Kako najeti prostor. Kako pravilno najeti sobo iz mestnih občinskih prostorov za najem

Oddajanje nepremičnin v najem je zelo donosen posel, če do postopka ravnate maksimalno odgovorno. Stalni pasivni dohodek je vedno lep, a kaj, če bi se porodila ideja za najem poslovnih nepremičnin? To bo zahtevalo nekoliko drugačen pristop, saj je velika razlika med najemom stanovanja in veliko pisarno.

Navodila po korakih

Postopek oddaje objekta v najem je razdeljen na naslednje faze:

1. Določanje vrednosti najema.

Prvi korak je ogled in ocena največjega števila razpoložljivih ponudb na trgu. Večji kot je vzorec, boljši je rezultat (točnejši kazalnik povprečnih stroškov najema poslovnih prostorov).

Med analizo lahko uporabite priljubljena spletna mesta, kot sta Avito ali CYAN. Informacije lahko najdete tudi v različnih tiskanih publikacijah. Če ni želje po osebnem preučevanju drugih ponudb, bi bilo smiselno najeti nepremičninskega posrednika ali posrednika.

Cene takšnih storitev težko imenujemo visoka in je povsem mogoče prihraniti dostojen delež živčnih celic in časa.

Cena najema poslovne nepremičnine mora ustrezati ne le lastniku, ampak tudi potencialnim strankam. Namerno visoka stopnja verjetno ne bo uspešna, vendar lahko na oblikovanje cene vplivajo naslednji dejavniki:

• lokacija stavbe/prostora;
• infrastruktura (prisotnost v neposredni bližini kavarne, brezplačno parkirišče, varovanje stavbe);
• gradbeni razred;
• kakovost in raven popravila;
• funkcionalnost postavitve;
• različne funkcije komunikacije (nemoteno napajanje, internet, razpoložljivost kopalnic itd.);
• drugi bonusi, ki lahko potencialno izboljšajo produktivnost najemnikov (Wi-Fi usmerjevalnik, aparat za kavo, udobno pohištvo).

Po analizi cen na trgu se lahko obrnete na druge najemodajalce in poskusite ponastaviti stroške. Pogosto je cena, navedena v ponudbah, okvirna in približna. Vrednostni kazalnik, ki ga je mogoče doseči med pogajanji, bo zadostoval, da ugotovite povprečno najemnino za podobne predloge. Za primerjalne podatke o najemnini je dovolj 5-10 klicev.

Najpomembnejša stvar za najemodajalca poslovnih nepremičnin je najti pravo stranko. To lahko storite sami ali pa najamete nepremičninskega posrednika. Obe situaciji imata svoje prednosti in slabosti, zato je izbira, kaj storiti, osebna stvar vsakega.

Ko sami iščete najemnika, je resna prednost prisotnost lastne baze podatkov. Vendar njegova odsotnost ne bo povzročila velikih težav, vendar boste morali vložiti več truda.

v dobrem smislu najti pravo stranko je izdelati spletno stran s komercialno ponudbo. Takšno spletno mesto je bolje promovirati s pomočjo kontekstualnega oglaševanja s poudarkom na ključnih ciljnih skupinah. Zahvaljujoč takšnemu oglaševanju zlahka najdete zainteresirano občinstvo in se izognete visokim provizijam agencijam.

To je najbolj smotrno storiti pri najemu prostorov z impresivno površino. Takšne ponudbe iščejo stranke, ki se zanašajo na visoko donosnost načrtovane dejavnosti, predvsem pa zaupajo spletnim mestom.

Če želi človek kupiti zelo drag avto, ga bo iskal na sumljivih virih ali bo raje imel uradno spletno stran? Enakega mnenja je torej najemnik poslovnih nepremičnin.

Povsem druga zadeva so majhni prostori za najem. Tukaj nima smisla ustvarjati spletne strani in brezplačni spletni oglasi (tudi majhni) so popolni.

1. Nepremičninske storitve.

Če se ne želite sami ukvarjati z iskanjem interesentov, obstaja možnost, da najamete nepremičninskega posrednika. Ta oseba bo samostojno našla prave najemnike, vzpostavila stike in celo samostojno sklenila potrebno najemno pogodbo.

Po drugi strani pa išči pravih ljudi- To je občutljiva in precej zapletena / dolgotrajna naloga. Vsi nepremičninski posredniki se s tem ne bodo strinjali, mojstri svoje obrti v resnih agencijah pa bodo za takšne storitve zahtevali denarno vsoto v višini 50% cene najema za 1 mesec. In včasih celo več kot to.

Toda kljub temu se bo lastnik s podobno metodo iskanja najemnikov osvobodil pomembnih težav. Posledično bo ostalo le za pripravo pogodbe in pripravo vse potrebne dokumentacije.

Plačilo storitev nepremičninskega posrednika se izvede šele po sklenitvi najemne pogodbe. Če nepremičninski posrednik ali agencija zahteva, da plačate akontacijo ali znesek plačate prej, so morda prevaranti.

1. Zahtevana dokumentacija.

Ko je najemnik najden in sta obe strani zadovoljni z vsemi ključnimi točkami, lahko nadaljujete z izvedbo pogodbe. Pogodba o najemu poslovne nepremičnine mora vsebovati naslednje postavke:

• popolne informacije o vsaki od strank;
• točen naslov predmeta najema;
• znesek in plačnik komunalne storitve;
• mesečna najemnina;
• datum, ko bo predmet oddan v najem;
• potrebna dejanja vsake stranke v primeru višje sile;
• opis kakovosti popravila in nameščenega pohištva;
• ključni pogoji, pod katerimi lahko odpoveš najem.

Če vam primanjkuje potrebnega znanja ali izkušenj, bi bilo pametneje v postopek sklenitve pogodbe vključiti usposobljenega odvetnika.

Pogodba ni edina stvar, ki bo potrebna pri oddaji nepremičnine. S seboj bi morali imeti tudi:

• potni list državljana Ruske federacije;
• dokazilo o lastništvu;
• tloris.

