი და ძირითადი მახასიათებლები;
• სარეგისტრაციო ინფორმაცია;
• კონტრაქტის დრო;
• ქირის ოდენობა და მისი გადახდის წესი.

Შენიშვნა!კანონი კრძალავს შენობის მესაკუთრის მიერ ქირის გაზრდას 12 თვეში ერთხელ. აქედან გამომდინარე, დოკუმენტში უნდა იყოს მითითებული სავარაუდო ზრდის ყველაზე დიდი ოდენობა, სადაც მითითებულია დამქირავებლის სავალდებულო შეტყობინების პერიოდი.

დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს დეტალურ აღწერას ხელშეკრულების მხარეთა უფლებების/მოვალეობების, აგრეთვე მხარეთა პასუხისმგებლობის შესახებ დოკუმენტის პუნქტების დარღვევისთვის. არ დააზარალებს დოკუმენტში შეტანილი ქონების ინვენტარიზაცია, რომელიც ოთახშია. ასე რომ, იჯარის დასრულების შემდეგ მფლობელს შეუძლია მოითხოვოს ფინანსური ანაზღაურება დაზიანებული ქონებისთვის.

როგორ სწრაფად მოვძებნოთ მოიჯარე

ჯერ კიდევ რამდენიმე სასარგებლო რჩევებიდაგეხმარებათ სწრაფად გაქირავოთ ოფისი და ობიექტი სხვა მიზნებისთვის.

მფლობელებისთვის, რომლებიც არ არიან მზად პირადად მოიძიონ მოიჯარე, ჩაატარონ ჩვენებები / მოლაპარაკებები, აზრი აქვს მოიძიონ პროფესიონალი რეალტორის დახმარება. ის ობიექტურად შეაფასებს შენობებს, დაადგენს მის რეალურ ღირებულებას, გადაიღებს მაღალი ხარისხის ფოტოებს, სწორად შეადგენს რეკლამის ტექსტს და დაიწყებს თქვენი ქონების დემონსტრირებას.

თუმცასააგენტოსთან თანამშრომლობით არის რამდენიმე ნიუანსი. თანამშრომლობის დაწყებამდე ისინი უნდა დაზუსტდეს.

თუ გამქირავებელს სურს სწრაფად მოძებნოს დამქირავებელი თავისი შენობისთვის, მაშინ მას შეუძლია გადაიხადოს სააგენტოს საფასური თავის თავზე (ბევრი სააგენტო იღებს ანაზღაურებას მოიჯარეებისგან). ამ ვარიანტს ხშირად იყენებენ ძვირადღირებული უძრავი ქონების მფლობელები ან თუ მფლობელობაში ბევრი ობიექტია. რეალტორში გადახდილი თანხა, სხვა საკითხებთან ერთად, ობიექტის გაქირავების ხარჯებსაც მოხმარდება. კომერციული ქონების გაქირავების კიდევ ერთი სწრაფი ვარიანტია ქირის შემცირება. და საერთოდ არ გჭირდებათ ოთახის დაქირავება "სამი რუბლისთვის", საკმარისია ქირის ღირებულება 5-10% -ით შეამციროთ. შემდეგ იზრდება შენობის კონკურენტუნარიანობა.

შესაძლო რისკები შენობის გაქირავებისას

ნებისმიერ მფლობელს აწუხებს გაქირავებული ფართის მდგომარეობა და სურს, რომ შემოსავალი ჰქონდეს გარიგებიდან. აქ არის კომერციული უძრავი ქონების მფლობელების ძირითადი რისკები და გეტყვით, როგორ დაიცვათ თავი მათგან.

შენობის ბოროტად გამოყენება

ნებისმიერ სათანადოდ მომზადებულ იჯარის ხელშეკრულებაში მითითებულია მისი გამოყენების მიზნები და ექსპლუატაციის პირობები. ეს ეხება შენობებთან ერთად დაქირავებულ აღჭურვილობას.

დავუშვათ, გარიგების დასასრულს, დამქირავებელმა პირობა დადო, რომ გამოიყენებდა შენობის საწყობად და გახსნა მაღაზია მასში. გამქირავებელს უფლება აქვს მოითხოვოს ხელშეკრულების გაუქმება გადახდილი ქირის დაბრუნებისა და დამქირავებლისთვის ჯარიმის დაკისრების გარეშე.

