Katera omrežja ponujajo prostore za najem. Vse o oddaji prostorov v najem mrežam

Elena Zemtsova, poslovodna partnerica Delta Estate

Najemni posel, ki temelji na dajanju prostorov v najem velikim trgovskim verigam, kot tudi veriga cateringa, je danes eden izmed najbolj priljubljenih načinov vlaganja v nepremičnine.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - vse večje verige so vedno v povpraševanju, saj so stabilne in zavezane dolgoročnemu sodelovanju.

Katera področja povprašujejo omrežniki

Kar zadeva velikost prostorov, je površina v prvi vrsti odvisna od profila najemnika. Za supermarkete z živili je optimalna površina 350-500 kvadratnih metrov. m, za specializirane trgovine, kot so Vkusvill, Myasnov - od 100 do 300 kvadratnih metrov. m. Kozmetični saloni, lekarne, zdravstveni centri, trgovine z oblačili in obutvijo iščejo površine od 80 do 200 kvadratnih metrov. m. V gostinskem segmentu je vse odvisno od formata. Torej, restavracije potrebujejo povprečno 300-700 kvadratnih metrov. m, hitra hrana, kavarne in kavarne - 100-300 kvadratnih metrov. m, majhne lokale za kavo na pot pa potrebujejo 10-40 kvadratnih metrov. m.

Specifikacije - glavna stvar, na katero je vlagatelj pozoren

Prostori so takrat naložbeno privlačni, ko obstaja velik nabor alternativnih potencialnih najemnikov. In to v prvi vrsti določa Tehnične specifikacije. Najbolj zahtevani prostori se nahajajo v prvih nadstropjih, s prostim načrtovanjem in razstavnimi okni ter več vhodi, vsaj glavni z glavne ulice in dodatni »z dvorišča« za razkladanje in evakuacijo. Prisotnost več glavnih vhodov bo po potrebi omogočila tudi razdelitev prostora na bloke in posledično dražje najem. Poleg tega je pomembna količina električne energije, najmanjša vrednost je 0,2 kW na 1 kvadratni meter. m. Vendar je treba upoštevati posebnosti potencialnega najemnika. Trgovine z živili in gostinski obrati imajo na primer povečano porabo električne energije zaradi hladilne in kuhinjske opreme. Plus za sobo je prisotnost nape za gostinstvo ali možnost opremljanja.

Kar zadeva kompleksne prostore, so to predvsem kleti in kleti, s pisarniško ali večnivojsko razporeditvijo, še posebej, če so vse stene nosilne in jih ni mogoče prenoviti. In seveda po prostorih, ki se nahajajo na mestih s pomanjkanjem prometa, ni povpraševanja.

Poslovni prostori vlagateljev ne zanimajo

Pisarniški prostori v svoji najčistejši obliki, ki se nahajajo v stanovanjskih stavbah, zlasti v ekonomskem razredu, danes niso v velikem povpraševanju. Bolj povpraševanje po maloprodajnih in prostih prostorih z ločenim vhodom, ki se lahko uporabljajo za različne poslovne formate. Pogosto pritegnejo najemnike iz storitvenega sektorja: kozmetični saloni, fitnes klubi, zdravstveni in izobraževalni centri - kaj bo povpraševanje med prebivalci stanovanjskega kompleksa in območja. Na primer, dajemo v najem lastne prostore v stanovanjskem kompleksu "La Defense" v šoli za intelektualni razvoj otrok 3. Frunzenskaya 19 in prostore na Nezhinskaya 1 - šoli Montesorri.

Kako namen sobe vpliva na pogled najemniška dejavnost

Seveda namembnost prostorov vpliva na vrste najemnih poslov, ki jih je mogoče v njem organizirati. Kulturna, izobraževalna in zdravstvena namembnost območij očitno zahteva spremembo namembnosti za javno prehrano. Vendar je treba upoštevati, da obstajajo določene omejitve pri odpiranju določenih vrst podjetij. Na primer, ne morete odpreti trgovin z alkoholom v bližini izobraževalnih ustanov. Prav tako bo pridobitev alkoholnega dovoljenja za lokal ali restavracijo v tem primeru nemogoča, za številne gostinske obrate pa prodaja alkoholne pijače- Pomemben delež prihodkov. Poleg tega ni vedno mogoče opremiti nape za gostinstvo, če tega razvijalec ne predvideva vnaprej.