Ko so vsi dokumenti pri roki in pogodbenici uspešno skleneta pogodbo, ostane le še prejemanje izkupička in spremljanje pogostosti plačil.

Poslovne nepremičnine vključujejo poslovne zgradbe, industrijske prostore, športne objekte, trgovine, garaže, skladišča in celo hotele.

Dobavo poslovnih nepremičnin lahko pospešite z znižanjem najemnine. Ob upoštevanju stalnih stroškov vzdrževanja prostorov bo pravilneje oddajati nepremičnine po povprečni ali celo nizki ceni kot visoka cena ampak za celo leto.

Na ceno takšnih prostorov vpliva tudi prisotnost:

• parkiranje;
• gostinske točke (v isti stavbi ali v neposredni bližini);
• infrastruktura;
• visok promet itd.

V takih okoliščinah je lahko najemnina bistveno višja od tržnega povprečja. In seveda se bo za to našla stranka.

Odprtost do želja bodočih strank igra pomembno vlogo tudi pri dobavi poslovnih nepremičnin:

1. Pomagajte pri načrtovanju.

Bodoči najemnik bo morda potreboval pomoč ali nasvet glede postavitve delovnega mesta. Pametno bi se bilo pripraviti vnaprej in takoj ponuditi več že pripravljenih možnosti, ključne spremembe pa bodo ostale pri naročniku, ki jih želi izvesti.

Veliko lažje je spremeniti tisto, kar že imate, kot ustvariti nekaj iz nič. Takšen odnos do najemnika bo nedvomno cenjen.

1. Razprava o podrobnostih.

Barva sten v prostoru, število maksimalnih priključkov na telefonsko omrežje ali internet ter razprava o vseh drugih značilnostih bodo pomagali pridobiti najemnikovo naklonjenost in ga prepričati v najem te nepremičnine.

To je majhen psihološki trik: bolj ko se človek poglobi v podrobnosti, večje so možnosti, da se mu bo tak pogovor odložil v spomin. Torej se bo najprej osredotočil nanj, pretehtal prednosti in slabosti itd.

Če pa bo celoten postopek najema temeljil na takšnih zvijačah, bo velika nevarnost izgube ugleda. Če je kakovost najema pomembna le na besedah, lahko to grozi z zelo resnimi posledicami.

1. Prazniki.

Če v poslovnih prostorih, namenjenih za najem, ni dokončanja, lahko najemniku ponudite plačilni dopust. Se pravi, da bo popravila opravil na lastne stroške, medtem ko popravljalne ekipe opravljajo svoje delo, naročnik ne bo plačeval najemnine za prostor.

To je precej pomemben plus za najemnika, ki se je očitno odločil za najem nepremičnine:

• če ni dodatnih sredstev za plačilo najemnine in popravil hkrati, bo to dejanje povzročilo izjemno pozitivna čustva in povečalo ugled najemodajalca;
• prav tako bodo obnovitvene počitnice pomagale prepričati dvomljivega najemnika k nakupu te nepremičnine/prostora.

Na splošno lahko stranko začasno oprostite plačila najemnine v različnih situacijah. Glavna stvar je, da za obe strani ni resnih finančnih izgub. To so osnovne značilnosti poslovanja in tega se najemniki (pa tudi najemodajalci) poslovnih nepremičnin dobro zavedajo.

Zato so takšna dejanja zelo razširjena, čeprav njihova uporaba ni obvezna. Še posebej, če dostava poslovnih nepremičnin ni nujna.

1. Zanesljivost najemodajalca.

To je zelo pomembna točka, ki se najbolj jasno kaže pri pripravi lastniške dokumentacije za najemnika. Več garancij kot prejme naročnik, večje so možnosti za uspešen najem prostorov.

Obilje dokazil, odsotnost trikov pri podpisu pogodbe in dober ugled so ključ do uspešnega najema poslovnih nepremičnin. Razlog je preprost:

• pri najemu stanovanja se s tem vprašanjem pogosto ukvarjajo navadni državljani;
• in če so prostori načrtovani za uporabo v komercialne namene in resno zaslužiti s tem poslom, bo preučevanje vsakega dokumenta s strani najemnika čim bolj natančno.

Tveganja in druge težave

Tveganju ni izpostavljen le najemnik – enako velja tudi za najemodajalca. Večina pogosti vzroki konflikti so:

• nezadostna opredelitev pravnih obveznosti strank glede najetega premoženja;
• zamude pri mesečnih plačilih in drugih plačilih;
• zloraba najetega premoženja;
• škoda/izguba premoženja v lasti najemodajalca;
• spori glede obdavčitve (v skladu s členom 146 Davčnega zakonika Ruske federacije je obveznost plačila DDV dodeljena samo najemodajalcu z možnostjo odbitka zneska davka s strani najemnika, če je na voljo ustrezen dokument).

Vse te konfliktne situacije so neposredno odvisne od sklenjene pogodbe. Vsako od točk je treba opisati čim bolj natančno, saj se s tem zmanjšajo tveganja za obe strani hkrati. Da bi se izognili takšnim situacijam, je pomembno odgovorno ravnati s sklenitvijo pogodbe.

Najem poslovnih nepremičnin ni veliko drugačen, ima pa številne ključne značilnosti. Najpomembnejša stvar je sklenitev pogodbe. V vsakem primeru se bodo stranke zanašale samo nanj, zato se morate pri sklepanju posla osredotočiti na ta dokument.

Kako hitro prodati ali najeti katero koli poslovno nepremičnino

V Rusiji je na milijone kvadratnih metrov poslovnih nepremičnin in njihovo število se vsako leto povečuje. Nakupovalno-zabaviščni kompleksi, poslovni in pisarniški centri rastejo kot gobe v dežju, a ... se prodajajo tako hitro, kot se gradijo?