Ქონების დაზიანება

ობიექტი დამქირავებელს გადაეცა კარგ მდგომარეობაში, ტექნიკითა და ტექნიკით. მაგრამ ერთ დღეს აღმოჩნდება, რომ ოთახი დანგრეულია, ტექნიკა გაფუჭებულია და ა.შ. ამ შემთხვევაში მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს მიყენებული ზიანის სრული ანაზღაურება. ამ შემთხვევაში კომპენსაციას ექვემდებარება არა მხოლოდ სარემონტო სამუშაოების ხარჯები, არამედ გატეხილი აღჭურვილობის (საბაზრო) ღირებულებაც.

პასუხისმგებლობა არ არის გათვალისწინებული იმ შემთხვევებში, როდესაც შენობა და ქონება დაზიანდა ფორსმაჟორულ გარემოებებში (ხანძარი და ა.შ.).

მოიჯარე უარს ამბობს ქირის გადახდაზე

დაუდევარი გადამხდელები, როგორც წესი, ფინანსურად ისჯებიან. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იჯარის ხელშეკრულება სწორად არის შედგენილი/შემუშავებული, მასში ნათლად არის გაწერილი ყოველთვიური ქირის ვადები, პროცედურა და ოდენობა.

ეძებთ ინფორმაციას მოსკოვში მუნიციპალური ქონების გაქირავების აუქციონების შესახებ, რადგან ის იაფი და საიმედოა? შესაძლებელია, რომ ამა თუ იმ მიზეზით მოგიწიოთ საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმება საქალაქო ხელისუფლების ან თუნდაც სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი ფართებისთვის. Ამ შემთხვევაში მუნიციპალური იჯარაშენობა მოსკოვში - ეს არის ის, რაც საშუალებას მოგცემთ იქირაოთ შესაფერისი ობიექტი.

ამავდროულად, რუსეთის საგარეო საქმეთა სამინისტროს GlavUpDK თქვენს ყურადღებას აქცევს ინფორმაციას ფედერალური ქონების იჯარის აუქციონების შესახებ - ე.ი. სახელმწიფოს საკუთრება საიდუმლო მდგომარეობს იმაში, რომ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასაცხოვრებელი უძრავი ქონება პრაქტიკულად არ შედის უძრავი ქონების სააგენტოების მონაცემთა ბაზაში. ამ მიზეზით, ბევრმა უბრალოდ არ იცის, რომ არსებობს ობიექტის დაქირავება უფრო დაბალ ფასად. ასევე აუცილებელია განასხვავოთ ქირა ფედერალური უძრავი ქონებამუნიციპალური შენობების იჯარით გაცემაზე აუქციონზე მიღებული უძრავი ქონების იჯარიდან.

რუსეთის საგარეო საქმეთა სამინისტროს დაქვემდებარებული GlavUpDK კომპანია რეგულარულად აწყობს და ატარებს აუქციონებს ფედერალური უძრავი ქონების იჯარისთვის, რომელიც გადაცემულია მის მენეჯმენტზე ეკონომიკური მართვის უფლებით. თუ ეძებთ საოფისე ფართს, აუცილებლად ეწვიეთ ჩვენს ვებგვერდს, სადაც შეგიძლიათ გაეცნოთ გაქირავების შეთავაზებებს და გახდეთ აუქციონის მონაწილე - იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების სარგებელი აშკარაა, რადგან შეგიძლიათ დადოთ აბსოლუტურად ლეგალური იჯარა. შეთანხმება, რომელიც დაიცავს თქვენს, როგორც მოიჯარის ინტერესებს.

აუქციონის წესები:

აუქციონი ტარდება მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, რომელიც ავალდებულებს ფედერალურ სახელმწიფო უნიტარულ საწარმოებს აუქციონზე გასაქირავებლად შემოთავაზებული ყველა ფართი გასცეს. მხოლოდ ერთი განაცხადის წარდგენის შემთხვევაში აუქციონი ბათილად ცხადდება და ხელშეკრულება გაფორმდება პოტენციურ მოიჯარესთან, რომელმაც წარადგინა ერთადერთი განაცხადი მინიმალური (საწყისი) ქირავნობის განაკვეთით. იმ შემთხვევაში, თუ რამდენიმე მონაწილე განაცხადებს ერთსა და იმავე შენობაში, ტარდება აუქციონი, რომლის დროსაც ტარიფები შეიძლება მნიშვნელოვნად გაიზარდოს აუქციონის დროს.