Kaj določa likvidnost najemnega posla

Prvič, lokacija vpliva na likvidnost najemnega posla. Največje povpraševanje je po prostorih, ki se nahajajo na prvi vrsti prometnih ulic z visoko učinkovitim prometom. Likvidnost prostorov za vlagatelje povečuje brezplačna razporeditev z možnostjo razdelitve v bloke, več vhodov, vitrina, pa tudi prisotnost nape za javno prehrano in velika količina dodeljene električne energije.

Kar zadeva najemne posle v novogradnjah, je likvidnost takšnih objektov v veliki meri odvisna od stopnje razvoja projekta, zato je zasedenost kompleksa pomemben dejavnik, ki ga je treba upoštevati. Večji kot je projekt, od 2500 stanovanj, bolj aktivno je naseljeno, kar neposredno vpliva na promet strank. Upoštevati je treba tudi lego prostorov glede na promet za pešce in dovozne poti, oceniti, ali se bo stanje v nekaj letih spremenilo. Možno je, da je projekt načrtovan za gradnjo nakupovalni center, zato trgovine z živili, ki danes ustvarjajo stabilen promet, čez nekaj let ne bodo tako likvidne.

Kaj pa vračilo?

Povprečna povračilo najemnega podjetja v Moskvi je 7-10 let, z donosom od 8 do 15%, odvisno od lokacije. Torej, v središču se donos v višini 10% na leto šteje za dober, na območju TTK - 12%, na območju Moskovske obvoznice in Nove Moskve - 13-15%.

Na kaj iskati pri preučevanju ponudbe na trgu

Pri odločanju o nakupu najemnega podjetja v novem stanovanjskem kompleksu je treba upoštevati dejavnike, kot so faze gradnje in zasedenost kompleksa, čas registracije lastništva. Koristno bi bilo, da se podrobno seznanite z razporeditvijo stavbnega območja, da ocenite lokacijo prostorov glede na hiše in tokove pešcev. Pogledati je treba tudi v prihodnost: kateri drugi komercialni objekti so predvideni v projektu, ali se bo spremenila smer prometa, na primer, če bo metro ali postavitev nova cesta. Pomembno je, da se seznanimo s konkurenčnim okoljem danes in jutri, da ugotovimo zanimanje potencialnih najemnikov za to lokacijo.

Ni skrivnost, da obstajajo brezvestni prodajalci, ki umetno napihujejo najemnino ter zamegljujejo počitnice in indeksacijo. Številke v najemni pogodbi je možno tudi preprosto "pobarvati". Poleg tega, če govorimo o nakupu sobe že pri najemniku, potem lahko prodajalec namerno zamolči najemnikovo željo po znižanju najemnine oziroma da se bo kmalu izselil iz prostorov. Zato poleg lokacije in splošne značilnosti prostorov, je treba podrobno preučiti samega najemnika in pogodbo z njim.

Se ponudba na trgu izboljšuje?

V novogradnjah je seveda kakovost predlaganega prostora za red višja. Tudi razvijalci stanovanj v ekonomskem razredu so začeli razmišljati o učinkovitosti maloprodaje. V mnogih projektih so prva nadstropja sprva zasnovana z odprto razporeditvijo, minimalno nosilnih sten, ločenimi vhodi in vitrinami, visokimi stropi, izpušno napo za gostinstvo, prostorom je namenjenih več električne energije.

Omeniti velja, da ne samo v novogradnjah ni opaznega izboljšanja kakovosti uličnih maloprodajnih prostorov. Na primer, v središču so starodavne zgradbe prilagojene sodobni uporabi: organizirani so ločeni vhodi in izložbe.

Sanjate o zaslužku z nepremičninami? Vas zanima, kako najeti poslovne nepremičnine, na kaj paziti pri nakupu in kje iskati najemnike? "M16-Nepremičnine" opremlja vse potencialne poslovneže na tem področju in pove, kaj je potrebno za stabilen in visok dohodek.

Na koncu še lep bonus: najbolj obetavni komercialni objekti za nadaljnji najem ali nadaljnjo prodajo.

