Najem prodajnih površin kot posel. Šest pravil za izbiro prostorov za najem

Najem poslovne nepremičnine se nanaša na najbolj donosne vrste poslovanja in je skoraj vedno v povpraševanju. Številna mala podjetja in samostojni podjetniki iščejo pisarniške prostore za lastno umestitev in organizacijo svojega poslovanja, želja po nakupu strehe nad glavo in za razmeroma malo denarja jim omogoča stalen dohodek od najema prostora. Poleg malih podjetnikov je pogosto mogoče prostore brez težav oddati tudi za male trgovine, kjer so vse pogosteje prisiljeni zapuščati nekdanji lastniki majhnih kioskov in trgovskih mest na industrijskih tržnicah.

Osupljiv primer uspeha najema poslovnih nepremičnin so lahko številne poslovne zgradbe, polne majhnih podjetij.

Privlačnost te smeri je tudi v tem, da njena organizacija običajno zahteva le začetne naložbe, vse tekoče stroške pa je mogoče prenesti na stranke. Seveda morate za ustvarjanje takega podjetja imeti ustrezno lastnino.

Za zanesljivost podjetja je zaželeno pridobiti tak predmet v lastnini, da ne bi bil odvisen od muha lastnika.

V primeru pomanjkanja sredstev pa je možen najem stavbe, ob upoštevanju pravice do podnajema njenih prostorov. Lastnikom stavbe je pogosto bolj donosno, da jo oddajo v najem kot celoto, kot pa skrbno iskati številne majhne najemnike in formalizirati odnose z njimi. Vse to drži, a kljub temu znižanje deleža dobička bistveno vpliva na celotno donosnost projekta, zato je pridobitev stavbe kot nepremičnine vedno prednostna naloga v primerjavi z najemom in prinaša manj tveganj za podjetnika.

Absolutno ni treba izbrati nepremičnin v središču mesta, kjer njihova cena presega vse možne meje.

Pogosto je veliko bolj donosno kupiti zgradbo ali prostor na obrobju mesta ali nekje v stanovanjsko naselje kar bi zahtevalo bistveno nižjo raven naložb.

Edini pomemben pogoj pri izbiri nepremičninskih objektov je razpoložljivost v bližini postajališč javnega prevoza.

Dobra možnost za pridobitev takega predmeta so stare zapuščene zgradbe uničenih industrijskih podjetij, pisarn nakupovalna središča. Slabše kot je tehnično stanje objekta, ceneje ga je mogoče kupiti, kar uporabljajo številni podjetniki, ki služijo z oddajanjem poslovnih nepremičnin. Po drugi strani pa je, če je dovolj sredstev, včasih lažje zgraditi novo stavbo, pri čemer načrtujemo njen prostor za najem vnaprej.

Pri popravilu starih prostorov ali opremljanju novega je treba upoštevati posebnosti dostave poslovnih nepremičnin.

Od prostorov Poslovna stavba bo oddana različnim najemnikom, je treba poskrbeti za ločeno dobavo komunikacij in možnost odklopa katerega koli prostora od ogrevanja in elektrike, da se izognemo nepotrebnim stroškom za prazne prostore. Poleg tega je zaželeno vnaprej načrtovati skupne prostore, sanitarije, jedilnice, lokacije za skupno pisarniško opremo. To bo ustvarilo udobne pogoje za delo malih podjetij in povečalo privlačnost nepremičnin. Najemniki praviloma ne postavljajo posebnih zahtev za notranjo opremo, zato je mogoče popravila in dekoracijo opraviti z uporabo poceni gradbenih materialov. To zmanjša znesek potrebne naložbe.

Posebno pozornost je treba nameniti povezovanju sodobnih komunikacij, zlasti hitrega interneta, pa tudi organizaciji wi-fi.

Poleg tega je med najemniki ugodno imeti računovodsko podjetje, pa tudi podjetje, ki ponuja pisarniške storitve: fotokopiranje, tiskanje besedil itd. To omogoča najemnikom zagotoviti potrebne pisarniške storitve in v celoti zapolniti vse zakupljene prostore. Za privabljanje strank lahko uporabite tudi skupne prostore, preddverje poslovne stavbe, ki vam omogoča, da vanje postavite reklamne izdelke najemnikov, za to namestite posebne oglaševalske strukture.

Odličen dodatek, kar zadeva tehnično opremljenost, je tudi priklop mini avtomatske telefonske centrale in zagotavljanje mestnih telefonskih številk najemnikom, kar bo pripomoglo k zagotavljanju stalnih najemnikov na dodeljenih mestih.

Pri organizaciji posla za dostavo pisarniških nepremičnin je treba posebno pozornost posvetiti pravno pravilni izvedbi pogodb, možnosti izterjave izgub od brezvestnih najemnikov. Učinkovitost najema pisarniških nepremičnin potrjujejo strokovnjaki, ki ocenjujejo rast najemnih stopenj za približno 10 % na leto. Izkušnje kažejo, da je naložbe v ustanovitev pisarniškega nepremičninskega centra mogoče povrniti v 2-3 letih.

Seveda je za pravilno organizacijo podjetja potrebna, katere vrstni red je mogoče narediti na naši spletni strani.

• 1 Koliko lahko zaslužite z najemnino
• 2 Kako začeti podjetje: kateri dokumenti so potrebni in kaj je mogoče oddati v najem
  • 2.1 Legalizirati poslovanje
  • 2.2 Izberite zahtevane kode OKVED
• 3 Priprava stanovanja za najem
  • 3.1 Kje kupiti stanovanje za najem
• 4 Kako povezati prihodke in odhodke
• 5 Zaščitimo se pred tveganji
• 6 nasvetov za uspešno vodenje podjetja

Ali nameravate oddati stanovanje, pa ne veste, kje začeti? Ali pa iščete način, kako zaslužiti z najemom nepremičnine in razmišljate o možnih strategijah, a nič ne privlači? Se bojite, da ne bo stalnih prihodkov?