იმისათვის, რომ გახდეთ უძრავი ქონების გაქირავების აუქციონის მონაწილე, უნდა შეავსოთ განაცხადი, სადაც მითითებული იქნება თქვენი მონაცემები, ასევე დაურთოთ შემადგენელი დოკუმენტები და ანაბრის გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტი. აუქციონის დაწყებამდე კლიენტს უფლება აქვს უარი თქვას მონაწილეობაზე და გაიტანოს წარმოდგენილი განცხადება.

თუ თქვენ გახდებით აუქციონში გამარჯვებული, მაშინ უნდა დადოთ იჯარის ხელშეკრულება აუქციონის დღიდან 20 დღის ვადაში. ამ შემთხვევაში დეპოზიტი აუქციონში გამარჯვებულს დაუბრუნდება ან მიიღება წინამდებარე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესასრულებლად.

მაგრამ თუ ხელშეკრულებას ამა თუ იმ მიზეზით გამარჯვებული არ მოაწერს ხელს მითითებულ ვადაში, მაშინ მას ანაბარი არ დაუბრუნდება.

თუ თქვენ გაქვთ რაიმე შეკითხვა აუქციონის წესებთან დაკავშირებით, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ ჩვენს კონსულტანტებს ტელეფონით ან საიტზე მითითებული ელექტრონული ფოსტით.

სად შემიძლია ვიქირაო კომერციული არასაცხოვრებელი ფართი ან საწყობი? როგორ ვაქირავებ სავაჭრო ზონამაღაზიის ქვეშ? როგორ ვაქირაოთ კომერციული უძრავი ქონება?

მოგესალმებით ყველას, ვინც დაათვალიერა პოპულარული ონლაინ ჟურნალის "HeaterBober"-ის საიტი! თქვენთან ერთად ექსპერტი - დენის კუდერინი.

დღევანდელი საუბრის თემაა კომერციული უძრავი ქონების იჯარა. სტატია სასარგებლო იქნება ბიზნესმენებისთვის, მფლობელებისთვის არასაცხოვრებელი ფართებიდა ყველა, ვინც დაინტერესებულია აქტუალური ფინანსური საკითხებით.

სტატიის ბოლოს თქვენ იხილავთ მიმოხილვას ყველაზე სანდო რუსული უძრავი ქონების კომპანიების შესახებ, რომლებიც უზრუნველყოფენ შუამავალ მომსახურებას კომერციისთვის ობიექტების დაქირავებისას.

ასე რომ, დავიწყოთ!

1. რატომ ვაქირავებ კომერციულ ქონებას?

წარმატებული სამეწარმეო საქმიანობა დიდწილად დამოკიდებულია ბიზნესის კეთების კარგად შერჩეულ შენობაზე. ეს განსაკუთრებით ეხება ვაჭრობასა და მომსახურებას. ქალაქის დატვირთულ ნაწილში მყუდრო, კეთილმოწყობილი მაღაზია თავისთავად იზიდავს მომხმარებელს.

იგივე შეიძლება ითქვას ოფისებზე. ყველა თავმოყვარე კომპანიას უნდა ჰქონდეს კარგი ადგილი სამუშაოდ და სტუმრების მისაღებად. მაშინაც კი, თუ თქვენ ყიდით საქონელს ონლაინ მაღაზიის საშუალებით, გჭირდებათ ადგილი, რომ შეავსოთ და გასცეთ შეკვეთები, ასევე მოაგვაროთ დავები მომხმარებლებთან.

ყველა ბიზნესმენს, განსაკუთრებით დამწყებს, არ შეუძლია შეიძინოს არასაცხოვრებელი ფართი. ასეთ შემთხვევებში სამაშველოში მოდის კომერციული უძრავი ქონების დაქირავება.