Okolje, v katerem delujejo prodajalci in najemodajalci poslovnih nepremičnin

Najbolj priljubljen in najučinkovitejši kanal za oglaševanje nepremičnin je postal internet, ki ponuja ogromno priložnosti - približno 200 oglasnih desk in nepremičninskih portalov, ki mesečno pritegnejo več kot 30 milijonov potencialnih kupcev in najemnikov nepremičnin v Rusiji. Zdi se, da je ob takšnem povpraševanju prodaja in zakup tudi najbolj nelikvidnega skladišča nekaj malenkosti.

V praksi je situacija drugačna. Prodajalci in najemodajalci lahko pokrijejo največ 5-15 % potencialnih kupcev. Vzrok za to je omejeno število virov, ki jih uporabljajo za svoje oglaševanje (Nepremičnine, iz rok in drugih), ki si jih ogleda približno 10-15 % celotnega števila kupcev. Drugih 85–90 % je razpršenih med ostalimi, vključno z regionalnimi viri.

Tako skromna povprečna pokritost trga je povezana s tehničnimi lastnostmi oglaševanja na internetnih virih.

Pri prodaji/oddaji enega objekta mora lastnik oziroma upravnik skozi dolgo rutino: izbrati najboljše oglasne deske, registrirati se, objaviti oglas (ali več oglasov, če je v enem objektu najetih več prostorov), spremljati njihovo učinkovitost itd. Postopek je rekorden, naporen in pogosto neučinkovit.

Nepremičninski posredniki, ki delajo z velikim številom poslovnih nepremičnin, se soočajo z drugačno vrsto težav. Govorimo o visokih stroških razvoja datotek posebnega formata XML, v katerem oglasne deske sprejemajo velike zbirke podatkov predmetov. Razvoj ene takšne baze stane 15-20 tisoč rubljev. in traja 1,5-2 meseca. Samo pošasti na trgu si lahko privoščijo, da pokrijejo vsaj 20 priljubljenih spletnih mest, hkrati pa pritegnejo pozornost največ 40-50% potencialnih kupcev. Noben igralec na trgu komercialnih nepremičnin si ne more privoščiti oglaševanja predmetov na vseh ruskih spletnih mestih.

Natančneje, ni mogel pred prihodom Assis.ru - pomočnika nepremičninskega posrednika in lastnika nepremičnine, ki avtomatizira vse zgornje rutinske postopke in znatno zmanjša njihove stroške.

Zakaj Assis.ru tako pritegne prodajalce in najemodajalce poslovnih nepremičnin?

V Skolkovem so leta 2012 razvili posebno oglaševalsko storitev, hkrati pa močno marketinško in analitično orodje. Danes je število njegovih uporabnikov doseglo 100 tisoč ljudi, vključno z desetinami nepremičninskih agencij, velikimi razvijalci in zasebnimi nepremičninskimi posredniki. V zadnjem letu je bilo z njeno pomočjo prodanih in oddanih v najem več kot 10 milijonov kvadratnih metrov poslovnih nepremičnin.

To orodje, ki je enostavno za uporabo in neverjetno zapleteno, igra vlogo tehničnega prevajalca med prodajalcem in spletnimi oglaševalskimi viri. Njegova osnova vsebuje 120 oglaševalskih platform za nepremičnine v Rusiji (kot spletno mesto, Avito, Yandex.Nepremičnine, DMIR.ru, Cian.ru, manj priljubljeni in regionalni viri). Sistem ima vgrajeno bazo naslovov KLADR z vsemi možnimi možnostmi črkovanja naslovov, upoštevane so tehnične zahteve strani za izdelavo oglasov in jih redno posodabljajo, kar uporabniku zagotavlja uspešno objavo oglasov.

Uporabnik, ki mora prodati za najem nepremičnine, se enkrat registrira na Assis.ru in prejme Osebni prostor. V njem ustvari svoje oglase ali jih naloži z uporabo API-ja (sistem se integrira s katerim koli CRM) ali datoteko XML, ki je razvita enkrat samo za zahteve Assis.ru, izbere potrebna spletna mesta in aktivira eno od tarif. V 5 minutah po opravljenem moderiranju se oglasi replicirajo na vseh izbranih virih in v enem dnevu postanejo vidni kupcem.

Marketinško in analitično orodje

Po objavi v računu na Assis.ru se prikaže prva analitika za vsak predmet in za vsako spletno mesto. Sčasoma uporabnik vidi dinamiko ogledov, donos na vsakem spletnem mestu, lahko doda / onemogoči plošče, ki jih potrebuje. In tudi spremenite / izbrišite oglase - spremembe se takoj odrazijo na vseh virih.

Za nepremičninske posrednike je Assis.ru neprecenljivo marketinško orodje, ki ponuja široko paleto analitičnih priložnosti. S potrebnimi selekcijami v poročilih vidi, katere regije so bolj perspektivne za prodajo določene vrste poslovne nepremičnine, kako se ljudje odzivajo na ponudbo in v katerih regijah se sploh ne splača oglaševati.

Za lastnike in nepremičninske posrednike obstajajo različne tarife z različnimi možnostmi

Tarifa "Redna namestitev" je ustvarjena za lastnike. Z njim lahko ustvarite oglas in ga samodejno ponovite na 55 oglasnih deskah. Stroški te tarife se začnejo od 300 rubljev. na mesec in je odvisna od količine in kakovosti izbranih virov ter od števila oglaševanih objektov.

Tarifa "Nalaganje XML" namenjeno nepremičninskim posrednikom in nepremičninskim agencijam. To je kompromisna možnost za tiste, ki želijo delati ali že delajo neposredno s spletnimi mesti, vendar nameravajo celoten tehnični del oddati zunanjim izvajalcem. Uporabnik s tem paketom ustvari XML za katero koli izbrano spletno mesto (postopek traja približno minuto), prejme povezave do že pripravljenih baz podatkov in jih pošlje spletnim mestom. Nadalje Assis.ru vzdržuje te baze, izvaja spremembe itd. Stroški te tarife se začnejo od 300 rubljev. na mesec in je odvisno od števila strani in števila oglasov.