Donosno je najeti stanovanje ali drugo stanovanje, saj daje stabilen dohodek. Če je nepremičnina prodana, bo dobiček enkraten. Zato predlagamo, da bodite pozorni na ta način pridobivanja dodatnega dohodka. Podrobno vam bomo povedali o najemu stanovanja, na kaj morate biti najprej pozorni in kako to idejo spremeniti v stabilen posel.

Koliko lahko zaslužite z najemnino

Dohodek od najema stanovanja v regijah se bo razlikoval. V Moskvi in ​​Sankt Peterburgu lahko dobite od 20 do 30 tisoč rubljev za enosobno stanovanje v stanovanjskem naselju. V mestih z več kot milijonom in skoraj milijonom ljudi lahko dobite približno 15 tisoč rubljev za enosobno stanovanje v središču in 10-12 za stanovanje v stanovanjskem naselju. V regionalnih središčih s približno 500 tisoč ljudmi - 8 tisoč rubljev za stanovanje v dobrem stanju.

V majhnem mestu v 5 letih lahko z najemom stanovanja zaslužite približno 480 tisoč rubljev. glavna mesta x - približno 900 tisoč rubljev, v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu 1,5 milijona rubljev.

Če se stanovanje nahaja na prestižnem območju in ima sodobno prenovo, potem je njegov najem dražji. Torej, najem dvosobnega stanovanja v moskovskem okrožju Tverskoy stane 140 tisoč rubljev na mesec, v okrožju Mitino pa 40 tisoč rubljev. V obeh primerih je najbližja podzemna postaja oddaljena 700 metrov.

Po dvosobnih in trisobnih stanovanjih je manj povpraševanja, lahko pa jih tudi oddamo. Če se na primer bankovec za tri rublje nahaja v bližini univerze, ga lahko izposodite študentom. Tako boste našli stalne prebivalce in prejemali redne dohodke.

Živeti od denarja, prejetega za najem stanovanja, je povsem realno. Za pokrivanje osnovnih potreb ena oseba potrebuje povprečno 20.000 rubljev na mesec. To je dovolj za plačilo komunalnih storitev njegovega stanovanja, nakupi izdelki. Za nakup oblačil, novih gospodinjskih aparatov in sprostitev bi moral biti dohodek višji. V Moskvi, Sankt Peterburgu in milijonskih mestih bo minimalni znesek višji.

Za kritje stroškov ene osebe morate izročiti:

• 1 stanovanje v Moskvi;
• 2 apartmaja v Sankt Peterburgu;
• 2-3 stanovanja v milijonskih mestih;
• 3-4 stanovanja v regionalnih središčih s približno pol milijona prebivalcev.

Ta shema bo delovala, če bodo ujeti spodobni najemniki in stanovanje ne bo prazno. To lahko traja več let. Podrobno bomo analizirali, kako pravilno organizirati podjetje za najem stanovanj.

Kako začeti podjetje: kateri dokumenti so potrebni in kaj je mogoče najeti

Kako zaslužiti denar za najem stanovanja? Najprej ugotovimo, kaj lahko najamete:

• soba v stanovanju;
• stanovanje;

Če imate podedovano nepremičnino, jo lahko začnete oddajati v najem. Če ni prostega stanovanja, ga lahko kupite s svojimi prihranki ali vzamete potrošniško posojilo ali hipoteko.

Potrošniško posojilo - posojilo, dano državljanom za nakup različni predmeti ali velike stvari: mobilni telefon, gospodinjski aparati, pohištvo, avtomobili, stanovanja.

Hipotekarni kredit je ciljno stanovanjsko posojilo, izdano pod zavarovanje pridobljene nepremičnine. Prav tako lahko zastavite obstoječo nepremičnino. Hipoteka je nekajkrat višja od zneska potrošniškega kredita. Če posojilojemalec ne more odplačati dolga, postane banka lastnica zastavljene nepremičnine.

Ne morete dobiti hipoteke, vendar želite povečati svoje prihranke z vlaganjem v nepremičnine? Predlagamo, da se seznanite s takšno strategijo kot je . Iz enega stanovanja lahko prejmete večkrat več kot to znesek, ki ga plačate za najem.

Legaliziramo poslovanje

Imate stanovanje, ostalo je le, da ga začnete oddajati. Upoštevati morate, da boste za najem stanovanja morali plačati davek. Če skrijete dohodek, potem ne boste morali plačati le davka, ampak tudi 40-odstotno globo. Plus za nepredložitev davčne napovedi - 5-30% za vsak mesec zamude.

Obstaja več načinov za prijavo davkov:

Prvi je skleniti pogodbo kot posameznik . V tem primeru boste plačali 13 % prejetega dohodka.

Drugi je, da registrirate IP:

1. Avtor poenostavljen sistemdavek bo 6%. Do 30. aprila vsako leto boste morali oddati izjavo o dohodku, plačati davek - vsako četrtletje.
2. Pridobite patent. Kupljen je za koledarsko leto. Njen strošek ni fiksen, se izračuna individualno kot odstotek ocenjenega dohodka. V tem primeru je končni znesek odvisen od površine stanovanja in regije.

Na primer, v Moskvi patent za enosobno stanovanje 50 kvadratnih metrov stane 12.600 rubljev. Davek bo tudi 6-odstoten. V tem primeru se davek plača vnaprej. V 90 koledarskih dneh je potrebno plačati 1/3 zneska od dneva nakupa patenta, do konca trajanja patenta - preostalih 2/3.