ჩვენ ჩამოვთვლით გაქირავების ყველა უპირატესობას:

• შედარებით დაბალი ფინანსური ხარჯები;
• საბუთების გაფორმების უფრო მარტივი პროცედურა შეძენასთან შედარებით;
• მესაკუთრის ნებისმიერ დროს შეცვლისა და სხვა შენობაში გადასვლის შესაძლებლობა;
• უძრავი ქონების დიდი არჩევანი, განსაკუთრებით მეტროპოლიტენში.

საპირისპირო პროცესს - ფართის გაქირავებას - ასევე ბევრი უპირატესობა აქვს. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის პასიური შემოსავლის საიმედო წყარო. კარგი საინვესტიციო ვარიანტია კომერციული ფართის შეძენა (საცალო, საოფისე, სამრეწველო და სხვა).

სანამ არის კერძო ბიზნესი, მის წარმომადგენლებს მუდმივად სჭირდებათ ფართი ბიზნესის წარმოებისთვის, რაც ნიშნავს, რომ ქონების მფლობელებს ექნებათ სტაბილური მოგება დიდი შრომის გარეშე.

ბიზნესისთვის შესაფერისი შენობის პოვნა პრობლემური მოვლენაა. ობიექტის პოვნის ყველაზე სწრაფი და საიმედო გზაა პროფესიონალი შუამავლების მომსახურებით სარგებლობა.

ჩვენს ვებგვერდზე არის დეტალური სტატია იმის შესახებ, თუ როგორ მუშაობს თანამედროვე.

2. როგორ ვიქირაოთ კომერციული ფართი - 5 სასარგებლო რჩევა

კომერციული ფართების დაქირავებისას, თქვენ უნდა იყოთ მაქსიმალურად ფრთხილად მათი არჩევისას. ეს დამოკიდებულია შენობის პარამეტრებზე და ფუნქციონალურ მახასიათებლებზე, რამდენად მალე შეგიძლიათ დაიწყოთ ბიზნესი და სრულად დააკმაყოფილებს თუ არა ობიექტი თქვენი ბიზნესის მიზნებს.

ჯერ გადაწყვიტეთ, როგორ ეძებთ შესაფერის ოთახს - დამოუკიდებლად თუ სააგენტოს დახმარებით. პირველი მეთოდი გულისხმობს თავისუფალი დროის შეუზღუდავი მიწოდების არსებობას და ასოცირდება სხვადასხვა რისკებთან. მეორე ვარიანტი უფრო უსაფრთხო და საიმედოა.

შუამავლებთან მუშაობის თემაზე დამატებით ინფორმაციას ნახავთ სტატიაში "".

ექსპერტის რჩევა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მოიჯარეების საერთო შეცდომები.

რჩევა 1. ყურადღებით შეისწავლეთ გამწოვი და ვენტილაციის სისტემები

თქვენ თვითონ ან თქვენი თანამშრომლები იმუშავებთ ოთახში, ამიტომ სავენტილაციო სისტემების არსებობა ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხია. შენობაში მძლავრი და ავტონომიური ვენტილაციის არარსებობა რეალური დაბრკოლებაა კაფეს, რესტორნის, სასურსათო მაღაზიის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის.

საკვები უნდა ინახებოდეს შესაბამის პირობებში, მნახველები და მოვაჭრეები არ უნდა შეაწუხონ სუნი. უფრო მეტიც, სანიტარული ორგანოები უბრალოდ არ მოგცემენ უფლებას გამოიყენო ობიექტი კვების ან სასურსათო მაღაზიისთვის, თუ მას აქვს მხოლოდ სახლის ზოგადი ვენტილაცია.

რჩევა 2: ფოკუსირება მოახდინე დატვირთვისა და განტვირთვის ადგილებში

კაფეების, რესტორნების, სასადილოების და მაღაზიების მფლობელებისთვის კიდევ ერთი საკვანძო ადგილია საქონლის დატვირთვა-გადმოტვირთვის მოსახერხებელი ადგილი.

მნიშვნელოვანია, რომ ტერიტორია, სადაც ჩატარდება დატვირთვა-გადმოტვირთვა ოპერაციები, არ გამოვიდეს საცხოვრებელი კორპუსის ეზოში ან სავალი ნაწილი. მოსახლეობას ან ავტომობილის მძღოლებს ხელს შეუშლით, საჩივრებით გაწამებთ.