Tarifa "Serija" zasnovan tudi za nepremičninske posrednike in vam omogoča postavitev oglasov na ključ na 65 oglasnih deskah. Dovolj je, da nepremičninski posrednik ročno ustvari oglase na Assis.ru ali vnese bazo podatkov v datoteko XML ali prek API-ja v sistem, izbere spletna mesta in aktivira tarifo. Assis.ru jih bo sam postavil, plačal storitve spletnih mest in vzdrževal baze podatkov v celotnem obdobju tarife. Stroški te tarife so od 900 rubljev. na mesec

Za večjo učinkovitost in prihranek časa nepremičninski posredniki združujejo XML in paketne tarife, s čimer dosežejo maksimalno pokritost trga z minimalnim denarjem in časom. Poleg tega je takšna kombinacija pomemben dejavnik za oglaševanje samega nepremičninskega posrednika. Prodajalec se bo bolj verjetno obrnil na strokovnjaka, ki je sposoben hitro prodati svoj predmet, in ne na nekoga, ki dela na stari način s tremi do petimi lokacijami in majhnim številom kupcev.

Skupno vsem tarifam je nespremenljivo pravilo – sistem spremlja datum objave oglasov in ga samodejno posodablja – ponudba ostaja vedno »sveža«.

Tako je Assis.ru popolnoma premaknil poudarek v smislu "konkurenčnosti" in "stroška oglaševanja" na trgu poslovnih nepremičnin. Izenačil je pogoje tako za največje igralce kot za prodajalce začetnike in vsakemu omogočil, da hitro najde stranko z minimalnimi stroški.

Najem poslovnih nepremičnin in sklenitev pogodbe za tak posel ni preveč zapleten. Vendar pa v primerjavi z najemom stanovanjskih prostorov to področje nepremičninskega trga urejajo različni zakoni in predpisi. Najem poslovnih nepremičnin je donosen posel, vendar mnogi lastniki velikih poslovne zgradbe in poslovni objekti z majhno površino se pogosto soočajo s problemom iskanja vestnih najemnikov. Če je rešitev tega vprašanja za vas pomembna, potem bo naša zelo koristna za vas: govorila bo o tem, kako najeti sobo, to storiti čim prej in z največjo koristjo.

Pravna podlaga za najem poslovnih nepremičnin

Preden analiziramo, kako oddajati poslovne nepremičnine v najem, se podrobneje posvetimo zakonodajnim aktom, ki urejajo ta dejanja. Postopek prenosa poslovnih nepremičnin v plačano uporabo ureja Civilni zakonik Ruske federacije(34. člen). V skladu s tem zakonodajnim aktom se pogoji, ki nastanejo v postopku sestave pogodbe, odražajo v najemni pogodbi - glavnem dokumentu, ki potrjuje sporazum med lastnikom in najemnikom.

Najem poslovnih nepremičnin

Glavna odgovornost lastnika nepremičnina je vzdrževanje reda in dobrega stanja v najetih prostorih. Tako na primer čl. 616 Civilnega zakonika zavezuje najemodajalca, da v določenem časovnem okviru samostojno opravi večja popravila. V istem členu so navedene tudi naloge, ki so dodeljene najemniku, vključno s kozmetičnimi popravili prostorov, pravočasnim plačilom tekočih komunalnih računov in zagotavljanjem reda v prostorih.

Najemodajalec ima pravico oddajati poslovne objekte v najem pod drugimi pogoji ki mora biti vključena v najemno pogodbo. Najemodajalec lahko na primer prenese obveznost izvajanja večjih popravil na osebo, ki uporablja prostore na podlagi zakupa, ali prevzame obveznosti najemnika.

Faze dobave nepremičnine

S kompetentnim pristopom in razumevanjem vseh zapletenosti najema poslovnih prostorov se bo skoraj vsak najemodajalec lahko spopadel z rešitvijo takšnega vprašanja, kot je samostojno oddajanje nestanovanjskih prostorov. Razmislite o postopku in podrobno opišite, kaj je treba storiti, da bi sklenili najbolj donosen posel.

Pri najemu nepremičnine je glavna stvar določiti najboljšo ceno, najti vestnega najemnika in kompetentno pripraviti dokumente za prenos objekta v najem!

Določitev stroškov najema

To je prva in izjemno pomembna faza. Če najemodajalec osebno izvede transakcijo, ugotavljanje vrednosti najemnine praviloma ne bo povsem objektivno. Ker vsak najemodajalec načrtuje prejemanje največje koristi. Toda napihnjena cena prestraši potencialne najemnike, medtem ko bo podcenjena številka vzbujala določene dvome. Mnogi lastniki poslovnih nepremičnin iščejo pomoč strokovnjakov (nepremičnin / cenilec), čeprav danes mnogi analizirajo podobne ponudbe, objavljene na posebnih spletnih mestih, na primer Avito, Cyan in druga spletna mesta. To vam omogoča, da razumete trenutno stanje na trgu in pravično ocenite svoje prostore.

Zapomni si! Z najemom prostora za vodenje lastnega podjetja potencialni najemnik pričakuje od tega dobiček. Zato je treba pri ocenjevanju prostorov upoštevati približen verjetni dohodek, ki ga bo lahko prejel.

Poleg tega je pri ocenjevanju najetih prostorov priporočljivo upoštevati številne pomembne dejavnike, med drugim:

• območje najetih prostorov;
• obstoječa postavitev;
• stanje predmeta;
• razpoložljivost pohištva in komunikacij;
• lokacija predmeta;
• razpoložljivost opremljenih parkirišč;
• prevoz in druga dostopnost za poslovne partnerje in stranke najemnika;
• promet obiskovalcev (zlasti za velike nakupovalne, zabavne in pisarniške centre).

Ob upoštevanju zgornjih točk in analiziranju podobnih možnosti lahko določite optimalno, vzajemno koristno ceno za najete prostore.