V bistvu so zaslužki pri najemanju stanovanj legalizirani v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu. Če živite v drugem mestu in mislite, da je pošiljanje podatkov davčnemu uradu izguba časa, ne bo odveč, če se varno igrate. Zavistni sosedje ali celo prijatelji ali sorodniki vam lahko povedo, kam naj greste. Ko je vaš dohodek legaliziran, vam za to ni treba skrbeti.

Izberite zahtevane kode OKVED

Pri registraciji samostojnega podjetnika morate navestiKode OKVED(vse ruski klasifikator vrst gospodarske dejavnosti). Za vas bodo delovale naslednje kode:

• 68.20 - Najem in upravljanje lastnih ali najetih nepremičnin;
• 68.20.1 - Oddajanje in upravljanje lastnih ali najetih stanovanjskih nepremičnin;
• 70.20 - Oddajanje lastnih nepremičnin v najem;
• 70.20.1 - Oddajanje lastnih stanovanjskih nepremičnin v najem.

Ugotovite, kako še lahko dobite dohodek od nepremičnin.

Priprava stanovanja za najem

Večina stanovanj se oddaja opremljenih. Nekateri imajo polni set, nujen za udobno življenje, v nekaterih minimalni nabor. Manj pogosto se oddajajo prazna stanovanja, a so tudi povpraševana.

Ugotovimo, kaj bi moralo biti v stanovanju, da ga boste lahko oddajali.

Zaželen je svež zaključek. Če zdaj nimate te možnosti, se prepričajte, da je v dobrem stanju. Če opravljate popravila, vzemite materiale z rezervo. Ozadje lahko ponekod izgubi videz in se celo odlepi, ploščica pa se lahko odlomi. V takih primerih lahko hitro odpravite nastale napake.

Notranja vrata so lahko dobavljena tako poceni kot draga. V prvem primeru njihova zamenjava ne bo zahtevala veliko denarja, v drugem pa jih bo težko poškodovati. Bolje je postaviti draga vhodna vrata, trajala bo dlje.

Vodovodne instalacije tujih, po možnosti finskih blagovnih znamk. Imajo proračunske možnosti to bo trajalo dolgo.

Od gospodinjskih aparatov v stanovanju mora biti vsaj:

1. Hladilnik;
2. Kuhinjski štedilnik;
3. Pralni stroj.

S tem kompletom že lahko iščete najemnike. Hitreje jih boste našli, če ima stanovanje še:

1. mikrovalovna pečica;
2. Likalnik in likalna deska;
3. Kuhalnik vode;
4. TV sprejemnik;
5. Wi-Fi usmerjevalnik;
6. Fen.

Internet je sestavni del življenja. V stanovanje, ki ga boste najeli, lahko pripeljete internet in TV ali samo internet in namestite Wi-Fi usmerjevalnik. Bolje je takoj skriti žice. Izberite stopnjo z najvišjo hitrostjo. Če imajo najemniki več računalnikov in telefonov, potem hitrost ne bo toliko padla. Novim najemnikom ne bo treba razmišljati o tem, kakšen internet naj izvajajo, nove žice pa ne bodo nenehno vpeljane v vaše stanovanje.

Pohištvo v stanovanju mora biti:

1. Zložljiv kavč oz zakonska postelja. Če je območje veliko, je bolje postaviti posteljo. Če je stanovanje majhno, bo kavč prišel prav.
2. Prostorna omaro.
3. Pisalna miza in stol.
4. Stenske police za malenkosti.
5. Kuhinjski set, miza in stoli.
6. Nočne omarice. Neobvezen element, vendar ustvarja udobje.
7. Predalnik. Tudi neobvezen element, še posebej, če je omara velika.

Če nimate možnosti popravila v stanovanju in nakupa novega pohištva, stanovanje oddajte v takem stanju in s pohištvom, ki je. Glavna stvar je, da je v dobrem stanju in se lahko uporablja.

Kje kupiti stanovanje za najem

Kupujete stanovanje za oddajo? Najprej bodite pozorni na območje in preučite trg "najemnikov". Tako boste imeli stalen pretok najemnikov, stanovanje pa ne bo prazno.

Na primer, v Moskvi ljudje raje najemajo stanovanja na vzhodu, jugovzhodu in jugu mesta. Strokovnjaki to razlagajo z dejstvom, da je v primerjavi z drugimi območji prestolnice poceni najemnina.

"Okrožja zasedajo tako nizko oceno,predvsem zaradi kompleksnosti prometna dostopnost in ker so bili zgrajeni in se gradijo na ozemljih, »prevzetih« iz industrijskih con, «je pojasnilMaria Žukova, prva namestnica direktorja MIEL-Arenda.

Vir

Ni nujno, da imate več stanovanj, da bi dohodek od najemnine prenesli na tok. če imate Počitniški dom, oddaj. Obstaja več načinov za ustvarjanje stabilnega dobička: naučite se ustvarjati poslovni načrt stanovanjske stavbe.

Kako uravnotežiti prihodke in odhodke

Če ste vzeli hipoteko na stanovanje, naj bo znesek najemnine takšen, da pokrije mesečno plačilo in javnih služb. V nasprotnem primeru bo ta posel deloval v minusu. Če dvomite, da je ta način zaslužka primeren za vas, predlagamo, da se seznanite z drugimiideje o prihodkih od nepremičnin.

Zaščitimo se pred tveganji

Vsako podjetje je povezano s tveganji, vključno z najemom stanovanj. Če se želite zaščititi pred njimi, jih morate poznati na videz.