სრულფასოვანი ელექტრომომარაგების საკითხი განსაკუთრებით აქტუალურია მოიჯარეებისთვის, რომელთა ბიზნესი გულისხმობს ენერგო ინტენსიური აღჭურვილობის გამოყენებას - მაცივრები, ელექტროღუმელები, ჩარხები და ა.შ.

დარწმუნდით, რომ ოთახში ელექტრო კაბელები საკმარისად ტევადია, რათა სრულად დააკმაყოფილოს საწარმოს საჭიროებები.

რჩევა 4. ყურადღებით წაიკითხეთ ხელშეკრულების პირობები

სანამ იჯარით დადებთ ავტოგრაფს, ყურადღებით წაიკითხეთ პირობები, რომლითაც დადებთ გარიგებას.

ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს შემდეგ პუნქტებს:

• იჯარის პირობები, ღირებულება და გადახდის მეთოდი;
• თუ შენობა ქირავდება აღჭურვილობით, მაშინ უნდა შედგეს ქონების ინვენტარიზაცია;
• მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულების დარღვევისთვის;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები.

კომუნალური გადასახადების, ნაგვის შეგროვების, ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემის მოვლა-პატრონობისა და უსაფრთხოების განგაშის ხარჯებს, როგორც წესი, ეკისრება მოიჯარე. თუმცა, მესაკუთრე იხდის, საჭიროების შემთხვევაში, ძირითადი რემონტისთვის, მათ შორის სანტექნიკის კომუნიკაციებისა და ელექტრო გაყვანილობის შეცვლის შემთხვევაში, თუ ისინი ვერ მოხერხდება.

მესაკუთრესთან წინასწარ განიხილეთ ქონების დაზღვევის საკითხი - გაფორმდება თუ არა ასეთი ხელშეკრულება და თუ არა, გადაწყვიტეთ ვინ გადაიხდის ზარალს გაუთვალისწინებელი სიტუაციების შემთხვევაში.

აუცილებელია შეამოწმოთ მფლობელის სათაური დოკუმენტები - გაყიდვის ხელშეკრულება, ამონაწერი სახელმწიფო რეესტრიფლობის უფლებისთვის.

დარწმუნდით, რომ ქონება ნამდვილად ეკუთვნის იმ ადამიანს, ვინც მას გიქირავებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ერთი მშვენიერი მომენტი გამოცხადდება ნამდვილი მფლობელიობიექტი შესაბამისი ნებართვით. ასევე მნიშვნელოვანია, რომ შენობა არ იყოს დაგირავებული, არ იყოს დაკავებული ვალების გამო და არ ჰქონდეს სხვა ტვირთი.

პირმა, რომელიც შორს არის საბინაო კანონმდებლობის სირთულეებისგან, უნდა ისარგებლოს პროფესიული დახმარებით არასაცხოვრებელი ფართის დაქირავების ან ყიდვისას. მაგალითად, თქვენ შეგიძლიათ განმარტოთ ყველა გაურკვეველი პუნქტი იურისტის ვებსაიტზე - რესურსი, რომელშიც დასაქმებულია სპეციალისტები იურისპრუდენციის ყველა სფეროდან.

თქვენ შეგიძლიათ დასვათ თქვენი შეკითხვა რეგისტრაციის გარეშეც, პირდაპირ მთავარ გვერდზე. რამდენიმე წუთში მიიღებთ იურიდიულად სწორ და კომპეტენტურ პასუხს და სრულიად უფასოდ. თუ თქვენი პრობლემა მოითხოვს სიღრმისეულ შესწავლას, მოგიწევთ გადაიხადოთ პროფესიონალების მომსახურება, მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ თავად დაადგინოთ საფასურის ოდენობა.

ნაბიჯი 2. განსაზღვრეთ ქირის ოდენობა

გაქირავების საუკეთესო ფასის გასარკვევად, გამოიყენეთ ორი ვარიანტიდან ერთი. პირველი არის პირადად გადახედოთ თქვენი ქალაქის მონაცემთა ბაზებს და დაადგინოთ ფასების სავარაუდო დიაპაზონი მსგავსი შენობების დაქირავებისთვის. მეორე - გადაეცით ეს დავალება რეალტორს.