Iskanje najemnika

Iskanje potencialnih najemnikov je enako pomemben korak pri dobavi nepremičnin. Pomembno se je odločiti, komu oddati prostore v najem, saj je vestnega najemnika pogosto zelo težko srečati.

Po določitvi višine mesečne naročnine je potrebno pripraviti besedilo oglasa.

Običajno podrobno določa glavne parametre predmeta - velikost prostora, tla, geografski položaj, razvoj infrastrukture, stanje prostorov in opreme. V besedilu je priporočljivo izpostaviti obstoječe prednosti prostorov. Vendar ne smete skrivati ​​morebitnih pomanjkljivosti najetega predmeta, da se med pregledom ne boste znašli v neprijetni situaciji in ne prestrašili potencialnega najemnika.

Povej mi več o možnostih iskanje potencialnih najemnikov.

Iščite med prijatelji/znancišteje za najbolj na preprost način najti dobrega najemnika. Običajno lahko lastniki poslovnih prostorov, če obstajajo obsežne »povezave« v poslovnem svetu, enostavno in hitro oddajo svoje prostore v najem.

Objava oglasa na posebnih internetnih portalih, ki jih je v omrežju veliko. Prednost te metode je, da trenutno ponudbo najema vidi ogromno občinstvo uporabnikov, ki jih zanima izbira najbolj donosne možnosti. Da pa pritegnete njihovo pozornost, je pomembno, da z njim napišete dober oglas natančen opis prostore, pri čemer v besedilu navedete razpoložljive pluse in ne pozabite opozoriti na minuse. Resnični podatki o objektu vam bodo pomagali hitreje najti najemnika.

Oglasu priložite več fotografij predlaganih prostorov. Tako bodo potencialni najemniki hitro ugotovili, ali jih vaša nepremičnina zanima.

Pošiljanje ponudbe nae-pošta. Kavarne in bari, velika in majhna maloprodajna mesta, kozmetični saloni in druge ustanove, pa tudi organizacije pogosto iščejo prostore za odpiranje novih poslovalnic ali selitev na bolj priročno območje. Na uradni spletni strani podjetja lahko izveste e-pošto lastnikov ali menedžerjev podjetja, ki bi jih morda zanimali vaši prostori.

Značilnosti najema velikih in majhnih prostorov

Oddaja nestanovanjskih prostorov za najem, odvisno od površine predmeta, ki se oddaja, bo pomagala nasveti nepremičninskih strokovnjakov.

Za najem manjšega prostora:

Iskanje potencialnih najemnikov lahko organizirate osebno ali prek nepremičninske agencije

1. S pomočjo strokovnjakov boste morali podpisati pogodbo za opravljanje storitev. Po sklenitvi najema boste morali plačati storitve agencije. Seveda lahko sodelujete brez formalnosti, potem boste morali napisati pismo s komercialno ponudbo z navedbo plačila nepremičninskega posrednika in ga poslati agencijam, ki delajo s poslovnimi nepremičninami. Običajno je provizija posrednika polovica mesečne najemnine (enkratno plačilo).
2. Ko ste se odločili, da sami poiščete najemnike, objavite oglase na brezplačnih spletnih straneh, organizirate ciljno e-pošto, poleg tega pa bo na oknu zakupljenih prostorov (brezplačno) postavljena pasica na fasadi (plačljiva storitev). učinkovito.

Najem velikega prostora:

Če nameravate oddati veliko sobo, kar pomeni, da bo imela visoko pričakovano donosnost, potem lahko s svojo komercialno ponudbo naredite preprosto spletno stran. Običajno se spletno mesto promovira s kontekstualnim oglaševanjem s ključnimi poizvedbami. Tako dosežete ciljno publiko, pri tej možnosti pa lahko nadzorujete stroške oglasa. S to možnostjo lahko oglašujete svojo nepremičnino in prihranite pri agencijskih provizijah.

Podpis pogodbe

Kompetentna predstavitev najetih prostorov- jamstvo za uspešno transakcijo. Ko prikazujete predmet, poskusite zagotoviti čim več informacij, s čimer opozorite potencialnega najemnika na koristi in verjetni dobiček, ki ga lahko prejme ob najemu tega predmeta.

Podpis pogodbe- zadnja in najpomembnejša faza transakcije. Strokovno pripravljena in izpolnjena najemna pogodba deluje kot zaščita najemodajalca pred brezvestnim najemnikom. Najemna pogodba mora vsebovati:

• identifikacijski podatki lastnika objekta in najemnika;
• naslov lokacije objekta, njegovo območje in ključne značilnosti;
• Podatki o registraciji;
• pogodbeni čas;
• višino najemnine in postopek njenega plačila.

Za tvoje informacije! Zakon prepoveduje zvišanje najemnine s strani lastnika prostora več kot enkrat na 12 mesecev. Zato mora dokument navesti največji znesek verjetnega povečanja z navedbo obdobja obveznega obvestila najemnika.

Dokument mora vsebovati podroben opis pravic/obveznosti strank sporazuma, pa tudi odgovornost strank za kršitev razdelkov dokumenta. Ne škodi, če v dokument vključimo popis premoženja, ki je v sobi. Tako lahko lastnik po izteku najema zahteva finančno odškodnino za poškodovano premoženje.

Kako hitro najti najemnika

Še nekaj koristni nasveti vam pomaga hitro oddati pisarno in objekt za druge namene.

Za lastnike, ki niso pripravljeni osebno iskati najemnika, izvajati razstave / pogajanja, je smiselno poiskati pomoč profesionalnega nepremičninskega posrednika. Objektivno bo ocenil prostore, določil njegovo realno vrednost, posnel kakovostne fotografije, pravilno sestavil besedilo oglasa in začel prikazovati vašo lastnino.

Vendar, v sodelovanju z agencijo obstaja nekaj odtenkov. Pred začetkom sodelovanja jih je treba razjasniti.