»Najemodajalčev največji strah je požar ali poplava. Pogosta situacija, s katero se morajo spopasti lastniki stanovanj, je škoda na lastnini. Na primer, družina se preseli v stanovanje, v katerem je otrokom dovoljeno vse: risati po tapetah, voziti se s kolesom po hodniku, rezati pohištvo. Ali še eno pravi primer- študentom, ki so najeli stanovanja, je uspelo razbiti ne le del opreme, ampak tudi vso posodo, straniščno školjko in vitraže na vseh vratih. Po takih najemnikih je treba v stanovanju opraviti kozmetična popravila in zamenjati pohištvo,« ugotavlja Yana Glazunova, generalna direktorica VSN Realty.

Vir

Nujno ustvarite predlogo najemne pogodbe. To vam bo omogočilo, da se izognete številnim težkim trenutkom. Navedite znesek varščine in v kakšnih primerih se vrne najemnikom. Če ste bili 2 ali 3 mesece vnaprej opozorjeni, da se bodo odselili, za goste ni dolgov, pohištvo in aparati v stanovanju pa so ostali v dobrem stanju, lahko ta denar vrnete.

V njem navedite stroške, rok plačila, celotno situacijo v stanovanju in globe za škodo na lastnini. Stanovalci bodo med bivanjem urejeni in ne bo vam treba ugibati, v kakšnem stanju je stanovanje, če ga ta mesec ne bi mogli preveriti. Strokovnjaki priporočajo, da ljudi bolje spoznate, preden jim oddate stanovanje in sestavite pogodbo.

Za večjo jasnost smo vsa tveganja in nasvete za njihovo zmanjšanje povzeli v tabeli:

»Zelo pomembno je dobro poznati delodajalce, vedeti, kdo živi in ​​kako, tudi ob upoštevanju mentalitete različnih narodov. Pomembno je tudi razumeti, da je veliko odvisno od razreda stanovanja. Če stanovanje stane 100 tisoč na mesec, potem so najverjetneje to povsem drugi prebivalci Azije kot za 20-30 tisoč," je dejal Alexander Kharybin, lastnik lastnega stanovanjskega biroja.

Vir

Podrobno smo analizirali, kako najeti stanovanje, na kakšne pasti lahko naletite in na kaj morate biti pozorni. Tukaj je še nekaj nasvetov za vas:

1. Upoštevajte lokacijo in zahteve najemnikov. Nepremičnina se nahaja daleč od postajališča in ob vrtec in šola? V oglasu navedite, da boste stanovanje oddali zakonskemu paru z otroki. Stanovanje še dolgo ne bo prazno.
2. Trisobna stanovanja je najtežje najeti. Če dalj časa miruje, v njem opravite popravila in ga oddajte po sobah. Mladi si ne morejo vedno privoščiti najema enosobnega stanovanja in jim je soba morda cenovno ugodna.
3. Ne odlašajte s popravili pred oddajo stanovanja. Vsak mesec izpada je za vas izgubljen denar.

Si želite zagotoviti udobno starost? Kupite na primer stanovanje v Berlinu in ga tudi oddajte. V Nemčiji ni običajno imeti lastnega stanovanja, približno 80% Nemcev živi v najetih stanovanjih.

Kako najeti in izbrati poslovne prostore za poslovanje. Nasvete daje Golovkevich Vladimir Pavlovich, vodja oddelka za trženje podjetja NovoŽivljenjeskupina

Kot veste, je izbira poslovnega objekta za najem v veliki meri odvisna od učinkovitosti, razvoja poslovanja, odnosa strank in pisarniškega osebja. In nihče ne ve bolje o značilnostih poslovnih nepremičnin kot lastnik sam. Zato je bil Vladimir Pavlovich Golovkevich, vodja oddelka za trženje v New Life Group, povabljen, da razloži nekaj zapletenosti izbire poslovnega prostora.

Vladimir Pavlovič, kje bi morali začeti izbrati poslovne nepremičnine, na primer, če podjetnik nima bogatih izkušenj v tej zadevi?

Najprej se odločite o glavnem vprašanju, in sicer o izbiri vrste nepremičnine, ki jo podjetje potrebuje. Lahko bi bila pisarna poslovne prostore, skladišče, univerzalni prostori so priljubljeni. Številni podjetniki obnavljajo stanovanjska stanovanja, vendar to vprašanje ni vedno učinkovito, poleg tega pa zahteva znatne finančne in časovne stroške, v povprečju bo za ponovno opremljanje, ponovno registracijo stanovanja trajalo približno eno leto.

Komercialne nepremičnine lahko iščete sami ali z nepremičninskim posrednikom. Vendar pa boste v sodelovanju z nepremičninskim posrednikom morali porabiti nekaj finančnih sredstev za plačilo njegovih storitev, to je določen odstotek transakcije. Manj priročno in praktično je, a ceneje je iskati brezplačne poslovne nepremičnine samostojno ali s povezovanjem prijateljev. Ta možnost je tudi precej resnična, pomembno je pravilno določiti cenovno politiko nepremičninskega trga v določenem okrožju, območju.

- Ali bo lokacija pisarne, prodajnega mesta vplivala na promocijo poslovanja?

Nedvomno! Objekt se mora nahajati na mestu z velikim prometom pešcev in vozil. Zato so poslovni centri zelo priljubljeni, poleg tega pa predvidevajo ozko specializacijo, ki je za stranko primerna. Zelo priporočljivo je imeti parkirno mesto v bližini objekta, udoben dostop, zaželeno je varovanje parkiranja. Če izberete proizvodne delavnice, kjer se stranke redko pojavljajo, lahko razmislite o predelih, oddaljenih od centra, vendar upoštevajte udobje potovanja za zaposlene, zato bi bila podzemna postaja v neposredni bližini dobra rešitev.

- Sama lokacija in oprema pisarne, kot kaže, tudi ni novo vprašanje.