სხვათა შორის, უძრავი ქონების სააგენტოების გარდა, შუამავლის მომსახურებას კერძო ბროკერებიც ახორციელებენ. ისინი, როგორც წესი, 25-50%-ით ნაკლებს უხდიან თავიანთ სამუშაოს, ვიდრე კომპანიები. თუმცა, მხოლოდ რამდენიმე კერძო სპეციალისტი მუშაობს არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე, თუნდაც დიდ ქალაქებში.

5. თუ თქვენ ქირაობთ კომერციულ საკუთრებას, მემამულესთვის ტოპ 3 რისკია

თითოეული მესაკუთრე აწუხებს თავისი ობიექტის მდგომარეობას და სურს იჯარით მოგება მიიღოს და არა ზარალი.

ჩვენ ჩამოვთვლით კომერციული უძრავი ქონების მფლობელების ძირითად რისკებს და გაჩვენებთ, თუ როგორ ავიცილოთ თავიდან ისინი.

რისკი 1. შენობის სხვა მიზნებისთვის გამოყენება

თითოეული კარგად დაწერილი იჯარის ხელშეკრულება განსაზღვრავს რა მიზნით და როგორ იქნება გამოყენებული იჯარით აღებული ფართი. ეს ასევე ეხება აღჭურვილობას, რომელსაც ქირაობთ იჯარასთან ერთად.

თუ დამქირავებელი დაჰპირდა, რომ გამოიყენებდა შენობებს საწყობად, მაგრამ მოაწყობს მასში საცალო მაღაზიას, თქვენ გაქვთ უფლება დააჯარიმოთ იგი ან შეწყვიტოთ ხელშეკრულება ქირის თანხის დაბრუნების გარეშე.

რისკი 2. ქონების დაზიანება ან დაკარგვა

თქვენ ჩააბარეთ ობიექტი და აღჭურვილობა, როგორც პატივსაცემი მოქალაქე გეგონებოდათ, მაგრამ მან, დიპლომატიური საუბრისას, არ გაამართლა თქვენი მოლოდინი. კერძოდ, მან ოთახი დანგრეულ მდგომარეობაში მიიყვანა, დაამტვრია აპარატურა, ნათურები გაშალა და საერთოდ, ღორივით მოიქცა.

ასეთ შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის სრულად ანაზღაურება. უფრო მეტიც, არა მხოლოდ სარემონტო ხარჯები უნდა ანაზღაურდეს, არამედ დაზიანებული აღჭურვილობის საბაზრო ღირებულებაც.

პასუხისმგებლობა არ არის გათვალისწინებული, თუ ობიექტი და ქონება დაზიანდა გაუთვალისწინებელი გარემოებების შედეგად - მაგალითად, ხანძრის ან წყალდიდობის შედეგად.

რისკი 3: მოიჯარის უარი ყოველთვიური გადასახადის გადახდაზე

დაუდევარი გადამხდელები უნდა დაისაჯონ რუბლით. თუმცა, ეს შესაძლებელია, ისევ იმ შემთხვევაში, თუ იჯარის ხელშეკრულება შედგენილია ყველა წესის დაცვით. ანუ დოკუმენტში მკაფიოდ უნდა იყოს მითითებული ყოველთვიური გადასახადის ვადები და ოდენობა.

6. თუ ქირაობთ კომერციულ ფართს - მოიჯარისთვის 3 ძირითადი რისკი

მოიჯარე ასევე შეიძლება დაზარალდეს მესაკუთრის უკანონო ან არასანქცირებული ქმედებების შედეგად.

რისკი 1. შენობების იჯარით გაცემა, რომლებზეც „გამქირავებელს“ არ აქვს კანონიერი უფლება

თუ ფართი გაქირავებულია პირის მიერ, რომელსაც არ გააჩნია მესაკუთრის კანონიერი უფლებები ობიექტზე, ხელშეკრულება ჩაითვლება ძალადაკარგულად. ამის თავიდან ასაცილებლად საჭიროა სათაურის დოკუმენტების წარდგენა.