Če želi najemodajalec hitro najti najemnika za svoj prostor, lahko agencijsko provizijo zaračuna sam (mnoge agencije vzamejo plačilo za storitve od najemnikov). To možnost pogosto uporabljajo lastniki luksuznih nepremičnin ali če je v posesti veliko predmetov. Denar, izplačan nepremičninski posrednik, bo med drugim porabljen za stroške najema objekta. Druga hitra možnost oddajanja poslovnih nepremičnin je znižanje najemnine. In sploh vam ni treba najeti sobe za "tri rublje", dovolj je, da znižate stroške najema za 5-10%. Nato se poveča konkurenčnost prostorov.

Možna tveganja pri oddaji prostorov

Vsak lastnik je zaskrbljen nad stanjem najetih prostorov in želi imeti dohodek od posla. Tukaj so glavna tveganja lastnikov poslovnih nepremičnin in vam povemo, kako se zaščititi pred njimi.

Zloraba prostorov

V vsaki ustrezno pripravljeni najemni pogodbi so navedeni nameni njene uporabe in pogoji poslovanja. To velja za opremo, najeno s prostorom.

Recimo, da je najemnik ob sklenitvi posla obljubil, da bo prostor uporabljal kot skladišče in v njem odprl trgovino. Najemodajalec ima pravico zahtevati razveljavitev pogodbe brez vračila plačane najemnine in naložitve globe najemniku.

Poškodba lastnine

Objekt je bil izdan najemniku v dobrem stanju, z aparati in opremo. Toda nekega dne se izkaže, da je soba v propadu, oprema pokvarjena itd. V tem primeru lahko najemodajalec zahteva popolno odškodnino za povzročeno škodo. V tem primeru so odškodnini ne le stroški popravil, temveč tudi (tržna) vrednost pokvarjene opreme.

Odgovornost ni predvidena v primerih, ko so bili prostori in premoženje poškodovani v okoliščinah višje sile (požar ipd.).

Najemnik noče plačati najemnine

Neumni plačniki so običajno finančno kaznovani. Čeprav je to izvedljivo le, če je najemna pogodba pravilno sestavljena, v njej so jasno navedeni pogoji, postopek in višina mesečne najemnine.

Iščete informacije o dražbah za najem občinskih nepremičnin v Moskvi, ker so poceni in zanesljive? Možno je, da morate iz enega ali drugega razloga podpisati najemno pogodbo za stanovanjske ali nestanovanjske prostore v lasti mestnih oblasti ali celo države. V tem primeru komunalni najem prostori v Moskvi - to vam bo omogočilo najem ustreznega predmeta.

Hkrati vam GlavUpDK pod Ministrstvom za zunanje zadeve Rusije opozarja na informacije o dražbah za najem zveznega premoženja - t.j. v lasti države Skrivnost je v tem, da nestanovanjske nepremičnine v državni lasti praktično ne sodijo v baze podatkov nepremičninskih agencij. Zaradi tega mnogi preprosto ne vedo, da obstaja možnost najema predmeta po nižji ceni. Prav tako je treba razlikovati med najemnino zvezne nepremičnine od najema nepremičnin, prejetih na dražbi za najem občinskih prostorov.

Podjetje GlavUpDK pod Ministrstvom za zunanje zadeve Rusije redno organizira in izvaja dražbe za najem zveznih nepremičnin, ki so bile prenesene v njegovo upravljanje na pravici gospodarskega upravljanja. Če iščete pisarniški prostor, vsekakor obiščite našo spletno stran, kjer se lahko seznanite s ponudbami najema in postanete udeleženec dražbe – prednosti podpisa najemne pogodbe so precej očitne, saj lahko sklenete popolnoma zakonit najem pogodbo, ki bo zaščitila vaše interese kot najemnika.

Pravila dražbe:

Dražba poteka v skladu z veljavno zakonodajo, ki zavezuje Zvezna državna enotna podjetja, da vse prostore, ki so ponujeni v najem, dajo na dražbo. Če je vložena samo ena vloga, se dražba razglasi za neveljavno, pogodba pa se podpiše s potencialnim najemnikom, ki je oddal edino vlogo po najnižji (izhodiščni) najemnini. V primeru, da se za iste prostore prijavi več udeležencev, se izvede dražba, na kateri se lahko tečaji med dražbo znatno povečajo.

Če želite postati udeleženec dražbe za najem nepremičnin, morate izpolniti prijavo, kjer bodo navedeni vaši podatki, ter priložiti ustanovne dokumente in dokument, ki potrjuje plačilo varščine. Pred začetkom dražbe ima naročnik pravico zavrniti sodelovanje in umakniti oddano prijavo.

Če postanete zmagovalec dražbe, morate skleniti najemno pogodbo v 20 dneh od dneva dražbe. V tem primeru se varščina zmagovalcu dražbe vrne oziroma sprejme za izpolnitev obveznosti iz te pogodbe.

Če pa pogodbe iz enega ali drugega razloga zmagovalec ne podpiše v določenem roku, mu depozit ne bo vrnjen.

Če imate kakršna koli vprašanja o pravilih dražbe, se lahko obrnete na naše svetovalce po telefonu ali po e-pošti, navedeni na spletnem mestu.

Kje lahko najamem poslovne nestanovanjske prostore ali skladišče? Kako najeti trgovalno območje pod trgovino? Kako oddati poslovne nepremičnine v najem?

Pozdravljeni vsi, ki ste si ogledali spletno stran priljubljene spletne revije "HeaterBober"! Z vami strokovnjak - Denis Kuderin.

Tema današnjega pogovora je najem poslovnih nepremičnin. Članek bo koristen za poslovneže, lastnike nestanovanjskih prostorih in vse tiste, ki jih zanimajo aktualna finančna vprašanja.

Na koncu članka boste našli pregled najbolj zanesljivih ruskih nepremičninskih podjetij, ki opravljajo posredniške storitve pri najemu objektov za komercialo.

Pa začnimo!