Dejansko postavitev pisarne in pogled iz okna določata udobje zaposlenih, strank, možnost nadzora dela za vodjo. Pri izbiri sobe priporočam, da vas vodi osebje, smer dejavnosti. Če na primer ne pričakujete pogostih obiskov strank v pisarni, je vredno izbrati projekte, ki so blizu kvadrata, omogočajo vam, da na majhnem območju postavite veliko opreme in zaposlenih. Število omar ni kritično, lahko je ena soba, sodobne mobilne predelne stene vam bodo pomagale enostavno razdeliti na dele. Če so predvideni pogosti obiski strank, lahko izberete pisarno s hodnikom, omogoča opremljanje prostora za sestanke strank, razdelitev prostorov glede na dejavnost.

Vsaka pisarna mora imeti telefonijo, internet, po možnosti optično komunikacijo, brez takšnih ugodnosti je sodobno poslovanje preprosto nemogoče. Inženirska omrežja morajo biti nameščena tako, da omogočijo dostop do povezave vsakemu zaposlenemu, po možnosti brez podaljškov, adapterjev, ki poslabšajo videz, požarno varnost. Nenazadnje pomembno vprašanje je prenova pisarne. Če popravilo še ni bilo izvedeno, je pomembno razjasniti, kdo ga bo izvedel, plačal, kakšni so roki za dokončanje del.

Bodite pozorni na višino stropov, od tega je odvisna kakovost zraka v zaprtih prostorih in prisotnost klimatske naprave. V nekaterih primerih lastniki sami vgradijo centralno klimo, prezračevanje, pri vgradnji lokalnih klimatskih naprav se velikokrat zanesejo na najemnike, vendar so možnosti tudi tukaj možne. Vzdrževanje klimatskih naprav je pogosto naloženo najemniku, lahko pa se razdeli med najemnika in lastnika. Videz, bo urejeno dvorišče za naročnika precejšnjega pomena.

- Katera vprašanja je treba izostriti pri razmišljanju o cenovni politiki?

Druga pomembna točka: z lastnikom se pogovorite o obveznostih strank in porazdelitvi stroškov pri odpravljanju različnih okvar, plačilu varnostnih storitev in sistemov, telefonije in interneta. Pozitiven vidik je zagotavljanje popustov s strani lastnika za dolgoročno sodelovanje.

-Vladimir Pavlovič, kaj bi svetovali podjetnikom, ki izbirajo prostore za najem?

Upoštevajte dejavnik, da poslovne nepremičnine postajajo eden od temeljnih dejavnikov poslovanja in njegovega razvoja. Zato k izbiri pisarne pristopite odgovorno, ne odlašajte s postavljanjem še tako občutljivih vprašanj. Ena točka, ki ni razčiščena danes, lahko jutri povzroči vrsto resnih težav.

Kje lahko najamem poslovne nestanovanjske prostore ali skladišče? Kako najeti maloprodajni prostor za trgovino? Kako oddati poslovne nepremičnine v najem?

Pozdravljeni vsi, ki ste si ogledali spletno stran priljubljene spletne revije "HeaterBober"! Z vami strokovnjak - Denis Kuderin.

Tema današnjega pogovora je najem poslovnih nepremičnin. Članek bo koristen poslovnežem, lastnikom nestanovanjskih prostorov in vsem, ki jih zanimajo aktualna finančna vprašanja.

Na koncu članka boste našli pregled najbolj zanesljivih ruskih nepremičninskih podjetij, ki opravljajo posredniške storitve pri najemu objektov za komercialo.

Pa začnimo!

1. Zakaj najem poslovnih nepremičnin?

Uspešna podjetniška dejavnost je v veliki meri odvisna od dobro izbranih prostorov za poslovanje. To še posebej velja za trgovino in storitve. Udobna, dobro opremljena trgovina v prometnem delu mesta privablja kupce že sama po sebi.

Enako lahko rečemo za pisarne. Vsako samospoštljivo podjetje bi moralo imeti dober prostor za delo in sprejem obiskovalcev. Tudi če prodajate blago prek spletne trgovine, potrebujete prostor za dokončanje in izdajo naročil ter reševanje sporov s strankami.

Vsak poslovnež, še posebej začetnik, si ne more privoščiti nakupa nestanovanjskih prostorih. V takih primerih priskoči na pomoč najem poslovnih nepremičnin.

Naštejemo vse prednosti najema:

• relativno nizki finančni stroški;
• enostavnejši postopek papirologije v primerjavi z nakupom;
• možnost kadar koli zamenjati najemodajalca in se preseliti v drugo stavbo;
• velika izbira nepremičnin, zlasti v metropolitanskih območjih.

Tudi obratni postopek – oddajanje prostorov v najem – ima številne prednosti. Najprej je zanesljiv vir pasivnega dohodka. Dobra naložbena možnost je nakup poslovnih prostorov (prodajnih, pisarniških, industrijskih in drugih).

Dokler obstaja zasebno podjetje, bodo njegovi predstavniki nenehno potrebovali prostore za poslovanje, kar pomeni, da bodo lastniki nepremičnin brez veliko dela imeli stabilen dobiček.

Iskanje primernih prostorov za poslovanje je težaven dogodek. Najhitrejši in najbolj zanesljiv način za iskanje predmeta je uporaba storitev poklicnih posrednikov.

Na naši spletni strani je podroben članek o tem, kako delujejo sodobni.

2. Kako najeti poslovno nepremičnino – 5 uporabnih nasvetov

Pri najemu poslovnih nepremičnin morate biti pri njihovi izbiri čim bolj previdni. Od parametrov in funkcionalnih značilnosti prostorov je odvisno, kako hitro lahko začnete s podjetjem in ali bo objekt v celoti izpolnjeval cilje vašega podjetja.