Poslovne nepremičnine: kje začeti?

Za začetek vam svetujemo, da se še enkrat odločite za končno izbiro nepremičnine: ali ste prepričani, da se želite ukvarjati s poslovnimi prostori? Na vprašanje, kaj je bolj donosno najeti - stanovanje ali poslovne nepremičnine - je odgovor nedvoumen. Poslovni objekti se odplačajo večkrat hitreje kot stanovanjski prostori, torej je korist veliko večja. Poleg tega najemnina za poslovne prostore vztrajno raste (na primer v obdobju januar-julij 2017 se je povečala za 10 %).

Vendar ne pozabite, da boste morali porabiti veliko več truda. Najprej se prepričajte, da vaš začetni kapital zadostuje za nakup objekta, ki ga nameravate oddati v prihodnje. Ni skrivnost za nakup poslovne nepremičnine imeti morate veliko pomembnejše finančno stanje kot za nakup stanovanja, vključno z večsobnim stanovanjem.

Hkrati ne pozabite na to nestanovanjskih prostorih sicer pravno upoštevano: davčna stopnja je v tem primeru nekajkrat višja, nekoliko drugačen je tudi mehanizem registracije.

Poleg tega morate za uspešno poslovanje v poslovnih prostorih krmariti po posebnostih dejavnosti vašega potencialnega najemnika, razumeti njegove potrebe in priložnosti. To pomeni, da se od vas zahteva več kot pri preprostem najemu stanovanja.

Še enkrat stehtajte vse, preden nadaljujete z izbiro sobe. Če je vsaj ena od točk v dvomih, je bolje, da ne tvegate in razmislite o najemu stanovanja. Ne pozabite, da so v primeru neuspeha izgube lahko ogromne.

Naj povzamemo, kaj potrebujete za nakup poslovne nepremičnine: začetni kapital, dobro poznavanje trga in orientacijo na področju, s katerim nameravate sodelovati.

Kako izbrati pravo poslovno nepremičnino za kasnejši najem?

Kot smo že povedali, se najprej odločite, na kakšnega najemnika računate.

Sami določite možne parametre vaše bodoče nasprotne stranke: ali je to mali podjetnik ali podružnica velikega omrežja? Koliko časa je že na trgu ali šele prihaja? Je to proizvodnja ali prodajno mesto? Kakšna je konkurenca na tem področju, katera lokacija bo zanj najuspešnejša, kakšne zmogljivosti so potrebne za polnopravno poslovanje itd.

Z eno besedo, osredotočite se na določenega najemnika, potem boste ne le z lahkoto izbrali najprimernejše prostore, temveč boste zlahka našli tudi ljudi, ki bodo v prihodnosti želeli voditi posel z vami.

Na podlagi izbire, ki ste jo naredili, lahko razumete, kateri predmet bi morali iskati: skladišče, pisarno oz. poslovne prostore v sodobnem formatu street retail.

Win-win možnosti in obvezne zahteve

Takoj ugotavljamo, da bo najvarnejša možnost glede na povpraševanje soba, ki že ima stalnega najemnika. V tem primeru boste lahko že v prvem mesecu lastništva prostorov ustvarili dobiček in ne boste izgubili dragocenega časa za iskanje.

Verjemite, da je najemnik (pod pogojem, da ima že uveljavljen in donosen posel) zainteresiran za bivanje v vaših prostorih. V ugodnih okoliščinah lahko celo dvignete najemnino.

Druga prednost takšne rešitve bo dejstvo, da so prostori s stalnim najemnikom najverjetneje že "prečesani" v skladu z vsemi zahtevami nadzornih organov, in sicer sanitarne in gasilske službe.

Posebno pozornost je treba posvetiti zadnjemu dejstvu, saj boste v primeru kršitve kakršnih koli pravil morali porabiti veliko denarja, da popravite situacijo.

Izbira glede na lokacijo

Če nameravate sodelovati z lastnikom trgovine z živili, potem najboljše mesto izbira bo gosto poseljeno spalno območje. Na takšnem mestu je velik promet, poleg tega pa so trgovine s priročnimi izdelki vedno zelo povpraševane med prebivalci, kar pomeni, da je tak objekt še posebej privlačen z vidika lastnika podjetja.