1. Zakaj najem poslovnih nepremičnin?

Uspešna podjetniška dejavnost je v veliki meri odvisna od dobro izbranih prostorov za poslovanje. To še posebej velja za trgovino in storitve. Udobna, dobro opremljena trgovina v prometnem delu mesta privablja kupce že sama po sebi.

Enako lahko rečemo za pisarne. Vsako samospoštljivo podjetje bi moralo imeti dober prostor za delo in sprejem obiskovalcev. Tudi če prodajate blago prek spletne trgovine, potrebujete prostor za izpolnjevanje in izdajo naročil ter reševanje sporov s strankami.

Vsak poslovnež, še posebej začetnik, si ne more privoščiti nakupa nestanovanjskih prostorov. V takih primerih priskoči na pomoč najem poslovnih nepremičnin.

Naštejemo vse prednosti najema:

• relativno nizki finančni stroški;
• enostavnejši postopek papirologije v primerjavi z nakupom;
• možnost kadar koli zamenjati najemodajalca in se preseliti v drugo stavbo;
• velika izbira nepremičnin, zlasti v metropolitanskih območjih.

Tudi obratni postopek – oddajanje prostorov v najem – ima številne prednosti. Najprej je zanesljiv vir pasivnega dohodka. Dobra naložbena možnost je nakup poslovnih prostorov (prodajnih, pisarniških, industrijskih in drugih).

Dokler obstaja zasebno podjetje, bodo njegovi predstavniki nenehno potrebovali prostore za poslovanje, kar pomeni, da bodo lastniki nepremičnin brez veliko dela imeli stabilen dobiček.

Iskanje primernih prostorov za poslovanje je težaven dogodek. Najhitrejši in najbolj zanesljiv način za iskanje predmeta je uporaba storitev poklicnih posrednikov.

Na naši spletni strani je podroben članek o tem, kako delujejo sodobni.

2. Kako najeti poslovno nepremičnino – 5 uporabnih nasvetov

Pri najemu poslovnih nepremičnin morate biti pri njihovi izbiri čim bolj previdni. Od parametrov in funkcionalnih značilnosti prostorov je odvisno, kako hitro lahko začnete podjetje in ali bo objekt v celoti izpolnjeval cilje vašega podjetja.

Najprej se odločite, kako boste iskali primerno sobo – sami ali s pomočjo agencije. Prva metoda vključuje prisotnost neomejenega prostega časa in je povezana z različnimi tveganji. Druga možnost je varnejša in zanesljivejša.

Dodatne informacije o temi dela s posredniki boste našli v članku "".

Strokovni nasveti vam bodo pomagali preprečiti pogoste napake najemnikov.

Nasvet 1. Previdno preučite napo in prezračevalne sisteme

Vi sami ali vaši zaposleni boste delali v prostoru, zato je prisotnost uporabnih prezračevalnih sistemov najpomembnejša točka. Pomanjkanje močnega in avtonomnega prezračevanja v stavbi je resnična ovira za normalno delovanje kavarne, restavracije, trgovine z živili.

Hrana naj bo shranjena v ustreznih pogojih, obiskovalcev in prodajalcev pa ne smejo motiti vonjave. Poleg tega vam sanitarni organi preprosto ne bodo dovolili uporabe objekta za gostinsko ali trgovino z živili, če ima samo splošno prezračevanje hiše.

Nasvet 2: Osredotočite se na območja za nakladanje in razkladanje

Priročno območje za nakladanje in razkladanje blaga je še ena ključna točka za lastnike kavarn, restavracij, menz in trgovin.

Pomembno je, da prostor, kjer se bodo izvajale nakladalne in razkladalne dejavnosti, ne gre ven na dvorišče stanovanjske stavbe ali na vozišče. Motili boste stanovalce ali voznike, mučili vas bodo s pritožbami.

Vprašanje popolne oskrbe z električno energijo je še posebej pomembno za najemnike, katerih poslovanje vključuje uporabo energetsko intenzivne opreme - hladilniki, električne peči, strojna orodja itd.

Prepričajte se, da so električni kabli v prostoru dovolj zmogljivi, da v celoti zadostijo potrebam podjetja.

Nasvet 4. Pozorno preberite pogoje pogodbe

Preden daste svoj avtogram v najem, natančno preberite pogoje, pod katerimi sklenete posel.

Pogodba mora vsebovati naslednje klavzule:

• pogoji najema, stroški in način plačila;
• če so prostori najeti z opremo, je treba sestaviti popis premoženja;
• odgovornost strank za kršitev pogodbe;
• pogoje za odpoved pogodbe.

Stroške komunalnih storitev, odvoza smeti, vzdrževanja požarnega sistema in varnostnega alarma običajno nosi najemnik. Vendar pa najemodajalec po potrebi plača večja popravila, vključno z zamenjavo vodovodnih komunikacij in električne napeljave, če ne uspejo.

Vnaprej se pogovorite z najemodajalcem o vprašanju zavarovanja premoženja - ali bo tak sporazum sestavljen, in če ne, se odločite, kdo bo plačal izgube v primeru nepredvidenih situacij.

Nujno je treba preveriti lastniške dokumente lastnika - prodajno pogodbo, izpisek iz Državni register za pravico do lastništva.

Prepričajte se, da nepremičnina res pripada osebi, ki vam jo oddaja. V nasprotnem primeru bo napovedan en lep trenutek pravi lastnik predmet z ustreznimi dovoljenji. Pomembno je tudi, da prostori niso zastavljeni, niso aretirani zaradi dolgov in nimajo drugih bremen.

Oseba, ki je daleč od zapletenosti stanovanjskega prava, bi morala izkoristiti strokovno pomoč pri najemu ali nakupu nestanovanjskih prostorov. Na primer, lahko sami razjasnite vse nejasne točke na spletnem mestu Odvetnik - vir, ki zaposluje strokovnjake z vseh področij sodne prakse.