Najprej se odločite, kako boste iskali primerno sobo – sami ali s pomočjo agencije. Prva metoda vključuje prisotnost neomejenega prostega časa in je povezana z različnimi tveganji. Druga možnost je varnejša in zanesljivejša.

Dodatne informacije o temi dela s posredniki boste našli v članku "".

Strokovni nasveti vam bodo pomagali preprečiti pogoste napake najemnikov.

Nasvet 1. Previdno preučite napo in prezračevalne sisteme

Vi sami ali vaši zaposleni boste delali v prostoru, zato je prisotnost uporabnih prezračevalnih sistemov najpomembnejša točka. Pomanjkanje močnega in avtonomnega prezračevanja v stavbi je resnična ovira za normalno delovanje kavarne, restavracije, trgovine z živili.

Hrana naj bo shranjena v ustreznih pogojih, obiskovalcev in prodajalcev pa ne smejo motiti vonjave. Poleg tega vam sanitarni organi preprosto ne bodo dovolili uporabe objekta za gostinsko ali trgovino z živili, če ima samo splošno prezračevanje hiše.

Nasvet 2: Osredotočite se na območja za nakladanje in razkladanje

Priročno območje za nakladanje in razkladanje blaga je še ena ključna točka za lastnike kavarn, restavracij, menz in trgovin.

Pomembno je, da prostor, kjer se bodo izvajale nakladalne in razkladalne dejavnosti, ne gre ven na dvorišče stanovanjske stavbe ali na vozišče. Motili boste stanovalce ali voznike, mučili vas bodo s pritožbami.

Vprašanje popolne oskrbe z električno energijo je še posebej pomembno za najemnike, katerih poslovanje vključuje uporabo energetsko intenzivne opreme - hladilniki, električne peči, strojna orodja itd.

Prepričajte se, da so električni kabli v prostoru dovolj zmogljivi, da v celoti zadostijo potrebam podjetja.

Nasvet 4. Pozorno preberite pogoje pogodbe

Preden daste svoj avtogram v najem, natančno preberite pogoje, pod katerimi sklenete posel.

Pogodba mora vsebovati naslednje klavzule:

• pogoji najema, stroški in način plačila;
• če so prostori najeti z opremo, je treba sestaviti popis premoženja;
• odgovornost strank za kršitev pogodbe;
• pogoje za odpoved pogodbe.

Stroške komunalnih storitev, odvoza smeti, vzdrževanja požarnega sistema in varnostnega alarma običajno nosi najemnik. Vendar pa najemodajalec po potrebi plača večja popravila, vključno z zamenjavo vodovodnih komunikacij in električne napeljave, če ne uspejo.

Vnaprej se pogovorite z najemodajalcem o vprašanju zavarovanja premoženja - ali bo tak sporazum sestavljen, in če ne, se odločite, kdo bo plačal izgube v primeru nepredvidenih situacij.

Nasvet 5. Preverite nepremičninske dokumente

Nujno je treba preveriti lastniške dokumente lastnika - prodajno pogodbo, izpisek iz Državni register za pravico do lastništva.

Prepričajte se, da nepremičnina res pripada osebi, ki vam jo oddaja. V nasprotnem primeru bo napovedan en lep trenutek pravi lastnik predmet z ustreznimi dovoljenji. Pomembno je tudi, da prostori niso zastavljeni, niso aretirani zaradi dolgov in nimajo drugih bremen.

Oseba, ki je daleč od zapletenosti stanovanjskega prava, bi morala izkoristiti strokovno pomoč pri najemu ali nakupu nestanovanjskih prostorov. Na primer, lahko sami razjasnite vse nejasne točke na spletnem mestu Odvetnik - vir, ki zaposluje strokovnjake z vseh področij sodne prakse.

Svoje vprašanje lahko postavite tudi brez registracije, kar na glavni strani. V nekaj minutah boste prejeli pravno pravilen in kompetenten odgovor in to popolnoma brezplačno. Če vaša težava zahteva poglobljeno študijo, boste morali plačati storitve strokovnjakov, vendar lahko višino pristojbine določite sami.

Korak 2. Določite višino najemnine

Če želite izvedeti najboljšo ceno najema, uporabite eno od dveh možnosti. Prvi je, da osebno pregledate baze podatkov svojega mesta in določite približen razpon cen za najem podobnih prostorov. Drugič - prenesite to nalogo na nepremičninarja.

Mimogrede, poleg nepremičninskih agencij posredniške storitve opravljajo zasebni posredniki. Za svoje delo običajno zaračunajo 25-50 % manj kot podjetja. Vendar pa je le nekaj zasebnih strokovnjakov, ki delajo z nestanovanjskimi nepremičninami, tudi v velikih mestih.

5. Če oddajate poslovno nepremičnino, so prva 3 tveganja za najemodajalca

Vsak najemodajalec skrbi za stanje svojega objekta in želi z najemom ustvariti dobiček, ne pa izgube.

Navajamo glavna tveganja lastnikov poslovnih nepremičnin in vam pokažemo, kako se jim izogniti.

Tveganje 1. Uporaba prostorov za druge namene

Vsaka dobro napisana najemna pogodba določa, za kakšen namen in kako se bodo najeti prostori uporabljali. To velja tudi za opremo, ki jo daste v najem skupaj z najemom.

Če je najemnik obljubil, da bo prostor uporabljal kot skladišče, a v njem uredil maloprodajno trgovino, ga imate pravico do globe ali odpovedi pogodbe brez vračila najemnine.