Načrtujete sodelovanje z večjim najemnikom? Razmislite o možnosti z modnim butikom. Očitno je za takšen posel pogoj tudi lokacija v mimoidočem prostoru, a publika bi morala biti drugačna. Osredotočite se na takšnega kupca, če ste mu pripravljeni ponuditi velik prostor na prvi liniji v zgodovinskem ali poslovnem središču mesta.

Ko kot potencialnega najemnika vidite le proizvodnjo, potem bo lokacijsko najboljša rešitev industrijska cona spalni prostor ali predmestje.

Druga pogosta možnost je catering. Če ne govorimo o gurmanski restavraciji (in v tem primeru bi morali biti prostori v središču in imeti dobre razgledne lastnosti), se osredotočite na kraje v bližini poslovnih centrov ali izobraževalnih ustanov.

Osredotočite se na dobiček in povpraševanje

Zdi se, da je tukaj vse očitno in je vezano tudi na lokacijo prostorov: objekti v centru bodo stali več, v "spalnicah" ali na podeželju pa cenejši.

To ima seveda svojo resnico. Vendar pa bo uspeh vašega podjetja za najem odvisen od več kot le od vaše najemnine.

Torej, na primer, ne pozabite, da je najemnika mogoče najti večkrat hitreje za majhne prostore, ki se nahajajo na obrobju mesta, kot za obsežno območje v samem središču. To je še posebej opazno v času krize.

Poleg tega so možnosti, da bo trgovina z živili v spalni vreči zelo povpraševana, večje kot v modnem butiku. To pomeni, da bo lastnik podjetja dlje časa ostal v vaših prostorih, najemniki dražjih nepremičnin pa lahko pogosteje odhajajo, nasprotno, manj pogosto prihajajo.

Z drugimi besedami, bodite pozorni na to, kakšno povpraševanje bodo uporabljali vaši prostori. Bolje je imeti manjši, a stalen dohodek, kot pa velik, a nereden dohodek.

Kje najti najemnika?

Za hitro in učinkovito iskanje morate čim bolj uporabljati komunikacijske kanale, ki so vam na voljo. Začnite z internetom: spletni zbiralniki, oglasne deske, forumi, socialna omrežja, kontekstualno oglaševanje - na izbiro je veliko. Čeprav, kot smo že povedali, bi morali izbrati čim več, in če je vaš proračun dovolj, se ne omejujte na en vir.

Koristno bi bilo skleniti sodelovanje z nepremičninsko agencijo. Prvič, nepremičninski posredniki imajo lastne kanale za iskanje najemnikov. Drugič, tudi če ste se pripravili vnaprej, imajo strokovnjaki še vedno več izkušenj in razumevanja, katere prednosti in šibke strani v bližini vaših prostorov, pa tudi med podjetniki katere sfere je bolje promovirati ta objekt. Prav tako vam bodo nepremičninski posredniki pomagali določiti pravo ceno najema: po eni strani, da ne boste prodajali prepoceni in ne boste izgubili denarja, po drugi strani pa bo pretirana cena najema prestrašila morebitne najemnike, in dolgo boste sedeli v »čakalnici«.

Sodelovanje z nepremičninskimi agencijami prinaša tudi druge prednosti, med katerimi so na primer širše možnosti oglaševanja. Prijeten bonus je, da nepremičninski posredniki poskrbijo za vse težave pri sklenitvi posla: sestavljanje potrebne dokumentacije, pomoč pri pogajanjih z delodajalcem itd.

Značilnosti najemnikov

Oglas je torej uspel in na pragu vaših prostorov se je že pojavilo nekaj potencialnih podjetnikov, ki so pripravljeni "registrirati" svoje domišljije na vašem poslovnem prostoru. In potem se pojavi še eno težko vprašanje: koga izbrati?

presenetljivo, omrežna podjetja, razen redkih izjem, tudi niso najbolj zaželeni delodajalci. Podjetja pritiskajo na svojo avtoriteto in stabilnost (slednje še zdaleč ne drži), zaradi česar potrebujejo posebno obravnavo. “Omrežniki” večinoma vztrajajo pri znižanju najemnine, za uradno formalizacijo vašega sodelovanja pa uporabljajo samo svojo pogodbo, ki seveda v večji meri ščiti njihove pravice, medtem ko ste prikrajšani za možnost hitre spremembe pogodbe. najemnika ali zvišati stopnjo v skladu s tržno ceno.