Svoje vprašanje lahko postavite tudi brez registracije, kar na glavni strani. V nekaj minutah boste prejeli pravno pravilen in kompetenten odgovor in to popolnoma brezplačno. Če vaša težava zahteva poglobljeno študijo, boste morali plačati storitve strokovnjakov, vendar lahko višino pristojbine določite sami.

Korak 2. Določite višino najemnine

Če želite izvedeti najboljšo ceno najema, uporabite eno od dveh možnosti. Prvi je, da osebno pregledate baze podatkov svojega mesta in določite približen razpon cen za najem podobnih prostorov. Drugič - prenesite to nalogo na nepremičninarja.

Mimogrede, poleg nepremičninskih agencij posredniške storitve opravljajo zasebni posredniki. Za svoje delo običajno zaračunajo 25-50 % manj kot podjetja. Vendar pa je le nekaj zasebnih strokovnjakov, ki delajo z nestanovanjskimi nepremičninami, tudi v velikih mestih.

5. Če oddajate poslovno nepremičnino, so prva 3 tveganja za najemodajalca

Vsak najemodajalec skrbi za stanje svojega objekta in želi z najemom ustvariti dobiček, ne pa izgube.

Navajamo glavna tveganja lastnikov poslovnih nepremičnin in vam pokažemo, kako se jim izogniti.

Tveganje 1. Uporaba prostorov za druge namene

Vsaka dobro napisana najemna pogodba določa, za kakšen namen in kako se bodo najeti prostori uporabljali. To velja tudi za opremo, ki jo daste v najem skupaj z najemom.

Če je najemnik obljubil, da bo prostor uporabljal kot skladišče, a v njem uredil maloprodajno trgovino, ga imate pravico do globe ali odpovedi pogodbe brez vračila najemnine.

Tveganje 2. Poškodba ali izguba lastnine

Objekt in opremo ste izročili uglednemu državljanu, ki se vam je zdel, a on, diplomatsko rečeno, ni izpolnil vaših pričakovanj. Sobo je namreč spravil v stanje opustošenja, razbil opremo, odvil žarnice in se nasploh obnašal kot prašič.

V takih primerih ima lastnik pravico zahtevati povrnitev škode v celoti. Poleg tega je treba povrniti ne le stroške popravil, temveč tudi tržno vrednost poškodovane opreme.

Odgovornost ni predvidena, če sta bila predmet in premoženje poškodovana zaradi nepredvidenih okoliščin - na primer zaradi požara ali poplave.

Tveganje 3: Najemnik zavrača plačilo mesečnih nadomestil

Neumne plačnike je treba kaznovati z rubljem. To pa je spet možno, če je najemna pogodba sestavljena v skladu z vsemi pravili. To pomeni, da mora dokument jasno določati pogoje in znesek mesečnih plačil.

6. Če najamete poslovno nepremičnino - 3 glavna tveganja za najemnika

Najemnik lahko trpi tudi zaradi nezakonitih ali nepooblaščenih dejanj najemodajalca.

Tveganje 1. Najem prostorov, do katerih »najemodajalec« nima zakonskih pravic

Če vam prostore najame oseba, ki nima zakonskih pravic lastnika do predmeta, se pogodba šteje za neveljavno. Da bi se temu izognili, zahtevajte predložitev lastninskih dokumentov.

Izpisek iz Rosreestra lahko samostojno pridobite tako, da se obrnete na Večnamenski center. Storitev je plačana, vendar boste zanesljivo vedeli, "kdo je šef v hiši."

Tveganje 2. Menjava ključavnic v prostoru takoj po plačilu akontacije

Ja, takšne situacije se v naravi še vedno pojavljajo. Podpišete pogodbo, plačate akontacijo, prejmete ključe iz rok v roke in ko želite vstopiti v prostore s svojim premoženjem, se izkaže, da so ključavnice spremenjene, "lastniki" pa so izginili.

V takšni situaciji je samo en izhod - stopiti v stik s policijo in sprožiti kazensko zadevo zaradi goljufije.

Tveganje 3. Podnajem

Tukaj je najbolje razložiti bistvo s preprostim primerom.

Primer

Najemnik Andrej, podjetnik začetnik, je za eno leto najel sobo za trgovino in plačal pol leta vnaprej. Hkrati poslovnež ni preveril lastninskih listin in se zanašal na poštenost najemodajalca.

Po mesecu uspešnega trgovanja se je v trgovini pojavil pravi lastnik s celotnim kompletom originalnih dokumentov. Najemnika je vljudno prosil, naj se izseli iz zasedenega območja. Andrej je poskušal najti podnajemnika, da bi mu vsaj vrnil vplačan denar, a podjetni posrednik ni odgovoril na klice ali SMS.

Zaključek: ravnajte neposredno z lastnikom. Vsaj zavedati bi se moral vseh manipulacij, ki se dogajajo z njegovim premoženjem.

7. Strokovna pomoč najemnikom in najemodajalcem - pregled TOP-3 nepremičninskih agencij

Iskanje kvalificiranega posrednika je težka naloga. V pomoč bralcem smo sestavili pregled najbolj zanesljivih podjetij v Rusiji, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami.

1) Agency.net

Agencija za upravljanje nepremičnin. Pomagal bo najemodajalcem in najemnikom pri najemanju in najemu: pisarne, prodajnega prostora, delavnice, skladišča, dvorca in katere koli druge poslovne nepremičnine. Podjetje zaposluje le izkušene in usposobljene odvetnike in nepremičninske posrednike.

Pomemben plus podjetja je profesionalen pristop, razpoložljivost podrobne spletne strani, razvoj individualne strategije za vsako stranko pisarne. Ni nepremičninskih storitev, ki jih strokovnjaki podjetja ne bi mogli zagotoviti uporabnikom.

Komercialne nepremičnine v Moskvi in ​​regiji so glavna specializacija podjetja. Respect na trgu deluje od leta 2004. Agencija si je sprva zadala cilj zagotoviti strankam najširši nabor storitev, povezanih z najemom, nakupom in prodajo nepremičnin.