თქვენ შეგიძლიათ დამოუკიდებლად მიიღოთ ამონაწერი Rosreestr-ისგან, დაუკავშირდით მრავალფუნქციურ ცენტრს. მომსახურება ფასიანია, მაგრამ საიმედოდ გეცოდინებათ „ვინ არის სახლის უფროსი“.

რისკი 2. ოთახში საკეტების შეცვლა წინასწარი გადახდისთანავე

დიახ, ასეთი სიტუაციები ჯერ კიდევ ხდება ბუნებაში. აფორმებ ხელშეკრულებას, იხდი წინასწარ გადახდას, ხელიდან ხელში ღებულობ გასაღებს და როცა შენ გსურს შენს საკუთრებაში შესვლა, გამოდის, რომ საკეტები შეცვლილია, „მფლობელები“ ​​კი გაქრნენ.

ასეთ ვითარებაში გამოსავალი მხოლოდ ერთია - პოლიციასთან დაკავშირება და თაღლითობის ფაქტზე სისხლის სამართლის საქმის აღძვრა.

რისკი 3. ქვეიჯარა

აქ უმჯობესია ახსნას არსი მარტივი მაგალითით.

მაგალითი

დამქირავებელმა ანდრეიმ, ახალბედა მეწარმემ, ერთი წლით იქირავა ოთახი მაღაზიისთვის, წინასწარ გადაიხადა ნახევარი წელი. ამასთან, ბიზნესმენმა მესაკუთრის პატიოსნებაზე დაყრდნობით არ გადაამოწმა საკუთრების საბუთები.

ერთი თვის წარმატებული ვაჭრობის შემდეგ, ნამდვილი მფლობელი გამოჩნდა მაღაზიაში ორიგინალური დოკუმენტების სრული კომპლექტით. მან თავაზიანად სთხოვა დამქირავებელს დაეტოვებინა დაკავებული ტერიტორია. ანდრეი ცდილობდა მოეპოვებინა ქვემოქირავნე, რათა მაინც დაებრუნებინა წინასწარ გადახდილი თანხა, მაგრამ მეწარმე შუამავალმა არ უპასუხა ზარებს ან SMS-ს.

დასკვნა: გაუმკლავდეთ უშუალოდ მფლობელს. სულ მცირე, მან უნდა იცოდეს ყველა ის მანიპულაცია, რაც ხდება მის ქონებასთან დაკავშირებით.

7. პროფესიონალური დახმარება მოიჯარეებისა და მესაკუთრეებისთვის - TOP-3 უძრავი ქონების სააგენტოების მიმოხილვა

კვალიფიციური შუამავლის პოვნა რთული ამოცანაა. მკითხველების დასახმარებლად, ჩვენ შევადგინეთ რუსეთში ყველაზე სანდო კომპანიების მიმოხილვა, რომლებიც მუშაობენ კომერციულ უძრავ ქონებასთან.

1) სააგენტო.net

უძრავი ქონების მართვის სააგენტო. დაეხმარება მემამულეებს და მოიჯარეებს დაქირავონ და იქირავონ: ოფისი, საცალო ფართი, სახელოსნო, საწყობი, სასახლე და ნებისმიერი სხვა კომერციული ქონება. კომპანიაში დასაქმებულია მხოლოდ გამოცდილი და კვალიფიციური იურისტები და რეალტორები.

კომპანიის მნიშვნელოვანი პლიუსია პროფესიული მიდგომა, დეტალური ვებგვერდის ხელმისაწვდომობა, ინდივიდუალური სტრატეგიის შემუშავება ოფისის თითოეული კლიენტისთვის. არ არსებობს უძრავი ქონების სერვისები, რომლებსაც კომპანიის სპეციალისტები ვერ გაუწევდნენ მომხმარებლებს.

კომერციული უძრავი ქონება მოსკოვსა და რეგიონში კომპანიის მთავარი სპეციალიზაციაა. Respect ბაზარზე 2004 წლიდან მუშაობს. სააგენტომ თავიდანვე დაისახა თავისი მიზანი კლიენტებს უძრავი ქონების გაქირავებასთან, ყიდვა-გაყიდვასთან დაკავშირებული მომსახურების ფართო სპექტრის მიწოდება.