Poleg tega se boste morali v primeru delodajalcev velikih podjetij glede vseh spornih vprašanj obrniti neposredno na osebje, ki zaseda prostore. In to osebje je pogosto nesposobna oseba.

Zavoljo res dobrega najemnega objekta so nekateri »omrežniki« pripravljeni popustiti in morda ponudijo celo višje plačilo.

Najbolje se je osredotočiti na tiste podjetnike, ki že imajo eno dobro uveljavljeno podjetje in v ta trenutek odprite drugo točko. Takšni podjetniki so najbolj zanesljivi, temeljiti in odgovorni delodajalci.

Vrhunski komercialni predmeti za naložbene namene

Vodje oddelka za poslovne nepremičnine so za vas izbrali najboljše nepremičnine za nakup z namenom naložbe. Predstavljeni predmeti so najbolj privlačni po priljubljenosti med najemniki in donosnosti.

Stavba 284,5 m2 na nabrežju Voskresenskaya

Ločena komercialna enonadstropna stavba v središču mesta! Obstajata dva izhoda - na nasip Voskresenskaya in ulico Shpalernaya. Glavna prednost tega objekta je zanesljiv najemnik, ki že dlje časa oddaja sobo in se ne namerava odseliti. Trenutno je pogodba sklenjena za znesek 483,6 tisoč rubljev na mesec!

Vse komunikacije so priključene, napajanje je 30 kW z možnostjo povečanja moči. Račune za komunalne storitve plača najemnik.

Še en bonus - skupaj s stavbo lahko kupite zemljišče. V soseski so še drugi prostori, ki so tudi naprodaj. Podrobnosti vam bodo povedali naši menedžerji.

Prostori 702 m2 v centru Kingiseppa

Edinstvena ponudba: vračilo prostorov je le 6,5 let (s povprečnim vračilom 10-12 let)! Objekt se nahaja v novem LCD "Karat" na eni od glavnih ulic Kingiseppa. Zanimajo me že prostori veliki najemniki- "V redu", "Pyaterochka", "Trak" itd.

Mesečni dobiček objekta naši menedžerji ocenjujejo na 561,6 tisoč rubljev. Prednosti prostorov: vitrine s pogledom na glavno mestno ulico, veliko parkirišče pred prostorom, stropi - 4,5 m, 5 ločenih izhodov, velika moč.

Prostori 535 m2 na ulici Korpusnaya

Objekt se nahaja v novem luksuznem kompleksu Lumiere v zgodovinskem središču mesta (okrožje Petrogradsky). To že zagotavlja visok promet in plačilno sposobno javnost. Manj kot 5 minut hoje od podzemne postaje Chkalovskaya.

Soba je opremljena s panoramskimi okni. Vse komunikacije so izvedene, moč napajanja je 62 kW. Mesečni dobiček od oddajanja objekta v najem bo približno 650 tisoč rubljev.

Mesta:

Nizhnevartovsk

Kontaktni podatki:

Registrirajte se za ogled kontaktnih podatkov.

"Prva svežina", minimarketi

Oddajamo maloprodajni prostor o pisarniškem prometu za gostovanje minimarketa verige živil. Zahteve za sobo:

S - 180-350 m2;

1. nadstropje, prva linija ali prostori na ozemlju velikega pisarniškega centra/parka;

E-naslov moč od 50 kW, možnost organizacije teh. nape;

možnost pridobitve alc. licence;

Registrirajte se za ogled kontaktnih podatkov.

Podjetje "SALUT"

Iščem prostor za menjavo 15 m2 v bližini nakupovalnega centra za prodajo ognjemetov. Sprememba bo zasnovana kot novoletna trgovina in z vsemi zahtevami za prodajo ognjemetov - požarni alarmi, gasilniki, licence ipd. Razmislil bom tudi o sobi v blagajni v trgovini z živili.Naše podjetje se že več kot 25 let ukvarja s prodajo ognjemetov v času novega leta. Zanimajo me predmeti v Moskvi in moskovski regiji. do 80 km od MKAD.Rok od 10. novembra do 10. januarja.