Tveganje 2. Poškodba ali izguba lastnine

Objekt in opremo ste izročili uglednemu državljanu, ki se vam je zdel, a on, diplomatsko rečeno, ni izpolnil vaših pričakovanj. Sobo je namreč spravil v stanje opustošenja, razbil opremo, odvil žarnice in se nasploh obnašal kot prašič.

V takih primerih ima lastnik pravico zahtevati povrnitev škode v celoti. Poleg tega je treba povrniti ne le stroške popravil, temveč tudi tržno vrednost poškodovane opreme.

Odgovornost ni predvidena, če sta bila predmet in premoženje poškodovana zaradi nepredvidenih okoliščin - na primer zaradi požara ali poplave.

Tveganje 3: Najemnik zavrača plačilo mesečnih nadomestil

Neumne plačnike je treba kaznovati z rubljem. To pa je spet možno, če je najemna pogodba sestavljena v skladu z vsemi pravili. To pomeni, da mora dokument jasno določati pogoje in znesek mesečnih plačil.

6. Če najamete poslovno nepremičnino - 3 glavna tveganja za najemnika

Najemnik lahko trpi tudi zaradi nezakonitih ali nepooblaščenih dejanj najemodajalca.

Tveganje 1. Najem prostorov, do katerih »najemodajalec« nima zakonskih pravic

Če vam prostore najame oseba, ki nima zakonskih pravic lastnika do predmeta, se pogodba šteje za neveljavno. Da bi se temu izognili, zahtevajte predložitev lastninskih dokumentov.

Izpisek iz Rosreestra lahko samostojno pridobite tako, da se obrnete na Večnamenski center. Storitev je plačana, vendar boste zanesljivo vedeli, "kdo je šef v hiši."

Tveganje 2. Menjava ključavnic v prostoru takoj po plačilu akontacije

Ja, takšne situacije se v naravi še vedno pojavljajo. Podpišete pogodbo, plačate akontacijo, prejmete ključe iz rok v roke in ko želite vstopiti v prostore s svojim premoženjem, se izkaže, da so ključavnice spremenjene, "lastniki" pa so izginili.

V takšni situaciji je samo en izhod - stopiti v stik s policijo in sprožiti kazensko zadevo zaradi goljufije.

Tveganje 3. Podnajem

Tukaj je najbolje razložiti bistvo s preprostim primerom.

Primer

Najemnik Andrej, podjetnik začetnik, je za eno leto najel sobo za trgovino in plačal pol leta vnaprej. Hkrati poslovnež ni preveril lastninskih listin in se zanašal na poštenost najemodajalca.

Po mesecu uspešnega trgovanja se je v trgovini pojavil pravi lastnik s celotnim kompletom originalnih dokumentov. Najemnika je vljudno prosil, naj se izseli iz zasedenega območja. Andrej je poskušal najti podnajemnika, da bi mu vsaj vrnil vplačan denar, a podjetni posrednik ni odgovoril na klice ali SMS.

Zaključek: ravnajte neposredno z lastnikom. Vsaj zavedati bi se moral vseh manipulacij, ki se dogajajo z njegovim premoženjem.

7. Strokovna pomoč najemnikom in najemodajalcem - pregled TOP-3 nepremičninskih agencij

Iskanje kvalificiranega posrednika je težka naloga. V pomoč bralcem smo sestavili pregled najbolj zanesljivih podjetij v Rusiji, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami.

1) Agency.net

Agencija za upravljanje nepremičnin. Pomagal bo najemodajalcem in najemnikom pri najemanju in najemu: pisarne, prodajnega prostora, delavnice, skladišča, dvorca in katere koli druge poslovne nepremičnine. Podjetje zaposluje le izkušene in usposobljene odvetnike in nepremičninske posrednike.

Pomemben plus podjetja je profesionalen pristop, razpoložljivost podrobne spletne strani, razvoj individualne strategije za vsako stranko pisarne. Ni nepremičninskih storitev, ki jih strokovnjaki podjetja ne bi mogli zagotoviti uporabnikom.

Najem poslovne nepremičnine je preprost in, kar je najpomembneje, donosen posel. S pravilnim pristopom in poznavanjem glavnih faz procesa sklenitev posla ne bo težavna.

Najpomembneje je določiti ceno, poiskati stranko in pravilno sestaviti pogodbo.

Upoštevajte vse faze transakcije.

Določitev stroškov

Pri samostojnem izvajanju transakcije določanje stroškov najema pogosto ni objektivno.

Vsak lastnik želi imeti največ koristi.

Ampak tudi visoka cena lahko prestraši morebitne najemnike, prenizka pa vzbuja dvome. Običajno se lastniki za oceno stroškov obrnejo na strokovnjake - nepremičninskega posrednika ali cenilca.

Kako sami oddati nestanovanjske prostore v najem? To lahko storite brez pomoči strokovnjakov.Če želite sami določiti ceno, morate preučiti podobne ponudbe konkurentov. To bo omogočilo razumevanje splošnega stanja na trgu poslovnih nepremičnin in pravilno oceno vaših prostorov.

POMEMBNO: Najemnik najame poslovni objekt z namenom ustvarjanja dohodka, zato je pri ocenjevanju stroškov pomembno upoštevati približen možni dobiček, ki ga lahko prejme.

Na ceno vplivajo dejavniki, kot so:

Po upoštevanju teh točk in spremljanju ponudb konkurentov lahko objektivno ocenite svoj objekt.

Iskanje strank

Najem poslovnih nepremičnin od lastnika vključuje iskanje potencialnih najemnikov.

Pred tem je treba sestaviti komercialno ponudbo ali objavo.

Natančno mora navesti vse značilnosti nepremičnine: površino, etažo, lokacijo, infrastrukturo, tehnično stanje in opremljenost. Bolje je, da pozornost v oglasu osredotočite na zasluge.

Hkrati je pomembno navesti pomanjkljivosti prostora, da se pri ogledu ne postavite v neroden položaj in ne prestrašite stranke.

Oglejmo si podrobneje načine iskanja potencialnih najemnikov.

1. Išči po znancih. Najlažji način, da najdete nekoga, ki ga vaša ponudba zanima, je, da povprašate prijatelje in sorodnike. Lastniki nepremičnin se pogosto vrtijo v poslovnih krogih, kar pomeni, da poenostavi nalogo hitrega oddajanja vaše nepremičnine v najem.
2. Postavitev oglasa na specializiranih internetnih virih na primer Avito. Prednost te metode je, da bo vašo ponudbo videlo na stotine ali celo tisoče zainteresiranih. Da bi čim prej našli najemnika, boste morali napisati dober podroben oglas, v katerem boste opisali vse prednosti in slabosti prostorov.

   Oglasu mora biti priloženo več fotografij.

   Tako se bo potencialna stranka lažje odločila, ali je vredno razmisliti ali ne.

3. Pošiljanje ponudbe po e-pošti. Bari, restavracije, trgovine, saloni in druge organizacije in ustanove pogosto iščejo prostore za selitev ali odprtje druge točke. E-pošto lastnikov podjetij, ki bi jih lahko zanimali, najdete na uradnih spletnih straneh njihovih podjetij.

Predstavitev in podpis dokumenta

Pravilna predstavitev vaše nepremičnine je ključ do hitrega posla.

Ko prikazujete prostore, poskusite povedati več informacij o tem, pri čemer se osredotočite na prednosti in možni dobiček, ki ga bo predmet prinesel stranki.

Sklenitev pogodbe je zadnji, a najpomembnejši in odgovoren korak v transakciji. Pravilno sestavljen in izveden dokument bo lastnika zaščitil pred brezvestnim najemnikom. Kaj bi moralo biti v njem:

• osebni podatki najemnika in lastnika;
• naslov, območje in tehnične značilnosti;
• registracijski podatki;
• rok;
• znesek plačila in postopek njegovega prenosa;

POMEMBNO: Lastnik po zakonu nima pravice povečati pristojbine več kot enkrat letno. Zato mora pogodba določiti najvišji znesek možnega dviga najemnine in obdobje, za katerega bo najemnik na to opozorjen.

V dokumentu je pomembno podrobno opisati pravice in obveznosti strank ter navesti naravo odgovornosti za kršitve posamezne klavzule. Koristno bi bilo dopolniti pogodbo s popisom premoženja, ki je na voljo v prostorih. Po prekinitvi pogodbe bo lastnik lahko prejel denarno nadomestiloče je pohištvo ali aparate poškodoval najemnik.

Najhitrejši način za najem nestanovanjskih prostorov

Kako hitro prodati poslovno nepremičnino?

Za tiste, ki ne želijo porabiti svojega osebnega časa za iskanje strank, pogajanja in razstave, je bolje, da se obrnete na nepremičninskega posrednika.

Ocenil bo nepremičnino, določil pravilno tržno vrednost, naredil atraktivne fotografije, napisal kompetenten oglas in poskrbel za predstavitev vaše nepremičnine.

Vendar ima tudi delo z agenti svoje nianse. Realtorji praviloma delajo za provizijo od zneska najemnine ali prodaje nepremičnine.

Pristojbina v obliki odstotka se običajno vzame od prosilcev, ne od lastnikov.

Vendar pa vsak prosilec ne bo pripravljen sodelovati z zastopnikom, ki bo moral plačati denar.

Torej, če mora lastnik nujno poiskati najemnika, lahko sam prevzame plačilo provizije. To se pogosto izvaja, če ima lastnik veliko predmetov ali želi oddati luksuzne nepremičnine.

Denar, plačan agentu, ne bo šel le v njegov žep, ampak tudi za potrebne stroške - fotografije, video predstavitev, oglaševanje itd.

Drug hiter način za najem nestanovanjske stavbe ali pisarne je znižanje stroškov. Hkrati ga ni treba najeti zastonj, dovolj je, da znižate plačilo za 10%. Potem bo vaša ponudba konkurenčna.

Pogoji najema

Obdobje najemne pogodbe za nestanovanjske prostore je pomembna točka. Je treh vrst.

V skladu s členom 610, odstavek 2 Civilnega zakonika Ruske federacije, če pogodba ne določa obdobja, se šteje za sklenjeno za nedoločen čas. V tem primeru ima vsaka stranka pravico, da ga kadar koli odpove, pri čemer opozori tri mesece pred svojo odločitev.

Kratkoročna pogodba se sklene za obdobje največ enega leta. Kako podaljšati najemno pogodbo za nestanovanjske prostore? Podaljšanje poteka samodejno za nedoločen čas, če sta obe strani z vsem zadovoljni.

V tem primeru ponovna sklenitev pogodbe ni potrebna. V nekaterih primerih lahko lastnik vztraja pri novem dokumentu, da spremeni pogoje ali plačilo. To je mogoče le s soglasjem najemnika.

Dolgoročna pogodba je predmet registracije pri Fed. Podaljšanje takšne najemne pogodbe za nestanovanjske prostore poteka na enak način kot kratkoročno - samodejno, z enakimi pogoji, pravicami in obveznostmi strank ali pa se sklene nov dokument s spremenjenimi zahtevami.

Predčasna odpoved najemne pogodbe za določeno obdobje je možna tako na strani lastnika kot na strani najemnika.

Takšna vprašanja se rešujejo na sodišču ali sporazumno obeh oseb.

Poznavanje pomembnih odtenkov in priložnosti pri najemu poslovnih nepremičnin vam bo pomagalo skleniti donosen in varen posel, ki prinaša redne pasivne dohodke.